臺灣高等法院民事-TPHV,103,上,1454,20151222,1

臺灣高等法院民事判決 103年度上字第1454號
上 訴 人 林顯尊
訴訟代理人 楊德海律師
被 上訴人 賴維隆
賴正松
共 同
訴訟代理人 林國漳律師
上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國103年9月30日臺灣宜蘭地方法院103年度訴字第78號第一審判決提起上訴，本院於104年12月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判廢棄。

被上訴人向上訴人承租坐落宜蘭縣冬山鄉○○段○○○地號、面積二一０八平方公尺土地之每年租金，應自民國一百零二年十一月十六日起，調整為每年租金稻穀貳仟陸佰陸拾肆台斤加當年度上開土地之地價稅金。

其餘上訴駁回。

第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：被上訴人承租伊所有坐落宜蘭縣冬山鄉○○段000地號、面積2,108平方公尺之土地（下稱系爭土地），租約未定期限，亦未立有字據。

民國86年以前租金為每年稻穀621台斤，自87年起租金調整為每年稻穀621台斤，另加計當年度系爭土地之地價稅。

系爭土地位處國道五號羅東交流道匝道附近，鄰近羅東、冬山市區，生活機能健全。

且系爭土地之地目為建、使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地，現值高達新臺幣（下同）19,393,600元，現約定之租金顯屬過低，有調整必要，伊曾多次向被上訴人請求調漲租金均未獲置理，無法達成協議。

兩造歷年來均係以現金新臺幣給付租金，稻穀僅為計租標準。

縱兩造約定租金給付種類為稻穀，然長期以來兩造現實給付與收受之租金均為現金，足認有合意變更租金種類為現金之意思表示合致，伊自可以現金為租金種類請求調整租金。

爰依民法第442條、第227條之2第1項之規定，先位聲明求為命被上訴人承租系爭土地，自起訴狀繕本送達翌日即102年11月16日起調整租金為每年185,504元。

如認兩造約定租金給付種類為稻穀，則備位聲明求為命被上訴人承租系爭土地，自起訴狀繕本送達翌日即102年11月16日起調整租金為每年稻穀15,459台斤加當年度地價稅金。

二、被上訴人則以：系爭土地原由伊祖父即訴外人賴阿春向上訴人承租，嗣因上訴人主張租金不敷支付地價稅，故伊同意調整租金為每年621台斤加計當年度地價稅，長此以往兩造皆依約履行，未有爭議。

每年地價稅均有變動，即有依地價變動調昇租金，上訴人又訴請調整即有未洽。

且兩造約定租金給付種類為稻穀，上訴人變更租金種類，逕以金錢為提高租金之標的洵非有據，況以地價稅高為提高租金之理由亦非適法。

而系爭土地僅因高速公路開通後使交通較為便利，未有明顯使用上價值提高之情，周邊並無商業活動，生活便利性不足，以現有租金繳納應屬合理。

上訴人另舉例冬山地區之600坪農地每月租金為7,000元云云，然此非成交價錢，且上開土地較靠近市區，與系爭土地相距4、5公里，尚難引以為參考等語，資為抗辯。

三、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。

㈡先位聲明：被上訴人承租被上訴人所有系爭土地，應自102年11月16日起調整租金為每年185,504元；

備位聲明：被上訴人承租被上訴人所有系爭土地，應自102年11月16日起調整租金為每年稻穀15,459台斤加當年度地價稅金。

被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事實：㈠被上訴人承租上訴人所有坐落宜蘭縣冬山鄉○○段000地號、面積2,108平方公尺之土地（即系爭土地），租約未定期限，亦未立有字據。

86年以前租金為每年稻穀621台斤，自87年起租金調整為每年稻穀621台斤，另加計當年度系爭土地之地價稅金。

㈡農會收購稻穀之價格，起訴時之102年11月間為1台斤12元。

㈢本件起訴狀繕本係於102年11月15日送達被上訴人，有送達證書可參（見原審調字卷第14、16頁）。

㈣系爭土地之坐落位置及周圍環境：由國道五號高速公路羅東交流道匝道下經冬山鄉建進一路再經由同段198-1地號巷道（系爭土地與高速公路的直線距離約200公尺）到達，據上訴人稱（前開巷道）係土地重劃後分割為道路供系爭土地通行之用。

系爭土地周圍為種植水稻之農田，房屋則多為獨棟農舍，未見有鄰近之公共場所，據被上訴人賴維隆稱生活機能多賴鄰近之羅東、冬山市區供給(據原審公務車實地行駛紀錄距離羅東約6公里，冬山約3至4公里），周圍目前無商業發展等情，業經原審勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片可憑（見原審訴字卷第14-15、17-18頁）。

