臺灣高等法院民事-TPHV,103,上易,221,20160930,3

臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第221號
上訴人即附
帶被上訴人 郭永福
訴訟代理人 黃介南律師
謝幼軒律師
被上訴人即
附帶上訴人 林振生
訴訟代理人 李志正律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國102年12月18日臺灣臺北地方法院101年度訴字第108號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於105年9月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命郭永福塗銷所有權移轉登記、騰空返還建物及停車位、給付金錢，及該假執行之宣告暨訴訟費用部分均廢棄。

上開廢棄部分，林振生在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

林振生之上訴及其在第一審其餘備位之訴均駁回。

經廢棄之第一審訴訟費用及第二審訴訟費用由林振生負擔。

事實及理由

一、被上訴人即附帶上訴人林振生主張：伊為訴外人林裕欽之唯一繼承人。

如原判決附表編號1所示房屋（下稱系爭房屋）及編號2所示停車位（其中關於「虎林街164巷61號」部分業經原審另以裁定更正為同巷60號，下稱系爭停車位，與系爭房屋合稱系爭建物）原為林裕欽所有，於民國100年5月13日經臺北市松山地政事務所（下稱松山地政所）以買賣為原因移轉登記予上訴人即附帶被上訴人郭永福（下稱系爭移轉登記），然郭永福提出之「委託照護暨土地/房屋移轉協議書」（下稱系爭協議）及「土地建築改良物所有權買賣移轉契約書」（下稱系爭移轉契約），其上林裕欽之印文、簽名均非真正，且林裕欽自幼罹患重大精神疾病，其與郭永福為上開買賣及所有權移轉登記時，係處於無意識或精神錯亂之狀態，並為通謀虛偽意思表示，且系爭建物所坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地應有部分1565/100000（下稱系爭土地）為伊與林裕欽公同共有，林裕欽將系爭建物單獨移轉予郭永福，違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定，應屬無效。

又林裕欽出售系爭建物前未依土地法第104條第1項、第2項規定，通知伊行使優先承買權，其買賣及所有權移轉行為對伊均不生效力。

伊得依民法第113條、第767條第1項規定，請求郭永福塗銷系爭移轉登記及遷讓返還系爭建物，並依民法第179條規定，請求返還無權占用系爭建物之不當得利。

縱認林裕欽與郭永福間就系爭建物之買賣契約及所有權移轉登記行為有效，郭永福乘林裕欽急需用錢之際，以每月給付新臺幣（下同）8萬元為買賣條件，取得市價極高之系爭建物，係乘林裕欽急迫、輕率、無經驗，使林裕欽為財產上之給付，顯失公平，伊亦得依民法第74條第1項規定請求撤銷系爭買賣契約及所有權移轉登記行為，並依民法第114條第2項及同上規定，請求郭永福塗銷系爭移轉登記及遷讓返還系爭建物，並返還無權占用系爭建物之不當得利等語。

先位求為確認郭永福與林裕欽間就系爭建物之買賣關係不存在，及命郭永福塗銷系爭移轉登記，回復登記為林裕欽名義，並騰空返還系爭建物，暨給付27萬元及自101年4月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，與自101年4月27日起至返還系爭建物之日止，按月給付3萬元；

備位求為撤銷郭永福與林裕欽間就系爭建物之買賣契約及系爭移轉登記，並命郭永福塗銷系爭移轉登記，回復登記為林裕欽名義所有，及騰空返還系爭建物，暨給付27萬元及自101年4月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，與自101年4月27日起至返還系爭建物之日止，按月給付3萬元之判決。

二、郭永福則以：林裕欽生前教育程度為國中2年級，且獨立生活數十年，有處理房屋租賃等法律行為之能力，林裕欽與伊於100年2月1日簽訂系爭協議，將系爭建物出售予伊，並辦畢所有權移轉登記，非通謀虛偽意思表示。

林裕欽生前就系爭土地並無權利，且系爭建物已設定高達3,000萬元之抵押權，林裕欽無法再以系爭建物辦理抵押貸款，因而與伊簽訂系爭協議，約定出售系爭建物並移轉登記為伊所有，伊則協助處理上開抵押權塗銷事宜，並代林裕欽支付照護費用至其死亡為止，作為給付買賣價金之方式，迄至林裕欽死亡為止，伊已支付226萬9,443元。

