臺灣高等法院刑事-TPHM,102,上易,1470,20131226,1

臺灣高等法院刑事判決 102年度上易字第1470號
上 訴 人
即 被 告 賴文卿
選任辯護人 許永昌律師
上列上訴人即被告因詐欺案件，不服臺灣臺北地方法院一０一年度易字第一００九號，中華民國一０二年五月二十二日第一審判決（起訴案號：臺灣臺北地方法院檢察署一０一年度偵字第六０七二號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

事 實

一、賴文卿於民國九十六年六月間，自前手廖好（由法拍取得）處購入坐落新北市○○區○○○路○段○○○號三樓之房屋，嗣自鄰人魏秋男處得知上開房屋內曾發生屋主燒炭自殺，該屋於房屋交易市場上屬內發生非自然身故之「凶宅」。

賴文卿為求能將上開房屋順利銷售以賺取價差，竟意圖為自己不法之所有，先於上開房屋之大樓外張貼銷售廣告，要約引誘紀品如與其父親共同前往看屋，紀品如查看屋況後，有意購買上開房屋，雙方遂約定於九十六年十月二十二日在上址簽訂書面契約。

賴文卿恐凶宅之事會影響紀品如締約之意願或主張降低價格，為達順利成交之目的，故意隱瞞此燒炭自殺構成凶宅之重大事由，於代書吳秋榮就買賣合約附件之「買賣標的現況說明書」所登載之事項逐一口述徵詢，向賴文卿確認上開房屋是否曾發生過凶殺或自殺之情形時，賴文卿隱匿上情，使吳秋榮於「建物現況確認書」上勾選未曾發生凶殺或自殺之情事（建物現況確認書雖記載「本建物【專有部分】賣方產權持有期間，是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」等文字，惟吳秋榮口述詢問係明確針對上開房屋曾否發生凶殺或自殺致死之情事，非限於賴文卿持有期間），致紀品如於聽聞賴文卿之回答並閱覽上開房地之相關證明文件後，陷於錯誤，與賴文卿簽立不動產買賣契約書，以新臺幣（下同）六百二十五萬元之價格，購買上開房屋及其坐落之土地，並依約交付買賣價金。

迄一百年十月中旬，紀品如欲出賣上開房屋而委託中信房屋江翠加盟店銷售時，經仲介經紀人告知上開房屋曾發生前屋主燒炭自殺之訊息，紀品如始知受騙。

二、案經被害人紀品如訴由新北市政府警察局板橋分局報請臺灣臺北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。

理 由

壹、程序部分：

一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據；

被告以外之人於檢察事務官、司法警察官或司法警察調查中所為之陳述，與審判中不符時，其先前之陳述具有較可信之特別情況，且為證明犯罪事實存否所必要者，得為證據；

刑事訴訟法第一百五十九條第一項、第一百五十九條之二分別定有明文。

被告及辯護人於本院審理中爭執告訴人紀品如在警詢中之筆錄證據能力，經查無符合刑事訴訟法第一百五十九條之二例外有證據能力之情形，應認無證據能力。

二、次按，被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第一百五十九條之一至第一百五十九條之四之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。

當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第一百五十九條第一項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第一百五十九條之五第一項、第二項有明文規定。

茲查本判決所引用關於供述之卷證資料，除原已符同法第一百五十九條之一至第一百五十九條之四規定及法律另有規定等傳聞法則例外規定，而得作為證據，及告訴人紀品如之警詢之供述，不符合同法第一百五十九條之一至第一百五十九條之四規定，並經辯護人爭執其證據能力，而不具證據能力外，其餘關於供述之卷證資料，業經檢察官、被告賴文卿、辯護人於審理中，表示對本判決所引本屬傳聞證據部分，均不爭執，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當，應有證據能力。

三、本判決其餘所依憑判斷之非供述證據，本院亦查無有何違反法定程序取得之情形，且各該證據均經本院於審判期日依法進行證據之調查、辯論，被告於訴訟上之防禦權，已受保障，故該等證據資料均有證據能力。

