臺北簡易庭民事-TPEV,112,北簡,7144,20240103,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
112年度北簡字第7144號
原 告 李亮輝
陳富華
共 同
訴訟代理人 姜照斌律師
李昱明
李昱潔
被 告 歐祥逸

訴訟代理人 閻道至律師
尤文粲律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國112年12月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾壹萬伍仟元，及自民國一百一十二年七月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之六十六，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告以新臺幣壹佰捌拾壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。

查兩造所簽訂之房屋租賃契約書(下分稱系爭3樓契約、系爭4樓契約、系爭頂加契約，合稱系爭契約)第20條約定(見本院卷第51、74、101頁)，兩造合意以房屋所在地(門牌號碼：臺北市○○區○○街00號3樓、4樓)之法院為本契約涉訟時之第一審管轄法院，是本院自有管轄權。

次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款亦定有明文。

次查原告起訴原訴之聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）2,451,879元，及自民國111年6月1日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行，有起訴狀可稽（見本院卷第9頁），嗣於112年10月20日具狀變更訴之聲明第1項為：被告應給付原告2,768,546元，及其中2,451,879元，自起訴狀繕本送達翌日起，及其中316,667元自準備㈠狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦有準備㈠狀及言詞辯論筆錄可憑（見本院卷第261、285頁），核其所為，係擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：被告於110年10月20日與原告簽定系爭契約，向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街00號3樓、4樓、頂加、公梯、1樓攤位(下合稱系爭租賃物)，約定租賃期間為8年，自111年1月1日起至118年12月31日止，其中3樓每月租金15,000元、4樓每月租金15,000元、4樓頂加每月租金12,000元加公梯加攤位每月租金8,000元，計20,000元，合計每月租金為50,000元，因被告自111年6月起遲付租金總額達2個月以上，經原告以112年2月10日台北松德郵局第23號存證信函限期催告後，被告仍未給付積欠之租金，原告分別依據系爭契約第14條第1款約定終止系爭契約，並寄發存證信為終止租約之意思表示，被告及其訴訟代理人同於112年10月5日收受，故系爭契約業於112年10月5日終止；

至被告雖以112年3月6日以存證信函表示「系爭房屋之租賃關係應自本存信函到後30日為租賃契約之終止日」，惟此時距起租日(111年1月1日)尚不滿6年，被告提前終止租約未提前於3個月前告知原告，不符系爭契約附註第7點約定，故被告112年3月6日以存證信函終止契約之意思表示不合法，系爭契約未經被告合法終止，據上原告得請求被告給付自111年6月至112年10月5日(原告終止契約日)止之未付租金720,000元(統計金額參見附表1)。

又被告未經原告同意自行改裝，疑似與裝修業者財務糾紛，裝修工程停滯未能完成，致系爭租賃物牆壁被敲除、衛浴設備、管線、水電均遭受毀損，無法居住，更無法繼續出租，被告應負責修繕，經被告自己尋求修繕廠商即尖峰空間設計有限公司(下稱尖峰設計公司)進行丈量估價，經原告、被告之母親柯靜梅(按系爭契約承租人之連絡人)及尖峰設計公司人員到廠會勘並當場拍照存證，嗣尖峰設計公司於112年2月8日提出工程報價單報價為1,570,000元(未稅)，原告得請求被告給付損害賠償1,570,000元。

