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宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○○
訴訟代理人 楊國華律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 陳志勇律師
複 代理人 莊志成律師
謝碧鳳律師
右當事人間九十年度北簡字第六０八四號請求損害賠償事件於中華民國九十年五月十七日下午四點在本院臺北簡易庭第四法庭公開宣示判決出席職員如左：朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文：
被告應給付原告新臺幣壹佰參拾伍萬零陸元及自民國八十九年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如於假執行程序實施前預供擔保新台幣壹佰參拾伍萬零陸元准免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張：被告向原告承租台北市○○路六十九號一至三層全棟，開設香都精品百貨行，經營化妝品批發及零售業務，租期自民國八十八年十一月十二日起至八十九年十一月十二日止，每月租金新台幣（下同）十萬元。
被告明知其店內在八十八年十一月間整修裝璜期間即出現多次跳電情形，電壓等各項電源設備顯非穩定，竟仍將二樓展示櫃內六個投射燈及電風扇共同使用同一延長線以供應電源，且未注意即時修換有問題之電源開關及檢修電路以修正電容負荷，致展示櫃處電源線因短路而起火燃燒，使承租房屋二、三樓燒燬受損。
被告就本件火災之發生顯然欠缺一般人應有之注意，有重大過失，依民法第四百三十四條之規定應負損害賠償責任。
倘被告非屬重大過失，租賃合約第十一條亦合意排除民法地四百三十四條之適用，被告未盡善良管理人之注意義務，亦應就失火責任負損害賠償責任；
又火災發生後被告曾立書承諾賠償，若租賃合約第十一條之約定未排除民法第四百三十四條之適用，被告亦應就原告之損失負賠償責任。
爰請求因火災燒燬無法重建之三樓違建部分，所造成之損害一百九十萬元，及因火災燒燬房屋，致十一個月租金無法收取，共計一百一十萬元之租金損失請求賠償；
並請求自租期屆滿翌日（即八十九年十一月十三日）起加計遲延利息，並聲請願提供請准宣告假執行之事實，業經提出房屋租賃契約書、承諾書、公證公司堪估損害表、台灣士林地方法院檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書、台灣士林地方法院刑事簡易判決書、商業登記電腦資料、建築師災後結構安全鑑定檢討書（以上均為影本）等件為證。
二、被告則以：被告對系爭房屋因失火而毀損並無重大過失，不負損害賠償責任，且民法第四百三十四條之特別不得特約排除；
縱認民法第四百三十四條之規定，當事人間得約定排除，惟兩造間所訂租賃契約第十一條僅係重申民法第四百三十二條承租人之保管義務之適用，並無約定就失火時承租人亦應負善良管理人之責任，自難謂本件租約已有約定不適用民法失火責任之規定；
另被告固曾出具承諾書保證負責賠償原告之損失，惟關於賠償金額及範圍，依承諾書第二條之約定，應由被告所請之公證公司即南山公證人有限公司，出具之損失清單為準，是被告承諾之條件既未成就，原告自不得以承諾書作為請求被告損害賠償之依據，且被告出具承諾書之真意，乃以保險契約之投保之範圍及金額為被告負損害賠償之依據，亦即僅就房屋本身之毀損有所承諾，並不包括原告所稱「三樓不能修建之損害」及「租金損失」甚明，縱認原告確有三樓不能重建之損失，其建物因火災滅失不能修建導致損害之價值，依泛亞不動產鑑定股份有限公司出具之鑑定報告書可知，總計僅二十五萬零六元。
就原告請求租金損失部分，承租之房屋因失火而毀損，原告隨即將系爭房屋收回修繕，因此房屋因失火毀損致無法合於約定租賃物之使用、收益狀態，而原告於收回房屋修繕完畢後至租賃契約屆滿止，均未按租賃契約之本旨將系爭房屋交付被告使用收益，被告自得主張同時履行抗辯而拒絕租金之給付；
另被告向原告承租系爭房屋時，曾給付原告押租金二十五萬元正，今租期屆滿，原告仍未返還上開押租金，縱認被告應負損害賠償責任，被告仍得就上開押租金部分主張抵銷等語資為抗辯，並提出商業火災保單、公共意外責任險保單、承諾書、和解書（以上均為影本）等件為證。