貳、實體部分：

一、訊據上訴人即被告賴文卿固坦承於九十六年六月間購入上開房地後，旋於同年十月二十二日以六百二十五萬元之價格出售予告訴人紀品如之事實不諱，但矢口否認被訴詐欺取財之犯行，辯稱：伊在賣房子時，並不知道曾經有人在上開房屋內燒碳自殺，亦不曾請人至該房屋內作法會，應係告訴人購得上開房屋後，屋內發生火災，才會藉故提出告訴，彌補自身損失云云。

二、惟查：

（一）坐落新北市○○區○○○路○段○○○號三樓之房地，原為張０方（為死者隱，姓名、年籍詳卷）所有，於九十四年二月二十二日張０方於上址燒碳自殺身故，嗣於九十六年間經法院拍賣程序由廖好購得，再於同年六月間出賣予被告賴文卿之事實，業經被告供承在卷，核與證人廖好於偵查中證述之情節相符（見偵卷第九頁），並有臺灣板橋地方法院檢察署【現更名為臺灣新北地方法院檢察署】九十四年度相字第二五七號相驗卷宗影本在卷可稽（見偵卷第三十一至四十三頁），是該屋於交易市場上屬內發生非自然身故之「凶宅」甚明。

嗣被告於取得上開房屋四個月後，即張貼出售廣告，旋由告訴人紀品如於九十六年十月二十二日與被告簽訂不動產買賣契約書，議定以六百二十五萬元之價格購入等事實，亦據被告供明在卷，核與告訴人紀品如以證人身分到庭結證明確，並有房屋不動產買賣契約書、不動產標的物現況說明書、土地、房屋謄本及異動索引各一份附卷可按（見他卷第四至十一頁、第十三至十四頁、第十六至二十頁）。

是被告在未告知標的物為「凶宅」之情形下，將上開房地出賣予告訴人紀品如之事實，堪予認定。

（二）被告雖辯稱：伊係因小孩結婚需要，始以五百八十萬元向友人廖好購買該屋，事後小孩突被派往大陸地區工作，始急於脫手。

在出售上開房屋予告訴人前，並不知該屋曾發生燒炭自殺身故之事，自無故意隱瞞上情，不如實告知之情形，然查：⒈證人紀品如於原審審理中具結證稱：伊在九十六年十月二十二日簽約前一週，自母親處得知上開房地出售訊息，因該屋距原住所僅十分鐘路程，母親當晚先與被告相約看屋，伊與父親翌日又看了一次，因父親認採光不錯，且距老家近，即決定購買。

在看屋時，被告僅說房屋是買給兒子住的，但兒子因工作或讀書之故，所以要將房屋出售。

被告並未特別介紹房屋本身，伊沒有詢問被告關於前手居住情況，且當時被告外表頗為老實，沒有想過要問是否為凶宅的問題，決定相信被告。

建物現況確認書係九十六年十月二十二日簽約當日所立，內容是代書勾選，且代書是在當場詢問被告，經被告確認後才簽。

當代書詢問到第六項時，賴文卿除了說「否」外，無其他任何表示。

迄一百年十月間，因感居住的時候很不平安，想更換房屋，即委託仲介賣房。

詎仲介向鄰居詢問屋況時，得知為凶宅，經仲介查證後，證實該屋確為凶宅無誤。

伊在仲介告知上開房屋是凶宅後，曾向二樓鄰居查詢，鄰居表示在該屋內燒炭自殺之人是原始所有權人。

伊事後再向里長求證，里長請伊至警局查詢，但警局表示這些資料不公開，伊始於一百年十一月六日直接去詢問被告，並進行錄音。

伊在詢問被告是否知悉凶宅時，被告一開始是否認，後來伊詢問是否曾經請人來做法會，被告才承認有請人家來做法會，而且是樓下的鄰居介紹的。

然後伊問被告應該知道上開房屋為凶宅，被告始承認知情，並反問是否住的有什麼狀況嗎。

伊在購買房屋時，若知道是凶宅，絕對不會購買，一般正常人若知道是凶宅都不會買。

伊購買上開房屋時，被告本開價六百五十萬元，伊殺價為六百萬元，但被告稱購買上開房屋時為六百二十萬元，只賺五萬元，大家有緣，就用市價賣伊，以當時之市價來計算，上開房屋大約就是六百二十五萬元。

