臺北簡易庭民事-TPEV,99,北簡,12361,20101110,1

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 99年度北簡字第12361號
原 告 蘇陳鶴梅
訴訟代理人 黃介南律師
被 告 香港商上懋發展有限公司台灣分公司
法定代理人 徐子明
訴訟代理人 林明正律師
複代理人 周志吉律師、周明添律師
上列當事人間99年度北簡字第12361號回復原狀等事件，於中華民國99年10月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文：
被告應給付原告新台幣柒萬陸仟伍佰叁拾肆元及自民國九十九年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
但被告如以新台幣柒萬陸仟伍佰叁拾肆元為原告供擔保得免為假執行。
事實及理由：

一、原告起訴後變更聲明，核屬擴張應受判決事項之聲明，應予准許。

二、原告主張：原告於94年12月30日與被告就原告所有坐落於台北市○○○路○段41號15樓之1、15樓之2之房屋（下稱系爭房屋）簽訂系爭租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告為承租人，租賃期間自95年1月1日起至96年5月31 日止，並約定自95年1月1日起至95年5月31日止每月租金為58,333元；

自95年6月1日起至96年5月31日止每月租金改為61, 250元。

惟兩造系爭租賃契約於96年5月31日屆滿後，被告對於其所造成系爭房屋結構體、隔間牆、門、天花板封條、日光燈管、電器開關、插座、裝潢、壁紙、踢腳版、電線、入門地面大理石地板及地毯等損害均未依約回復原狀，期間原告曾於96年7月31日以存證信函催請被告將系爭房屋之上開受損部分回復原狀，被告置之不理。

嗣原告又於98年3 月11日函催告被告將系爭房屋返還及回復原狀，並給付所積欠之租金差額、利息、稅金補貼等費用，被告僅於98年3月20函覆原告扣抵押租保證金後尚餘31,607元應返還被告等語，嗣至98年4月2日始將系爭房屋之鑰匙交還原告，辦理點交手續，惟被告於租賃期間造成系爭房屋上開損害迄今仍未回復原狀，造成原告受有損害，且被告於租賃期間未依約負擔租金所得稅及增加房屋稅款項，原告亦得依約請求，茲就請求給付項目金額列載如下：（1）系爭房屋未回復原狀造成原告之損失218,075元：依兩造於 系爭租賃契約第6條、第9條分別約定：「乙方於租期屆滿 時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」、「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。

…」等語，查被告將系爭房屋之結構體、玻璃、電器開關、插座、電源源頭、裝潢、壁紙、踢腳板、電線、日光燈等物品損壞，經原告委請裝潢公司估價後，回復原狀之費用約需218,075元（計算式：106,050元+112,025元=218,075元）。

（2）租賃期間被告依約應負擔之租金所得稅102,665元及其因設 立營業執照而增加之房屋稅30,061元：依兩造於系爭租約 第3條、第15條分別約定『…，即租賃所得稅百分之十由乙 方（即被告）全額負擔，決無異議，乙方不得藉任何理由 拖延或拒納…。』

、『…，乙方水電費及營業上必須繳納 之稅捐自行負擔。』

等語，又按台北市房屋稅徵收自治條 例第5條明訂：「本市房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵 之：一、住家用房屋，百分之一點二。

二、非住家用房屋 ，其為營業用者，百分之三。

其為私人醫院、診所、自由 職業事務所、幼稚園、托兒所、兒童托育中心、補習班、 人民團體及其他性質可認定為非供營業用者，百分之二。

三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積， 分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。

但非住家用 者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

房屋之使 用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更 使用，而改變為其他用途者，住家用按其現值百分之二課 徵；

非住家非營業用按其現值百分之二點五課徵；

營業用 按其現值百分之五課徵。

房屋空置不為使用者，應按其現 值依據使用執照所載用途或都市計畫分區使用範圍，分別 以住家用或非住家非營業用稅率課徵。」

經查，被告依約 應負擔系爭租賃合約所生原告租賃所得稅102,665元[計算 式：（58,333元×10 ％×5個月）+（61,250元×10％× 12個月）＝102,665元]及系爭房屋因被告承租後作營業使用致每年增加按系爭房屋現值1％之房屋稅（依《台北市房屋稅徵收自治條例》第5條規定，營業用房屋稅稅率為課稅現值3％、非住宅非營業用房屋稅稅率為課稅現值2％），合計增加之房屋稅為30,061元[計算式：（761,300+752,000）×1％+（751,000+741,800）×1％＝30,061元]，被告應給付原告，然迄今亦未給付此部分之款項。

