臺北簡易庭民事-TPEV,112,北簡,7024,20240823,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 
                                   112年度北簡字第7024號
原      告  賴厚元 
訴訟代理人  李詩皓律師
被      告  彭榆湘 


訴訟代理人  陳玟錡 

            戴家旭律師
上  一  人
複代 理 人  楊哲睿律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主      文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣183,310元，由原告負擔。
事實及理由

壹、程序方面：

一、查本件原告主張其向被告買受、所有之門牌號碼：臺北市○○區○○路00號4樓及80號4樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並約定以系爭房屋所在地之本院為管轄法院，有卷存買賣契約書第13條第6款可按，又原告係主張因買賣交屋後才發現有瑕疵而導致之民國111年11月26日地板溢出之漏水事件，原告只能自行先付費修繕，因認為被告買賣交屋有前述瑕疵不合債之本旨，故系爭房屋所在地在本院轄區，且被告並已為本案之言詞辯論，是依民事訴訟法第10條、第24條、第25條等，本院有管轄權。

貳、實體方面：

一、原告主張略以：

㈠原告現為系爭房屋所有權人之一，原告於110年9月22日，經訴外人大鑫永鉅不動產經紀有限公司(下稱仲介公司)居間仲介，向被告買受系爭房屋，並與訴外人陳玟錡代理被告簽署不動產買賣契約書(下稱系爭契約) ，約定價金共計新臺幣(下同)50,500,000元，被告於000年00月間交屋於原告。

被告代理人於系爭契約之標的屋現況說明書第15項建物現況是否有漏水、第28項有無曾經發生破壞，造成建築物損害及其修繕情形，均勾選否，亦未補充其他任何交易習慣上重要事項。

詎料被告交屋之後，原告始發現有因不明原因使全室地板積水淹至腳踝，造成地面膨脹變形、門框貼齊地板而無法完全關合之情形，原告隨即告知仲介公司及訴外人被告之弟弟後，方知悉被告於交屋前曾將廚房、衛浴及居室格局變動、大規模整修，致使漏水之瑕疵應該於被告所有權期間即已存在，且導致原告需另於000年00月間因漏水請他人修繕，甚而支出地板維修費計171,250元、清潔費用計18,375元、地板雜物暨家具歸位費計33,150元及因施工期間原告無法入住之外宿費用計81,270元，上開損害共計304,045元，被告應如數賠償。

綜上，本件因可歸責於被告之裝修、變動格局等行為，致使系爭房屋交屋時即具品質之瑕疵，被告並將不合於債之本旨之系爭房屋給付原告，是以，原告爰依民法第227條、第360條，請求物之瑕疵及不完全給付之損害賠償如上，共計304,045元。

㈡又原告於000年00月0日出差，竟於同年11月7日返家時發現次衛浴之門框近地板處滋長菌菇，顯見衛浴防水層有極大問題，漏水情事，仍持續發生，但卷存鑑定機關臺北市建築師公會出具之鑑定報定中所為：冷熱水管壓力測試非為系爭房屋發生漏水情事實之測試，其測試結果並無法作為漏水原因與否之認定依據；

又就鑑定報告所認可能漏水原因(排水管阻塞，排水不良導致反湧)，鑑定人亦未為任何測試，復亦未闡述何以排除之理由，顯有疑義。

系爭房屋於000年00月間即因熱水管接頭接觸口滲漏而至廚房至主臥門處滲水潮濕(鑑定報告第6頁參照)，嗣雖經修繕，然於短短2、3星期後即再次發生本件漏水事件，依一般經驗法則觀之，顯難以排除仍屬上開熱水管接頭接觸口滲漏所致，鑑定報告已近1年半後之檢測予以排除，顯難屬適當。

縱認如鑑定報告所稱難以判定積水原因，然鑑定人亦無排除係屬系爭房屋交屋前瑕疵所致，故依其鑑定經驗，建議法院認定應由被告負20％之責任，亦非不可採。

㈢聲明： 被告應給付原告304,045元，即自起訴狀送達被告翌日起至清償日止按年息5％計算利息。

二、被告抗辯則略以：

㈠原告起訴未就系爭房屋有滲漏水情形、有瑕疵存在、瑕疵與損害間有因果關係，以及被告有可歸責事由等物之瑕疵擔保及不完全給付之成立要件舉證以實其說，其主張不足為採，被告否認原告系爭房屋之漏水損害，與被告行為相關。