再系爭租賃物修繕期間約3個月，原告得請求3個月修繕期間之租金損失150,000元。

復被告未經原告同意自行改裝，並將系爭租賃物內原有物品毀損或丟棄，被告應賠償原告計328,546元，總計2,768,546元(計算式：720000＋0000000＋150000＋328546＝0000000)，爰依系爭契約、民法第432條第2項、第216條規定，請求被告賠償2,768,546元，為此提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,768,546元，及其中2,451,879元，自起訴狀繕本送達翌日起，及其中316,667元自準備㈠狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：原告李亮輝於110年間向被告母親柯靜梅表示其與妻子即原告陳富華所有之系爭租賃物可出租予被告及柯靜梅擔任二房東，授權予被告及柯靜梅重新裝修系爭租賃物後再出租予他人，被告遂於110年10月15日與原告簽訂系爭契約向原告承租系爭租賃物並於同日交屋，因系爭租賃物自60年12月28日建築完成至今已52年，屋況欠佳，除環境髒亂、硬體設備老舊外，多處牆壁、地板均有滲漏水、水電管線過舊需重新牽管線等問題，惟原告表示均不負修繕責任，被告遂另請裝潢師傅對系爭租賃物內部重新裝潢，並於交屋當日進駐施工，詎師傅未依被告之指示進行工程，且施工期間多次遭附近鄰居投訴噪音污染，致工程延宕，且施工成果亦未符合被告之要求，遲至111年11月30日尚未完工，被告亦因將全部資金投入系爭租賃物之裝潢，導致資金周轉不順，方於111年6月1日起無法遵期繳納租金予原告，然被告仍於111年6月、同年10月至11月間共匯款105,000元以清償部分積欠之租金，被告自111年6月至111年12月底尚積欠未付租金245,000元；

再原告李亮輝於000年00月間即多次要求被告盡速返還系爭租賃物，被告已無繼續承租之計畫，遂與原告協議終止系爭契約，被告並於111年12月31日交還系爭租賃物之鑰匙予原告李亮輝，嗣原告亦將門鎖更換，被告已無法進入系爭租賃物，是兩造間之租賃契約於111年12月31日即已終止，原告主張被告應給付111年6月1日至112年4月5日積欠房租403,333元，並無理由；

復原告提出之工程估價單所示工程項目幾乎為對系爭租賃物之「重新裝潢」，而非「回復原狀」，原告應先就工程估價單所示工程項目與被告應負回復原狀項目之關連性與必要性為逐一說明，不得逕以工程估價單向被告請求損害賠償1,570,000元，若認該工程估價單為系爭租賃物回復原狀之費用，則如回復原狀係以新品換舊品，材料自然折舊部分即應予以扣除，方屬公平合理；

另工程估估價單並未提及施工所需期間為3個月，原告向被告請求賠償所失利益150,000元，自屬無據；

至系爭租賃物內原有物品，被告於清除時，均有先向原告確認何種物品需保留、何種物品可逕自請環保局清除，是被告並無擅自棄置系爭租賃物內原有物品之情形，原告自不得請求此部分之損害賠償，況原告所列各傢俱之金額並無依據，被告否認原告提出之附件2-5之形式真正，若認被告有擅自棄置系爭租賃物內物品之情事，然前揭遭棄置之物品並非新品，請求物之損害賠償時即應計算折舊，原告逕依附件2-5向被告請求損害賠償328,546元，亦屬無據。

末被告於承租期間，已為系爭租賃物安裝價值188,900元之全新鐵工門窗與價值145,200元之全新冷氣，此為原告所知悉而不反對，是鐵工門與冷氣應為增加系爭租賃物價值之有益部分，被告得依民法第431條第1項規定請求原告償還費用334,100元(計算式：188900＋145200＝334100)，並以此334,100元之債權對原告請求給付租金等債務主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本院得心證之理由：㈠關於系爭契約於111年12月31日提前終止部分：⒈按本契約於期限屆滿前，租賃雙方任一方得提前終止租約，應於壹個月前通知對方，並應賠償對方壹個月租金額之違約金，系爭契約第11條第1項約定明文(見本院卷第47、71、97頁)。

是依上開約定，兩造均得提前1個月通知對方後提前終止系爭契約。

⒉原告主張被告自111年6月起遲付租金總額達2個月以上，經原告以112年2月10日台北松德郵局第23號存證信函限期催告後，被告仍未給付積欠之租金，再於112年10月4日以存證信函向被告為終止系爭契約之意思表示，被告及其訴訟代理人同於112年10月5日收受，故系爭契約業於112年10月5日終止，並提出台北松德郵局第23號存證信函、台北光華郵局第563號存證信函暨掛號郵件收件回執為證(見本院卷第117-119、273-281頁)，然被告已於111年12月31日將系爭租賃物之鑰匙交由原告李亮輝收受，並以台北體育場郵局第197號存證信函向原告表示系爭契約已於111年12月31日終止契約之意思表示(見本院卷第121-123頁)，原告亦自陳於112年1月初收到被告片面交還鑰匙等語(見本院卷第375頁)，則原告既於111年12月31日受領被告交還之鑰匙，則系爭契約於111年12月31日經兩造合意提前終止，堪可認定。