簽約當時代書有說上開房屋在前二手屋主持有時經法院拍賣，會不會介意法拍屋，伊覺得被告都買了，應該不會有什麼問題。

對於建物現況確認書項次六之問題，在簽約時，伊瞭解該問題所要詢問的意思為何，但燒炭自殺之事實發生在九十四年二月二十二日，雖當時被告並非所有權人，但其既然在簽約當時已經知道此事，即應主動告知，若伊知道曾經發生過燒炭自殺，伊就不願意購買。

當時被告表示係買給兒子住，屋況很好，伊認為被告不可能買有問題的房子給兒子住，故認定沒有問題。

伊在得知本案房屋為凶宅後，曾向鄰居查詢，二樓鄰居說在伊要搬進去前，曾有人來做法會，但沒有說明是何人所為。

上開房屋所在之大樓一共有五層樓，法會是不是被告所為也不確定，但被告在錄音查問時，親口承認有請人來上開房屋做法會。

本件契約書上載明不動產的交屋日為九十六年十一月二十二日前，伊記得當時貸款辦的很順利，並沒有延遲，故交屋日應該是在九十六年十一月二十二日之前。

被告在交屋之後，並未再進到上開房屋內。

契約書上第七條第三項記載內容，簽約當時都是經由伊與被告同意才簽名蓋章的，被告看到契約書上第七條第三項之內容時，並沒有做任何的表示。

本件不動產買賣契約書係由代書提供，代書是伊上網找的。

簽約當日，代書針對建物現況確認書所載的每一個項目都有當場唸出來詢問確認，至於契約書之內容則交由伊及被告各自閱讀，認無異議之後，就簽名蓋章，被告花了多少時間閱讀契約書伊不清楚，伊自己大約花了十五到二十分鐘閱讀。

伊詢問被告是否知悉為凶宅時，被告先否認認識前一手屋主廖好，至偵查中卻承認廖好是友人，伊認為被告係透過轉手過程來欺騙不知情的第三者等語（見原審卷第一一五頁反面至一二０頁）。

是被告在簽約時，確隱匿凶宅之重要資訊，誤導告訴人紀品如使與之訂約。

⒉另證人即承辦本案之代書吳秋榮於原審審理中亦具結證稱：伊為地政士，上開房屋自簽約到過戶均係伊經手。

他字卷第三十七至四十四頁所附之「不動產買賣契約書」係本件房地之買賣契約書。

在填載「現況說明書」時，被告與紀品如均在場，且經逐條說明後，再由雙方簽名。

「現況說明書」雖文字記載係係針對「被告持有上開房屋期間」，是否曾經發生兇殺或自殺之情形，惟此係代書公會所頒發之固定格式。

伊在簽約時，係詢問被告上開房屋究竟有無發生過兇殺或自殺的情形，就契約條款及現況確認書之內容，則係逐條念給被告聽，被告並沒有特別去看確認書及契約內之文字，而是聽伊口述。

伊確實很清楚的詢問被告，那個房子有沒有發生過自殺或兇殺的情形，並非局限於被告持有期間，至於「現況確認書上」的文字記載，伊並未特別留意。

在業界的習慣都會詢問賣方房屋是不是所謂的凶宅，並不會只限於賣方持有期間，如果只限於賣方持有期間，若賣方知道在非他持有期間曾有人自殺或發生凶殺，卻故意不揭露，伊認為這樣行為是不應該的，所以伊在處理這個買賣案件時，確實是詢問被告這個房屋到底有沒有發生過自殺或兇殺的情形。

