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臺灣臺北地方法院簡易民事判決 98年度北簡字第6407號
原 告 乙○○
訴訟代理人 葉海萍律師
被 告 甲○○即東籬複合式
上列當事人間請求終止租約等事件，本院於民國98年6月24日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬柒仟零玖拾陸元，及其中新臺幣肆拾陸萬壹仟貳佰玖拾元自民國九十八年六月十九日起；
其中新臺幣叁萬柒仟捌佰元自民國九十八年三月十日起；
其中新臺幣壹萬捌仟零陸元自民國九十八年六月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣伍仟陸佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新臺幣伍拾壹萬柒仟零玖拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查原告起訴時係依租賃物返還請求權、無因管理及民法第260條、第263條規定請求，並聲明：被告應將臺北市○○區○○街137巷6-1號1樓房屋及地上物騰空、遷讓並交還原告。
被告應給付原告新臺幣（下同）37,800元及自起訴繕本送達翌日起至清償日止，依週年利率5%計算之利息；
被告應給付自民國98年2月3日起至交還第1項房屋之日止，按月給付11萬元予原告。
嗣原告於審理中之98年6月6日以被告業已返還上開房屋為由，具狀將聲明變為：被告應給付原告55,806元及其中37,800元自起訴狀繕本送達翌日起，其中18,006元自該書狀繕本送達翌日起，均至清償日止按年息5%計算之利息。
被告應給付原告461,290元，及自98年6月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
且追加依不當得利、侵權行為之法律關係請求，核其請求之基礎事實均係基於所主張被告未依兩造所訂租賃關係給付租金及未依約代付相關回饋金，經原告終止契約，尚應給付終止契約後之相關款項為由，並擴張部分款項之金額，且撤回第1項關於返還房屋部分，則原告所為追加及變更，揆諸前揭規定，並無不合，先予敘明。
又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告於96年10月1日經吳惠玉公證人之公證，將臺北市○○區○○街137巷6-1號1樓、地下室全部及一樓前方加蓋部分（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自96年10月5日至101年10月20日止，第1年租金為每月105,000元（含稅），第2年租金為每月11萬元（含稅），押租金為3個月租金即315,000元，裝潢期自96年10月5日至96 年11月19日，為期45日，被告應自96年11月20日起於每月20日將代為扣繳租賃所得稅（為租金10%，第1年為10,500元，第2年為11,000元）之餘額（第1年為94,500元，第2年為99,000元），匯入原告帳戶內。
嗣因被告表示樑柱有損害且屋頂有漏水情形，經由訴外人即負責仲介租賃之住友不動產公司職員曾泰敦居中聯繫後，雙方議妥裝潢期延後1個月起算，改為自96年11月5日至96年12月19日，為期45日，租金亦延後1個月，改為自96年12月20日起算，曾泰敦依雙方談妥之內容書立「裝修期間延後協議書」，原告業已簽字，並依協議書內容委請臺北市結構技師公會出具鑑定報告證明安全無虞，並修補樑柱受損部分及修漏，屢請被告簽立，均無故拒不簽立，被告實屬惡意之承租人，除簽約時已繳94,5 00元應抵付第1個月即96年12月20日至97年1月19日之租金外，僅於97年1月24日匯付租金88,000元（原告同意其由租金中扣下其維修水管之費用6,500元，故渠應繳納之94,500元扣除6,500元後之數額即為其所匯之88,000元），並於97年2月26日匯付租金97年1月20日至97年2月19日之租金94,500元外，拒不給付其他任何租金，原告不得已以上開公證租約向臺灣士林地方法院聲請強制執行，先後合計得款576,059元，迄98年1月21日止，被告合計尚積欠97年8月至98年1月份租金計554,965元（8月份租金14,965元、97年9月、10月租金各105,000元及11月至98年1月各11萬元）。
又被告事實上從未將應代為扣繳之租賃所得稅繳納稅捐稽徵單位，該代扣數額原屬租金之性質，被告既拒不扣繳，自應將該數額之租金交付原告，扣除原告於強制執行已得金額，被告尚應給付96年12月份至97年6月份，按月以10,500元計算之租金計73,500元（10,500元×7=73,500元）。
再系爭房屋前方之增建物有占用大樓之法定空地，前所有權人曾與住戶達成協議應按月給付回饋金4,200元予大廈管理委員會，依約被告應繳納此款，被告欠繳97年5月份至98年1月止計9個月計37,800元（4,200×9=37,800元），管委員屢催不付，原告不得已，為其墊繳，上開總計金額為628,465元。
