臺北簡易庭民事-TPEV,112,北小,2013,20230928,1

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事判決
112年度北小字第2013號
原 告 董恆春
被 告 楊雅雯
訴訟代理人 孫祥甯律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年9月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

理 由事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告起訴狀訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）3萬6,900元，及自民國111年10月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」

(見本院卷第9頁)，嗣於112年6月19日言詞辯論時變更為：「被告應給付原告2萬6,900元，及自111年10月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」

（見本院卷第135頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：被告前向原告承租台北晶麟社區（下稱系爭社區）門牌號碼臺北市○○區○○路000號14樓之16號房屋（下稱系爭房屋），然兩造因被告提前解約，故約定於111年9月15日點交系爭房屋，惟被告於點交當日倉促離開，並未交還系爭房屋之磁卡(下稱系爭磁卡）。

詎料，隔日即111年9月16日有一名不知名男子，經被告之指使，持系爭磁卡進入系爭社區毀損系爭房屋之大門、門鎖、對講機及系爭房屋內之牆面，故被告應賠償原告上開毀損項目之修復費用計2萬5,600元及所積欠之水電費1,300元，爰依法提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告2萬6,900元，及自111年10月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告則以：兩造於111年4月間簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租原告之子即訴外人傅首元所有之系爭房屋，租賃期間自111年5月5日起至113年5月4日止，租金為每月2萬4,500元，押租保證金為4萬9,000元，且被告已於簽約時交付原告7萬3,500元（包含5月份租金及押租保證金）。

嗣被告因故提前解約，兩造相約於111年9月15日下午2時30分點交系爭房屋，點交過程歷時45分鐘至1小時，且於點交過程中被告有應原告要求拿出系爭租約，但遭原告強行取走之情形，令被告錯愕不已，故被告始於驚愕狀態下，疏未將系爭磁卡返還予原告。

又原告並非系爭房屋之所有權人，亦非損害賠償權利人，故原告提起本件訴訟，顯不合法，且被告雖未將系爭磁卡返還予原告，然被告並未進入系爭社區或將系爭磁卡交付他人並指示他人破壞大門、門鎖、對講機及系爭房屋內之牆面，且被告雖經臺灣臺北地方檢署(下稱臺北地檢署)檢察官以111年度偵字第37695號（下稱系爭刑事案件）起訴，惟刑事一審判決已認定被告無罪，況系爭刑事案件中之監視器畫面，係拍攝有一名男子於錄影時間「14：03：43」於電梯開門後，逕直向右方行走，而社區之門禁紀錄卡係顯示「3393用戶卡」係於「14：04：02」、「14：04：32」、「14：05：00」、「14：05：27」1分半內4度感應「0039：電梯6」，顯見該男子感應電梯之時間及次數均與門禁紀錄不相符。

更遑論系爭社區之電梯有磁卡僅能感應相對樓層之設定，則因該名男子係按壓樓層3而非系爭房屋所在之樓層14，顯見該男子所持磁扣並非系爭磁卡。

況磁扣亦有遭住戶或其他承租人拷貝而未向管理委員會報備之可能，自不得僅憑門禁紀錄卡顯示「3933用戶卡」即認定該磁扣即為被告未交還之系爭磁卡，更無法證明該男子即為毀損之人、該男子持被告持有之系爭磁扣進入社區、抑或該男子係受被告指示等情形。

另倘鈞院認定被告有毀損之行為，則被告雖不爭執原告提出單據之形式上真正，惟關於原告請求金額：（一）大門：如此部分僅為工資費用，則被告不爭執折舊。

（二）門鎖：因原告係更換全新門鎖，故此部分應予折舊，又因系爭房屋係於104年下半年至105年陸續交屋，而傅首元係於105年9月29日取得系爭房屋之所有權，故系爭房屋之門鎖至本事件發生時，應已使用6年，自以原告更換新鎖費用1萬5,000元計算折舊，其折舊後金額應為3,759元，逾此部分之金額，原告即不得請求。

（三）對講機門鈴：原告僅提出單據，卻未證明系爭房屋之對講機門鈴確實受損，且因被告於退租時並未歸還系爭磁卡，衡情，原告應已取消系爭磁卡進入系爭房屋之權限，以防他人進入系爭房屋。

又倘鈞院認為被告須負責，亦應予折舊。

（四）牆面髒污：原告僅提出照片及油漆粉刷單據為憑，無法證明被告確實有造成系爭房屋牆面髒污，且原告應已取消被告進入系爭房屋之權限，被告實無從造成牆面髒污。

又倘鈞院認為被告須就此部分負責，然因原告係重新粉刷全部牆面，則因該牆面髒污部分應不及全部牆面之20分之1，則被告僅需負擔250元（計算式：5,000元×1/20＝250元）。