伊係在告訴人紀品告知檢察官會傳喚作證，請伊據實陳述時，才知道上開房屋曾經是凶宅。

伊就買賣房屋契約書的每一條契約條款，包含現況確認書都有向雙方解釋，就契約書第七條第三點之內容也有確實告知雙方。

第七條是屬於房屋瑕疵的部分，這部分的解釋伊是在買賣雙方都在場的時候，告知這個房屋不可以存在有海砂屋、輻射屋、凶宅、滲漏水等瑕疵情事，被告當時聽伊就第七條第三點解釋時，並無明確表示說房屋沒有海砂屋、輻射屋、凶宅、滲漏水的情事，因為並沒有做任何表示，所以伊再繼續解釋下一個契約條款。

雖然賴文卿沒有做任何表示，但有一個現況說明書作為契約附件，就是要讓賣方自行勾選來擔負責任。

針對本件契約的內容及現況說明書，包含履約的條件當時都有逐一說明。

可能在短短的簽約時間內，伊說了很多東西，而買賣雙方均係第一次買賣房屋，導致紀品如只記得伊有解釋現況確認書，不記得伊有解釋契約書，才會在審理中證稱伊只有解釋現況說明書。

但伊之作業習慣，屋況確認書通常都是屋主自行勾選的，除非屋主手腳不俐落或者要求伊代為勾選，伊才會幫屋主勾選，但是前提是伊有向屋主解釋過確認書所載的內容，經屋主表示之後伊才會代為勾選。

至於本件係自行勾選或由伊代為勾選，因為時間久遠已不復記憶，但伊可確認該確認書上所記載之內容，均係經屋主明確表示。

現況說明書之表格為新北代書公會所製作，但代書在解釋屋況確認書內容時，並不會詢問賣方在他持有期間屋子是不是有人自殺或發生凶殺，如果僅問賣方在持有期間有沒有這種情形，好像是在玩弄文字，伊一定是問這個房子有沒有發生過自殺或凶殺的情形。

依照伊之經驗，自然身故不算是凶宅，契約書第七條第三項也把自然身故列為房屋的瑕疵，是因有些買方可能基於自身的要求或宗教信仰，會希望買賣標的的房屋是不是有發生自然身故的情形也一併瞭解，所以契約條款就是這樣記載，這是固定格式。

在買賣房屋案件上，除了契約書本身以外，一定會有現況確認書成為契約一部分，如果是屬於房屋仲介的案件，現況確認書就會依照仲介公司所提供之格式，如果是屬於一般的客戶案件，代書通常也不會去另外製作現況確認書，因為代書公會已經有提供格式，所以就用代書公會所製發的格式就可以了等語（見原審卷第一三七至一三九背面），是證人吳秋榮在詢問現況時，被告確隱匿凶宅之事甚明。

⒊又證人魏秋男先於偵查中證稱：伊在南雅西路已經住了二十幾年，上開房屋所在之大樓為伊所建，被告夫妻曾於四、五年前來問伊八十二號三樓之房屋有無發生何事，伊告知被告夫妻是凶宅，之前有人燒炭。

伊不知道被告轉售，被告就是來問伊是否有事情，伊就跟被告說派出所有來處理，是在家門口問的，伊之前並不認識被告，亦不認識告訴人紀品如，不確定被告當時是否已買房子，但的確係在四、五年前來詢問，約一星期前被告又跑來找伊說不知上開房屋是凶宅，但伊確定被告知道等語（見偵卷第二十二至二十三頁）。

嗣於原審審理中證稱：伊居住於該地二十餘年，該屋係伊所建，從建造完成時即定居該處。

伊不認識被告，但被告有至其住處一次，當時伊站立在騎樓下，被告來問伊所買的那間房子有沒有問題，伊告訴被告該屋有人自殺過，派出所有來處理，被告有告訴伊買了上開房屋，但買了多久伊不清楚，亦不知為何被告會來找伊。

被告只有詢問上開房屋有沒有問題，伊告知上開房屋內有人自殺，被告問該如何處理，伊說請道士來做法就沒事了，因為屋主自殺後，該屋被法院拍賣，封條貼了很久，住在附近的都知道上開房屋有人自殺過，而且上開房屋有很多仲介來看過，都知道有人在裡面自殺，否則房價不會只有三百多萬元那麼便宜。

