臺北簡易庭民事-TPEV,99,北簡,14960,20101126,2

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 99年度北簡字第14960號
原 告 江進宗
訴訟代理人 郭百祿律師
被 告 來來超商股份有限公司
法定代理人 張宏嘉
訴訟代理人 劉智鈞

上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國99年11月16日言詞
辯論終結，本院判決如下：

主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟玖佰肆拾元，及自民國九十九年九月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
但被告如以新臺幣壹萬肆仟玖佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國94年4 月29日與被告簽立租賃契約，（簽約時被告原名富群超商股份有限公司），承租原告所有坐落基隆市信義區○○○路140 之1 號1 樓房屋，租期自96年4 月17日起至101 年4 月16日止，惟因被告經營不符成本，希望提前結束營業，兩造遂於99年4 月30日合意終止租約，並約定於同日由被告將上開租賃房屋返還於原告，原告乃邀住處里長配偶李美蓮會同被告職員蔡耀德檢查租賃房屋，發現廚房缺鋁門、牆壁磁磚脫落、房屋右側缺落地窗一扇、房屋外牆壁一處遭鑿穿、浴室整間遭拆掉。
經原告找人進行估價，全部恢復原貌所需費用為新臺幣（下同）166,500 元。
原告屢催被告出面予以回復原狀，被告均置之不理，被告未盡善良管理人之注意保管租賃物，爰依民法第432條第1項、第2項規定起訴。
㈡對被告抗辯之陳述：否認知悉被告於系爭房屋外牆鑽孔之事，請被告舉證。
被告如有裝設營業用電器設備管線通道之必要，應於外牆以打圓孔方式為之，此對建物外牆內部之鋼筋破壞力較小，但被告捨棄上開方式，直接於外牆打掉高30公分、寬55公分之長方形孔洞，將該範圍之鋼筋悉數打斷，此對建物之結構影響甚大。
並聲明：被告應給付原告166,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％ 計算之利息。
二、被告則以：被告前於88年3 月10日起至96年4 月16日止，承租原告所有系爭房屋經營OK便利超商使用，後於94年4 月29日就該租賃標的物再續約，租期自96年4 月17日起至101 年4 月16日止，後因立地條件不佳及同業競爭，每月造成鉅額虧損，經被告審慎評估願依約支付違約金提前終止租約。
原告主張系爭租賃物遭被告損壞云云，惟查被告前於88年3 月10日向原告承租系爭房屋時，雙方就內部實際改裝之情形，約定以新開店交屋施工確認單上作為施工之依據，其中載明「甲方（即原告）同意廁所、廚房及中間隔間牆移位拆除，費用由乙方（即被告）負擔，期滿不用回復原狀」，而被告返還之房屋並無違反雙方當初之情事，故原告請求回復原狀，顯迥異於雙方約定。
且依租約第4條第2項約定，被告僅需將租賃房屋騰空後依現狀交還被告，並非負有回復原狀之義務，況被告承租系爭房屋係為便利商店營業使用，而非作為一般住宅或辦公室使用，房屋內部裝潢及格局均會有所更動，除營業用之賣場範圍外，其餘諸如廁所、倉庫等消費者無法進入之區域均不再施工裝潢而以現狀使用為原則，另外牆約莫長寬各20公分之孔洞，係被告為裝設營業用電器設備及分離室外機等設備之管線電路通道，此亦為被告所明知，被告並無超出合理使用範圍而有破壞租賃物之情事。
倘鈞院認部分磁磚脫落或因長久使用之自然耗損仍應由被告復原時，亦應於扣除相關材料使用折舊後計算賠償金額。
並聲明：原告之訴駁回。
如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
被告前於88年3 月10日起至96年4 月16日止，承租原告所有坐落在基隆市信義區○○○路140 之1 號1 樓房屋，經營OK便利超商使用，並於88年3 月12日簽立新開店交屋施工確認單。
後於94年4 月29日就該租賃標的物再續約，租期自96年4 月17日起至101 年4 月16日止，嗣因被告經營虧損，欲提前終止租約，兩造遂於99年4 月30日合意終止租約等事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書2 份、新開店交屋施工確認單1 張影本附卷為憑（本院卷第32至34頁），應堪信為真實。
四、原告主張被告未盡善良管理人之注意義務，保管租賃標的物，而請求被告支出修繕費166,500 元，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、86年度台上字第3873號判決要旨參照）。
㈡按民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。
但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」
，再依照兩造簽訂之房屋租賃契約書第4條第2項約定：「乙方（即被告）於租賃期滿或提前解約時應將房屋依機器設備拆除搬遷後現狀（不含生財器具、移動性設備、冷氣、電器設備）交還甲方（即原告）。」
及新開店交屋施工確認單記載：「甲方同意乙方，廁所移位、廚房拆除及中間隔間牆，費用及資金由乙方負責，期滿不用恢復原狀。」
，是兩造間關於返還租賃物之方式，自應依上開約定為之。