系爭建物原始登記時間在公寓大廈管理條例施行前，無該條例第4條第2項規定之適用，且系爭土地所有人林鴻和於95年7月間死亡，林振生與林裕欽未辦理繼承登記，林振生非該土地之權利人，自無優先承買權。

伊為系爭建物之所有人，就系爭建物有使用、收益之權限，伊無不當得利可言，縱認伊應返還不當得利予林振生，伊亦得以已付價金抵銷等語，資為抗辯。

三、原審判命郭永福塗銷系爭移轉登記，回復登記為林裕欽所有，及將系爭建物騰空返還予林振生，並給付林振生27萬元，及自101年4月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自101年4月27日起至返還系爭建物之日止，按月給付林振生3萬元，並駁回林振生其餘之訴。

郭永福就其敗訴部分不服，提起上訴，林振生提起附帶上訴。

郭永福聲明：㈠原判決不利於郭永福部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，林振生在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢林振生之附帶上訴駁回。

林振生聲明：㈠郭永福之上訴駁回。

㈡原判決不利於林振生部分廢棄。

㈢上開廢棄部分，先位聲明：確認郭永福與林裕欽之間就系爭建物之買賣關係不存在；

備位聲明：郭永福與林裕欽之間就系爭建物之買賣契約及所有權移轉登記行為均撤銷。

四、兩造不爭執事項：㈠訴外人林鴻和為林振生、林裕欽及訴外人林志億之父，林振生為林志億、林裕欽之兄，林鴻和於95年7月間死亡，林志億亦於97年2月18日死亡，林振生及林裕欽為林鴻和、林志億之繼承人，嗣林裕欽於100年7月26日死亡，林振生為其繼承人（見原審卷㈠第55至58頁）。

㈡系爭建物原登記為林裕欽所有，於100年5月9日以買賣為原因申辦所有權移轉登記予郭永福，經松山地政所於同年月13日辦畢系爭移轉登記（見原審卷㈠第59至60、69、70頁，卷㈡第14至24頁）。

㈢系爭建物之基地為系爭土地，系爭土地原登記為林鴻和所有，林鴻和死亡後，由林振生、林裕欽、林志億繼承，惟未辦理繼承登記。

嗣林志億、林裕欽死亡後，經林振生於100年11月17日辦畢繼承登記（見本院卷㈡第61至71頁，外放原法院100年度家調字第383號卷）。

㈣系爭房屋、停車位每月租金依序為2萬5,000元、5,000元（見原審卷㈠第65、66、93至95頁，本院卷㈢第98頁）。

五、本院得心證之理由：㈠先位之訴部分：⒈林振生請求確認林裕欽與郭永福就系爭建物之買賣關係不存在部分，為無理由：⑴系爭協議、系爭移轉契約上林裕欽簽名為真正：郭永福抗辯伊與林裕欽於100年2月1日簽訂系爭協議，並於同年3月14日簽訂系爭移轉契約，將系爭建物所有權移轉登記予伊等語，並提出系爭協議及系爭移轉契約為證（見原審卷㈠第97至100頁）。

林振生雖否認系爭協議、系爭移轉契約上林裕欽之印文、簽名為真正，然經原審將系爭協議、系爭移轉契約併同林裕欽在金融機構之立帳申請書、印鑑卡及印鑑證明登記聲請書、調解事件處理單囑託法務部調查局（下稱調查局）鑑定，鑑定意見認：系爭協議、系爭移轉約上「林裕欽」名義之簽名與印鑑證明登記聲請書、調解事件處理單上「林裕欽」名義之簽名筆跡筆畫特徵部分相似，不排除兩類筆跡有出於同一人手筆之可能性等語，有該局提出之鑑定書可稽（見原審卷㈡第115頁至第117頁）；

本院另檢送系爭協議、系爭移轉契約，林裕欽在金融機構留存之變更帳戶事項申請書、印鑑卡、存單、存摺、印鑑掛失止付、更換印鑑暨更換戶名申請書，及房屋租賃契約書聲請調解書、印鑑變更申請書、委任書、民事起訴狀、委任狀、民事追加訴之聲明狀，囑託調查局鑑定，鑑定意見認：系爭協議、系爭移轉契約上「林裕欽」簽名筆跡與其他送鑑文書上之林裕欽親簽筆跡筆劃特徵相同等語，亦有該鑑定書可憑（見本院卷㈠第46、47頁），足認系爭協議、系爭移轉契約確為林裕欽所親自簽名訂約。