伊有將道士的電話號碼給被告，道士來做法時伊沒有看到，但伊後來有在廟裡遇到該名道士，伊有問道士是否有來做法，道士回答說有。

伊不知被告又將上開房屋出售。

被告來問房屋是否有問題時，該屋沒有人居住，也沒有人來裝潢。

伊不認識紀品如，只知道後來上開房屋有住人，伊不記得道士來做法多久後，上開房屋才有人居住，但伊記得道士做法後沒多久，上開房屋就有人居住。

伊記得一０一年五月間有至地檢署作證，在開庭前一個禮拜，被告提伴手禮來找伊，表示紀品如對其提出告訴，伊未詢問其目的為何，即請其將禮物攜回。

故今天是第三次看到被告。

伊可確定被告第一次向伊詢問上開房屋有無發生問題時，就已經買了上開房屋，但未表示買了多久。

至於偵查中的筆錄為何記載「我不確定被告買房子了沒」，伊不清楚為什麼這麼記載等語（見原審卷第一五二頁反面至一五五頁）。

⒋故依證人魏秋男上開證言所述，可知被告曾二次主動前往證人魏秋男住處，並詢問證人魏秋男有關上開房屋之事。

第一次係在數年前，第二次則在告訴人紀品如提出告訴之後，證人魏秋男在被告第一次詢問時，即已告知上開房屋內曾發生有人自殺之情事，並提供認識之道士電話供被告洽詢，表示請道士前來做法事即可，事後證人魏秋男並經由該名道士處得知，被告確實有請該名道士至上開房屋作法事之事實。

衡酌證人魏秋男與被告並無恩怨，實無虛構上開犯罪事實故入被告於罪之理；

且苟非證人魏秋男確實經歷被告曾二次詢問房屋問題之過程，何以能前後為大致相符之證述，是證人魏秋男之證述應可採信。

至被告及辯護人辯稱：證人魏秋男所為之證述與被告第二次前往詢問證人魏秋男時，所陳述之內容不符，並提供第二次前往證人魏秋男家中時所為錄音之光碟為證。

惟該錄音內容係被告與證人魏秋男私下之對話內容，本較不嚴謹，且未經過具結程序，以擔保供述內容之真實，本不具證據能力。

若就彈核證據而言，細究被告與證人魏秋男之間之錄音內容觀之，關於上開房屋是否為凶宅、被告第一次是於何時前往證人魏秋男家中詢問證人魏秋男、證人魏秋男於第一次究係如何回答被告等重要事項之對話，多為被告自行陳述，而證人魏秋男就被告諸多問題並未實際正面答覆，有原審勘驗筆錄在卷可憑（見原審卷七十一至八十四頁反面）。

再被告既稱是證人魏秋男表示工地出事可找道士，然由勘驗筆錄內容可知，被告於第二次前往證人魏秋男家中時，證人魏秋男之配偶不斷在旁表示證人魏秋男所進行施工之工地，從未發生過任何事情。

據此，證人魏秋男自不可能因上開房屋所在之工地施工期間，曾有發生工人受傷等情，而告知被告可請道士前來進行法事，反徵係因上開房屋曾發生屋主燒碳自殺，證人魏秋男始建議被告可循依一般民間習俗請道士至上開房屋進行法事，以祛除民間信仰所忌諱非自然身故之晦氣。

且被告既已將上開房屋出售予證人紀品如，又何需於第二次拜訪證人魏秋男時，詢問證人魏秋男上開房屋是否曾發生凶宅之情，足見被告將上開房屋出售於告訴人前，即已得知上開房屋係屬凶宅。

