臺灣高等法院民事-TPHV,103,上,1349,20151229,1

臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1349號
上 訴 人
即被上訴人 彭誠宏
郭鳳勤
周甜
彭子凡
彭素雲
彭汝瑄
陳鋒南
范美珠
上七人共同
訴訟代理人 楊逸民律師
張毅超律師
上 訴 人 財政部國有財產署
法定代理人 莊翠雲
訴訟代理人 蔡輝明
曾世強
上 訴 人 徐陳森妹
訴訟代理人 劉德壽律師
複代理人 李致詠律師
被上訴人 徐發龍
訴訟代理人 徐柯寶玉
徐崧育
陳鄭權律師
上 一 人
複代理人 王建偉律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年8月29日
臺灣桃園地方法院102年度訴字第1808號第一審判決提起上訴，本院於104年11月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原判決主文第一、二項（除撤回起訴部分外），及命徐陳森妹負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，彭誠宏、周甜、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、陳鋒南、范美珠、財政部國有財產署在第一審之訴駁回。
彭誠宏、周甜、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、陳鋒南、范美珠、財政部國有財產署之上訴駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分及第二審訴訟費用均由彭誠宏、周甜、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、陳鋒南、范美珠、財政部國有財產署負擔。

事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；
調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；
不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；
前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。
所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言（最高法院99年度台上字第459號判決意旨參照）。
查兩造間就坐落桃園市大園區（改制前為桃園縣大園鄉，下同）許厝港段861地號土地（下稱系爭土地）因耕地租佃發生爭議，經上訴人即被上訴人周甜、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、陳鋒南、范美珠（以下分別以姓名稱之，合稱周甜等7人）、彭誠宏、上訴人財政部國有財產署（下稱國有財產署，與周甜等7人、彭誠宏合稱周甜等9人）申請桃園市大園區公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經桃園市政府耕地租佃委員會調處結果，周甜等9人不服調處，經桃園市政府移送原法院審理，有桃園市政府（改制前為桃園縣政府，下同）民國（下同）102年10月29日府地用字第0000000000號函及租佃爭議調處不成立案卷可稽（見原審卷㈠第1頁、外放調處卷），是本件起訴程序合於前開規定，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言；
確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。
如對於該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院42年台上字第1031號判例、98年度台上字第32號判決參照）。