被告所欠租金數額已逾5個月，扣除3個月押金額315,000元，所欠金額313,465元，已逾2個月租金額計22萬元。
被告早自97年3月起遲延給付中，原告於98 年1月21日以板橋莒光郵局第20號存證信函催告被告於文到3日內繳納上開款項，並同時聲明如未依限給付，即不另催告終止系爭租約，被告於翌日即98年1月22日收受拒不給付，其末日為農曆過年假期，應延至第一個上班日即98年2月2日，雙方之租賃契約自於98年2月3日即告終止。
再系爭租約已於98年2月3日終止，被告迄98年6月9日始返還房屋，無權占有計4個月6日期間，原告亦得依侵權行為或不當得利之法律關係訴請被告賠償相當於租金之損害或返還相當於租金之不當得利，據以計算應為461,290元（110,000×4＋110,000 ×6/31=461,290元）。
原告業於98年6月15日以存證信函催告被告於文到二日內給付，被告於同月16日收獲該函，並未給付，自應自98年6月19日起至清償日止，依年息5%給付法定遲延利息予原告。
又被告應負擔之大樓回饋金除上開37,800元外，自98年2月起至同年6月9日止計為18,006元（二者合計為55,806元），亦係由原告墊付，爰併請求自追加之準備書狀送達翌日起算遲延利息等語。
並聲明：被告應給付原告55,806元及其中37,800元自起訴狀繕本送達之翌日起，其中18,006元自本準備書狀繕本送達之翌日起，各至清償日止，依年息5%計算之利息。
被告應給付原告461,290元及自98年6月19日起至清償日止，依年息5%計算之利息。
三、原告上開主張，業據其提出公證書、租賃契約書、裝修期間延後協議書、原告土地銀行西湖分行存摺、臺灣士林地方法院執行命令、大樓回饋金收據、板橋莒光郵局第20號存證信函、郵件收件回執、板橋文化路郵局第1891號存證信函、郵件收件回執、建物登記謄本、點交收據、水費、電費、瓦斯費收據、存證信函及郵局網站掛號查詢資料、掛號函件執據等件影本為證，被告經合法通知，既不到庭陳述，亦未具狀答辯供本院參酌，本院審酌原告上開證據，堪認原告主張為真正。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
民法第440條第1、2項分別定有明文。
又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
本件被告遲延2個月以上租額未付，則原告依法催告並終止租約，自屬有據。
又系爭租約已於98年2月3日終止，被告於原告終止系爭租約後未將系爭房屋返還原告，其佔有系爭房屋即屬無法律上原因，堪認被告自98年2月3日起至被告於98年6月9日返還系爭房屋之日止，按月受有相當於租金額11萬元計算之利益，致原告受有不能使用係爭房屋而相當於無法收取租金之損害，經原告催告後，被告於98年6月18日收受後仍未給付上開金額，是原告依不當得利返還請求權，請求被告給付461,290元及自98年6月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據。
五、按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民法第172條定有明文。
查，系爭租約第3條第4項約定管理費及大樓回饋金應由乙方（即被告）負責繳納。
而大樓回饋金每月為4,200元，被告自97年5月起至返還房屋之98年6月9日止均未繳納，而由原告代為繳納總金額計為55,806元；
則原告依無因管理之法律關係，請求代繳之回饋金55,806元即屬正當。
又原告請回饋金37,800元部分，該部分起訴狀繕本係於98年3月9日送達；
而原告主張其餘回饋金18,006元部分之準備書狀係於98年6月23日送達被告，原告自得請求自送達翌日起算之遲延利息。
六、綜上所述，原告本件得請求之金額計為517,096元（461,290+55,806=517,096）。
從而，原告依不當得利及無因管理之法律關係，請求被告給付原告517,096元，及其中461,290元自98年6月19日起；
其中37,800元自98年3月10日起；
其中18,006 元自98年6月24日起，均至清償日止，依年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
至原告請求被告給付461,290元款項部分，除依不當得利之法律關係外，另有依侵權行為之法律關係請求給付，惟其此部分請求係依選擇合併而為請求，則原告此部分依不當得利法律關係請求給付已獲勝訴判決，則其依侵權行為法律關係部分，即無庸再予審酌，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。
並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 7 月 8 日
臺北簡易庭 法 官 蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 8 日
書 記 官 陳惠娟
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