綜上各情，被告第二次前往拜訪證人魏秋男時所側錄之錄音內容，不足彈劾證人魏秋男於偵審時證述之可信性，是被告所辯顯不足採信。

⒌另勾稽證人紀品如、吳秋榮所為證述之內容，可知於簽約當時，證人吳秋榮業就建物現況確認書之內容一一與被告說明並確認。

雖建物現況確認書第六項之內容記載為「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」（見他字卷第十八頁），惟證人吳秋榮於詢問當時，係就上開房屋內是否曾發生兇殺或自殺致死之情事詢問被告，業據證人吳秋榮證述明確已如前述，而證人吳秋榮亦稱：其認知所謂凶宅，應係指該屋有無發生非自然死亡事故，不限賣主持有期間，且未注意說明書上之文字內容為何等語，則其詢問、說明時，自當執此認知詢問，非照確認書上所示文字為之。

參以不動產買賣契約書第七條（3）亦載明「買賣標的物在乙方持有產權期間，主建物及附屬建物內確無自然身故之情事發生。

乙方亦未知知悉買賣標的曾有非自然身故及買賣標的物為輻射物或海砂屋之情事……」（見他字卷第八頁）觀之，可知被告應就其所有之上開房屋是否曾發生兇殺或自殺乙事負有告知之作為義務，而非僅限於被告持有期間有發生非自然身故之情形，被告始有告知之必要。

又如拘泥於文字，而認被告縱知悉上開房屋曾發生兇殺或自殺之情事，而因該等情事非發生於被告持有期間即無據實告知之義務，顯與一般交易不動產之常情有違，亦與不動產賣賣契約所載之意旨及當事人之真意相佐。

再被告既係第一次賣屋，應無設詞規避契約之能力，更無法得知代書臨簽約時提出之文書內容，反應係注意聽聞代書之口頭說明，渠等真意無可能僅單就被告持有期間有發生非自然身故情形，始課予被告責任。

況證人吳秋榮明確證述勾選現況確認書時，被告根本未查看文字記載，而係由證人吳秋榮口頭向被告確認上開房屋是否曾發生有自然身故之情形，故建物現況確認書第六項之文字記載顯屬錯誤，與當事人真意不符，而不得執為有利被告之認定。

是以被告於簽約當時知悉證人吳秋榮係就上開房屋內是否曾發生兇殺或自殺致死之情事詢問，且不動產買賣契約書內亦就被告是否知悉上開房屋曾發生兇殺或自殺之情事而為約定，被告既就此問題回答「否」，加以被告亦不否認上開文件於簽約當時均有閱覽，且契約書以及作為附件之現況確認書，均經被告簽名、用印，被告即應負擔上開房屋未曾有非自然身故之責任，負有告知之作為義務（見原審卷第一三九頁）。

至關於建物現況確認書部分，是由證人吳秋榮詢問後代替被告勾選或由被告自行勾選，均無礙於被告知悉問題之內容後而為回答之認定，況簽約之日係在九十六年十月二十二日，距今已五年有餘，自不能以證人紀品如、吳秋榮所為之證述於細節處有些許出入，而認渠等之證言不足採信。

⒍再者，證人即告訴人紀品如所提出之錄音光碟內容，其內容業經原審勘驗無誤，有勘驗筆錄一份在卷可稽（見原審卷第七十一至八十四頁）。

依上開錄音內容顯示，告訴人及其胞姐於一百年十一月九日前往詢問被告時，被告初聞告訴人指控所出售之房屋係凶宅時，並非探求此消息之真偽，反而不斷強調其當初買房係為子女結婚，因子女前往大陸工作始出售，屢屢顧左右而言他，顯與常情相違；

又其對告訴人多次探問是否有找人作法會一事，亦未見否認，顯見其事先對此屋曾發生非自然死亡之事知情心知肚明。

又告訴人表示被告曾請人作法會後，被告即自行表明師公是上開房屋樓下的建商阿伯介紹的，找師公來祭一祭就沒事，並稱係經由建商得知上開房屋為凶宅，在買入上開房屋時並不知情，而係在樓下阿伯告知後，知悉上開房屋為凶宅等語，益徵被告確實經由證人魏秋男處得知上開房屋內曾有發生燒碳自殺之事，其後被告洽證人魏秋男所介紹之師公，在上開房屋進行法會等情為真。