三、法院判斷
（一）兩造對租賃契約書、承諾書之真正及內容、系爭房屋於被告承租期間因電線短路起火燒毀房屋二、三樓部分不爭執，合先敘明。
（二）按租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負 損害賠償責任，民法第四百三十四條固定有明文。
１、惟查，民法第四百三十四條通說認係同法第四百三十二條承租人應以善良管理人之注意義務保管租賃物之特別規定，其立法原意係在貫徹保護承租人之本旨，減輕其賠償責任。
此規定雖為特別規定，但非強制規定，倘當事人間合意約定承租人如未盡善良管理人之注意，致房屋因失火而毀損滅失者，應負損害賠償責任者，乃在加重承租人對火災之注意義務，其約定並未違背強制或禁止規定，應無不可，有司法院七十四年廳民一字第三八七號函可資參照，可知民法第四百三十四條並非強行規定，當事人仍可以特約排除之。
２、兩造租賃合約書第十一條雖有「乙方（被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失至房屋毀損，應負損害賠償責任…。」
之約定，是否即在排除民法第四百三十四條承租人重大過失之規定，而加重承租人之注意義務，應依契約整體內容及訂約當時之客觀情形加以認定。
經查，系爭租賃合約書係屬一般文具店即可購買之制式合約，並非由兩造任何一方所草擬，且雙方於訂約時，依通常情形多不致想到房屋會於租賃期 間內發生火災，因此若欲將合約第十一條解釋成，雙方於訂約當時即預先設想可能發生火災，而合意加重被告之責任，實與常情有違，且兩造當事人皆非研讀法律之人，對於民法之相關規定必定陌生，若強欲解釋成兩個法律外行人，於訂約時有意排除法律專業之特別規定，實難令人贊同；
則系爭租約第十一條之規定，僅在重申承租人之注意義務，非在加重承租人之失火責任，在無法證明兩造對承租人失火責任有排除民法第四百三十四條之適用下，被告仍就重大過失始須負失火之賠償責任。
３、惟查，被告於士林地方法院檢察署檢察官偵訊時，已自承在店內整修裝璜期間，已發現有多次跳電情形，並將六個投射燈及電風扇均使用同一延長線供電等語。
而本件火災，其起火處在展示區東面短櫃附近，起火處經清理後發現有一斷落之延長線，該斷落之延長線經檢視發現有短路熔痕，且總電源箱內電源開關已呈跳脫狀，起火處除電源線短路起火燃燒之因素外，未發現有其他起火之因素存在，因認起火原因以電源線因故短路致起火燃燒之可能性較大，業經台北市政府消防局鑑定在案，有卷內臺灣士林地方法院檢察署八十九年偵字第一 九一六號簡易處刑書在卷可稽。
被告於裝潢期間已發現多次跳電情形，即應注意電量負荷問題，卻仍不注意，而任由高耗電量之投射燈六個與電風扇共同使用同一延長線電源，致該延長電源線短路起火燃燒，被告有過失至明。
且投射燈六個與電風扇不應共同使同一延長線，以免耗電過多引起短路，為普通人均能注意之義務，被告能注意而不注意，而引致火災，顯然已欠缺普通人應盡之注意義務，其有重大過失亦屬無疑，依民法第四百三十四條之規定，被告自應就系爭房屋燒燬負損害賠償責任。
４、未查，被告於系爭房屋發生火災後，亦向原告立約承諾：「保證負責賠償處理乙方（原告）受損之財物損失」等語，有承諾書在卷可稽，被告所為之承諾，係屬無因性之債權行為，學理上稱之為債務承認，被告既有此債務承認，即應就系爭房屋火災所受之損失負賠償責任。
被告雖抗辯其賠償金額及範圍未經南山公證人有限公司出具之損失清單，該承諾書之條件尚未成就云云。
經查，依上開承諾書第二項約定「乙方（原告）受損金額確定以甲方（被告）所請公證公司處理協調之金額，經甲、乙方確認為主，不足部分甲方保證賠償乙方損失 」，其後段已明確記載「不足部分甲方（被告）保證賠償乙方損失」，即雙方對於賠償金額之認定，同意參考由被告委請之公證公司鑑定，惟經雙方確認結果，如鑑定金額過低，被告仍應補足不足之部分，足見，上開該約定僅表明賠償金額參考公證公司之鑑定而已，非以之為惟一依據，故公證公司有無出具清單，並非條件成就之要件，被告辯稱承諾書之條件尚未成就云云，洵無可採。
（三）綜上，被告依民法第四百三十四條之規定及承諾書均應對原告負賠償責任，茲就原告主張之事項是否有理，分述如下：１、三樓不能修復之損害，計一百九十萬元部分：查，系爭房屋之三樓亦為承租範圍，並經燒燬之事實，為兩造所不爭執。