經查，系爭土地原共有人為周甜等9人及訴外人蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠，嗣於原執行法院102年度司執字第17841號分割共有物執行事件中予以變賣，蔡江謝美惠雖於103年11月13日拍定系爭土地，並於104年3月11日登記為所有權人（權利範圍全部），有土地登記謄本及原執行法院104年6月17日桃院勤101司執金字第12305號函可憑（見原審卷㈠第101至106頁、本院卷㈠第178頁、卷㈡第24頁），惟周甜等9人既否認兩造間有耕地三七五租賃關係存在，此涉及彼等是否得向上訴人徐陳森妹、被上訴人徐發龍（以下分別以姓名稱之，合稱徐陳森妹等2人）請求租金、相當於租金之不當得利或損害賠償等，且彭誠宏、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄否認徐發龍於原執行法院101年度司執字第12305號清償票款強制執行事件（下稱系爭12305號執行事件）中，就系爭土地之優先購買權存在，此涉及徐發龍是否拍定取得系爭土地所有權應有部分6分之1之權利，依前揭說明，周甜等9人對徐陳森妹等2人提起確認耕地三七五租賃關係不存在之訴，彭誠宏、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄對徐發龍提起確認優先購買權不存在之訴，應有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、周甜等9人起訴主張：伊等原為系爭土地之共有人，與訴外人蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠共同將系爭土地依耕地三七五減租條例，出租予徐陳森妹等2人，雙方簽訂桃園縣大園鄉園南字第51號私有耕地租約（承租面積1.6749公頃，下稱系爭租約，系爭租約已於104年5月18日終止），約定正產物種類為「稻谷」，惟徐陳森妹自80年間起，即在系爭土地上興建如附圖所示編號A磚造建物（面積111平方公尺，門牌號碼桃園市○○區○○○000○0號）、編號B磚造建物（面積85平方公尺）供住宅使用、編號D磚造建物（面積24平方公尺）供豬舍使用、編號G鐵皮屋（面積101平方公尺），由其子徐清喜經營「佳德冷氣工程行」，另將編號J空地（面積304平方公尺）鋪設水泥地；
徐發龍於系爭土地上興建如附圖所示編號E鐵皮屋（面積32平方公尺）作為車庫使用、編號F磚造建物（面積110平方公尺，門牌號碼桃園市○○區○○○000○0號）供住宅使用、編號H磚造建物（面積56平方公尺）供豬舍使用、編號I木造建物（面積32平方公尺），及編號K、L倒塌區域（面積各96、70平方公尺）堆置廢棄磚塊，皆與系爭租約所載之耕作目的無涉，足見徐陳森妹等2人確有一部未自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，系爭租約應全部無效，則徐發龍於系爭12305號執行事件即無優先購買權存在。
爰求為判決確認㈠周甜等7人、彭誠宏部分：⒈確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在；
⒉確認徐陳森妹等2人就系爭土地之優先購買權不存在。
㈡國有財產署部分：確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在。
原審判決㈠確認周甜等9人與徐陳森妹間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在；
㈡確認徐陳森妹就系爭土地之優先購買權不存在，並駁回周甜等9人其餘之訴，周甜等7人、彭誠宏、徐陳森妹分別就其等敗訴部分，聲明不服，提起上訴，雖國有財產署就其敗訴部分未提起上訴，惟周甜等9人均為系爭租約之出租人，彼等於原審就確認兩造間耕地三七五租賃關係不存在部分既共同提起訴訟，則彼等與徐發龍間就系爭租約關於系爭土地之耕地三七五租賃關係存否即有合一確定之必要，依民事訴訟法第56條第1項第1款前段規定，周甜等7人、彭誠宏之上訴效力自應及於國有財產署，爰將國有財產署併列為上訴人（周甜等9人於第二審更正請求確認三七五租賃關係自80年1月1日起至104年5月17日止不存在，屬於事實更正，不涉及訴之變更，見本院卷㈡第213頁）。
郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、彭誠宏上訴聲明求為判決：㈠原判決關於不利郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、彭誠宏部分廢棄；