雖被告另辯稱：告訴人其及胞姐前來詢問時，伊因工作繁忙，疲於應付，始受誘導而敷衍、附和其詞。

惟關於師公是經由證人魏秋男介紹乙情，及何時知悉上開房屋為凶宅等情，均係被告主動回答之內容，非告訴人紀品如及其胞姐事先得知而予以誘導被告，亦非單純為被告應和告訴人及其胞姐之敷衍應答，是依上開譯文內容，更足認證人魏秋男上開證述內容為真實，被告確實從證人魏秋男處得知上開房屋為凶宅，並經由證人魏秋男之介紹，覓得師公至上開房屋作法，應堪認定為真實。

又被告於偵查中檢察官當庭播放上開錄音光碟後，表示是於與告訴人簽約後，然後遇到樓下阿伯，始得知上開房屋係屬凶宅等語（見偵卷第十五頁）；

於審理中先改稱並非地主魏秋男有告知上開房屋為凶宅，而係賣房子交屋之後，樓下有早餐店，渠提到伊將房屋賣掉，才有人說以前有人發生燒炭自殺之事，交屋是指房子的鑰匙交給紀品如，日期哪天不確定等語（見原審卷第十九頁、十九頁反面）；

後改稱：直至告訴人來渠之店內，經告訴人告知後始之上開房屋為凶宅等語（見原審卷三十八頁反面）；

被告就是否知悉上開房屋為凶宅及何時知悉，歷次辯解均非一致，顯有矛盾，益見其心虛。

況如被告所辯直至交屋即交付鑰匙予告訴人之日，始得知上開房屋為凶宅，應無必要詢問證人魏秋男遇到屋內曾發生有人燒炭自殺之時，應如何處理，更無可能於交付鑰匙予告訴人後，再委請證人魏秋男所介紹之道士進入屋內進行法事，益徵被告所辯均係事後卸責狡飾之詞，不足採信。

（三）按有人「非自然身故」情事之房屋，即一般所稱之「凶宅」，至於凶宅之定義，依被告與告訴人所簽之不動產買賣契約，泛指「曾發生兇殺或自殺致死案件」之房屋。

此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面之嫌惡狀況，對於居住於內之住戶而言，除對於居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當程度之負面影響，因此在房地產交易市場及實務經驗中，有此種狀況之房屋，均會嚴重影響購買及居住意願，其個別條件自產生負面評價，造成經濟性之價值減損，進而影響其交易價格。

是交易之房屋內有無「非自然身故」之情形，為一般人決定購買與否之重要判斷資訊，此資訊應列入不動產交易（仲介或拍賣）應揭露之事項，此觀之上開不動產買賣契約書及建物現況說明書均將是否屬凶宅乙情，均列入契約內容或必要說明事項自明。

亦即一般購買者若知有上情，多心生畏怖而無購買意願，就供給與需求之角度觀察，足以影響上開房地之交易價值甚鉅，應認屬交易上之重大瑕疵。

是綜前所述，被告與買方即告訴人簽訂買賣契約之過程中，未曾就其所知關於該屋在一般經驗內有因案外人在其內自殺身故之事而屬於「凶宅」之事進行告知等情，乃屬明確。

而被告係以六百二十五萬元之價格將上開房屋出售予告訴人，該等價格並無低於市價一節，業據被告自陳及告訴人證述明確（見原審卷第十八頁反面、第一一七頁），告訴人紀品如亦稱若悉凶宅，根本不會購買。

則被告未將上開房屋屬凶宅之重要因素告知，顯然係以相當於市價之價格將上開房地出售予告訴人。

綜上所述，足認被告明知上開房屋曾發生非自然身故情事，於出售上開房屋時，確有故意隱瞞上開房屋為凶宅之詐術，致告訴人陷於錯誤而同意締約並支付價金購買上開房屋，被告及辯護人前揭辯詞均不足採信。

被告明知上開房屋為凶宅之情形下，對關於此會影響不動產買賣遞約意願、價格，並列明為不動產賣買契約之條款及建物現況說明書應說明之事項，竟刻意隱瞞，於簽訂不動產買賣契約時，為虛偽之陳述，主觀上自有不法所有之意圖，客觀上亦有施用詐術之行為甚明。