原告主張系爭房屋於交屋後發現有瑕疵之滲漏水情事，被告既然否認，依民事訴訟法第277條規定，原告自應對此有利於己之事實，負舉證責任。

㈡從原告所提原證3影片檔案及照片影本，不足以證明系爭房屋有滲漏水之瑕疵，是原告應先舉證以實其說，請求賠償系爭房屋地板維修費用171,250元、清潔費用18,375元、地板雜物暨傢具歸位費33,150元及施工期間導致原告無法入住之外宿費用81,270元，合計304,045元等部分，均未舉證證明系爭房屋有滲漏水瑕疵，且就系爭房屋滲漏水之修繕，為何須支出地板維修費用、清潔費用、傢具歸位費用、外宿費用，均未說明，原告所為請求，難認上開費用屬於系爭房屋滲漏水修繕之必要花費，故難採認。

又原告主張111年11月26日系爭房屋之「廚房及衛浴外」地板發現滲漏水情事，因而支出上開費用，惟觀諸原證4附錄一詩肯地板估價單，原告所更換地板之範圍，竟為「公共區域、儲藏室、右房、主臥」，幾乎為全室，甚至將地磚更換為不同材質之超耐磨木地板，並額外加裝葡萄牙原裝之「橡膠靜音墊」。

由原證4附錄二清潔報價單，除其上記載客戶名稱並非原告之外（似為：黃柏仁），清潔服務範圍竟包括「天花板除塵、窗簾除塵、電視外觀除塵、床墊吸塵、熱水器擦拭」等等，上開地板維修範圍顯然大於原告主張之「廚房及衛浴外地板」受損害範圍，且清潔、雜物傢具整理費用依常情均非相關及必要支出，是主張被告應賠償上開費用，顯屬無稽。

再原告主張系爭房屋地板施工期間，造成其無法入住，因而花費外宿費用81,270元，姑不論系爭房屋地板施工期間有何入住五星級酒店之必要，參諸原證4附錄四台北寒舍艾美酒店消費明細，顧客欄位簽名者並非原告賴厚元，且記載顧客人數為1人，實難認原告有實際支出上開費用。

復細觀上開寒舍艾美酒店消費明細，其內記載內容，竟包括多項「MHH-Dinner Food、MHH-Lunch Food、Room Service Charge」，為何訴外人黃某（明細記載顧客姓名為Mr Po Jen Huang）於五星級酒店享用高檔美食、享受豪華客房服務之花費，須由被告負損害賠償責任？原告主張系爭房屋地板有滲漏水瑕疵，卻於滲漏水瑕疵修繕前即支出高額費用更換高級地板，不符合社會常情及一般經驗法則，佐以原告提出原證4估價單、報價單內，諸多花費均與系爭房屋滲漏水修繕明顯無關，是系爭房屋究竟有無滲漏水之瑕疵，誠屬可疑。

㈢參諸鑑定報告第7頁鑑定結果可知系爭房屋交屋後111年11月26日積水原因不詳，111年12月7日原告雇工修繕時，僅直接更換地板，並未探究積水原因，施工完成後至今已經約1年6個月，期間並無發生漏、積水現象。

至於系爭房屋廚房與浴室之更動係在十多年前存在，110年11月之修繕係針對3樓與4樓間樓板漏水，均與111年11月26日積水原因無關。

參鑑定報告第8頁分析111年11月26日積水可能原因包括：「①排水管堵塞，排水不良導致反湧（經雙方研討後得知，現場當日無堵塞）；

②水龍頭忘記關，水池、水槽堵塞致水滿外溢造成積水（此等情況，會勘時無法得知）；

③冷、熱給水管有漏水情形造成積水（第一次會勘時水管壓力測試得知無漏水情形）；

④風雨過大門窗未關閉致使大量雨水打入造成（事發當日前後並無豪大雨發生，且陽台至室內門檻高5~7公分）。

系爭房屋於000年00月間交屋過後，未曾發生漏水情事，僅於111年11月26日偶然發生地板積水事件，嗣原告於111年12月7日直接更換地板，未探究漏水原因或進行任何漏水相關修繕，至今1年6個月間系爭房屋未曾發生任何漏水現象。