㈡確認郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、彭誠宏與徐發龍間就系爭租約關於系爭土地之耕地三七五租賃關係自80年1月1日起至104年5月17日止不存在；
㈢確認徐發龍就系爭12305號執行事件，於101年10月24日以1082萬3000元拍定債務人蔡鎮陽所有系爭土地應有部分6分之1之優先購買權不存在。
周甜、陳鋒南、范美珠、國有財產署上訴聲明求為判決：㈠原判決關於不利周甜、陳鋒南、范美珠、國有財產署部分廢棄；
㈡確認周甜、陳鋒南、范美珠、國有財產署與徐發龍間就系爭租約關於系爭土地之耕地三七五租賃關係自80年1月1日起至104年5月17日止不存在（周甜等7人、彭誠宏就確認優先購買權不存在部分，於本院表明撤回對於徐陳森妹之起訴，周甜、陳鋒南、范美珠並就該部分撤回對於徐發龍之起訴，經徐陳森妹等2人同意撤回，見本院卷㈡第212頁背面，是該撤回起訴部分已脫離繫屬，非本件裁判範圍，爰不予贅述）。
周甜等9人答辯聲明求為判決：徐陳森妹之上訴駁回。
二、徐陳森妹等2人則以：
（一）徐陳森妹以：伊與徐發龍分別為不同承租主體，數十年來各自劃分耕作之範圍，租金亦就各自耕作範圍繳納，
故有無自任耕作，應分別觀之。系爭土地上之農舍、農
用道路已存在數十年之久，如附圖所示編號G部分鐵皮
建物之用途為農機具室，至少自80年間即已存在，現場
仍放置農業機具，縱於90至92年間曾暫放報廢冷氣，亦未改變編號G部分建物為農機具室之性質，況伊為方便
耕作於系爭土地上設置簡陋農舍、農機具室，僅佔承租
範圍比例3％，比例極小，系爭土地大部分承租範圍仍
耕作玉米及綠肥蔬菜，伊並無未自任耕作之情形。又系
爭租約為6年換約1次，最近1期租約有效期間係自98年1月1日起至104年12月31日止，98年續約前尚經92年、86年、80年3次續約，而耕地三七五租賃契約之租金為往
取債務，顯然原出租人於80至98年間向伊收取租金時，即明知系爭土地上有農舍、農用道路、鐵皮農機具室及
廢冷氣空殼回收等情，然仍同意續約，足見系爭土地上
之農舍、農業設施、農用道路、農機具室等設施，本非
屬耕地三七五減租條例所指實際栽種農作物之範圍，且
伊係經原出租人同意而興建農舍、農用道路或為短暫補
貼農收之資源回收工作，並無違反耕地三七五減租條例
之規定等語，資為抗辯。上訴聲明求判決：㈠原判決關
於不利徐陳森妹部分廢棄。㈡上開廢棄部分，周甜等9
人在第一審之訴駁回。
（二）徐發龍以：伊於系爭土地之極小比例所建農舍，核屬「供與農業經營不可分離之農舍」、「倉儲設備」、「農
機中心」等，且系爭土地大部分承租範圍均實際供農作
，符合農業發展條例（下稱農發條例）第3條第10款、
第12款之規定。伊縱於系爭土地上興建農舍、鐵皮農機
具室及道路，亦僅佔承租面積3.28％，其他高達96.72％以上之土地現仍種植玉米及綠肥蔬菜，伊因收入微薄
，故撿拾資源回收物作為農用及家庭養豬使用，為方便
耕作，始於系爭土地上搭棚架養豬、貨櫃屋存放農業相
關器具，所建築之房屋僅為舊式紅磚平房，於承租當時
已存在並設戶籍，並非新宅，構造簡陋，伊於承租系爭
土地時，出租人即容許有農舍存在，該農舍僅為便利耕
作而設，不以實際解決居住問題為目的，伊並無未自任
耕作情形。系爭土地上如附圖所示編號H、I部分為豬舍
，編號M、P部分為田地，皆屬農業耕作使用，編號E部
分之鐵皮屋係供放置農機具使用，編號F部分之建物已
存在數十年，構造簡陋，編號K、L部分為農舍倒塌區域
，尚難謂伊有未自任耕作之情事。又系爭土地未耕作部
分伊已依法辦理休耕，其他部分亦有種植田菁、綠肥等
作物，伊無違反應自任耕作之約定，而核定休耕面積係
以實際種植為準，縱核定休耕面積小於承租面積，若未
經核定休耕部分屬「供與農業經營不可分離之農舍、畜
禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及
其他農用之土地」，則均屬農業用地，尚不得認為承租
人有未自任耕作之情等語，資為抗辯。答辯聲明求為判
決：上訴駁回。
三、經查，系爭土地原共有人為周甜等9人及蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠，彼等將系爭土地依耕地三七五減租條例出租予徐陳森妹等2人，雙方並簽訂系爭租約（承租面積1.6749公頃），徐陳森妹在系爭土地上有如附圖所示編號A之1層磚造建物（門牌號碼桃園市○○區○○○000○0號，面積111平方公尺）、編號B之1層磚造建物（面積85平方公尺）、編號D之1層磚造建物（面積24平方公尺）、編號G之1層鐵皮屋（面積101平方公尺）及編號J之空地一部鋪設水泥（面積304平方公尺）；