再者，有關原告請求水電費部分，因原告已於111年9月15日完成點交，且原告仍有其他磁扣得以進出系爭房屋，故被告未返還系爭磁卡並未妨礙原告使用系爭房屋之權限，顯見被告僅需負擔至111年9月15日之水電費，而因原告提出之電費1,143元計費期間為111年8月1日至111年10月2日，水費157元計費期間為111年7月27日至111年9月22日，則經計算後，被告應負擔之電費為834元【計算式：(1,143元÷63日）×46日＝834元），元以下4捨5入】、水費為138元【計算式：(157元÷58日）×51日＝138元），元以下4捨5入】，共計972元。

而被告所交付之押租保證金，於扣除系爭租約第17條所定之1個月租金2萬4,500元，及被告應給付之111年9月5日至同年月15日租金8,984元【計算式：（2萬4,500元÷30日×11日＝8,984元，元以下4捨5入）後，尚餘1萬5,516元（計算式：4萬9,000元－2萬4,500元－8,984元＝1萬5,516元），故被告主張以原告未退還之押租保證金抵銷水電費972元。

此外，原告雖以系爭租約為月租而非日租，及系爭租約第7條主張被告不得請求返還押租保證金，然系爭租約第5條及內政部112年2月8日修正前租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）第5條第1項規定所頒布之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」（下稱住宅租賃約定事項）第1點第4條第2項規定，原告應返還押租金或經抵充後之剩餘押租金，且系爭租約第7條亦與住宅租賃約定事項第1點第13條第4項不符，故依租賃住宅條例第5條第4項，應屬無效。

況倘鈞院認為被告應就本事件負責，然依民法第229條第2項規定，遲延利息應自起訴狀繕本送達被告翌日起算，故原告主張自111年10月7日計算利息，應無理由等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）原告請求被告賠償2萬5,600元，是否有據？ 1、原告主張其前將系爭房屋出租予被告，租賃期間約定為111年5月5日起至113年5月4日止，嗣被告要求提前解約，兩造相約於111年9月15日辦理點交，惟點交當天被告提前離開，未將系爭房屋之系爭磁扣交還原告，隔日被告即將系爭磁扣交由不明男子，並指示不明男子前往系爭房屋，以自備之三秒膠等物，塗填系爭房屋之大門、門鎖、對講機及破壞系爭房屋內之牆面，致原告支出修復費用計2萬5,6000元，固據提出免用統一發票收據、臺灣臺北地方檢察署北檢邦偵岡緝字第683號通緝書及臺北晶麒社區文件閱覽/影印/監視器申請表等件為憑（見本院卷第13至19頁、第175至195頁）。

被告對於111年9月15日點交當天未將磁扣交還原告乙節並未爭執，惟辯稱其並無自行毀損抑或與他人共同毀損系爭房屋大門等情事，又系爭房屋之所有權人為原告之子傅首元，得請求損害賠償之權利人應為傅首元，亦非原告，故原告請求本件損害賠償，顯然無據等語。

2、依系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方（即被告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」

、第11條約定：「乙方應以善良管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。

…」、其他事項約定：「乙方遷出時屋內如有污穢損壞，所衍生之費用需由乙方負責。」

(見本院卷第74至75頁)。

準此可知，兩造約定被告得提前解約，且被告就租賃期間及租賃關係終止後完成點交前，因被告自身之過失所導致系爭房屋之污穢損害，均應賠償原告該污穢損害之修復費用。

查稽諸原告於起訴狀陳稱：「本人董恆春與被告楊雅雯為房東、房客之關係，因楊員欲提前解約並於111.9.15相約點交房屋…」（見本院卷第10頁）及於本院112年6月19日言詞辯論期日自承：因為被告提前解約，我也同意等語（見本院卷第135頁），堪認兩造已合意於111年9月15日提前終止系爭租約。

又參諸臺北市萬華分局於111年10月11日對原告所製作之調查筆錄：「（原告）：我於111年9月15日下午14時30分在系爭房屋，我與被告約定好要提前解約…後來在同年9月19日上午10時左右，有人要來看房子，我帶人過去的時候才發現所有的門縫跟鑰匙孔都用三秒膠黏住了。」

（見本院卷第108頁）、臺北地檢署於111年12月27日對原告製作之訊問筆錄：「（檢察官）：你系爭房屋租給被告至何時？（原告）：111年9月15日被告離開。」

（見本院卷第111頁）、信義房屋仲介吳玟錡於111年9月16日向被告發送之通訊體紀錄：「（吳玟錡）：一是關於押金的事，我幫您溝通很久，但董小姐堅持說您提早遷出一定是扣1個月，再加上您9月份還沒繳租金，已經到月中了，再來是她還要處理房屋粉刷，所以不會退您押金。」