被告因經營OK便利商店，而將廁所移位、廚房及中間隔間牆拆除，為出租人即原告事前知悉，並同意期滿不用恢復原狀，探求當事人簽約時之真意，應認兩造提前合意終止契約時，針對租賃標的物內之廁所、廚房及中間隔間牆部分，承租人即被告亦無須將廁所移回原來位置，以及廚房、中間隔間牆不必重新隔間。
然而針對租賃標的物仍應盡善良管理人之注意義務，妥善保管之，故被告如有違反上開注意義務，致有毀損其他租賃標的物之情形，自仍應負損害賠償責任。
㈢經查，原告主張被告於返還租賃標的物後，廚房缺鋁門、牆壁磁磚脫落、房屋右側缺落地窗一扇、房屋外牆壁一處遭鑿穿、浴室整間遭拆掉云云，固據提出照片數張附卷為憑，然為被告所否認，並以前詞置辯。本院逐項悉述如下：
⒈廚房鋁門、房屋右側落地窗：原告並未提出證明廚房原有鋁窗以及房屋右側原有落地窗一扇之證明，此部分原告請求被告賠償，無從准許。
⒉廚房牆壁磁磚脫落：原告雖同意被告拆除廚房，然而依照原告提出照片（本院卷第12頁），原來牆壁之磁磚既有毀損，被告仍應修復。
⒊房屋外牆壁遭鑿穿：被告自承為裝設營業用電器設備及分離室外機等設備之管線電路通道，而將外牆鑿穿約莫長寬各20公分之孔洞，有原告提出之照片附卷為證（本院卷第11頁）。
則原告請求被告回復原狀，亦即將鑿穿之孔洞復原及脫落之磁磚貼補，應屬有據。
⒋浴室拆除復原：原告主張僅同意被告將「廁所」拆除，並不包括將「浴室」拆除云云，為被告所否認。
本院衡諸一般國人使用習慣，「廁所」與「浴室」應屬同義可替換之字詞，既然新開店交屋施工確認單記載原告同意被告將廁所移位無需回復原狀，原告再於本件訴訟中，刻意玩文字遊戲，曲解當初簽訂新開店交屋施工確認單之意思，而要求被告應將「浴室」復原，自無可取。
五、次按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。
因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。
第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。
民法第196條、第213條分別定有明文，但以必要者為限。
被告抗辯應扣除相關材料使用折舊後計算賠償金額，應屬有據。
查原告主張本件損害賠償金額包含泥作工程及鋁窗工程，雖提出裝修工程估價單為據（本院卷第14頁），然而其中泥作工程中所載之「浴室工程」部分，以及「鋁窗工程」，均非原告所得請求被告賠償之範圍，已如前述，故本院僅就估價單上所列之「外牆二丁掛磁磚修補」、「穿牆處30×55鋼筋接回復原」以及「壁面20×30壁磚修補」之賠償金額加以審酌。
㈠針對折舊率之問題：系爭租賃標的物為85年6 月15日完成之鋼筋混凝土建物，有建物登記謄本附卷為憑（本院卷第80頁）。
依照中華民國室內設計裝修商業同業公會全國聯合會99年11月11日全設聯地（99）字第99057 號函覆以「一般外牆二丁掛是無法計算使用年限，若要計算其使用年限及折舊率，通常會依據建築結構體（大樓本身）的使用年限而定。
另有關室內磁磚使用年限及折舊率，亦是依其內裝拆除重新改裝的時間而定。」
（本院卷第78頁），以及臺灣省建築師公會基隆市辦事處99年11月12日台建師基鑑字第039 號函覆以：「建築改良物二丁掛外牆、室內磁磚等之使用年限，無明確規定標準，基本上只要工程施工品質良好，使用中作妥維護應可與建築物有同樣使用年限。
本案房屋已興建使用14年，本案折舊率計算依附件若為鋼筋混凝土造其最高使用年限為60年每年折舊率1 ％，則14年折舊率為14％。」
（本院卷第84頁），故本件外牆二丁掛、室內磁磚等之折舊率，應與鋼筋混凝土之構造相同，均依14％計算。
㈡依照原告提出之分列工資與材料裝修工程估價單所載（本院卷第83頁），材料費部分包含二丁掛磁磚500 元、穿牆處30×55鋼筋接回復原之6 分鋼筋500 元，以及壁面20×30壁磚修補之材料3,000 元，合計4,000 元，以14％折舊率計，即折舊後材料費用合計為3,440 元（4,000 元×（1 －14％）＝3,440 元），再加上工資合計11,500元（2,500 ＋4,000＋5,000 ＝11,500），總計為14,940元，自應由被告負損害賠償責任。
被告雖辯稱原告提出之估價單上工資比例過高云云，然其所提出之他公司報價單（本院卷第89頁），與本件無關，且內容完全不同，自無從據此為有利於被告之認定。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。
民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。
從而，原告依據租賃契約及民法第432條第1項、第2項規定，請求被告負損害賠償責任，而給付回復原狀費用共14,940元及自起訴狀繕本送達翌日即99年9 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。
被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條，命被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
中 華 民 國 99 年 11 月 26 日
臺北簡易庭
法 官 紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。
（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 26 日
書 記 官 陳慧奇