⑵林振生不能證明林裕欽簽訂系爭協議、系爭移轉契約時係無意識或精神錯亂：按無行為能力人之意思表示，無效；

雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。

惟在法院監護宣告裁定生效前，行為人之意思表示是否有效，應視其行為時是否在無意識或精神錯亂中所為，或有心神喪失或精神耗弱至不能處理自己事務之具體情事而定。

林振生主張林裕欽自幼智能低落，且罹患重大精神疾病，林裕欽簽訂系爭協議及移轉契約時為無意識或精神錯亂等語，為郭永福所否認，則林振生就林裕欽於簽訂系爭協議、系爭移轉契約時係無意識或精神錯亂之事實，應負舉證責任。

林振生雖提出林裕欽之病歷、院住院記錄、出院病歷摘要、重大傷病免自行部分負擔證明卡、醫療費用收據、診斷證明書、臺北市立聯合醫院100年4月18日北市醫松字第10031359600號函、同年7月5日北市醫松字第10031452600號函、原法院100年4月8日北院木家事100年度監宣字第103號函為證（見原審卷㈠第43至54、61至64頁，卷㈡第165至177頁，本院卷㈠第118至155頁）。

然查林裕欽未經宣告禁治產或監護宣告，上開出院病歷摘要、診斷證明書，雖記載林裕欽經診斷罹患思覺失調症（精神分裂症），曾因此住院9次，99年1月1日因未規則返診及吃藥，開始出現胡言亂語，混亂脫序行為，飲食失常、失眠、在外遊蕩，經送急診後住院治療，經診斷罹患癌症末期，於同年2月2日轉介至仁愛醫院作安寧照護等情（見原審卷㈠第46至49頁），另於99年12月20日、100年4月22日、同年5月20日、同年6月11日、同年7月3日、同年月15日在博仁綜合醫院住院至死亡；

臺北醫學大學附設醫院103年8月12日函覆本院表示：林裕欽經診斷包含精神分裂症、胃癌、肝硬化，上述疾病皆可能影響病人心智狀態，病人於99年出現干擾行為住院2次，除本身精神分裂外，也可能因一般醫學狀況而導致譫妄發生，其時確有精神障礙發生等語，但亦載明：林裕欽於100年2月以後是否具備辨識法律行為之法律效果能力而與常人無異、是否有足夠能力進行重大決定或獨立處分名下不動產，無法由醫療專業回答等語（見本院卷㈠第95-1頁），且臺北市立聯合醫院101年6月8日函覆：「林裕欽自13歲發病後始在本院門診追蹤，期間多次住院，林裕欽曾於民國85年1月10日在本院接受精神鑑定，其對於外界事務之知覺、理會、判斷能力、社會生活適應能力與自我控制力均顯著遜於常人，可視為長期處於精神耗弱之狀態。

推估其早期發病且反覆住院，長期以來將致其整體功能退化，恐有致其意思表示能力之有所欠缺，及其辨識意思表示效果之能力顯有不足之虞，然因精神分裂症係為一慢性疾病，病程本身也會因為治療穩定性及療效而有所起伏，故其因病情導致之意思功能影響也會有所差別，需界定特殊期間始能更為明確判斷」（見原審卷㈠第252至253頁），可知林裕欽之判斷能力雖遜於常人，意思表示能力可能有所欠缺，但僅屬精神耗弱，且其精神分裂症病程因治療穩定性及療效而有所起伏，對其意思能力之影響亦有所差別，尚不能據此即足認林裕欽於簽訂系爭協議、系爭移轉契約時為無意識或精神錯亂。

而本院就林裕欽於100年2月1日、同年3月14日是否陷於無意識或精神錯亂（心神喪失）之狀態，函請臺北市立聯合醫院、臺北醫學大學附設醫院依其病況查明，均據覆林裕欽於上開時間並未在該院就醫追蹤，無法僅由病歷紀錄評估其當時精神狀態等語（見本院卷㈣第9、14、32頁），且郭永福抗辯林裕欽生前獨居生活數十年，為林振生所不爭執，是不能僅以林裕欽罹患精神疾病，即認其於簽訂系爭契約及系爭移轉契約時，係無意思能力或精神錯亂，致不能處理自己之事務。

