臺北簡易庭民事-TPEV,97,北簡,15635,20090730,1

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 97年度北簡字第15635號
原 告 駿曦實業有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 許文哲律師
複代理人 張復鈞律師
被 告 日盛證券股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 丁○○

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國98 年7月16日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
壹、本件兩造合意以本院為管轄法院，有原告所提之房屋租賃契約第11條附卷可稽，依民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、被告於民國94年7月29日向原告承租坐落於臺北市○○路○段95號2、3樓、3樓之1及4 個停車場（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約，雙方業已於96 年3月28日合意終止租賃契約，惟原告欲至系爭房屋檢查，發現系爭房屋有多
處樑柱鑽孔，且樓板沈陷之嚴重情形，被告曾以存證信函
向被告陳述並請求協助回復原狀，惟被告均置之不理。
二、原告否認於租約終止時取走任何大型冰水主機，原告根本不知有冰水主機之存在，被告於98 年3月12日已自認梁柱穿孔係裝設冰水主機而設，而由證人甲○○97年9月18 日庭上所證稱，系爭房屋係未經裝潢即由被告承租，即足證
實冰水主機為被告所裝設，而梁柱穿孔亦應係被告就系爭
房屋裝修時所為。兩造於系爭房屋租約終止時，原告並未
收受任何大型冰水主機，被告指述租約終止時已將冰水主
機交由原告處理並不實在，此由當初終止租約時兩造所定
協議書第1條所定：「房屋內輕鋼架天花板（2F＋3F）、服務櫃檯（2F＋3F）、架高地板（2F）、木作隔間牆（2F ＋3F） 、空調室內機及風管（2F＋3F）將予拆除，拆除費總計新台幣（下同）194,250 元」其中並未提及任何冰水主機，而協議書內所稱空調室內機及風管亦顯未包含大型
冰水主機，且既係大型冰水主機，拆遷費用並非可忽略之
小數目，依系爭協議書中未將冰水主機列入估算費用，即
見原告實未知悉有此一冰水主機存在，即無可能係由原告
自行處理或有收受冰水主機一事，再者，被告已承租系爭
房屋十餘年，期間僅由被告獨立使用，其自應對各項裝潢
及設備知之甚詳，被告與原告協議終止租約時既未特別提
出冰水主機一事，應可合理推斷係被告自行就冰水主機另
有安排，故被告現陳稱系爭冰水主機由原告自行處理而欲
以此混淆事實，實不足採信。
三、被告所提其與前屋主日仲實業股份有限公司（下稱日仲公司）之租約，係與冰水主機是由日仲公司或被告所裝設此
一待證事實並無關聯性：被告係以與日仲公司租約第7條
規定提及「冷氣」一事而推論：「原屋主日仲公司出租予
被告公司時有提供大型空調系統，否則，何以得在被告公
司未少繳費用時得切斷『冷氣之供應』。」惟此二者間即
日仲公司租約所提之冷氣與實際係由何人提供大型空調系
統並無關聯性，此推論有違經驗法則，於理未洽，實不可
採。日仲公司租約第7條後段係規定：「甲方（即日仲公
司）得隨即切斷水、電、冷氣之供應」，惟此僅係當初租
賃雙方當事人約定出租人即日仲公司得於被告違約時切斷
水、電及冷氣之權利而已，並不表示系爭房屋之水、電及
冷氣皆係由日仲公司提供。再者，證人甲○○前已證述系
爭房屋未經使用亦未裝潢即交予被告承租，故房屋內之水
、電管路配線等應係被告自行施作，而被告卻依系爭租約
第七條而推論日仲公司有提供冷氣設備，即屬無據。
四、本件租約係於96 年3月28日終止，原告依兩造間租賃契約第4條及民法第432條請求損害賠償，前經催告後而於97年4月16日提起本件訴訟，並未逾越時效。
按民法第456條規定，出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權時
效為兩年，期間係於承租人返還租賃物時起算，而兩造係
於96 年3月28日終止租約，此為雙方所不爭執，是以原告不論依系爭租約或民法432 條依法起訴請求損害賠償，皆未罹於時效。縱被告自認就系爭房屋所為梁柱穿孔之損害