故原告主張系爭契約係於112年10月5日終止云云，尚非可採。

㈡關於原告得向被告收取未付租金額部分：原告主張被告自111年6月至112年10月5日止，扣除被告已給付之租金105,000元，尚積欠720,000元(見本院卷第271頁)云云，然系爭契約於111年12月31日經兩造合意提前終止，業經認定如前，則原告僅得請求被告給付至111年12月31日止之租金，又被告自111年6月即未繳納租金，為兩造所不爭(見本院卷第263、288頁)，而被告每月應繳納之租金計50,000元，則被告自111年6月至同年12月之租金為350,000元，(計算式：50000×7＝350000)，扣除被告111年6月繳納租金25,000元、同年10月4日匯款10,000元、同年10月7日匯款30,000元、同年10月24日匯款20,000元，合計105,000元(見本院卷第271頁)，尚積欠租金245,000元(計算式：000000－000000＝245000)，故原告請求被告給付未付租金額為245,000元，洵屬有據，超過部分，核屬無據。

㈢關於原告得向被告請求回復狀費用部分：⒈按房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全；

前項情形承租人返還房屋時，全室清空現狀返還；

承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任，系爭契約第8條第1項及第2項前段、第9條第1項前段約有明文(見本院卷第47、71、97頁)。

⒉原告主張被告應返還回復原狀費用1,570,000元，被告則辯稱依系爭契約第8條第2項約定，被告只需全室清空現狀返還，不需要回復原狀云云，然參系爭契約第8條之文義，房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意後自行裝設，而房屋經承租人改裝設施完成後，於返還房屋時，僅需全室清空現狀返還，即承租人以全室清空現狀返還之前提是承租人已將房屋改裝完成，故於返還房屋僅需將改裝之設施拆除清空即可，然本件被告雖將系爭租賃物拆除改裝，但改裝工程未完成全部裝修即已停工，造成系爭租賃物毀損，即被告並未達到系爭契約第8條第2項約定之前提要件，自不得適用該條文而為抗辯，故被告前揭辯詞，自不可取。

又參原告提出之出租時房屋狀況與房屋損壞現況對照圖(見本院卷第143-227頁)，確實已達毀損之程度，被告違反善良管理人注意義務，故原告依系爭契約第9條第1項前段約定，請求被告負損害賠償責任，核屬有據。

又參尖峰設計公司提出之工程報價單施工項目，包括浴室工程(3樓與4樓)、泥作工程(3樓、4樓、5樓)、水電工程(3樓、4樓、5樓)、木作工程(浴室平釘天花、雙面隔間、浴室天花板維修孔、修補天花板&木作壁面開孔後木作詯補、拉門)、門組工程(臥室本織門組)、油漆工程(3~5樓新作天花壁面批土刷漆、全室原有天花壁面刷新、1~5樓公共區樓梯天壁刷新、門框刷新)、燈具工程/衛配工程(10*10不鏽鋼防樟防具排水蓋)、塑膠地磚工程(3-5F地面直鋪塑膠地磚、壁面矽利康收邊)、系統櫃工程(4樓、5樓)、粗清工程，核與前揭房屋損壞現況尚屬相符，應認屬回復原狀之必要費用，故原告請求被告賠償回復原狀費用1,570,000元，亦洵屬有據。

⒊至被告辯稱回復原狀係以新品換舊品，材料自然折舊部分即應予以扣除，方屬公平合理云云，惟按修理材料依其性質，有獨立與附屬之別，若修理材料對於物之本體而言，已具獨立存在價值，因更換新品結果，將促成物於修繕後使用效能或交換價值之提昇，則侵權行為被害人逕以新品價額請求賠償，與舊品相較，勢將造成額外利益，而與損害賠償僅在填補損害之原理有違，故此部分修復費用之請求，非屬必要，應予折舊。

反之，若修理材料本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，更換新品之結果，既無獲取額外利益之可言，且市場上復無舊品之交易市價可供參酌時，侵權行為被害人以新品修繕，就其價額請求賠償，仍屬必要與相當，無須予以折舊。

