臺北簡易庭民事-TPEV,97,北簡,6639,20090311,1

宣 示 判 決 筆 錄
原 告 德兆建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 七品餐坊企業股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○

上列當事人間給付租金等事件，於中華民國98年2月25日言詞辯
論終結，同年3月11日上午11時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：

主 文
被告應給付原告新臺幣柒佰柒拾捌萬伍仟元，及自民國九十六年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣柒萬捌仟壹佰貳拾壹元由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新臺幣柒佰柒拾捌萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由
一、原告主張：兩造於民國94年2月5日就原告所有坐落於臺北市○○○路5段297號房屋（下稱系爭房屋）簽立租賃契約書，雙方依租約第3條第1項規定、94年7月21日補充協議書第3條之約定，被告最遲應於95年9月17日前給付原告當年度全年之租金，即發票日依序為95年9月17日、95年10月17日至96年8月17日等12張支票，每張金額應為新臺幣（下同）495萬元（未稅），然被告於95年9月21日所交付第2年度租金支票12張，每紙票面金額竟僅為4,672,500元（含稅），即每月短付租金金額為525,000元（含稅），合計630萬元（含稅），依民法第440條第1項規定，原告得終止終契約，原告遂分別於95年9月22日、10月4日、95年10月27日、95年11月14日催告被告依租約補足當年度租金，惟迄今仍未獲支付。
又租約附件二各設備介面點第1條第5點、第3條第2點約定，被告自94年9月17日（起租日）起除應按月分攤公共設備之電費4萬元（含稅）外，另須按月分攤化糞池防臭清運整理費15,000元（含稅），惟被告自始即未依約繳付上開款項，雖經原告催告，被告亦均置之不理。
至96年11月17日止，被告仍未依約履行補足第2年度租金缺額之義務，且未繳付公共設備之電費、化糞池防臭清運整理等費用，原告爰起訴請求第2年度租金缺額共630萬元、公設分攤電費108萬元、化糞池防臭清運整理費40萬5千元等語。
並聲明：如主文第1項所示；
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告請求給付租金部分並非被告故意不給付，兩造已意思表示合致調降租金。
另有關公設分攤電費及糞池防臭清運整理費，以簽約時雙方當事人真意，該二筆費用應係包含於被告每月給付之管理費中，且有關化糞池防臭清運作業均係被告自行處理，原告自始從未施作。
又被告自承租以來，因工程施工、申請執照、損害賠償等多項應由原告負擔之費用均未獲付，已達10,776,975元（包含B1樓匯流排修復10萬元、1樓至B1樓手扶梯拆除及運送費用82, 850元、愛買B1樓挑空區清潔2萬元、愛買B1樓挑空區併照費271,428元、B1F至6F變更使用執照費190萬元、點交冷氣空調機維修費195,000元、申請免繳回饋金遲延竣工16天損失2,772,000元、STARBUCKS玻璃櫥窗等施工費802,543元、2至5樓梯間防火門裝璜費56萬元、6樓增建執照併案辦理用途變更、回饋金申請等費用140萬元、變更彩蠂宴使用執照及室內裝修合格證委請建築師辦理費用50萬元、變更彩蝶宴使用執照及室內裝修合格證回饋金等相關費用224,900元、米可利漏水賠償1,150,000元、消防移位20萬元、96年9月20日跳電損失259,623元、94年8月29日公告回饋金之二分之一即319,206元、97年9月25日彩蝶宴漏水施工費用19,425元），被告主張與原告請求抵銷等語，以資抗辯。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
兩造於94年2月15日就系爭房屋簽立租賃契約，由被告向原告承租系爭房屋。
四、得心證之理由：
原告主張被告於94年2月15日向其承租系爭房屋一節，有原告提出之租賃契約書附卷可稽，復為被告所不爭執，堪信為真正。
惟原告另主張被告應給付積欠之租金630萬元、公設分攤電費108萬元、化糞池防臭清運整理費40萬5千元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是本件本院應審究者為：兩造有無合意調降租金？公設分攤電費及化糞池防臭清運整理費是否包含在被告每月給付之管理費內？被告得否以原告尚應給付被告10,776,975元而主張與本件原告請求抵銷？以下分述之：
㈠兩造有無合意調降租金？
經查，被告雖辯稱兩造已合意調降租金云云，然已為原告
所否認，本院審酌被告於97年9月15日答辯狀及97年9月18日言詞辯論期日均僅陳稱兩造業在洽商調降租金，僅因目
前尚有部分條件尚未作最後確認，故未簽署協議等語（見
本院卷第21頁、第23頁），則依上開陳述內容實難認兩造已對調降租金達成一致之合意，至被告所稱原告仍收受租
金部分，參酌原告自95年9月22日起即多次以存證信函催告原告補足租金差額，有原告提出之存證信函可證（見本
院卷第72頁至第82頁），足見縱使原告仍收受被告交付之租金，原告亦未同意被告調降租金，況兩造約定之租金數
額甚為龐大，原告持續收取被告繳交之租金之舉動，僅係
為避免損失擴大，與社會常情並無相違背，故單以原告仍
收受被告租金之行為，實不足認原告已同意調降10%之租金，故被告辯稱兩造已合意調降租金云云，顯不足取。
㈡公設分攤電費及化糞池防臭清運整理費是否包含在被告每月給付之管理費內？
查兩造簽立之租賃契約書第10條第1項約定關於管理費與租賃標的物之保養維護，本約其餘各事項依工程介面表所
示一詞，而介面表第1條第5項及第3條第2項、第4條第4項亦分別約定原告提供公設備、揚水、排氣、消防設備主機
組、受信總機、污水排放機組，原告負責維護保養，被告
負責分攤電費每月4萬元（含稅）；原告提供現有汙水廢
水排放管及獨立截油槽公用化糞池，被告負責截油槽清潔
、保管、維護、保管，而每月分攤化糞池、防臭清運整理
費用15,000元（含稅）；
原告提供各設備公共安全管理，被告負責配合支付管理費（每月85,000元含稅，依需求增減）等語（見本院卷第30頁），則兩造就公設分攤電費及化糞池防臭清運整理費、管理費之負擔已明確且個別單獨
約定，依兩造契約真意，應係將上開費用分別計算，故公
設分攤電費及化糞池防臭清運整理費自非包含在管理費中
，被告辯稱公設分攤電費及化糞池防臭清運整理費包含在
被告每月給付之管理費內云云，當不可採。至被告另辯稱
有關化糞池防臭清運作業均係被告自行處理，原告自始從
未施作云云，被告復未舉證證明之，亦不足採。
㈢被告得否以原告尚應給付被告10,776,975元而主張與本件原告請求抵銷？
被告辯稱原告應給付其10,776,975元云云，固提出對帳單為證（見本院卷第43頁至第63頁），然原告已否認上開文件之真正，本院觀之上開對帳單並未記載支付對象及項目
為何，實無從證明被告所稱已支付之款項為真，是以，被
告辯稱原告尚應給付其10,776,975元云云，洵非有據，而被告持之主張與本件原告請求相抵銷，更乏所依據。
五、綜上所述，原告並未同意調降租金，而公設分攤電費及化糞池防臭清運整理費亦非包含在被告每月給付之管理費中，另被告主張抵銷復無理由，是故，原告請求被告給付自95年9月17日起至96年9月16日止短付之租金630萬元、自94年9月17日起至96年11月17日止公設分攤電費108萬元、自94年9月17日起至96年11月17日止化糞池防臭清運整理費405,000元，共計7,785,000元，及自支付命令送達被告之翌日即96年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、本件訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 11 日
書記官 黃文芳