於向前屋主日仲公司承租期間即82年6月至93年1月間即已發生，原告主張繼受日仲公司對被告之損害賠償債權，該
權利應自被告就系爭房屋為穿梁之損害時即已發生，惟日
仲公司因自始未受被告返還租賃房屋，依民法第456條第2項規定，其損害賠償請求權時效至移轉系爭房屋所有權予
蕭涵云（實際所有權人為原告）為止，皆尚未起算，自無
罹於時效可言，是以原告繼受前手之權利，其損害賠償請
求權時效亦係於與被告終止租約而受房屋之返還時方起算
，故被告主張時效抗辯並無理由。等語並聲明：
（一）被告應給付原告1,778,492 元及自起訴狀繕本送達 翌日即98 年5月20日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
參、被告辯以：
一、系爭房屋樑柱被鑽孔及樓板沉陷等損害之情形，非被告公司所造成。系爭房屋轉手數次，被告公司於向原告承租之
前係前手蕭涵云承租，被告94 年7月29日起始向原告承租至96 年3月28日與原告終止租賃契約為止，被告公司從未進行任何可能造成系爭房屋損害之工程，原告所稱之損害
於被告承租系爭房屋前即已存在，原告所稱並非事實，且
應就其主張之事實舉證以實其說。系爭房屋樑柱鑽孔及樓
板沉陷等情形，於本公司承租系爭房屋前即已存在。退萬
步言，即令該等情形為被告公司所為，則原告於受讓系爭
房屋時，房屋之現況即為如此，原告應以買賣關係物之瑕
疵擔保向出賣人蕭涵云主張權利，方屬妥當，不能以罹於
時效或有其他求償之困難，令承租人負損害賠償責任。
二、經查，被告公司承租系爭房屋逾14年，自82 年6月28日起至94年7月28日止向日仲公司承租，而於94年7月29日起始向原告承租。
系爭房屋之使用執照核發日期為80 年7月15日，故自發照日起至被告公司承租之日止，原出租人或其
他承租人是否有其他使用情形，被告公司不得而知，故原
告指稱系爭房屋之損害為被告公司造成，應具體指證。被
告公司承租該系爭房屋期間，並未進行任何可能造成該些
損害之工程，查樑柱鑽孔可能因安裝冷氣管線所造成，惟
被告公司承租系爭房屋所使用的冷氣（包括管線）乃是82年至94年之原出租人所於出租時所提供並已架設完成，且被告於租約終止時亦未主動拆除該等冷氣及管線，足見冷
氣非被告公司自行架設，故該等因安裝冷氣管線所造成之
損害應非由被告負賠償責任。
三、雙方提前終止租約時已就房屋進行點交，原告對於被告公司交還房屋之現況並無異議，被告公司與原告合意於96年3 月28日提前終止租賃契約，並於契約終止後對租賃物進行點交，雙方簽訂之「協議書」第2條載明：「雙方同意
提前終止之違約金（即相當於兩個月租金），及前項乙方
應負擔之拆除費用，自乙方預付之四個月租金中扣除，同
時視為乙方已完全履行前揭租賃契約之租賃物返還義務，
甲乙雙方不得再向他方提出任何請求或主張」。可見系爭
房屋於當時己返還原告並依現況點交完畢，原告於點交當
時並未對現況有所爭執。經過數月原告主張有樑柱被鑽孔
及樓板沉陷，縱令該等損害與被告公司相關，原告於簽訂
本協議書同時可認定原告已放棄其請求權，不得再向被告
公司為任何請求或主張。
四、被告否認系爭房屋樑柱鑽孔及樓板沉陷等損害會影響房屋之結構安全，縱使相關損害為被告公司行為所致，但原告
就系爭房屋樑柱鑽孔及樓板沉陷等損害影響房屋之結構安
全乙事，未經具公信力之工程或建築相關公會或技師之鑑
定，相關估價及報價單據亦未經過公正之專業機構評估，
被告公司對於樑柱鑽孔及樓板沉陷等損害是否會影響房屋
之結構安全及原告提出之估價單據是否確實性及公正性，
均予以否認。
五、提前解約協議書已排除被告之責任，兩造合意於96 年3月28日提前終止租賃契約，並於契約終止後對租賃物進行點交，惟雙方對於定著物的拆除責任有所爭執，經協商後雙
方簽下協議書各自分攤拆除費用，並於該協議書第2 點指
出：「雙方同意提前終止之違約金（即相當於兩個月租金
），及前項乙方應負擔之拆除費用，自乙方預付之四個月
租金中扣除，同時視為乙方已完全履行前揭租賃契約之租
賃物返還義務，甲乙雙方不得再向他方提出任何請求或主
張」。因此縱認為該些損害與被告公司相關，於簽訂本協
議書後被告公司應已完全履行租賃契約之相關義務，原告
不得復向被告公司提出任何請求或主張等語，爰依租賃契
約及侵權行為之法律關係提起本訴並聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之部分：
一、系爭租賃契約為真正。
二、系爭租賃物確有損害。
伍、兩造爭執之事實：