（3）請求原告因被告違約涉訟所造成訴訟費、律師費94,000元 ：依兩造系爭租約第12條約定「乙方若有違約情事，致損 害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳 納之訴訟費、律師費，均由乙方負責賠償。」

等語，經查 ，因被告違約未就系爭房屋回復原狀及給付積欠之租金差 額等情，原告先後於98年3月11日、同年5月22日委請律師 代為發函請求被告依約履行，分別支付4,000元、10,000元 之律師費，復又於99年5月17日委請律師提起本件訴訟，另 支出律師費8萬元，故依上開約定，原告得向被告請求支出 之律師費94,000元。

（4）綜上，原告依約得向被告請求金額共計444,801元。

乃依兩 造租賃關係及系爭租約之約定起訴請求，並聲明原告應給 付被告444,801元，其中350,801元自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其中新台幣 94,000元自民事準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。

對被告答辯之陳述：（1）系爭房屋原告於93年8月28日係出租被告前身即訴外人香港 商聖莎拉時裝有限公司台灣分公司（下稱聖莎拉公司）， 出租前原係訴外人富群超商股份有限公司（下稱富群超商 ）承租，惟於91年1月24日與原告合意提前終止租約後，原 告曾僱工將系爭房屋修繕回復原狀，直至93年8月28日再出 租訴外人聖莎拉公司，約定租賃期間自93年9月1日起至96 年5月31日止，原告當時交付予聖莎拉公司之系爭房屋自不 可能處於房屋之結構體、玻璃、電器開關、插座、電源源 頭、裝潢、壁紙、踢腳板、電線、日光燈等物品損壞之狀 態，否則聖莎拉公司豈願意承租該系爭房屋。

後原約定租 賃期間雖未屆至，然因訴外人聖莎拉公司於94 年間結束營 業，始由原告與被告於94年12月30日簽訂系爭租約，觀諸 系爭租賃契約書第5頁備註欄記載：「茲因『本租賃標的物 』原與香港商聖莎拉時裝有限公司台灣分公司有簽立租賃 契約。

復因前揭承租人因事而與出租人合議，終止原租約 改由香港商上懋發展有限公司台灣分公司與出租人簽立本 件租賃契約。

同時聲明前開與香港商聖莎拉時裝有限公司 台灣分公司之原租賃契約終止。」

，另觀諸訴外人聖莎拉 公司即被告分別與原告締結上開租賃契約之法定代均為徐 子明，可證聖莎拉公司為被告公司之前身。

聖莎拉公司既 為被告公司之前身，原告交付無房屋之結構體、玻璃、電 器開關、插座、電源源頭、裝潢、壁紙、踢腳板、電線、 日光燈等物品損壞等情形之系爭房屋予訴外人聖莎拉公司 使用，被告公司亦於95年1月1日起繼續承租系爭房屋，則 於96年5月31日租賃契約屆滿，被告擬終止系爭租賃契約時 ，本應就上開租賃物（即系爭房屋）之結構體、玻璃、電器開關、插座、電源源頭、裝潢、壁紙、踢腳板、電線、日光燈等物品損壞部分負回復原狀之責任，被告抗辯原告無受到損害，因此被告無須賠償等語，洵屬無據。

（2）依被告於99年9月21日庭呈其所留存系爭約正本第5頁上方記載：「98.4.1依房屋現況交還出租人，並交還房屋鑰匙6支，出租人保留未回復原狀之損害賠償請求權，押租金待雙方爭議解決後，出租人無息返還。」

等語，顯見原告於98年4月1日被告交屋當時，即已要求被告應就系爭房屋回復原狀，僅因原告損害之項目尚未釐清，原告因此保留損害賠償請求權，況因被告委託之統領法律事務所人員當場對此記載亦無意見，益證被告對於應回復原狀之事實亦不爭執。

（3）被告曾於96年6月28日函覆原告其已準備給付租金差額102,665 元、利息800元及稅金補貼14,928元等語及於同年11月28日再函覆應付與原告之租金差額、利息及稅金補貼，扣除租押金15萬元後，原告應返還被告31607元等語，可證被告依約其負系爭房屋所得稅及系爭房屋因租賃期間供營業所用增加房屋稅部分並不爭執，事後臨訟又否認依約所負上開給付義務，難認可採。

（4）至被告主張以原告未返還租押金15萬元，主張以對原告租押金債權抵充後，無給付義務置辯，然被告應給付原告系爭房屋回復原狀之費用218, 075元、租金所得稅102,665元及其因設立營業執照而增加之房屋稅30,061元，總計為350,801元，明顯高於被告給付之押租金15萬元，於被告未給付原告系爭房屋回復原狀之費用、租金所得稅及其因設立營業執照而增加之房屋稅前，原告自得就被告交付之押租金中先為抵充原告而毋庸先返還押租金予被告。

