臺北簡易庭民事-TPEV,99,北簡,14411,20101109,2

宣 示 判 決 筆 錄 99年度北簡字第14411號
原 告 宏義建設股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國99年10月26日言詞辯論終結，並於同年11月9日下午4時在本院臺北簡易庭第6法庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 邱筱涵
書記官 林錫欽
通 譯 陳敦序
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北市○○路○段三十七巷一之十四號二樓之樓頂增建物遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣肆萬玖仟元，及自民國九十九年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十九年八月二日起至遷讓返還主文第一項所示增建物之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣玖仟陸佰玖拾元由被告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告以新臺幣捌拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項得假執行；

但被告以新臺幣肆萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由要領

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告主張：被告於民國98年8 月10日與訴外人黃靖和簽訂租賃契約（下稱系爭租約），向黃靖和承租坐落臺北市○○路○段37巷1之14號2樓之樓頂增建物（即系爭租約記載之房屋所在地臺北市○○路○段37巷1之14號3樓，下稱系爭房屋），約定租賃期間自98年8月1日起至99年7 月31日止，租金每月7,000 元。

嗣於98年11月17日，黃靖和將系爭房屋出售予原告，並於同年12月9日完成交屋，依民法第425條買賣不破租賃之規定，原告業已繼受黃靖和行使或負擔系爭租約之權利義務。

詎被告自99年1 月起即未依約給付租金，經原告寄發存證信函，並於系爭房屋門口張貼欠租通知函，仍未獲置理，迄今尚積欠租金49,000元【計算式：7,0007＝49,000】。

兩造間之租期既已於99年7 月31日屆滿，被告依約應遷讓返還系爭房屋，惟竟拒不返還，爰依系爭租約請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金，且應按月給付自99年 8月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按租金5倍計算之違約金即35,000元【計算式：7,000×5倍＝35,000元】，並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自99年8月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元。

（二）被告應給付原告49,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。

（三）願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

（一）請求遷讓房屋及給付租金部分：按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；

承租人應依約定日期，支付租金；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第425條第1項、第439條前段及第455條定有明文。

經查，原告主張被告與黃靖和訂有系爭租約，約定租金為7,000 元，應於每月10日以前繳納，嗣黃靖和將系爭房屋售予原告，原告並繼受其出租人地位，而系爭租約於99年7 月31日租期屆滿，經催討未獲置理，且尚積欠租金49,000元等事實，已據其提出與其所述相符之建物所有權狀、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、房屋租賃契約書、臺北松江路郵局第44號存證信函等文件影本各1份及照片2紙為證。

從而，原告依民法第455條及第439條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金49,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（起訴狀繕本係99年9月6日公告黏貼於公告處並經登載太平洋日報，最後登載之日為99年9月14日，依民事訴訟法第152條規定，於99年10月4日發生效力，故以99年10月5日起算利息）即99年10月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

(二)請求給付違約金部分：1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。

經查，觀諸系爭租約第6條約定：「乙方即被告於租期屆滿時，除經甲方即原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」

等語，而系爭租約業於99年7 月31日屆期，已如前述，又惟被告未於租期屆滿時遷讓返還系爭房屋，則原告請求被告給付自99年8月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，因違約事實所生之違約金，自屬有據。

2.次按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之金額；

而得予酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金。

又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少其違約金金額（最高法院79年臺上字第1915號、50臺抗字第55號及49年臺上字807 號判例意旨參照）。

經查，本件原告請求自99年8月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金5 倍即35,000元之違約金，縱渠等就該違約金之約定具有懲罰之性質，本院審酌返還房屋非他人能代履行之客觀事實，被告未如期返還，原告無法使用系爭房屋所受損害等情形，認原告請求被告給付按照租金5 倍計算即35,000元之懲罰性違約金，尚屬過高，應核減為按月給付8,000 元之違約金為適當。

準此，原告請求被告自99年8月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金8,000 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、綜上所述，原告依兩造間租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並應給付原告49,000元，及自99年10月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自99年8 月2 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金8,000 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決第1項、第2項係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 書記官 林錫欽 法 官 邱筱涵以上為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 99 年 11 月 9 日
書記官 林錫欽
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 9,690元
合 計 9,690元