雖被告抗辯該三樓係違建而違反法律禁止規定，無保護必要，且該三樓違建部分係因法令限制而不能修建，與被告失火行為無相當因果關係云云。
惟查，違章建築物雖違反建築法規定而建造，然建築法之規定僅為取締規定，非效力規定，其仍得為交易之標的，而具有財產上之價值，自有保護必要。
又三樓違建部分如未經失火燒燬，仍得使用收益，茲因被告之重大過失致燒燬，而不能使用收益，所造成之損害與被告之過失行為自具有相當因果關係，被告所辯云云殊無足採，被告自應賠償該部分之損失。
次查，系爭三樓滅失不能修復之損害，經兩造同意之泛亞不動產鑑定股份有限公司鑑定結果，以總計二十五萬零六元為合理，有該公司之鑑定報告附卷可憑，被告對此金額亦不爭執，從而原告請求被告給付二十五萬零六元及遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求無理由，應予駁回。
２、租金損害：原告主張雙方原定租期至八十九年十一月十二日屆滿，因八十八年十一月二十七日火災燒燬房屋，致十一個月租金不能收取之事實，為兩造所不爭執。
按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務；
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十五條第一項、第二百二十六條第一項分別定有明文。
又按，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，亦為民法第四百二十一條所明定，故就提供房屋供承租人使用、收益部分，原告居於債務人之地位，就支付租金部分，被告處於債務人之地位。
查，本件房屋因被告之重大過失致燒燬，致原告不能給付房屋供被告使用、收益，依上開規定，因不可歸責於原告之事由，原告得免為提供房屋使用之給付義務；
然因可歸責於付租金之被告，致給付不能，原告自得向被告請求損害賠償，從而原告依債務不履行之法律關係，請求被告給付相當租金之損害，自屬有據，被告抗辯其不能使用、收益房屋，不付租金云云，難謂有理。
被告共計十一個月未給付租金，每月租金為十萬元，總計為一百十萬元，從而原告請求被告給付相當租金之損害一百十萬元及自租期屆滿日翌日即八十九年十一月十三日起算之法定利息，為有理由，應准許之。
３、被告主張抵銷押租金部分：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，固為民法第三百三十四條前所明定，惟應以二人債務均屆清償期者，始得主張抵銷。
而依兩造租約第五條「乙方（被告）如不繼續承租，甲方（原告），應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」之約定，被告應於遷空，交還房屋後，原告始有退還押租金之義務，惟被告迄未遷空，交還房屋，原告押租金之清償期尚未屆至，依諸前揭規定，被告尚不得主張 押租金二十五萬元之抵銷，所請抵銷一節，即無理由，不應准許。
４、總計原告可請求之賠償金額共為一百三十五萬零六元（250006+0000000=0000000），從而原告請求被告賠償一百三十五萬零六元及自八十九年十一月十三日起算之法定利息，為有理由，逾此範圍之請求，依法無據，應駁回之。
四、本件為民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款之訴訟依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，至其敗訴部分假執行之聲請失所依據，應予駁回。
另被告陳明願供擔保聲請免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十七 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法院書記官 周淑貞
法 官 林鳳珠
右筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段一二六巷一號）提出上訴狀 (須按他造當事人之人數附繕本)。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十八 日
書 記 官 周淑貞
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