縱認被告之抵銷抗辯為有理由，惟因原告自被告交付之押租金15萬元抵充系爭房屋回復原狀之費用、租金所得稅及其因設立營業執照而增加之房屋稅後尚有不足，顯見被告仍應給付原告200,801元及其利息，被告抗辯不給付，自無理由。

三、被告則以：（1）原告請求被告所負回復原狀費用218,075元部分：被告自承租系爭房屋後，並未改裝及變動屋內任何結構，而被告當時將所需之室內擺飾、設備、隔間及地板均屬可拆卸式之組合物品，而遷離系爭房屋時亦僅是將該組合物拆卸移除，並未破壞系爭房屋屋內任何設施；

關於「原證7」照片所示之損害，編號1、3、15照片有關壁紙部分，於承租當時原本就已有剝落並非完整。

編號2、14、17照片部分：因牆上安裝分離式冷氣，正常使用，無關損壞。

編號4照片部分：系爭房屋本無此木門。

編號5、6、10照片部分：被告僅作倉庫使用，無裝潢根本未改裝及動過電源開關。

編號7 照片部分否認有損害。

編號8照片部分，被告承租時並無踢腳板，只是當時並未全部拆除。

編號9照片部分：承租當時只有2、3組日光燈具，交屋時原告要求多幾組燈具才拉管線。

編號11照片部分：係原告要求被告封住。

編號12、13照片部分：否認損壞。

編號16照片部分：拆除木板所留下施工痕跡，本無門。

編號18照片部分：承租即無踢腳板，否認損壞。

編號19照片部分：否認損壞。

編號20照片部分：否認損壞，壁紙原本就已有剝落並非完整。

編號21照片部分：牆面原本就非完整的，天花板已依原告要求補好。

編號22照片部分：否認損壞。

編號23照片部分：否認損壞，亦未看過大理石。

編號24、26照片部分：此牆面被告係直接加裝隔間板，所以根本無動過該開關。

編號25照片部分：否認損壞。

編號27 照片部分：否認損壞。

原告依上開照片及估價單主張系爭房屋有未回復原狀之損害，顯屬無據。

況系爭房屋業已老舊，縱認需有修繕之情事，亦應有折舊之計算。

再被告自96年5月31日搬離系爭房屋後，除於6月22日進屋拍攝外，即未再進入系爭房屋屋內，而系爭房屋至98年4月2日兩造點交止，相隔近兩年之久，原告以自己留存之系爭房屋鑰匙，私下進入屋內不無可能。

又98年4月2日兩造點交當時，並未看見原告有攜帶相機拍照，故「原證7」顯屬原告私下所照，被告否認有損害之情事。

縱依99年9月21日被告庭呈系爭房屋租約最後一頁手寫文字意旨，兩造於98年4月2日點交系爭房屋，雖有記載回復原狀之爭議，但究有那些項目需回復原狀，並未敘明，自不得以原證7照片證明系爭房屋未回復原狀。

（2）另被告請求關於租賃所得102,665元及增加房屋稅30,061元部分：查系爭租約第3條雖有約定「…，即租賃所得稅百分之十由乙方（即被告）全額負擔，…」，惟該租約第16條亦約定「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之前稅額增加時，其增加部分，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」

，足證原告得請求本項租賃所得稅，其要為原告之所得稅較出租前之稅額增加；

得主張租賃所得數額，以租賃所得10％為限。

準此，原告即未提出證據證明，伊因本件系爭租約，致其所得稅較出租前有增加之情事，遽請求被告應給付租賃所得102,665元，顯無理由。

另房屋稅增加30,061元部分。

蓋依系爭租賃契約第15條及第16條約定文義觀之，系爭房屋之房屋稅本應由原告自行負擔，僅在原告其稅額較出租前之前稅額增加時，其增加部分，始由被告負責補貼，今原告並未證明，伊因本件系爭租約，致其房屋稅較出租前有增加之情事，遽向被告請求應給付增加房屋稅30,061元，亦無理由。

況依原告所提「原證10」房屋稅繳款書，系爭房屋其所有權人為盛孚企業有限公司並非原告，依房屋稅條例第4條第1項房屋稅向房屋所有人徵收規定，原告並非房屋稅徵收對象，而系爭房屋96年之房屋稅繳納總額44,784元（22,530 +22,254）實際比95年房屋稅繳納總額45,399元（22,839+22,560）為少，顯見系爭房屋之房屋稅並未較出租前增加，其理殊明。