徐發龍在系爭土地上有如附圖所示編號E之1層鐵皮屋（面積32平方公尺）、編號F之1層磚造建物（門牌號碼桃園市○○區○○○000○0號，面積110平方公尺）、編號H之1層磚造建物（面積56平方公尺）、編號I之1層木造建物（面積32平方公尺）、編號K、L係房屋倒塌區域，其上堆置廢磚塊（面積各96、70平方公尺）等情，有系爭土地登記謄本、系爭租約、現場照片、桃園市蘆竹地政事務所103年5月9日蘆地測字第0000000000號函暨所附系爭土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷㈠第5至7、26至29、188至190、279、280、304至309頁），且為兩造所不爭執（見本院卷㈡第111頁），自堪信為真實。
四、周甜等9人主張：徐陳森妹等2人違反系爭租約之約定未自任耕作，系爭租約為無效，兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，徐發龍就系爭土地並無優先購買權等情，為徐陳森妹等2人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按耕地之租佃，依耕地三七五減租條例之規定；
本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定；耕地三七五減
租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂
立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登
記；以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地
者，為耕地租用，耕地三七五減租條例第1條、第6條第
1項及土地法第106條第1項分別定有明文。
準此，耕地之租佃始有三七五減租條例之適用，而所謂耕地之租佃
即土地法第106條第1項所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言（最高
法院44年台上字第611號判例意旨參照）。
查兩造間就系爭土地簽訂之系爭租約係延續原出租人蔡標與原承租
人楊鳳珠於36年11月8日所訂私有耕地租約，約定租賃期間自56年1月1日起至61年12月31日，承租面積為1.7268甲，相當於1萬6749平方公尺（1.7268甲X2934坪/甲X3.3058平方公尺/坪=16749平方公尺，小數點以下四捨五入），並約定依正產物收穫總量千分之375為最
高額計算地租，系爭租約出租人及承租人迭次會同辦理
訂立、變更、換訂等登記（園男字第51號），有私有耕
地租約、私有耕地三七五耕地租約及異動登記附卷可稽
（見原審卷㈠第26至29、191至193頁）。
又系爭土地地目為「田」，係土地法所稱之農地，面積1萬9516平方公尺，此觀土地登記謄本之記載即明（見原審卷㈠第5
頁），依系爭租約之約定，出租面積為1萬6749平方公尺，可見原出租人蔡標並非整筆出租予原承租人楊鳳珠
，經原審囑託桃園市蘆竹地政事務所測量結果，如附圖
所示編號A之1層磚造建物（門牌號碼桃園市○○區○○
○000○0號，面積111平方公尺）、編號B之1層磚造建物（面積85平方公尺）、編號D之1層磚造建物（面積24平方公尺）、編號G之1層鐵皮屋（工具間，面積101平方公尺）、K、L房屋倒塌區域（面積各96、70平方公尺）為徐陳森妹所有或管領；如附圖所示編號E之1層鐵皮
屋（面積32平方公尺）、編號F之1層磚造建物（門牌號碼桃園市○○區○○○000○0號，面積110平方公尺）、編號H之1層磚造建物（面積56平方公尺）、編號I之1層木造建物（面積32平方公尺）為徐發龍所有，上開房
屋或供住家使用，或供放置農具使用，或供豬舍使用，
或已倒塌，有勘驗測量筆錄、系爭土地複丈成果圖及現
場照片可稽（見原審卷㈠第243、244、261、262、340、341頁），而上開房屋係原租約成立初始即由原承租
人建築居住使用，並經接續之承租人即徐陳森妹等2人
占有使用迄今，已存在數十年之久，此為兩造所不爭執
（見本院卷㈡第213頁背面），足見系爭土地租賃契約
成立之初，出租人及承租人即約定如附圖所示編號A、B