㈤國道五號高速公路係於：93年12月15日石碇至坪林段通車，95年1月22日頭城至蘇澳段通車，95年6月16日坪林至頭城段開放小型車通行。

㈥系爭土地之地目為建、使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地，每平方公尺之公告現值87年7月為5,400元，102年1月為9,200元；

每平方公尺之公告地價87年7月為720元，102年1月為1,100元；

102年1月每平方公尺之申報地價為880元，有網路查詢資料、土地登記謄本、地價第二類謄本可參（見本院卷第19-20、97-98頁）。

五、上訴人主張系爭土地為其所有，被上訴人向其承租系爭土地，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，而系爭土地位處高速公路連絡匝道附近，地理位置優越，交通便利，可利用價值甚高，為此請求調高系爭土地之年租金如先、備位聲明等語，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠上訴人先位請求被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年185,504元，是否有理由？㈡上訴人備位請求被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年稻穀15,459台斤加當年度地價稅金，是否有理由？茲分述如下：㈠上訴人依民法第442條規定請求調整系爭租金，為有理由：⒈按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文。

又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例意旨參照）。

次按土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明，國家徵收土地通常亦以公告現值加四成為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值乃衡量土地價值之客觀依據。

查系爭土地之地目為建、使用分區為特定農業區、使用地類別為甲種建築用地，於87年7月之公告現值為每平方公尺5,400元，上訴人於102年11月7日起訴時，已調昇為每平方公尺9,200元，已如前述，是以，系爭土地之價值，自87年間兩造調整租金算起，至上訴人102年11月7日起訴止，調幅已漲昇約達1.7倍（9,200÷5,400≒1.7），揆諸上開法條說明，上訴人請求調整租金，於法自屬有據，應予准許。

⒉雖被上訴人抗辯：兩造就系爭租金已約定除原約定621台斤稻穀外，並加計當年度系爭土地之地價稅，則因地價稅應可反應土地價值之升降，上訴人再於系爭土地價值上漲為由，請求調整租金，即難認有據，不應准許云云。

惟按「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。

土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；

申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」、「已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅」，平均地權條例第16條、第17條分別定有明文。

是以，申報地價原則上係由土地所有權人自行申報，在土地所有權人未申報地價或申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，再分別輔以公告地價百分之八十或百分之一百二十作為申報地價，地價稅即以此申報地價作為課徵之依據。

因此，不論申報地價或公告地價，既係作為政府課徵地價稅之依據，通常較公告現值距離市場價值為大，顯不足為判斷土地市價之依據。

縱有調整亦不足以反應系爭土地之價值或系爭租金之昇降。

此觀前述系爭土地於87年7月之公告現值、公告地價、申報地價分別為每平方公尺5,400元、720元、680元，上訴人102年11月7日起訴時，分別調昇為每平方公尺9,200元、1,100元、880元，其調昇之漲幅約分別為1.7倍、1.5倍、77%等情自明。

遑論兩造約定之租金為每年稻穀621台斤，另加計當年度系爭土地之地價稅，則地價稅之調整既已不足反應系爭土地價值或系爭租金之調昇，且其中稻穀621台斤部分，更係自87年起租金調整後，迄上訴人提起本件訴訟（即102年11月7日），已歷15年餘未再調整，益證僅憑租金之一部即地價稅之調昇，並不足以反應全部租金之調昇情形。

因此，被上訴人前揭抗辯地價稅應可反應土地價值之升降云云，洵不足採。

⒊至上訴人另依民法第227條之2規定請求調整系爭租金部分，按民法第442條規定，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金（最高法院97年度台上字第625號判決意旨參照）。

因此，民法第442條規定，既係同法第227條之2所規範情事變更原則之態樣之一，除有民法第442條未規範之情形，而符合民法第227條規定之要件外，自無須併依民法第227條之2規定請求，故上訴人請求調整系爭租金部分，既與民法第442條規定相符，自無再依同法第227條之2規定請求之必要，併此敘明。

㈡兩造於本件訴訟提起前，並無合意變更系爭租金中之稻穀621台斤之給付種類為金錢：1.按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」，民事訴訟法第277條定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。

查兩造租金之約定，於86年以前為每年稻穀621台斤，自87年起租金調整為每年稻穀621台斤，另加計當年度系爭土地之地價稅，已如前述，是以上訴人自應就其主張兩造已經合意將系爭租金中之稻穀621台斤，變更為金錢一節，負舉證之責。