（3）原告請求其支出上開律師費部分，本件原告所主張之事項，均屬系爭租賃契約租期屆滿被告不再續租後，兩造因就回復原狀等情事，無法達成共識所衍生之爭議，要與違約無關。

（4）依系爭租約第5條約定，原告即應交屋後將150,000元押租保證金退還予被告，倘鈞院認原告主張有據，被告援依民法第334條第1項規定，於主張150,000元範圍內主張抵銷等語答辯，並聲明駁回原告之訴及假執行之聲請。

四、兩造不爭執之事項：（1）兩造前於94年12月30日就系爭房屋訂有系爭租約，租期自 95年1月1日至96年5月31日止。

前述租賃契約書於租期屆滿 後終止，兩造於98年4月2日始辦理系爭房屋點交返還原告 。

（2）被告於訂約時交付原告作為押租保證金之15萬元，原告尚 未返還被告。

五、本院得心證之理由：

（一）原告請求被告給付未依約回復原狀所造成損害218,075元部分：原告主張被告於系爭租約終止後，於返還系爭房屋時，未依約將系爭房屋回復原狀，經原告估價修復所需費用218,075元，請求被告負損害賠償責任，為被告否認，辯稱系爭房屋被告承租後並未更動及裝潢，搬遷後即已回復原狀，原告所指述之損害係該屋使用所生自然耗損等語答辯。

經查： （1）原告主張系爭房屋被告於98年4月2日返還時，該屋現狀有牆面壁紙脫落、毀損，15樓之1室與15樓之2室間之隔間木門遭拆除、原有牆面電源插座、電源線損毀、外窗雙層玻璃毀損、破裂、踢腳版部分脫落、毀損、天花板日光燈及電線毀損、15樓之1室通行門遭木板封死、15樓之1室門及門斗遭拆除損壞、天花板部分毀損等情，業有原告提出98年4月2日照片27張在卷可稽，且被告當庭對於原告提出上開照片27張係被告返還房屋之現狀亦不爭執，僅辯以被告承租時系爭房屋即為上開照片之狀態等情，有本院99年8月24日言詞辯論筆錄為稽，至被告事後改異其詞，否認上開原告提出27張照片係被告返還系爭房屋之現狀，並主張被告於96年6月間搬離時亦有拍照，並無原告所指損害，上開原告照片係被告搬離後相隔近2年所載自行拍攝，否認系爭房屋有原告所提出照片之損害云云，除已違反禁反言原則外，再者，被告亦無法提出被告所拍攝系爭房屋搬離時照片以供本院參酌，綜上，原告主張其提出之系爭房屋照片27張係被告於98年4月2日返還系爭房屋時所拍攝之房屋現狀等情，尚非無據，堪認可採。

（2）至被告另以系爭租屋承租時即為原告於98年4月2日所拍 攝之狀況，被告僅將物品搬走，並未更動系爭房屋相關 隔間，認原告主張系爭房屋上開損害情形為系爭房屋使 用產生自然耗損所致等語置辯。

但查，兩造訂立系爭租 約前，原係由訴外人聖莎拉與原告於93年8月28日另訂立 租賃期間93年9月1日起至96年5月31日止期間之租賃契約 （下稱Ａ租約）由聖莎拉公司為承租人等情，此為兩造 所不爭執，並有Ａ租約在卷可稽，又觀諸Ａ租約後當事 人簽名欄承租人處所蓋之大小章，聖莎拉公司之法定代 理人亦係蓋徐子明，與被告公司法定代理人為同一人， 又質諸證人即系爭租約保證人蔡嘉敏到庭具結證稱： 「我簽約的時候，這是第二份合約了，第一份合約不是 我簽的。

第二份合約是公司改名，原來公司名稱是香港 商聖莎拉公司。

我指的裝潢好是跟原來聖莎拉公司在該 址經營時的狀況一樣。

但我有看過聖莎拉公司承租之前 沒有裝潢過的樣子跟承租後聖莎拉公司裝潢的樣子。

跟 我簽約的時候房子的狀況跟原證七不同，當時裝潢的好 好的。」

、（問：當初在簽系爭租約時，現場還有誰在 場？）我自己簽的，我簽完後給房東的，房東簽完後再 寄給我。

公司章好像是我自己蓋的，已經太久了，我有 點忘了，因為那個租賃是公司改名，所以換合約而已。

」、「（問：契約書是否是原告提供給你的？）是原來 的版本，只是好像改了什麼營業稅之類的。」

、「內容 都相同只是手寫跟打字不同。」

等語，自證人所述系爭 租約之訂立過程，可知係由斯時任職聖莎拉公司員工蔡 嘉敏代理被告公司告知原告以原承租人聖莎拉公司改名 為被告公司之故，原A租約需更換新租約，並由蔡嘉敏代 理被告公司以上開Ａ租約內容為藍本，除另將相關稅賦 何人負擔部分明載外，其餘內容均大致相同，並由蔡嘉 敏將系爭租約打字蓋妥被告公司大小印後交原告蓋印等 情；