、D、E、F、G、H、I、K、L部分土地係供承租人建築房舍居住使用，並非以承租人自任耕作為目的，參酌耕地
三七五減租條例第12條規定「承租人之農舍，原由出租
人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用
，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬」之精神，出租人與
承租人本得就房舍坐落之土地約定非以耕作為目的之租
賃關係，是就此部分土地所訂之租約，雖約定按三七五
租率計租，仍不能認係耕地三七五減租條例所謂耕地租
賃，而有耕地三七五減租條例之適用，故仍應適用一般
租賃法則之規定，又周甜等9人係分別輾轉取得系爭土
地所有權，並接續原租約與徐陳森妹等2人簽訂系爭租
約，且未變更原租約之內容，則該約定對於周甜等9人
自仍繼續有效。
（二）又按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由
出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例
第16條第1項、第2項定有明文。
所謂「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用
而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或其他非耕
作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條例第2項
所定原訂租約無效之原因；所謂不自任耕作，係兼指轉
租及將耕地借予他人使用，或交換耕作、或承租人自己
未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、
堆置物品等（最高法院70年台上字第4637號判例、91年台上字第1311號判決意旨參照）。
查原審會同兩造及地政人員至系爭土地現場履勘，徐陳森妹等2人就系爭土
地使用情形，除如附圖所示編號N部分（面積6977平方公尺）係由徐陳森妹供耕作使用，編號M、P部分（面積
各1637、6056平方公尺）係由徐發龍供耕作使用外，徐陳森妹在系爭土地上有如附圖所示編號A之1層磚造建物
（門牌號碼桃園市○○區○○○000○0號，面積111平方公尺）、編號B之1層磚造建物（面積85平方公尺）、編號D之1層磚造建物（面積24平方公尺）、編號G之1層鐵皮屋（面積101平方公尺），另編號J之水泥空地（位於編號A、B建物與編號N田地之間，面積304平方公尺），編號K、L係房屋倒塌區域（面積各96、70平方公尺）係由徐陳森妹管領；徐發龍在系爭土地上有如附圖所示
編號E之1層鐵皮屋（面積32平方公尺）、編號F之1層磚造建物（門牌號碼桃園市○○區○○○000○0號，面積110平方公尺）、編號H之1層磚造建物（面積56平方公尺）、編號I之1層木造建物（面積32平方公尺），有勘驗測量筆錄、系爭土地複丈成果圖及現場照片可稽（見
原審卷㈠第243、244、261、262、340、341頁）。
惟查，如附圖所示編號A、B、D、E、F、G、H、I之房屋及編號K、L倒塌前之房屋均為系爭租約原承租人於承租系爭
土地初始即建築供居住使用，非為自任耕作而設，已存
在數十年之久，且為徐陳森妹等2人繼受系爭租約後使
用迄今，此部分所訂之租約係一般租賃，而非耕地租賃
之性質，已如前述，是此部分土地即無耕地三七五減租
條例之適用，縱未為耕作，亦不影響系爭租約之效力。
況經原審勘查結果，如附圖所示編號D、H、I部分為廢
棄豬寮或豬舍，而飼養豬隻為傳統農家副業，該部分仍
係供農用，尚難論以不自任耕作（最高法院95年度台上
字第1666號判決意旨參照）；
如附圖所示編號E部分為農具倉庫，係為便利耕作之目的而設，編號C部分為道
路，係有利於機具通行，亦為便利耕作而設，此係為佃
農一般社會生活之常態，至編號J之空地（面積304平方公尺），位於編號A、B建物與編號N田地之間，係供堆
放飼料、肥料、農具等用途之水泥曬場，此觀現場照片
及複丈成果圖可明（見原審卷㈠第280、307頁），參酌農業發展條例第3條第10款規定「農業用地：指非都市
土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使
用之土地：....㈡供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其