況林裕欽尚能與訴外人葉宜真就系爭房屋簽訂租賃契約，並在租賃契約手寫加註其要求房租存入之銀行帳戶、房屋裝潢不得扣抵房租、房租應於每月10日給付不得積欠，並同意5年內房租不調漲等事項，有房屋租賃契約書可稽（見原審卷㈠第93至95頁），其又於100年3月31日親自前往臺北市中山區調解委員會與林振生調解，亦有調解事件處理單可稽（見原審卷㈡第71頁），足見林裕欽並非無意識或精神錯亂，致不能辨識其意思表示之效果。

林振生主張林裕欽於簽訂系爭協議、系爭移轉契約時為無意識或精神錯亂，其所為系爭協議及系爭移轉契約之意思表示為無效云云，要非可採。

⑶林振生不能證明林裕欽與郭永福係通謀虛偽簽訂系爭協議及系爭移轉契約而辦理系爭移轉登記：按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段固定有明文。

惟所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院62年台上字第316號判例意旨參照），其主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應負舉證之責。

林振生主張林裕欽與郭永福通謀虛偽而簽訂系爭契約、系爭移轉契約等語，為郭永福所否認，自應由林振生就所主張之事實，負舉證責任。

林振生雖提出中華郵政股份有限公司台北永春郵局（下稱永春郵局）客戶歷史交易清單、星展（台灣）商業銀行股份有限公司信義分行（下稱星展銀行）清算聲明（見原審卷㈠第65至67頁）為證，然依上開書證雖顯示林裕欽在永春郵局所開設之帳戶，自100年2月25日起至同年7月29日止無大額款項存入，及其在星展銀行所開設之帳戶，於100年3月1日起至同年8月1日止，餘額為74元，然此僅係林裕欽於上開帳戶之存款及往來情形，且依系爭協議載明：「立契約書人甲方林裕欽乙方郭永福茲為下列照護事宜，雙方同意簽定本契約辦理產權移轉，協議日期自100年1月1日至往生日止，協議條款如下」；

第5條約定：「甲方（林裕欽）請求乙方（郭永福）每月代付照（養）、自費醫療、訴訟及日常生活支出等財產管理，每月至少新台幣捌萬元整，乙方參考政府『以房養老』辦理方式，同意甲方請求，確保雙方權益」（見原審卷㈠第97、98頁），可知渠等約定之買賣價金並非一次總額給付，而係按月由郭永福為林裕欽支付生活照養與醫療費用，以為給付，是尚不能僅憑上開帳務往來及存款餘額之情形，據以推認林裕欽與郭永福係通謀虛偽簽訂上開契約，林振生此部分主張，亦非可採由。

⑷系爭協議及系爭移轉契約之約定未違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定：按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。

又專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔；

民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制，民法第799條第5項、民法物權編施行法第8條之5第2項亦分別定有明文。

是於公寓大廈管理條例84年6月28日施行前，已登記之區分所有建物與其基地之所有權非同屬一人，嗣後建物所有權人雖因繼承而取得基地所有權，固不得將建物與基地分離而為移轉，但其建物與基地已分別設定負擔者，仍不受民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項規定之限制，得分離而為移轉。

查系爭建物第一次登記日期為83年12月6日，該建物原為林裕欽所有，林裕欽就系爭土地原無所有權，其父林鴻和所有系爭土地，應有部分1565/100000，係包含林鴻和、林振生、林裕欽、林志億在該土地上數區分所有建物所配賦之基地持分，林鴻和死亡後，由林振生與林裕欽、林志億繼承而公同共有上開土地應有部分，惟未辦理繼承登記，嗣林志億、林裕欽先後死亡，方由林振生一人單獨繼承，於100年11月17日辦畢繼承登記等情，為兩造所不爭執，且有土地及建物登記謄本、異動索引、松山地政所函附繼承登記及買賣移轉登記申辦資料可稽（見原審卷㈠第68、108至110頁，本院卷㈡第60至71、125頁，外放原法院100年度家調字第383號卷），是系爭建物與其坐落基地，於公寓大廈管理條例施行前已分屬不同人所有，於系爭協議、系爭移轉契約簽訂並辦理系爭移轉登記時，林裕欽就系爭房屋及坐落基地雖有所有權，然系爭土地於83年12月20日已設定抵押權予訴外人花旗（台灣）商業銀行股份有限公司，系爭建物亦於84年8月23日經設定抵押權予林振生，亦有上開土地及建物登記謄本可稽，則依民法物權編施行法第8條之5第2項規定，系爭土地與建物得分別移轉，不受民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項規定之限制，是林裕欽與郭永福簽訂系爭協議、系爭移轉契約並辦理系爭移轉登記，要無違反上揭規定。