姑且不論訴外人聖莎拉公司與被告公司是否同一法 人，惟依證人所述，兩造締結系爭租約時，主要係被告 公司欲接續訴外人聖莎拉公司承租人之地位繼續承租至 原Ａ租約所訂租賃屆止日，亦即被告公司承受原聖莎拉 公司承租人之義務，故兩造於系爭租約第6條、第9條所 約定回復原狀之「原狀」，應意指原告出租訴外人聖莎 拉公司時交付系爭房屋與聖莎拉公司之狀況，非指系爭 租約訂約時之狀態。

又查，系爭房屋早於訴外人聖莎拉 公司承租後，即另行於其內為其他施工裝潢行為，此為 上開證人蔡嘉敏到庭證述明確，故被告上開所辯，已難 認屬實。

又查，被告公司於98 年4月2日返還系爭房屋時 ，原有相關裝潢已遭拆除，此為證人蔡嘉敏證述明確， 並有原告提出卷附原證七照片27張可參，是觀諸原告提 出原證七系爭房屋返還時之照片27張之狀態，系爭房屋 天花板、壁紙、踢腳版、電源等處毀損狀況，非自然使 用所造成之折損，而係人為拆除相關電燈、隔間、電源 裝備及冷氣設備等所造成之地面、天花板、壁紙等脫落 、剝離甚明。

再查，原告主張系爭房屋交付訴外人聖莎 拉公司前，曾出租訴外人富群超商，而於富群超商租約 終止後，原告另僱工整修系爭房屋全屋之壁紙、天花板 、地磚破洞、天花板油漆等項目等情，業據原告提出與 訴外人富群超公司租賃契約及房屋租賃契約終止書、協 議書、富群超商支票影本1紙、林清松於91年2月8日出具 之順得室內裝潢工程估價單1份為據，並經證人林清松到 庭證述屬實，質諸證人林清松到庭具結證稱：「（問： 提示聲證一估價單予證人，是否為你所製作？ ）是的。」

、「（問：是否有進行修繕？）有。

91年的那份有 」、（問：91 年原告支出多少費用？）9萬多。」

、「 （問：提示原證七照片，91年修繕後的情況與原證七的 狀況是否相同？）不同，我91年做的時候有貼壁紙比較 漂亮。」

、「（問：91年作裝修後狀況是如何？）全部 ，只有地毯沒有。

牆壁貼壁紙，廁所作防水系統。

有門 框的都有門。」

、「（問：之前有無印象91年修估後房 子有無踢腳板？）有。」

等語明確，益證原告於91年間 裝修系爭房屋後再出租訴外人聖莎拉公司之狀況，與被 告返還系爭房屋狀況截然不同，足證被告辯以承租時系 爭房屋即為原證七照片27張之狀況，顯與事實不符，難 認可採，是原告主張被告返還系爭房屋時，系爭房屋有 上開毀損項目未經被告回復原狀等情，尚非無據，堪可 採信。

（3）惟按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；

承租 人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償 責任，民法第432條第1項、第2項定有明文。

又依系爭租 約第6條、第9條分別約定：「乙方於租期屆滿時，除經 甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按 原狀 遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」、 「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方 （即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築 ，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。

本租賃房屋內 ，原裝設有「大同廠牌之五噸直立式冷氣機二部」及不 鏽鋼大型鐵門，因乙方暫不使用而拆除，於租期屆滿或 終止租賃契約後，乙方應負回復原狀（包括所需費用） ，不鏽鋼門如基於消防等之需要，有關單位責令必須安 裝時，乙方應負回復原狀（包括所需之一切費用在內） ，乙方絕不異議」等語。

原告主張系爭房屋因被告未依 約回復原狀所需花費修繕費為218, 075元，業據其提出 林清松出具之佳晉水電材料行估價單2份為據，質諸證人 林清松到庭證稱：「（問：原證八出具估價單是何時去 看的？）98年5月底的時候去看的，去看順便叫我估價。