（四）被告另聲請傳喚上開房屋之後手劉遠琼部分，所欲證明之事項係證明告訴人出售房屋之價格及有無告知是凶宅。

惟本件之爭點在被告於九十六年十月二十二日出賣系爭房屋時，是否隱瞞凶宅之條件，致被害人紀品如陷於錯誤與之訂約；

至於告訴人紀品如四年後再行出賣房屋時，價格若干，事涉整體經濟、房地產景氣及房屋維護、折舊程度，證人劉遠琼待證之事項與本案無關連性，無傳喚之必要。

而檢察官於原審聲請傳喚證人余鴻鴛之配偶楊玉美之部分，並未釋明傳喚之必要，且依證人余鴻鴛於原審審理中所為之證述，其對買賣過程、道士作法等事不清楚（見原審卷第一三六至一三七頁），亦無從認定證人余鴻鴛之配偶楊玉美就上開房屋之買賣經過或被告涉有詐欺取財犯行之部分知情，於本院審理中檢察官並未再重行聲請傳喚，本院亦認無調查之必要，附此敘明。

（五）綜上所述，被告明知上開房屋曾發生非自然身故情事，於出售上開房屋交易完成前時，確有故意隱瞞上開房屋為凶宅之詐術，致告訴人陷於錯誤而支付價金購買上開房屋之事實。

本案事證明確，被告有事實欄所載詐欺取財之犯行堪以認定，應依法論科。

三、按具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪；

消費者購買房屋暨土地時，均將停車位列為重要考慮因素，是故停車位究屬法定停車位或獎勵停車位，自亦成為買賣契約之重要事項，其價格認知自有不同，隱匿而不告知承購人，使有研判機會以決定購買與否，自屬施用詐術甚明（最高法院八十七年度台非字第一００號裁判要旨參照）。

次按一個欺罔行為先取得金錢債權，嗣而交付現金者，應構成詐欺取財罪（最高法院二十五年非字第一一九號判例參照）。

本件被告依契約對告訴人負有告知該屋內曾發生燒炭自殺身亡事件之義務，竟隱匿不告知，致使告訴人陷於錯誤，誤認上開房屋並非凶宅，而與之訂約，未行使減少價金之權利，進而依原訂買賣契約內容，如數交付按市價所約定之買賣價金，核被告所為，係犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪。

四、原審調查後認事證明確，依刑法第三百三十九條第一項、第四十一條第一項前段，刑法施行法第一條之一規定，並審酌被告未能以誠信之態度與他人進行交易，僅為求能順利託售俗稱「凶宅」之上開房屋，竟隱匿交易上足以影響購買意願或交易價值之重大事項，致告訴人因而陷於錯誤購入上開房屋，其犯罪之動機、目的、手段均無足可採，且未與告訴人達成民事和解，及告訴人業已將上開房屋出售等一切情狀，量處有期徒刑六月，並諭知如易科罰金，以新臺幣二千元折算一日之標準，認事用法並無違誤，量刑及易科罰金之標準亦屬妥適，並無違誤。

被告猶執陳詞，否認事先知情，告訴人售出房地並未受有損失等情，上訴否認犯罪。

惟被告在出售房屋予告訴人紀品如前，即知悉凶宅情事，業如前述，其隱匿而與告訴人紀品如訂約並取得價金，自屬詐欺。

至告訴人紀品如四年後售屋價金如何，僅係損害若干之計算，與先前詐欺成立與否無涉，被告上訴及所辯各節，依前揭說明，並無理由，應駁回之。

據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。

本案經檢察官林麗瑩到庭執行職務。

中 華 民 國 102 年 12 月 26 日
刑事第二庭 審判長法 官 蘇素娥
法 官 王偉光
法 官 鄭水銓
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
書記官 洪宛渝
中 華 民 國 102 年 12 月 27 日
附錄本案論罪科刑法條全文：
刑法第三百三十九條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。