他農用之土地」，是徐陳森妹就編號J部分作為曬場使
用，亦不違反自任耕作之目的。從而，周甜等9人執上
情主張徐陳森妹等2人不自任耕作，系爭租約無效云云
，洵非可採。
（三）周甜等9人雖主張：主管機關桃園市大園區公所至現場查核後認定系爭土地上有房屋、鐵皮屋、豬舍、空地及
防風林等，徐陳森妹等2人不能耕作之面積各1400平方公尺、1000平方公尺，經剔除後，應繳回休耕補助款各1萬3683元、2萬788元，並認定系爭土地未作農業使用，而駁回彭誠宏申領「農業用地作農業使用證明書」之
申請，又農業用地於農業使用期間免課徵地價稅，然系
爭土地經桃園市政府地方稅務局認定未作農業使用之面
積高達1652.15平方公尺，該部分改課徵地價稅，可見徐陳森妹等2人確未自任耕作云云，並提出桃園市大園
區公所103年12月26日大鄉○○○0000000000號函略以：「主旨：有關台端申請坐落於本鄉許厝港861地號土
地農業用地作農業使用證明乙案，復如說明....。
說明：旨揭土地（即系爭土地）勘查現況有多間水泥磚造
房舍、鐵皮建物、畜牧設施、柏油農路1條及水泥曬場
等農業設施及農舍，未提供農業設施容許或使用執照，
....逾期未釐正，不符農業使用之認定基準，....故予以駁回」（見本院卷㈠第90頁）、104年4月1日桃市園農字第0000000000號函略以：「說明：經查該筆租約承租方訂約面積為1.6749公頃，徐發龍、徐陳森妹持份各為2分之1。依複丈成果圖及現場勘查標定後，徐發龍
部分有房屋、鐵皮屋、豬舍及防風林等不能耕作面積約
0.14公頃；
徐陳森妹部分有房屋、鐵皮屋、空地及防風林等不能耕作面積約0.10公頃。
與近3年休耕核定資料比對後，徐發龍部分應繳回休耕補助款20,788元；
徐陳森妹部分應繳回13,683元」等語（見本院卷㈡第49頁）為證，另援引桃園市政府地方稅務局104年6月23日桃稅地字第0000000000號函暨所附系爭土地課徵地價稅相關資料（其上記載未作農用面積合計1652.15平方公尺）為依據（見本院卷㈡第8至18頁）。惟查，行政機關
認定農業用地是否作為農業使用、是否核發農業使用證
明書、休耕補助款及是否免徵地價稅之標準，與司法機
關認定承租人是否符合耕地三七五減租條例第16條第1
項之「自任耕作」，因法律效果不同，認定標準並非完
全一致，尚難以行政機關認定系爭土地部分未作農業使
用，駁回核發農業使用證明書之申請、要求徐陳森妹等
2人繳回部分休耕補助款及部分土地課徵地價稅等，即
逕認徐陳森妹等2人違反耕地三七五減租條例第16條第
1項「自任耕作」之規定。
（四）周甜等9人又主張：系爭租約承租面積為1.6749公頃，原審履勘測量結果，徐陳森妹等2人占有使用面積僅
1.6042公頃，其餘0.0707公頃均為第三人使用，不論是轉租或無償，徐陳森妹等2人均有一部未自任耕作情形
，系爭租約應為無效云云。按耕地三七五減租條例第16
條第1項所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作
之用或轉租或借與他人使用而言。倘承租人僅消極不為
耕作，他人未經承租人同意，乘機占用耕地，縱承租人
未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除
侵害交付耕地，自不能認係上開條項所稱不自任耕作（
最高法院89年度台上字第1265號判決參照）。
查系爭土地面積為1萬9516平方公尺，徐陳森妹等2人承租面積為1萬6749平方公尺，已如前述，可見系爭土地中有2767平方公尺（00000-00000=2767）非屬系爭租約之範圍，經原審至現場勘驗並囑託桃園市蘆竹地政事務所依現場
農作實況測繪土地複丈成果圖，其上載明徐陳森妹等2
人占有使用如附圖所示編號A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、L、M、N、P部分面積合計1萬6042平方公尺，其餘編號O部分（面積3474平方公尺）現為他人耕作使用，固堪認徐陳森妹等2人承租範圍其中707平方公尺（
00000-00000=707）現為他人耕作使用，惟並無證據證明該部分係經徐陳森妹等2人同意之第三人所使用，且
依複丈成果圖所示，編號O部分與徐陳森妹等2人耕作使
用之編號N、P相鄰，或因界址不明確，致使第三人未經
許可占用徐陳森妹等2人承租之範圍，徐陳森妹等2人未