」、「（問：看的狀況與原證七的照片的現況相同嗎？ ）相同。」

、「（問：你之前91年做的時候有無鋪地毯？ 本來就有地毯。

地毯不是我做的。

就是一般商用、辦 公室用的地毯，是塑膠的。

原證八的地毯也是用塑料估 的。」

、「（問：原證八所估的項目是你到現場看，有 要毀損修復的項目？）是，所有的項目。」

、「（問： 日光燈的部分？）我記得全部沒有日光燈了，我是按照 天花板上面原有的孔去估幾組的。」

、「（問：壁紙的 部分？）牆壁上有撕下來的、也有損壞的，一坪連工帶 料全部約300-450 元左右。

現場的狀況是全部全間的壁 紙都要作。」

、「（問：插座的部分？）很多的部分都沒有了，有的只有線頭在。」

、「（問：窗戶部分有無施作？）有，窗戶框壞掉了、玻璃也破掉了。」

等語，可證上開原告主張系爭房屋壁紙、地板、電源及照明設備毀損，以及使用之門、窗損壞等情，應係被告承租期間未盡承租人善良管理人義務以及返還系爭房屋前，將其內由訴外人聖莎拉公司或被告公司自行裝潢及加裝電器設備等物品拆除所致，依上揭規定及約定，應負回復原狀之損害賠償責任。

（4）茲本院審酌原告提出損害賠償項目之金額：按所謂回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，應係指承租人以合於契約之「應有」狀態返還，亦即以合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

且按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第196條已有明定；

又依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（例如︰修理材料以新品換舊品，應予折舊），此有最高法院77年度第9次民事庭會議決議可資參照。

故關於原告就系爭房屋整修及部分設備更新之請求，應以扣除使用年限計算折舊後之費用為限。

茲依原告請求附件一（1）、（2）之 估價單所載項目分述如下： 1、附件一（1）編號1「隔間牆拆除」3,000元、編號5踢角板水泥鋪平5,000元、編號8電源整理及開關插座3,000元、編號10壁紙拆除及鋪平壁面3,000元、附件一（2）編號3電源整理及該關插座3,000元、編號4踢角板水泥補平5,000元、編號5壁紙拆除及壁面補平3,000元、編號10垃圾清運4,000元等項目金額共計26,000元，均屬回復原狀之工資性質屬必要費用，應予准許。

2、另附件一（1）編號2、3、4、6、7、9、11及附件一（2）編號1、2、6、7、8、9 等項目係屬更新相關「隔間門」、「天花板」、「電燈照明」、「壁紙」、「地板」、「地毯」等設備，依本院主計處所發布之財物標準分類為據，依該財物標準分類八什項設備分類明細表所示，原告請求之地板、地毯（塑膠製品）（號碼0000000- 00）、燈具（號碼0000000-000）之最低使用年限均為5年，至壁紙、門、踢角板，上揭標準分類未有規定，唯衡量材質、耐用程度及功能，類推上述地板之使用年限為5年。

又上開項目，除地板、地毯係在91年5月前已存在，其餘項目業亦於91年2月間修繕更新，，迄系爭租約96年6月1日終止時止，均業已使用長達5年以上，爰分別計算折舊如下：有關附件一（1）編號2「門、門斗」7,000元、編號3「廁所門」2,000元、編號4「天花板」18,000元、編號6「日光燈」9,000元、編號7「日光燈」4,800元、編號9「壁紙」27,000元、編號11「地毯」19,200元及附件一（2）編號1「日光燈」18,000元、編號2「嵌燈」5,400元、編號6「壁紙」27,000元、編號7「地板」18,000元、編號8「天花板」6,000元、編號9「地毯」17,290元等項目金額，依固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，依定率遞減法每年應折舊369/1000，參以所得稅法第54條第3項規定 「採用定率遞減法者，其最後一年度之未折減餘額以等於 成本10分之1為合度。」

，故採用定率遞減法折舊者，最後 1年度之折舊額，加歷年折舊累計額，其總和不得超過該資 產成本額之10分之9。

上述設備既已使用達5年以上，據此 ，扣除折舊後，應為17,869元。

3、另附件一（1）編號12稅金5,050元、附件一（2）編號11稅 金5,335元，共計10,385元，非設備更新材料亦非工資性質 ，難認屬系爭房屋回復原狀之費用，此部分請求，自非有 理。

（5）綜上，原告之請求被告回復原狀費用之損害賠償，於附件 一（1）、（2）估價單所載工資性質項目計26,000元以及 附表一（1）、（2）更新門、地毯、壁紙、天花板及燈具 設備經折舊後之費用17,869元共計43,869元範圍內，為有 理由，逾此部分之請求，則應予駁回。