由此可知，鑑定報告內提出四種地板積水發生之可能原因，其中：①排水管堵塞、排水不良；

③冷、熱給水管有漏水；

④大量雨水打入室內，此3者可能原因均可完全排除，否則在原告未進行任何漏水修繕之下，上揭可能原因必然反覆發生，絕無可能自動復原，且在後續1年6個月間不再發生任何漏水情事。

準此，在排除上揭3者可能原因之下，111年11月26日地板積水事件，發生之唯一原因，勢必為原告②水龍頭忘記關，水池、水槽堵塞致使水滿外溢造成積水。

顯見系爭房屋並無漏水之瑕疵存在，且111年11月26日地板積水事件係因原告等人未關水龍頭導致。

㈣至於鑑定報告分析修復漏水之必要費用及租金補助費用之負擔。

鑑定報告第7頁指出依工程慣例，提出地板修復費用係漏水相關必要修復、本案租金補助費費用為13,700元，至於工程後第二次清潔、修繕前後之物件整理則非必要費用。

但系爭房屋111年11月26日地板積水事件係因原告未關水龍頭導致，系爭房屋並無漏水瑕疵，故鑑定報告第7頁提出地板修復費用係漏水相關必要修復費用、租金補助費用13,700元，僅係依工程慣例估算之標準，不適用於本件，不應由被告負擔。

鑑定報告第29頁計算本案租金補助費用，第6點租金估算時間為：「全部工程開始施工日起算至修復完成預估10天≒1個月」。

姑不論原證4附錄4住宿於寒舍艾美酒店之人為訴外人黃柏仁，而非原告，已難認有何對原告為租金補貼之必要，又訴外人黃柏仁實際上居住於寒舍艾美酒店之日期，為111年12月6日至111年12月13日，合計僅有8天，已與鑑定報告估算之1個月有極大落差。

復細觀原證4附錄1，可知系爭房屋地板維修之報價日期為111年12月7日（參：右上角1207追加）、原證4附錄2清潔報價單上有效日期為111年12月7日、原證4附錄3整理服務明細之打包日期為111年12月6日，其中因環境清潔之日期勢必在地板更換完成過後，故可推知系爭房屋更換地板之施作日期至多僅有111年12月6~7日，合計2天，至於後續訴外人黃柏仁居住於寒舍艾美酒店之6天，系爭房屋則係進行物件整理工作，復因修繕前後之物件整理並非漏水修繕之必要條件，故黃柏仁其餘6日之住宿費用亦不應由被告來承擔。

準此，本件租金縱然請求，其估算時間應從1個月調整為2日，總租金補助費用應調整僅為897元【計算式：（4,374,720元+1,083,600元）×3%÷365×2=897.25元≒897元】，方屬妥適。

鑑定報告第29頁之估算基準，均以原告係完整所有權人為前提進行計算，未考量本件原告僅為應有部分2分之1之所有權人，故上揭租金補助費用應以賴厚元之應有部分比例計算調整為449元【計算式：897元÷2=448.5元≒449元】。

然鑑定報告建議歸責比例為被告20%原告80%（應由原告負擔100%，容後說明），故上揭租金補助至多由彭榆湘負擔90元【計算式：449元×20%=89.8元≒90元】。

而參鑑定報告第8頁：「建議歸責比例賣方（被告）佔20%買方（原告）佔80%。

其裁決由法院定奪」，可知系爭房屋根本並無漏水之瑕疵存在，惟鑑定報告卻建議彭榆湘應負20%責任，此部分容有矛盾，應無可採之處。

否則，何以原告自己未關水龍頭導致系爭房屋111年11月26日地板積水事件，應由賣方之被告負擔20%責任？莫非鑑定報告認為賣方應於交屋過後，持續提醒買家注意水龍頭有無關緊，避免水槽水滿外溢導致積水？由此可見鑑定報告中建議之歸責比例，並不可採，且法院亦不受拘束。

