臺灣高等法院民事-TPHV,103,上易,560,20150825,1

臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第560號
上 訴 人 黃佳涵
訴訟代理人 林志強律師
郭俊廷律師
戴竹吟律師
被 上訴 人 劉芷蓉
訴訟代理人 高奕驤律師
呂佩芳律師
劉佳香律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國103年4月3日臺灣新北地方法院102年度訴字第488號第一審判決提起上訴，本院於104年7月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國101年4月7日向上訴人買受坐落新北市○○區○○段000地號土地應有部分100000分之1407，及其上2859建號、門牌新北市○○區○○路0段00號9樓之6房屋（下稱系爭房地）及地下一層編號21號之升降機械停車位（下稱系爭車位），買賣總金額新臺幣（下同）675萬元，雙方簽訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人業已給付全部價款完畢，系爭房地並已於101年4月19日移轉所有權登記予被上訴人，上訴人並於同年月27日交付系爭房地予被上訴人。

詎嗣後被上訴人得知系爭車位竟屬違法增設之機械停車位，惟上訴人於簽訂買賣契約時已於系爭買賣契約第1條第1項第1款關於本買賣標的物之增建違建事項記載「無增建（外推）部分」，且於出售系爭房地時所填載之標的物現況說明書中關於項次13「本標的物是否有增建、違建之情況」，亦勾選「否」，上訴人顯未據實告知被上訴人系爭車位屬違章車位，隨時有遭主管機關拆除無法使用之虞，故上訴人交付之系爭車位，自屬物有瑕疵，被上訴人得依民法第359條規定請求減少價金等情，求為命上訴人給付74萬2500元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（超過74萬2500元本息部分，原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人上訴聲明不服）。

並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被上訴人自始即知其僅出賣系爭房地之所有權，並未額外出售系爭車位之所有權，所以買賣價金並未包含停車位之價款，且被上訴人簽約前即多次至現場察看，復委託專業之房屋仲介人員梁祐銘預為調查，卻疏於調查系爭車位係設置於共有部分，非屬合於建築法規之停車位，被上訴人自有重大過失，並應就代理人梁祐銘之重大過失負同一責任。

縱認上訴人應負減少價金之物之瑕疵擔保責任，參諸新北市不動產估價師公會之估價報告書所載，亦應以被上訴人實際支付之價金675萬元，減去被上訴人買受系爭房地含一違法系爭車位使用權之價值611萬2000元，即63萬8000元方屬妥適等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造於101年4月7日簽訂系爭買賣契約，買賣總價款675萬元，被上訴人已給付全部價款完畢。

㈡上訴人於101年4月19日移轉所有權登記予被上訴人，並於同年月27日交付系爭房地予被上訴人。

四、兩造爭執之事項：㈠兩造就系爭房地之買賣標的物是否包含系爭車位？㈡上訴人是否應就系爭車位負物之瑕疵擔保責任？㈢被上訴人得請求減少買賣價金為若干？

五、本院得心證之理由：㈠兩造就系爭房地之買賣標的物是否包含系爭車位？⒈查，依負責辦理系爭不動產過戶登記之代書張晏銓於本院作證證述表示：「上面是有記載車位，因為當事人說賣的部份有包含車位，契約書第一條就有說有含停車位，且我有詢問他們車位位置及編號。」

、「（上訴人訴訟代理人問：本件你是否只是把出賣人黃佳涵的所有權權利範圍全數移轉給買受人劉芷蓉，至於權利範圍內有無另外包含車位，你是否清楚？）證人答：因為契約書第一條就已經註明包含車位了。

」等語（本院卷第191頁反面）證人張晏銓已明確證述表示上訴人出售予被上訴人之範圍有包含系爭車位。

又依兩造所不爭執真正之系爭買賣契約第1條第1項第2款關於本買賣標的物之約定：「㈡停車位事項■含停車位，位置編號、車位種類、使用約定如下：位置編號：在第地下一層，現場編號第21號車位。

車位形式：●升降*機械。

使用約定：車位使用如有特別約定（如住戶規約、區分所有權人會議決議、分管契約、現況使用慣例等），買方願繼續承受遵守……」（見原審卷㈠第11頁背面），及第17條第12項所約定：「本物件之公設含停車用途，據賣方表示，所有權人目前有車位之使用權利，本次買賣含車位壹個，賣方須於交屋時提供車位使用之相關物件及文件：遙控器、繳款證明單據予買方；

另本停車位移轉及使用，須符合大樓管理委員會或分管契約之規定，又有關停車位之移轉及使用方式，賣方應明確完整告知買方，如未予告知以致損及買方權利，賣方應負賠償之責。」

（見原審卷㈠第14頁），再參以上訴人與信義房屋公司所簽立買賣仲介一般委託書上就車位標示欄亦勾選「有車位，所有權人在本基地內共持有1個車位，委託銷售1個車位。

……無獨立權狀，登記於共用部分建號2878，依照與起造人約定、分管契約或依現狀移轉使用。」

（見原審卷㈠第25頁）。

由上觀之，兩造間就系爭房地之買賣標的物確已包含設置於地下一層編號第21號升降機械停車位之使用權至明，上訴人辯稱：被上訴人自始即知其僅出賣系爭房地之所有權，並未額外出售系爭車位之所有權云云，為被上訴人所否認，而上訴人又不能舉證證明之，自無可採。