查原告請求修繕之項目包括浴室工程、泥作工程、水電工程、木作工程、門組工程、油漆工程、燈具工程/衛配工程、塑膠地磚工程、系統櫃工程、粗清工程，並無任何具有獨立存在價值之修理材料，且均為回復原狀所必要之費用，自無折舊之適用，是被告上開所辯，尚難憑採。

㈣關於原告不得請求3個月修繕期間之租金損失部分：原告主張修繕期間約為3個月，請求賠償3個月修繕期間之租金損失150,000元，然原告關於修繕工程期間係自行參考Junpindesign之老屋裝潢期程後所預估之期間，又前揭尖峰設計公司提出之工程報價單並未有關於施工期間之記載，故原告空言修繕期間需3個月，請求賠償3個月修繕期間之租金損失150,000元，核屬無據，礙難准許。

㈤關於原告不得請求被告賠償棄置系爭系爭租賃物內原有物品之費用部分：原告主張被告擅自將系爭租賃物內原有物品毀損或丟棄，請求賠償328,546元，被告則辯稱遭棄置之物品並非新品，請求物之損害賠償時即應計算折舊云云，查原告就其遭毀損及丟棄之物品雖提出附件2-5之品名及價位表與物品照片為證(見本院卷第129-133頁)，然原告並未提出任何提出相關購買證明之資料，證明其確實以該價位買受該物品，原告提出之物品價位表即有可疑，復參原告提出之附件2-5之品名及價位表所載，其所記載之物品價位似均係新品之價格，然原告並未提出相關購買證明，證明確實係以該價位買受該物品，則遭被告棄置之物品是否有如附表2-5品名及價位表所載之價值，即有可疑，復參酌原告提出之物品照片，所示之水塔、雙層雙開櫃、洗衣機、冷氣、床墊、衣櫃、客廳櫃、椅子、廚房收納櫃、矮桌、化妝桌與椅子、床頭櫃、吊扇、4樓大門、淋浴設備、洗手台及馬桶及圓鏡、廁所門、和室門及房門、客廳電燈、廚具、3樓大門、熱水器、廚具及廚房矮櫃、淋浴設備、洗手台及馬桶及圓鏡、廁所門、廁所置物架、客廳沙發、客廳矮桌、客廳椅子、客廳電視、房間衣櫃、房門，其型式均非常老舊，顯遠超過其使用的年限，本院審酌上開物品均係動產，且原告應承擔因長期使用時間產生的自然耗損，經折舊後，實已無任何經濟價值，應認上開物品之價值為0元，故原告請求被告賠償328,546元，核屬無據。

㈥關於被告不得主張抵銷部分：⒈按承租人就房屋若有支出有益費用，因而增加該物之價值者，承租人應自行負擔該費用，不得要求出租人償還其費用，系爭契約第8條第2項後段亦約有明文(見本院卷第47、71、97頁)。

⒉被告抗辯於承租期間，已為系爭租賃物安裝價值188,900元之全新鐵工門窗與價值145,200元之全新冷氣，此為原告所知悉而不反對，是鐵工門與冷氣應為增加系爭租賃物價值之有益部分，被告得依民法第431條第1項規定請求原告償還費用334,100元(計算式：188900＋145200＝334100)，並以此334,100元之債權對原告請求給付租金等債務主張抵銷云云，然被告未完成系爭租賃物之裝修即停工，已如前述，則被告所新裝之鐵工門與冷氣是否有增加系爭租賃物之價值，即有可疑，況依系爭契約第8條第2項後段約定，被告為系爭租賃物所裝設之鐵工門與冷氣所支出之費用，應自行負擔，不得請求出租人即原告償還該費用，故被告辯稱原告應償還費用334,100元，被告並以此334,100元之債權對原告請求給付租金等債務主張抵銷云云，亦不可採。

㈦從而，原告得請求被告給付未付租金245,000元，及賠償回復原狀費用1,570,000元，合計1,815,000元(計算式：245000＋0000000＝0000000)，超過部分，則屬無據，不應准許。

㈧末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別有明文規定。

本件原告之請求，核屬無確定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責任。

準此，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年7月25日（見本院卷第229頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核無不合，併予准許。

五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付1,815,000元，及自112年7月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 3 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
以上正本係照原本做成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 3 日
書記官 馬正道