林振生主張系爭協議、系爭移轉契約及系爭移轉登記違反公寓大廈管條例第4條第2項規定，應為無效云云，並非可採。

⑸林裕欽於移轉系爭建物前未通知林振生優先承買，不違反土地法第104條第1項、第2項規定：按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之；

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項、第2項後段固有明文，惟該條規定，以房屋及基地分屬不同人所有，並房屋坐落在土地上，係本於地上權、典權或租賃關係，而分別出賣土地或房屋者，始有適用。

被上訴人雖主張伊為系爭土地之共有人，可類推適用上開規定等語。

惟查系爭協議約定協議日期自100年1月1日起至林裕欽死亡之日止，林裕欽應將系爭建物移轉予郭永福，俟完成繼承分割後再移轉系爭土地，郭永福每月代付林裕欽照護費用8萬元，郭永福參考政府以房養老辦理方式，同意林裕欽請求，並應協助辦理繼承及塗銷抵押權、訴訟等事項（見原審卷㈠第97、98頁），參照我國政府所提出之以房養老政策，係採逆向抵押貸款方式，即以政府出資，金融機構代辦貸款，按月支付予老年之房屋所有權人，並設定抵押權，嗣房屋所有人死亡時，由金融機構取得所有權之模式運作，有政府資訊網頁列印資料可稽（見本院卷㈠第90、91頁），而林裕欽與郭永福係約定由郭永福按月支付林裕欽8萬元之照護費用至林裕欽死亡為止，林裕欽應將系爭房屋移轉登記予郭永福，系爭土地則嗣遺產分割後再移轉予郭永福，由郭永福取得所有權，並非設定抵押權予郭永福擔保，與上開以房養老運作模式仍屬有異，雖系爭協議併同約定委由郭永福代為處理與林振生間塗銷抵押權及繼承登記等事項，然有關系爭建物及土地移轉部分，係由郭永福支付對價，林裕欽負移轉所有權義務，核屬買賣契約之性質，林振生主張為附負擔之贈與，郭永福主張為有償委任契約，均非可採。

而林裕欽處分系爭建物時，就系爭土地無地上權、典權或租賃關係存在，且系爭協議已經約明移轉之標的包含系爭土地及建物，僅因土地未完成繼承登記及分割，故俟完成繼承及分割後再移轉予郭永福（見原審卷㈠第97頁），並無土地及建物分別出賣之情形。

況系爭建物為區分所有建物，依上開公寓大廈管理條例第4條第2項及民法第799條第5項規定，原不得分別移轉，其他基地共有人亦不得本於共有人地位主張優先承買，況林裕欽依約負有移轉系爭土地予郭永福之義務，林振生為林裕欽之繼承人，應繼受此項義務，其如依約履行，則系爭建物及土地同歸郭永福所有，並無違反土地法第104條規定之意旨，及處分一體性之原則，自無類推適用上開優先承買規定之餘地。

林振生主張伊對系爭建物有優先承買權，林裕欽未通知伊優先承買，所為買賣及移轉行為不得對抗伊云云，並無可取。

⑹林振生主張系爭協議、系爭移轉契約不存在或無效、所為系爭移轉登記不得對抗伊等，既均為無理由，其請求確認林裕欽與郭永福間就系爭建物所為買賣契約關係不存在，自屬無據，不應准許。

⒉林振生不得請求郭永福塗銷系爭移轉登記並騰空返還系爭建物，及返還無權占有系爭建物之不當得利：查林裕欽與郭永福就系爭建物簽訂系爭協議、系爭移轉契約，並辦畢系爭移轉登記予郭永福，其買賣契約及所有權移轉登記均合法有效，已如前述，林振生非系爭建物之所有權人，其主張依民法第113條、第767條第1項規定，請求郭永福塗銷系爭移轉登記，回復登記為林裕欽名義，並騰空返還系爭建物予伊，自屬無據。