（二）原告請求被告給付依約應負擔之租賃所得稅102,665元及增加之房屋稅30,061元部分：原告主張依兩造系爭租約第3條、16條之約定，被告應負擔租賃所得稅102,665元及租賃所增加之房屋稅30,061元，然為被告否認，辯稱兩造依系爭租約16條約定被告所負擔之租賃所得稅及房屋稅之範圍，係較承租前稅額增加部分，租賃所得稅則以百分之十以內為限，否認兩造訂租賃契約後，原告有因此增加租賃所得稅及房屋稅負擔之金額等語答辯。

茲此部分爭點厥為兩造系爭租約第3條所約定租賃所得稅百分之十由被告負擔之真意及範圍為何？被告所該條係租約第16條之補充約定，故被告負擔租賃所得稅範圍係以較承租前稅額增加部分，且不超過租金百分之十之範圍是否有理？另依系爭租約16條，兩造所約定房屋稅被告補貼之要件為何？原告請求被告給付租賃期間系爭房每年按系爭房屋現值1％之房屋稅是否有據？（1）有關原告請求被告給付租賃所得稅百分之十即102,665元部 分：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句。

民法第98條訂有明文；

又解釋當事人之契約 ，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以 過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文 字致失真意。

最高法院39年台上字第1053號判例可茲參酌 。

經查，觀諸系爭契約有關系爭租約所生稅款部分有下開 條款，分別約定如下：第3條：「95年1月1日起至95年5月 31 日止每月租金淨收新台幣58, 333元；

95年6月1日至96 年5 月31日每月金租淨收新台幣61,250元，即租賃所得稅 百分之十由乙方全額負擔，絕無異議，乙方不得藉任何理 由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」、第15條第1項 ：「印花稅各自負擔，房屋之稅捐由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納稅捐自行負擔」、第16條「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租之前稅額增加時，其增加部分，應由乙方負責補貼，乙方絕不異議」、第19條：「本租金憑單扣繳由乙方負責項稅捐稽徵機關負責繳納」等語，依約定文義解釋，第3條、第15條主要約定何種稅賦款項由何人負擔，以及負擔之範圍為何，至第16條則屬上開第3條、第5條補充約定，意即在上開條款適用下，若有第16條之情形，被告另需再補貼原告之給付義務，至第19條僅係約定被告負責向稽徵機關依法申報扣繳租金所得稅之扣繳義務甚明，故被告辯以有關租賃所得稅應先依第第16條由原告舉證有該租賃所得稅承租後有增加後，始適用第3條於租賃所得稅百分之十範圍內為限，與上開約定文義解釋已有違誤再者，參以我國所得稅法第14條第1項、第88條、第89條及第92條等規定，有關租賃所得稅係為綜合所得稅之項目，納稅義務人有租金收入時，應由扣繳義務人於給付租金時，依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依同法第92條規定繳納之，又依財政部所訂「各類所得扣繳率標準」第2條第1項第5款納稅義務人如為個人，租金按給付額扣取百分之十扣繳等規定，可知租金所得稅租金收取人為繳納義務人，給付租金之承租人為扣繳義務人，扣繳義務人在給付租金時，所得人如果是我國個人，承租人應在給付時按給付額扣取百分之十，並應於每月10日前將上一月內所扣稅款向國庫繳清。

是以若租賃兩造約定由承租人代出租人履行某項納稅義務，則承租人因履行此項約定條件而支付代價，實際即為租賃財產權利代價，與支付現金租金性質完全相同。

故依兩造上開有關租金所得稅第3條、第19條之約定，可知兩造所約定被告給付原告之租金金額（即租金淨收款），係指不包括被告原應依上開稅法應代租金所得人自給付租金額百分之十代扣繳予稅捐機關之款項，而由被告負擔，換言之，兩造所約定上開代扣款，性質仍屬被告應支付原告租金之一部分款項，為原告租金所得，僅係此部分另由被告直接繳予稅捐機關做為原告繳納租賃所得稅之款項，是則，依兩造所約定給付租金之內容，可知兩造約定被告實際應負擔之每月租金，係被告按月繳納原告之租金淨額，加上依上開稅法規定被告應將給付金額之10％代扣繳納原告租金所得稅，故兩造所約定被告應給付租金款項實際為95年1月1日起至95 年5月31日止每月租金為64,814（即淨收租金58,333÷（1-10％）＝64814【小數點四捨五入】）；