予積極排除，自與「未自任耕作」有間，周甜等9人執
此主張系爭租約無效云云，難認可採。至周甜等9人援
引另案本院103年度上字第1128號判決（見本院卷㈠第186至192頁），主張另案判決認定系爭土地相鄰之同段858地號土地（下稱858地號土地），因承租人徐發平、徐政雄、徐清旺等人（下稱徐發平等3人）在其上搭蓋
建物居住使用，並提供新平企業社營業使用，已變更耕
作之使用目的，即屬不自任耕作，本件亦應為相同認定
云云。惟上開判決尚無從拘束本院見解，且上開案件之
耕地租賃契約、租賃標的及承租人均與本件不同，則無
論徐發平等3人如何使用858地號土地，均與徐陳森妹等2人無涉，尚不能以另案認定徐發平等3人未於858地號土地自任耕作，即逕認徐陳森妹等2人於系爭土地亦有
不自任耕作之情形，周甜等9人此部分主張，亦無可採
。從而，周甜等9人請求確認兩造間就系爭租約關於系
爭土地之耕地三七五租賃關係自80年1月1日起至104年5月17日止不存在，即屬無據，不應准許。
五、末按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，耕地三七五減租條例第15條第1項前段定有明文。
查系爭土地原共有人蔡鎮陽所有應有部分6分之1，於系爭12305號執行事件程序中進行拍賣，由徐發龍於101年10月24日拍定，惟因彭誠宏、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄等人行使優先承買權，迄未核發權利移轉證明書等情，有原執行法院101年11月14日桃院晴101司執金字第12305號函、聲明異議狀及陳報狀可稽（見原審卷㈠第212頁、本院卷㈡第160至163頁），並經本院調取上開執行卷查明屬實。
又徐發龍於系爭土地上占有如附圖所示編號E、F、H、I部分供住宅使用，係一般租賃，非屬耕地租賃，無耕地三七五減租條例之適用，且其中編號E部分係為便利耕作而設之農具倉庫，編號H、I部分為豬舍，合於佃農一般社會生活之常態，亦不違反耕地三七五減租條例第16條之立法本旨，難認未自任耕作，系爭租約並非無效，已如前述，是以，徐發龍於系爭12305號執行事件拍賣原共有人蔡鎮陽就系爭土地所有權應有部分6分之1，主張有優先購買權乙節，即為可採。
從而，彭誠宏、彭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄請求確認徐發龍於系爭12305號執行事件之優先購買權不存在，亦屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，周甜等9人依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，訴請確認兩造間就系爭租約關於系爭土地之耕地三七五租賃關係自80年1月1日起至104年5月17日止不存在；
彭誠宏、彭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄訴請確認徐發龍就系爭12305號執行事件，於101年10月24日以1082萬3000元拍定蔡鎮陽所有系爭土地所有權應有部分6分之1之優先購買權不存在，均為無理由，應予駁回。
原審判決徐陳森妹敗訴部分（除撤回起訴部分外），自有未洽，徐陳森妹就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
關於原審判決周甜等9人敗訴部分（除撤回起訴部分外），並無不合，周甜等9人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉之證據，經核已與判決結果不生影響，無再逐一論斷之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件徐陳森妹之上訴為有理由，彭誠宏、周甜、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、陳鋒南、范美珠、財政部國有財產署之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 劉又菁
法 官 鍾素鳳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
書記官 常淑慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。