又郭永福因上開買賣關係取得系爭建物所有權，自有權管領、使用系爭建物，非無權占有，林振生主張郭永福無權占有系爭建物，依民法第179條規定，請求郭永福返還占用系爭建物之不當得利，亦無可取。

㈡備位之訴部分：⒈林振生請求撤銷郭永福與林裕欽間簽立系爭協議、系爭移轉契約，已逾1年除斥期間：⑴按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。

前項聲請，應於法律行為後1年內為之，民法第74條定有明文。

是暴利行為，固得由利害關係人聲請法院撤銷之，但須以訴訟請求法院判決，且其起訴應於法律行為後1年內為之，如逾該除斥期間，自不得再行訴求。

⑵林振生主張林裕欽自幼罹患精神疾病，未曾在外工作，亦無不動產交易經驗，郭永福趁林裕欽急需用錢之際，以每月給付8萬元為買賣條件取得高價之系爭建物，係利用林裕欽急迫、輕率、無經驗，且顯失公平等語，雖為郭永福所否認。

然查林裕欽於13歲即經診斷罹患精神分裂症，曾在花蓮玉里及彰化明德醫院住院10次，25歲開始至台北市立療養院就醫，自66年10月間起至99年2月5日止，在台北市立療養院住院9次治療，於100年1月1日住院後，經診斷罹患癌症末期等情，有病歷可稽（見原審卷㈠第43至53頁）。

參照臺北市立聯合醫院101年6月8日函載：林裕欽曾於85年1月10日在該院接受精神鑑定，根據鑑定結果，其對於外界事務之知覺、理會、判斷能力、社會生活適用能力與自我控制能力均顯著遜於常人，可視為長期處於精神耗弱之狀態，其早期發病且反覆住院，長期致其整體功能退化，致其意思表示能力有所欠缺，辨識意思表示效果之能力不足等語（見原審卷㈠第252頁），足認林裕欽雖非無意思能力，但其長期處於精神耗弱狀態，判斷能力遜於常人。

又林裕欽教育程度為初中2年級肄業，未曾在外工作謀生，其出租系爭建物月租合計為3萬元，其在永春郵局所開設之帳戶，於100年2月25日、同年3月2日、同年月10日、同年月28日，依序存入委發款項4,000元、4,000元、5,000元、4,000元後，均於翌日或同日提領，存款餘額均為0，其在星展銀行之帳戶，自100年3月1日起至同年8月1日止，存款餘額僅74元等情，為兩造所不爭執，且有戶籍謄本、房屋租賃契約書、永春郵局客戶歷史交易清單、星展銀行清算聲明可佐（見原審卷㈠第58、65至67頁）。

林振生雖主張林裕欽之租金收入加計殘障津貼，每月可達7、8萬元等語，並未提出任何證據以資證明，尚非可採。

參以郭永福為房屋買賣仲介從業人員，並在網路上表示其專買產權有問題、建物被占用、土地建物多人持分、有土地無建物、有建物無土地、沒人買的房子，有網頁列印資料可稽（見原審卷㈠第135至140頁），顯見其係對於不動產價值及買賣事宜富有經驗、知識之人，而證人黃慧端證稱：伊負責照顧林裕欽，林裕欽原與他哥哥（林振生）將房屋出租給銀行，但是銀行後來沒有租，林裕欽住院兩週健保、兩週自費，健保就醫每週費用就要2萬多元，都要打針，藥劑一針就要2,200元，還要另外請夜間看護照顧他，晚上8點到早上8點，每次1,000元，林裕欽之租金收入不足以支付，每次要出院錢都不夠，有一次林裕欽搭計程車去找他哥哥說沒有錢，但他哥哥只給他300元，剛好夠搭計程車的錢，郭永福是做房屋仲介，後來林裕欽叫伊帶郭永福去，把權狀拿給郭永福看，說要出售，郭永福去查發現土地是他哥哥的名義，且有銀行設定抵押權，所以無法變賣，伊只有聽過他們講林裕欽要把房子賣給郭永福或其他人，有沒有談成伊不知道，伊有聽過林裕欽說他去區公所辦事，時間是在林裕欽身體已經很不好的時候等語（見本院卷㈡第147、148頁）；