95年6月1日至96年5月31日每月金為68,056元（即租淨租金61,250÷（1-10％）＝68,056元【小數點四捨五入】，又被告對於租賃期間未代原告扣繳租金所得稅一節並未爭執，故被告依兩造約定代原告扣繳上開租金所得稅款，仍屬應給付租金之性質，被告既未依約定每月代扣繳納稅捐機關，即屬積欠未給付之租金，金額共計114,077元（即（64,814-58,333）×5+（68,056-61,250）×12＝114,077，故原告就此部分請求102,665元，並未逾上開金額，依法有據，為有理由，應予准許，被告所辯，洵屬無據，委難採信。

（2）有關原告請求被告給付增加房屋稅30,061元部分：承上， 依兩造系爭租約第15條、第16條之約定，可知有關系爭房 屋房屋稅本係約定由原告負擔，惟系爭第16條另補充有被 告在「若較出租之前稅額增加時」時需補貼之要件，此為 兩造所不爭執，然被告否認承租期間系爭房屋房屋稅有符 合第16條之要件，故此部分應由原告舉證，原告雖提出95 年、96年系爭房屋繳納房屋稅之稅單為證，但查，上開繳 納稅單僅係證明系爭房屋於上開年度台北市政府係依台北 市房屋稅徵收自治條例規定以營業使用課稅，惟系爭房屋 原告出租被告前，亦係出租與訴外人聖莎拉公司營業使用 ，使用用途均係營業，此為原告所不爭執，且有原告提出 租賃契約1份為據，是原告主張依上開95、96年度以自用住 宅課稅與營業課稅所生差額計算請求被告給付增加之房屋 稅30,061元，以難認有據，退步言之，縱令系爭租約係被 告接續訴外人聖莎拉公司向原告承租系爭房屋，乃兩造上 開約定「較出租之前」之時點解為係原告出租與「訴外人 聖莎拉公司」即93年8月前之時點比較，原告復未提出出租 前94年系爭房屋房屋稅課稅繳納單據，以茲證明系爭房屋 房屋稅有較出租被告前增加，故被告所辯，尚非無據，原 告此部分請求，舉證不足，難認有據，應予駁回。

（三）原告請求被告違約涉訟所造成訴訟費、律師費94,000元：原告主張本案係被告違約未於系爭租約終止後回復原狀等情涉訟，致支付相關律師費共計94,000元，被告依約應負擔，被告則否認辯以其未構成該約款「違約」之要件，無負擔原告支付律師費之費用。

經查，觀諸兩造系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費，均由乙方負責賠償。」

等語，依上開約定文義解釋，係屬被告違約之損害賠償責任，其要件係被告有違約事由致原告涉訟行為，而賠償範圍則係原告涉訟支付之律師費，次查，本案被告確有反系爭租約第9條之回復原狀等義務，而經原告提起本案訴訟等情，理由業載於上開理由（一）中，茲不贅敘，乃被告辯以本案其無違約事由等情，難認可採，又查，原告因請求被告回復原狀損害賠償等提起本訴，支付委任律師為訴訟代理人之律師費用共計80,000元等情，業有原告提出永然聯合法律事務所98年9月25日收據1紙在卷可稽，故此部分原告請求，尚非無據，為有理由，應予准許；

至原告另請求其於98年3月11日、同年5月22日委請律師撰寫存證信函所支付4,000元、10, 000元之費用，雖有提出存證信函2份、收據2紙為據，然查，上開原告委託律師代發函之行為均在本案涉訟前所為，且核其內容係屬原告主張權利向被告為相關意思表示之行為，難認符合上開約定損害賠償範圍，故此部分請求，難認有據，應予駁回。

（四）綜上，原告請求被告依系爭租約應給付系爭房屋回復原狀損害賠償43,869元、未依約代扣之租賃所得稅款102,665元及涉訟律師費80,000元共計226,534元範圍內，依法有據，為有理由。

至被告主張以其對原告租押金15萬元債權主張抵銷一節，按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

民法第334條第1項訂有明文。

經查，系爭租約業經到期終止後，被告業於98年4月2日返還鑰匙歸還系爭房屋與原告，原告迄今未返還被告租押金15萬元等情，為兩造所不爭執，故依兩造租約之約定，原告即應負返還被告上開租押金15萬元之義務，是被告為上開抵銷抗辯，尚非無據，堪可認定，茲將兩造上開互復金錢債務抵銷後，被告尚對原告負有76,534元之債務。

六、 綜據上述，原告主張依兩造租賃關係及系爭租約之約定請 求被告給付76,534元以及自99年10月20日（即民事準備（ 二）追加聲明狀送達翌日）起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，依法有據，為有理由，應予准許，逾此範 圍，難認有據，委無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 99 年 11 月 10 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 張嘉芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 10 日
書記官 高宥恩