臺北簡易庭民事-TPEV,113,北簡,177,20240411,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
113年度北簡字第177號
原 告 台灣睿牛科技有限公司
法定代理人 陳悅寧
訴訟代理人 粘怡華律師
被 告 飛力思國際股份有限公司
法定代理人 徐凱玲
訴訟代理人 陰正邦律師
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年3月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文；

前揭規定於簡易程序適用之（民事訴訟法第436條第2項參照）。

本件原告起訴聲明第1項原為「被告應給付原告新臺幣（下同）216,000元，及自民國112年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，嗣變更聲明為「被告應給付原告198,000元，及自112年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張略以：原告於110年9月22日與訴外人林志漢簽訂租賃契約，約定林志漢將門牌號碼為臺北市○○區○○路000號16樓之1房屋出租與原告，租期自110年10月24日起至112年10月23日止，原告並交付押租金216,000元與林志漢，嗣林志漢將租賃物所有權移轉與被告，原告與林志漢之租賃契約、押租金契約亦因此轉與被告。

迨租期屆至之際，原告依租賃契約第5條約定，保留現有裝潢隔間及燈具，並清除廢棄物，以現況騰空租賃物，通知被告於112年10月20日點交，被告竟以原告應將裝潢及燈具全部拆除（即將租賃物回復至110年9月22日前之狀態）為由，拒絕返還押租金，爰依押租金契約法律關係提起本訴等語。

並聲明：被告應給付原告198,000元，及自112年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：租賃契約第5條、第9條分別約定「乙方（即原告）於租期屆滿或終止時，應於終止日以前將租賃房屋誠心按照現況騰空（現況騰空係指將房屋騰空，保留現有隔間裝潢及燈具而言並將廢棄物遷離，但不包括自然損耗）交還甲方（即出租人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方依實際遲延之日數請求按照日租金3倍之違約金遷讓完了之日止，乙方絕無異議」、「本租賃標的物以現況出租。

乙方租賃標的內之裝修佈置及維修費用均應自理。

房屋有改裝設施之必要時，應經甲方同意後始得自行裝設，但不損害原有建築，乙方於交還房屋時依第5條之規定辦理」，依第9條約定000年0月間出租時既以「現況」出租，則第5條「按照『現況』騰空交還」之「現況」亦應指000年0月間出租時之狀態。

原告既未將租賃物按現況騰空返還被告，被告自得拒絕返還押租金，被告拆除原告遺留之裝潢及燈具後，已將押租金扣除拆除清運費用189,000元所餘金額27,000元返還原告，故應無返還押租金與原告之餘地。

再者原告與林志漢之租賃契約書簽署處，原告小章、甲方印文均為林志漢，如此租賃契約效力即非無疑；

依租賃物之狀況（位於16樓、面積大於100平方公尺）進行裝潢必須申請施工許可，然查閱相關系統並無租賃物裝修紀錄，如此原告裝潢並不合法，被告前手林志漢必不會同意不合法之裝潢，縱認被告必須承受前手出租人之權利義務，亦無須接受不合法之瑕疵，且原告未申請許可即裝潢之行為屬違反保護他人法律之行為，對租賃物所有人應負損害賠償責任，原告既拒絕拆除，被告以押租金支付拆除費用，自屬依民法第213條第1項規定回復原狀等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由： 原告主張其於租賃契約期滿之際，將承租後之隔間裝潢、燈具保留於租賃物內未予拆除，再將租賃物返還被告等情，業據提出房屋租賃契約書為證（見本院卷第15至19頁），並有照片14張在卷可稽（見本院卷第79至82頁），復為被告所不爭執，堪信為真正。