郭永福亦陳稱：林裕欽說他要賣房子，伊去調謄本，才知道土地在他父親名下，且有設定3,000萬元抵押權，這情形在市場上無法代售，100年間政府有以房養老政策，伊認定系爭房屋應價值500萬元，出租每月租金2萬5,000元，以後沒有賣可以再自住30年，評估每月支付林裕欽8萬元，每年約100萬元，林裕欽有生病，伊估算支付林裕欽5至10年可以取得權利等語（見本院卷㈡第151、152頁），可知林裕欽當時已病重，醫療費用開銷龐大，租金收入不足以支應，曾向林振生求助未果，遂擬將系爭房屋出售，因郭永福告知無法代售，經郭永福提議以每月給付8萬元為代價買賣後，簽立系爭協議、系爭移轉契約，並辦理系爭移轉登記。

經本院囑託宏邦不動產估價師事務所就系爭建物估價，系爭建物於100年間不含系爭土地之市價高達1,733萬5,602元，有估價報告書可稽（外放），而系爭協議約定買賣之範圍包含系爭土地，系爭房地之價值顯逾500萬元。

郭永福為房屋買賣仲介從業人員，顯知悉系爭建物及系爭土地價值甚高，其明知林裕欽精神狀況不佳，判斷能力低弱，復困於罹患重病、高額醫療照護費用之壓力，向林裕欽提議以上開不相當之條件買受系爭建物及系爭土地，林裕欽並於訂約後未及6個月即死亡，堪認郭永福係乘林裕欽急迫、無經驗，使其為財產之處分，依當時情形確屬顯失公平。

⑶郭永福雖有前揭暴利行為，惟系爭協議、系爭移轉契約依序於100年2月1日、同年3月14日簽訂，林振生迄至101年4月26日始在原審為訴之追加，請求撤銷上開法律行為，有民事訴之追加狀可稽（見原審卷㈠第220頁），已逾民法第74條第2項規定之1年除斥期間。

是林振生主張依民法第74條第1項規定，請求撤銷郭永福與林裕欽間買賣及移轉系爭建物之債權及物權行為，為無理由，不應准許。

⒉林振生不得請求郭永福塗銷系爭移轉登記並騰空返還系爭建物，及返還無權占有系爭建物之不當得利：查林振生請求撤銷林裕欽與郭永福就系爭建物所簽訂系爭協議、系爭移轉契約之法律行為，既為無理由，郭永福已登記為系爭建物之所有權人，自有權占有使用系爭建物，林振生主張依民法第114條第2項、第113條、第767條第1項規定，請求郭永福塗銷系爭移轉登記，回復登記為林裕欽名義，並騰空返還系爭建物予伊，自非可採。

又郭永福因上開買賣關係取得系爭建物所有權，為有權占有，林振生主張郭永福無權占有系爭建物，依民法第179條規定，請求郭永福返還占用系爭建物之不當得利，仍無可取。

六、綜上所述，林振生先位之訴，請求確認林裕欽與郭永福就系爭建物之買賣關係不存在，依民法第113條、第767條第1項、第179條規定，請求郭永福塗銷系爭移轉登記，回復登記為林裕欽所有，騰空返還系爭建物，並給付27萬元及自101年4月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，自101年4月27日起至返還系爭建物之日止，按月給付3萬元；

備位之訴，依民法第74條第1項規定，請求撤銷郭永福與林裕欽間就系爭建物之買賣契約及所有權移轉登記行為，並依同法第114條第2項、第113條、第767條第1項、第179條規定，請求郭永福塗銷系爭移轉登記，回復登記為林裕欽名義，騰空返還系爭建物，並給付27萬元及自101年4月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，自101年4月27日起至返還系爭建物之日止，按月給付3萬元，均為無理由，不應准許。

故原審就先位之訴所為郭永福敗訴判決部分，自有未洽，郭永福上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許；

原審就確認系爭建物買賣關係不存在（先位）、撤銷該買賣之債權及物權行為（備位）部分，所為林振生敗訴之判決，則無不合，林振生附帶上訴意旨，指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

又本院既認林振生先位之訴為無理由，則除林振生上訴範圍外之其餘備位之訴，自應予以審判，爰併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件郭永福之上訴為有理由，林振生之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 丁蓓蓓
法 官 蕭錫証
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 4 日
書記官 戴伯勳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。不得上訴。