本件應由原告自行負擔100%漏水修復損害責任為適當。

綜上，系爭房屋出賣時無漏水之瑕疵存在，111年11月26日地板積水事件勢必係因原告未關水龍頭導致，不可歸責於被告，故原告依民法物之瑕疵擔保責任、不完全給付規定，請求被告賠償地板維修費用、清潔費用、傢俱整理費用、住宿費用等損害，均無理由，應予駁回。

㈤聲明：原告之訴駁回，以及如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由

㈠原告主張兩造為系爭房屋因買賣關係之前、後所有權人，因系爭房屋買賣、交屋後，原告居住後發現前述瑕疵並導致漏水之損害發生，並有原告111年11月26日上午錄製於系爭房屋發生滲漏水情事之影片可證，故原告向被告請求必要之修復瑕疵損害賠償等情，有買賣契約書、現況說明書、照片、原告出具之系爭房屋發生滲漏水影片光碟、所有權狀影本及系爭房屋照片、估價單等件在卷可按（見本院卷第頁17至29頁、第69頁至81頁、第147至149頁），被告對於原告主張於系爭房屋交屋後，曾於前開時、地發現有漏水事實等節，雖不爭執，但被告否認原告主張之系爭房屋於雙方協議修補後仍發生之滲漏水瑕疵，及該導致之漏水相關損失，與其有關等情，另以前詞抗辯，並稱：系爭房屋交屋嗣1年之後原告始主張發生漏水等損害，與被告無關，被告本件不應負擔原告請求之損害賠償責任等語。

則依民事訴訟法第277條規定，原告就其所主張有利於己之事實，即被告應就該111年11月26日漏水相關損害，負損害賠償責任之事實，即負有先為舉證之責任。

㈡然查：1.被告抗辯原告提出之地板修復費用，非修補被告交屋時之瑕疵，且範圍為系爭房屋，並非原告主張之區域，與被告無關，111年12月之清潔費用，打包上架整理費用，住宿費用等，承前，因被告否認本件兩造間有因買賣系爭房屋瑕疵導致之漏水情形，故均否認有關連性及應負責等語，是本件原告得向被告請求上開自行修繕之賠償金額前提事實為：原告對系爭房屋於000年00月間所發生之前述地板漏積水等事實，需先舉證此應為被告交付系爭房屋時即存在之瑕疵，而應由被告負責。

2.原告於本件訴訟中，已就其現所有之系爭房屋發生地板溢出滲漏水之原因，聲請由鑑定人臺北市建築師公會鑑定下列事項：1.系爭房屋是否有漏水情事？2.若有，漏水之原因為何？3.是否可能造成原證3之損害(有因果關係)？4.原證4附錄一、二所示項目是否屬修復之必要費用？並經本院函請臺北市建築師公會為鑑定機關（見本院卷第159頁），並請鑑定人臺北市建築師公會進行系爭房屋漏水與否等鑑定事項鑑定，其鑑定結果主要係如下所示：...研判及分析:本案經現場勘察地坪積水、滲漏水情形及其造成之損害狀況，均因住戶重新裝潢而消失，滲漏水情形之研判是依據：現場做冷、熱水給水管壓力測試。

2次會勘時兩造雙方及相關人士說明當時滲水、積水及修理內容等情況。

...依經驗得知室內地板積水可能原因有以下四點：1.排水管堵塞，排水不良導致反湧。

2.水龍頭忘記關，水池、水槽堵塞致使水滿外溢造成積水。

3.冷、熱水給水管有漏水情形造成積水。

4.風雨過大門窗未關閉致使大量雨水打入造成。

...室內地板、踢腳板潮濕霉斑產生的可能因素：1.曾經因積水（泡水）而建材吸附之水氣未完全乾燥。

2.環境空間濕度大加上通風不良。

3.若環境中有蕈菇孢子存在，即有可能在潮濕的環境下滋生。

...鑑定推論如下：1.現場會勘施作冷、熱水給水管壓力測試，結果正常並無漏水情形。

2.經現場會勘時兩造雙方及相關人士說明得知，除110年11月因廚房到主臥門處滲水潮濕，修理內容有熱水管接頭接觸不良外，111年11月26日至111年12月7日因積水問題之修繕均未涉及給、排水管之檢修。