原告主張其保留承租後之隔間裝潢、燈具未予拆除即返還被告係依租賃契約約定等語，為被告否認，並以上詞置辯，則本件爭點厥為租賃契約第5條「原告於租期屆滿或終止時，應於終止日以前將租賃房屋誠心按照現況騰空…交還」之「現況」係指110年9月22日締約時（下稱締約時），抑或112年10月23日租期屆滿時（下稱屆滿時），經查：㈠租賃契約第5條約定「乙方於租期屆滿或終止時，應於終止日以前將租賃房屋誠心按照現況騰空（現況騰空係指將房屋騰空，保留現有隔間裝潢及燈具而言並將廢棄物遷離，但不包括自然損耗）交還甲方」等語（見本院卷第17頁），內容中雖特別說明「現況騰空」之意義，然徒由「現有隔間裝潢及燈具」等文字，並無法辨識所謂「現」究係指「締約時」、「屆滿時」中何者，故依契約文字並無法判斷二造所為解釋何者符合契約文義。

㈡按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。

民法第432條第1項、第455條分別定有明文。

本件既無法藉由解釋租賃契約文字推論原告應以何時之「現況」將租賃物返還被告，即應回歸民法以定當事人權利義務，而揆諸上開規定，承租人應將有生產力之租賃物保持其生產狀態，返還出租人。

準此，租賃物於原告承租前，於室內周邊設有若干收納空間，以玻璃隔出數間小辦公室，其餘絕大多數室內空間均為連通空地無任何阻滯，可容承租人依自身需求擺設物件、隔間，有承租前照片7張可證（見本院卷第79至80頁）；

依原告提出之圖說、被告提出之返還租賃物照片（見本院卷第81至82頁、第93頁），原告遺留於租賃物之裝潢為，在連通空地3分之1長度節點處依序設有連接地板及天花板之L形收納櫃、長形收納櫃、L型收納櫃，且體積均非小，如此就連通空地之使用而言，承租人即必須屈就該3個收納櫃規劃空間使用方式，衡以租賃物所在係一辦公大樓，以用途而論，毫無阻滯之連通空間相較於遺留原告裝潢，前者理應更受潛在承租人歡迎，故依民法第432條第1項、第455條規定，原告應將其裝潢及燈具拆除，始盡其返還租賃物之責。

㈡至於原告雖提出證明書1紙，其內容略以「立書人張垣係受林志漢委託與原告訂立租賃契約之人，原告於簽署租賃契約前已明確告知業主及本人，擬重新進行裝潢，從而議定110年9月24日至10月23日為免租裝潢期，並於租約中附註載明裝潢期。

租約中從未註明須回復原狀（亦無原狀）及拆空隔間交還房屋的字及意思，三方並無異議。

租賃契約第5條所約定之『現況騰空』係指保留租賃標的於『遷讓返還時』之當時現況的固定隔間裝潢及燈具，並清除雜物」等語（見本院卷第23頁），據此主張租賃契約第5條之「現況」係指屆滿時，始符締約當事人真意等語。

惟由租賃契約文字無法得知第5條約定之「現況」係指締約時或屆滿時，已如前述，如此即無法徒憑張垣一面之詞遽認「現況」係指屆滿時；

再者依張垣所述，「現況」指屆滿時一事，為原告、業主即林志漢、張垣之共識，此即指被告並未涉入原告與林志漢締約過程，而本件被告係依民法第425條規定因自林志漢處取得租賃物所有權，而承繼租賃契約出租人地位，成為租賃契約當事人之一，則在此既有契約文字不明、又非因己意成為契約當事人一方之情形下，亦應循司法院大法官會議釋字第349號意旨，於被告明知或可得而知租賃契約第5條之「現況」係指屆滿時一事之狀況下，始得要求被告受「原告、林志漢之共識」拘束，接受原告不拆除既有裝潢、燈具而返還租賃物，惟就此被告明知或可得而知上述「共識」之事實，未見張垣說明，即難認被告應受此「共識」拘束。

此外張垣就此締約過程既已詳為說明，本院即認無傳喚其為證人到庭調查之必要，附此敘明。

㈢綜上，原告既有拆除裝潢及燈具之義務，則被告以原告未將租賃物回復原狀為由拒絕返還押租金，即非無據。

四、綜上所述，原告依押租金契約法律關係，請求被告返還押租金198,000元，及自112年10月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示。

中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
臺北簡易庭 法 官 江宗祐
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 11 日
書記官 高秋芬
訴訟費用計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2,320元
合 計 2,320元