一、系爭房屋損害是否為被告所造成？是否因被告裝設冰水主機始有穿樑之行為？
二、本件損害賠償是否應向被告請求？
三、本件請求時效是否已完成？
陸、得心證之理由：
一、就系爭房屋損害是否為被告所造成之部分：
（一）當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又因故意或過失
，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背
於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他
人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明
其行為無過失者，不在此限，民法第184條固定有明文
，惟必以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之
間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要
件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台
上字第481 號判例參照）。是被害人應就行為人因故意
或過失，及不法侵害其權利之事實負舉證責任，若不能
舉證，以證實自己主張之事實為真實，則行為人就其抗
辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁
回其請求（最高法院17 年上字第917號判例參照）。
而所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所
存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形
下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之
結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結
果即有相當因果關係。反之，若在一般情形下，有此同
一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此一結
果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而
已，其行為與結果間即無相當因果關係，亦有最高法院
76年台上字第192號判例足資參照。
（二）本件原告主張因被告之行為而導致樑柱被貫穿及樓板下陷之情事，惟被告所否認，依上開判例之意旨，應由原
告負其舉證責任，經查本件系爭房屋於79年起造，80年完工，而被告公司最早是於82 年6月28日起向訴外人日仲公司承租，租期自82年6月28日起至93年1月28日，而後日仲公司將房屋所有權轉予訴外人蕭涵云，被告與蕭
涵云所訂立之租期自93年1月29日起至94年7月28日止，其後蕭涵云復將該系爭房屋所有權轉讓於原告，原告復
又與被告訂立租約，約期自94年7月29日起至96年3月28日止，由上可知系爭房屋自80年起至82年止，被告均無使用，原告主張被告是第一手使用系爭房屋，尚有疑義
。兩造所不爭為提前終止租約及交還系爭房屋所定之協
議書中第1項載有：「房屋內輕鋼架天花板（2F＋3F）、服務櫃檯（2F＋3F）、架高地板（2F）、木作隔間牆（2F＋3F）、空調室內機及風管（2F＋3F）將予拆除，拆除費總計194,250 元」等字句，其中並未包含冰水主機，且對冰水主機如何處理，均未提及，所拆除者，均
惟被告營業裝潢所施做，如冰水主機係被告所有，自應
一併拆除由被告帶走。惟冰水主機係提供被告經營證券
公司營業所需之冷氣，其體積龐大，價值不低，拆除運
送均需相當之費用，拆下之冰水主機亦有相當之價值，
其拆除費用，必算入該協議書內，顯見冰水主機應為原
告所有。再者，就兩造所簽訂之房屋租賃契約第6條觀
之：「乙方（即被告）應按期繳清水電費、瓦斯費、清
潔費、管理費、服務人員薪資、維修費及營業必須繳納
之稅捐，如逾2 期仍未繳付，甲方（即原告）得隨即切
斷水、電、冷氣之供應。」就一般社會之通念，冷氣等
空調設備如為出租人所有，出租人始有權終止冷氣之供
應，若非出租人所有，至多僅能終止水電之供應，對於
非出租人所有之冷氣不得為任何處置。觀其上開租約之
約定，應肯認冰水主機應為原告所有，故其裝設冰水主
機等設備而穿樑之行為，應於系爭房屋興完工時及民國