（見本院卷第113頁）、原告於本院112年8月7日言詞辯論期日自承：被告是在9月15日點交，但鑰匙沒還等語（見本院卷第141頁）及於112年9月14日言詞辯論期日自承：111年9月20日我已經去註銷3933的磁扣（即原告指稱被告持有之磁扣）等語（見本院卷第171頁）。

基上，堪認兩造確實已於111年9月15日辦理系爭房屋之點交程序，且縱點交當天被告未將系爭房屋之磁扣交還原告，然由點交後原告已於111年9月19日開始帶看系爭房屋且註銷磁扣，可認縱被告單純保有系爭房屋之磁扣，亦無礙於兩造已於111年9月15日完成系爭房屋點交程序之認定。

是原告指稱不明男子之毀損行為既係發生於系爭房屋點交完成後之翌日，依前揭說明，原告自不得依據系爭租約請求被告負損害賠償之責。

3、另因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

民法第184條第1項前段定有明定。

是損害賠償請求權人須為權利受侵害之當事人，倘非權利受害者，即無權依侵權行為損害賠償有所主張。

查被告辯稱系爭房屋之所有權人為原告之子傅首元，原告並非系爭房屋之所有權人，此有系爭房屋建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第77至78頁），且原告對此亦未爭執，故縱系爭房屋之大門、門鎖、對講機及屋內牆面等遭不明男子毀損，然因原告並非權利受有損害之人，則原告依據侵權行為法律關係請求被告賠償，亦屬無據。

（二）原告請求被告給付水電費計1,300元，是否有據？ 1、按出租他人之物係債權行為、負擔行為，即以發生債務關係之法律行為，僅出租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義務，而承租人負有給付租金之義務。

為負擔行為之人，不以對標的物有處分權為前提，故出租他人之物，其租賃契約自屬有效。

準此，縱系爭房屋並非原告所有，仍無礙兩造間系爭租約之效力，先予敘明。

又系爭租約第18條約定：「交付房屋日起，房屋水電費、電話費、瓦斯費、管理費、清潔費等由乙方（即被告）負責。」

（見本院卷第75頁）。

原告主張被告尚欠租賃期間之電費1,143元及水費157元，固據提出台灣電力公司111年10月繳費通知單（下稱系爭電費單）及臺北自來水事業處110年10月水費通知單（下稱系爭水費單）等件為憑（見本院卷第15至17頁）。

然稽諸系爭電費單1,143元之計費期間為111年8月1日至同年10月2日、系爭水費單157元之計費期間為111年7月27日至同年9月22日，又被告已於111年9月15日完成點交退租，已如前述，則退租後111年9月16日起之水電費被告無須再行負擔。

另因原告並未舉證說明水電費計算至111年9月15日之金額各為何，則被告辯稱以比例計算水電費，尚屬合理。

從而，原告原得請求被告給付電費834元【計算式：（1,143元÷63天）×46天＝834元，元以下4捨5入】及水費138元【計算式：（157元÷58天）×51天＝138元，元以下4捨5入】，合計972元，逾此部分，不得請求。

2、又依系爭租約第3條約定：「租金每月2萬4,500元（收款附據）乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）。

…」、第4條約定：「租金應於每月5日以前繳納，每月應繳1個月份，乙方不得藉詞拖延。」

、第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方（即原告）4萬9,000元作為押租保證金，但保證金不得超過2個月，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」

、第17條約定：「特約應受強制執行之事項：1、租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方1個月租金，乙方絕無異議。

…」（見本院卷第74至75頁）。

查兩造已於111年9月15日合意終止系爭租約，且已完成點交退租，已如前述，且因被告自承尚未給付111年9月5日起至同年月15日之租金計8,984元（計算式：2萬4,500元×11/30天＝8,984元）及依據系爭租約第17條約定提前終止系爭租約應賠償原告1個月之違約金2萬4,500元，故而以被告所交付之押租保證金4萬9,000元，於扣除所欠租金8,984元及違約金2萬4,500元後，尚餘1萬5,516元（計算式：4萬9,000元－2萬4,500元－8,984元＝1萬5,516元），故被告主張以原告未退還之押租保證金抵銷水電費972元，亦屬有據。

從而，原告請求被告給付所欠水電費共1,300元，亦屬無據。

四、綜上所述，原告請求被告給付2萬6,900元，及自111年10月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 5 日
書記官 蘇炫綺
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32第2項:
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。