綜上因地坪積水、滲漏水情形及其造成之損害狀況，會勘時已無法查勘，雖...提供資料、現場會勘時之說明及現場勘查測試，仍無法明確判定積水原因。

...鑑定結果:...1.廚房與浴厠之更動是在10多年前已經存在，110年11月之修繕是針對4樓與3樓間樓板漏水，與111年11月26日積水原因無關。

2.交屋後111年11月26日積水原因不詳。

111年12月7日原告雇工修繕時，並未探究積水原因為何？僅直接更換地板。

施工完成至今已經約1年6個月，期間並無發生漏、積水現象。

3.依2次現場會勘所得資訊及 貴院卷證等資料，就室內地板積水可能原因加以分析探討如下:①排水管堵塞，排水不良導致反湧。

經雙方研討後得知，現場當日無堵塞。

②水龍頭忘記關，水池、水槽堵塞致使水滿外溢造成積水。

此等情況，會勘時無法得知。

③冷、熱水給水管有漏水情形造成積水。

第一次會勘時水管壓力測試得知無漏水情形。

④風雨過大門窗未關閉致使大量雨水打入造成。

事發當日前後並無豪大雨發生，且陽台至室內門檻高5~7公分。

...所得結果仍無法明確判定積水原因。

...「原證4」與交屋前漏水之修繕無關。

而與『原證4』之必要項目及估價亦無關等語明確（參見鑑定報告第5至8頁）。

據上，原告起訴請求被告應負責給付之系爭房屋原告自行修復漏水部分等費用，因依據前揭鑑定機關所出具之鑑定報告，原告既然業已自行修復完畢，且以現在鑑定科學技術，無法推知當時原告主張漏水積水之發生原因與被告買賣交屋之瑕疵責任有何相關，原告之系爭房屋雖有發生漏水、積水之事實、亦經修繕地板等，但經鑑定測試後，並無法認定確實導致原因，屬於被告因買賣交付系爭房屋時即已存在之瑕疵，即無從可認被告應負損害賠償之責，是原告請求被告應依法給付上開賠償金額，已非有據。

㈢原告雖又舉前揭鑑定報告結論仍表示：...所得結果仍無法明確判定積水原因，但已經於鑑定報告中建議：歸責比例賣方(被告)佔20%買方(原告)佔80%。

其裁決由法院定奪等節。

復主張被告仍應負前開金額20%之賠償責任云云。

然業經被告否認，並以前詞置辯。

本院查：本件原告係主張被告對系爭漏水造成之修繕等損失，應負瑕疵擔保之責及不完全給付損害賠償責任，然前揭鑑定結果已明載無法認定原告所主張前述時、地漏水事件發生之實際原因為何，更不能證明與被告因買賣交屋時系爭房屋既存瑕疵或經原告通知修補後仍存在之瑕疵等相關，則原告仍主張被告應負擔賠償上開財產上之損失，依舉證責任分配，原告既未舉證以實其說，其請求被告給付，本屬無據。

縱然鑑定報告基於不明原因支出費用之工程慣例解決紛爭之方式，提出上揭建議方案，既與民事舉證責任有別，且查兩造並無約定或主體為屬慣常性建築工程營業性質，本院審酌被告不同意以此為可行和解方案，原告仍執此請求被告就上開請求金額為該比例之給付，亦難照准。

四、綜上所述，原告依前開民法關於瑕疵擔保及不完全給付等之規定，請求被告應給付原告304,045元，及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算利息，為無理由，不應准許，應予駁回其訴。

五、本件為判決之基礎已臻明確，其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之前揭結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示。

中 華 民 國 113 年 8 月 23 日
臺北簡易庭  法 官 徐千惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 23 日
                              書記官  蘇冠璇

訴訟費用計算書
項 目             金 額（新臺幣）    
第一審裁判費                  3,310元
鑑 定  費 用            5,000元、175,000元                                    
合 計                183,310元
備註：
前開鑑定費用，已由原告支付180,000元。
（本院卷第171至175頁、第183頁）