80年起即存在。至證人甲○○到庭結證稱：「我是日眾
公司的代表人。因會漲價所以買系爭房子。我從沒用過
。沒有隔間。買系爭房子過沒多久就租被告，是隔多久
我記不得。買了我都沒裝潢。建設公司賣給我都沒有裝
潢即空屋。我買房子時房子管線及樑是沒有穿樑，我都
沒裝潢是被告自己裝潢。我不曾看被告的裝潢，事後裝
潢後我才去看。之後房子賣給誰姓名我忘記了。如果不
是被告自己裝潢那是誰裝潢。跟買時不一樣。我委託仲
介賣房子，可能是仲介有帶買房子的人去看。賣時外牆
沒有漏水，被告也沒有告訴我有任何漏水的情形。買我
房子的人也沒有告訴我房子有漏水的情形。有漏水的話
尾款就不會給我。」惟證人既未曾見被告裝潢之過程，
自無從確認該冰水主機之管線穿樑係被告所為，其推測
之詞，不足採信，況該管線穿樑亦有可能係其所為，有
本件有利害關係，其證言不可遽信。
二、就本件損害賠償是否向被告請求之部分：按物之瑕疵擔保責任於我國民法債篇中有明確規定，民法第354條第1項規定：物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少
之程度無關重要者，不得視為瑕疵。
同法第355條第1項復規定：買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之
瑕疵者，出賣人不負擔保之責。由上述條文可推知，原則
上物之瑕疵擔保應在買賣契約成立後，由買賣契約之相對
人始可主張，易言之，可主張物之瑕疵擔保之前提，一定
要是本件買賣契約兩造，且該買賣契約為有效存在下始有
主張之可能，與本件買賣契約無關之第三人，不得與之對
其主張，本件原告向被告主張損害賠償，依前所述，穿樑
等損害係與系爭房屋建造完成之時，因需安裝冰水主機始
導致，並非被告之行為而造成，該瑕疵於原告與訴外人蕭
涵云訂立買賣契約時就已存在，原告應向訴外人依物之瑕
疵擔保請求，而非向被告依侵權行為請求。
三、按因侵權行為所產生之損害賠償請求權，自請求權人之有損害發生及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，自有
侵權行為時起逾十年者亦同，民法第197條定有明文。
本件縱認系爭損害係被告裝潢時所造成，惟被告自82年6月28日承租裝潢後做為證券公司營業使用，至96 年止，期間長達14年，顯逾上開法條所定之10年期間，原告之侵權行為損害賠償請求權因之消滅。又出租人就租賃物所受損害
對於承租人之賠償請求權、承租人之償還費用請求權及工
作物請求權，均因二年內不行使而消滅，民法第456條第1項規定甚明。
本件被告自82年6月28日至93年1月28日止，向日仲公司共簽訂4 次房屋租約，有各該契約書影本在卷
，且為原告所不爭，自堪信實，第1次租約第2條明定租期為3年自裝潢期滿之翌日起算，為民國82年至85年止計3年，租約期滿，乙方（被告）有優先承租權，租契屆滿後，
租約自動失其效力，無民法第451條之適用。
故自第1次租期屆滿時被告與日仲公司間之租賃關係自動消滅，在此之
前之租期內，被告有任何造成租賃物損害之情形，日仲公
司可依租賃之法律關係於二年內請求被告賠償損害，日仲
公司未為請求，經二年後其請求權依民法第456條第1項規定消滅。此外，無其他證據證明被告於最初裝潢之後另有
其他裝潢施工而損害系爭房屋之行為，無其他新的損害賠
償請求權產生，則原告繼受日仲公司為系爭房屋之所有權
人，其繼受日仲公司對被告之損害賠償債權，因請求權消
滅，被告得拒絕給付。兩造訂立新租約後，原告並無證據
足證被告另有其他行為至系爭房屋損害之行為，無新之損
害賠償請求權發生，原告並無依租賃關係請求被告賠償之
餘地。
四、綜上所述，本件房屋之損害應非被告所為，縱認係被告最初裝潢所為，無論依侵權行為或租賃之法律關係，原告之
請求均已消滅，被告均得拒絕給付，從而原告之訴為無理
由，應予駁回。
五、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不
再一一論述，併此敘明。
柒、假執行之宣告：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 7 月 30 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 劉亭柏
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 98 年 7 月 30 日
書記官 謝韻華