⒉上訴人固主張：系爭租金因早期農業社會缺乏現金且兩造另有三七五耕地租約，為計算方便乃以稻穀作為計租標準抵充現金，嗣自79、80年起社會經濟變化，不再有人以稻穀付租，即一律直接以現金給付租金迄今，長達數十年，足證兩造早經合意改以現金為給付租金之種類云云，惟被上訴人辯以上開之給付方式，仍係以稻穀為計算系爭租金之基礎，準此，僅依上訴人之主張，仍難遽認兩造就系爭租金之給付種類，已有合意變更之意思表示一致。

佐以上訴人於91年8月20日出具之收據亦記明：「茲收到賴正松及賴萬盛先生九十年二期、九十一年一期及全年建租合計參仟柒佰肆拾玖斤正每斤結價10元共收入新台幣參萬柒仟肆佰玖拾元正，此為全年租谷結清」等情，有收據一紙可參（見原審訴字卷第45頁），足徵系爭租金之種類為稻穀，並以此為計算基礎折算為現金，始以金錢為給付。

此外，上訴人復未就其主張之有利事實加以舉證以實其說，則依上開舉證責任分配原則之說明，本院自難認兩造於本件訴訟提起前，業已合意將給付系爭租金中之稻穀621台斤之給付種類變更為金錢。

㈢上訴人先位請求被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年185,504元，為無理由：⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條規定，聲請法院增減其租金。

惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高法院75年台上字第2126號判例意旨參照）。

⒉上訴人先位請求被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年185,504元云云，可知上訴人先位請求，係以金錢給付，惟兩造未合意變更系爭租金中稻穀621台斤之給付種類為金錢，業如前述，參諸前揭說明，調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更，是上訴人先位請求，於法自有未合。

㈣上訴人備位請求被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起調整租金為每年稻穀2,664斤加當年度地價稅金，為有理由，逾此範圍部分，為無理由：⒈按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號判決意旨參照）。

又按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，此觀土地法第105條準用同法第97條之規定甚明。

基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號等判例參照）。

2.經查：⑴由國道五號高速公路羅東交流道匝道下經冬山鄉建進一路再經由同段198-1地號巷道（系爭土地與高速公路的直線距離約200公尺）可達系爭土地，系爭土地周圍為種植水稻之農田，房屋則多為獨棟農舍，未見有鄰近之公共場所，周圍無商業發展，生活機能多賴鄰近約距6公里之羅東、約距3至4公里之冬山市區供給等情，已如前述。

⑵被上訴人抗辯：系爭土地位處低窪地區，每逢颱風、大雨，常有淹水之情形等語，已據其提出現場照片為證（見本院卷第76-77頁）。

參以，被上訴人於98年、99年間確因颱風水災淹水造成損失，而多次向宜蘭縣冬山鄉公所申請天然災害救助等情，亦有該所103年7月2日冬鄉○○○0000000000號函暨檢附之97年至102年淹水及申請補助金情形表可參（見原審訴字卷第48-49頁），堪信為真實。

⑶系爭土地102年之地價稅為23,679.1元，亦有宜蘭縣政府地方稅務局102年地價稅課稅土地清單可稽（見原審訴字卷第33頁）。

另農會收購稻穀之價格，起訴時之102年11月間為1台斤12元，亦如前述，是系爭土地102年之租金稻穀621台斤加當年度之地價稅金，折算金錢合計約為31,131.1元（621×12＋23,679.1＝31,131.1）。

⑷綜上，本院審酌系爭土地於87年度與上訴人起訴時102年度之公告現值之漲幅約1.7倍、系爭土地之位置、交通狀況、工商繁榮程度、被上訴人租用系爭土地建造房屋之經濟價值與所受利益，及系爭土地租金自87年起調整後，迄上訴人提起本件訴訟時已逾15餘年未再調整等上開一切情狀，認為系爭土地之年租金應以相當於系爭土地申報總額3%為適當。

準此，系爭土地面積為2,108平方公尺，102年度之申報地價為880元，則系爭土地之申報地價為1,855,040元，依該申報地價之3%計即為55,651.2元。

又因兩造原約定租金給付之種類係稻穀加當年度之地價稅金，並參考起訴時之102年11月間，農會稻穀收購價格為每台斤12元，折算約為2,664台斤〔（55,651.2-23,679.1）÷12＝2,664，小數點以下四捨五入〕加當年度之地價稅金。

從而 ，本院認系爭租金應自送達被上訴人起訴狀繕本翌日即102年11月16日起調整為每年租金稻穀2,664台斤加當年度系爭土地之地價稅金部分，為有理由，上訴人逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

六、綜上所述，上訴人依民法第442條規定，備位請求系爭租金應自起訴狀繕本送達被上訴人翌日即102年11月16日起調整為每年租金稻穀2,664元台斤加當年度系爭土地之地價稅金部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之備位請求部分，及先位請求，則均屬無據，應予駁回。

從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 謝永昌
正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
書記官 王增華
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。