⒉次查，依系爭買賣之仲介即證人梁祐銘證稱：「（問：你是否有受兩造委託來仲介買賣房屋？）我是兩方的仲介。」

「（問：本件買賣是誰先委託你？）屋主先找我賣房子，後來才找到買方，所以我是先認識屋主，才認識買方。」

「（問：本件上訴人欲出售房屋，是否有包含停車位？）有。」

「（問：本件房屋買賣的總價款是多少？）應該是675萬元。

」「（問：買賣總價金所涵蓋的買賣標的範圍，是指建物土地及公共設施，抑或有計算停車位的價格？）有含車位的價格」等語觀之（見原審卷㈠第154頁背面至155頁），足證上訴人除系爭房地外，亦有出售系爭車位予被上訴人，並向被上訴人收取系爭車位之買賣價金。

益見上訴人所辯其未出售系爭車位所有權，買賣價金未包含系爭車位云云，要無足採。

㈡上訴人是否應就系爭車位負物之瑕疵擔保責任？⒈關於系爭車位為違法增設之懸吊式停車位，已為兩造所不爭執，且依新北市政府工務局102年5月27日北工使字第0000000000號函覆說明所載：「二、……地下1層原核准用途為『防空避難室、停車空間』使用；

依原核准圖說（使變圖）面積計算表所示，停車數量為14輛（7組懸吊式）。

三、查建築物使用類組及變更使用辦法第8條第8款（略）：『建築物之……、機械停車設備、……或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。』

；

是以，建築物未經許可擅自增設懸吊式機械車位即違反建築法第73條第2項，依法應委託依法登記開業建築師辦理變更使用執照。」

（見原審卷㈠第140頁），則依新北市政府工務局上開回函，系爭停車位之增設即已違反建築法第73條第2項之規定。

而依建築法第91條第1項第1款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。

必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」

並參以社團法人新北市建築師公會102年11月28日102新北市建師鑑字第547號函覆說明：「三、本案相關懸吊式機械車位不具適法性，於法令上不得申請程序補正。」

（見原審卷㈠第272頁），足見違法增設之系爭車位確已違反建築法第73條第2項規定，且無法以申請變更使用執照方式加以補正其適法性，依同法第91條第1項第1款之規定，使用人即被上訴人受有主管機關課處罰鍰或強制拆除之虞。

⒉按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

民法第354條定有明文。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例要旨可參）。

依系爭買賣契約第1條第1項第1款關於「本買賣標的物」之「增建違建事項」係勾選「無增建（外推）部分」，及於標的物現況說明書中關於項次13「本標的物是否有增建、違建之情況」亦勾選「否」等情，再參以證人梁祐銘證稱：「（問：如果屋主在標的物現況說明書的第十三項勾選沒有違建增建之情況，是否就是你剛剛所說的不會去質疑停車位是否合法的情形？）因為我看過現場，因為我們在討論是否有違建或增建，都是看房子的狀況，例如陽台有無外推。

因為去現場時屋主已經有指出停車位的位置，所以我們也不可能去質疑他。」

「（問：標的物現況說明書上所記載之違建增建，是否也包括停車位？）對。」

等語（見原審卷㈠第155頁），又新北市政府工務局於104年3月25日發函予系爭房屋所在之自由天第社區大廈管理委員會，表示系爭社區地下1層所設置之違章停車位，不得再使用等語（見本院卷第220、221頁）。

具見上訴人於出售系爭房地含停車位使用權時，確已向被上訴人保證買賣標的物即系爭房地及停車位未有增建、違建之情況，惟事實上系爭車位乃屬違法增設之懸吊式停車位，不具適法性而有遭主管機關強制拆除之虞，則依通常交易觀念，系爭車位已不具備一合法停車位使用權之價值，自屬物有瑕疵，上訴人就此物之瑕疵，自應負擔保責任。

⒊上訴人雖抗辯被上訴人自始即知系爭車位設於共用部分，應已明知系爭車位屬違章車位，且被上訴人多次察看現場，並委託仲介梁祐銘預為調查，其疏於調查即甘冒風險逕行簽約，難謂無重大過失，並應就代理人梁祐銘之重大過失負同一責任云云，惟查，依證人張晏銓證述：「（問：是否知道登記實務上合法登記的車位有哪些？）法定、增設、獎勵三種。

因為登記實務上獎勵、增設有時會有權狀，但有時只登記在大公設，有的登記在小公設，甚至管委會有自己的規約，只能由當事人自己陳述有無使用車位的權利。」

等語（見本院卷第191頁反面、第192頁）。

故系爭車位登記於公設上，自非代表系爭車位即為違法之停車位，至為明確。

更何況，觀諸系爭大樓之原始竣工使用執照圖所載，系爭大樓地下層原係設置有14個合法車位，均為上下層設計之機械車位（見原審卷㈠第32、113頁），該14個合法車位與系爭車位均位於相同之新北市○○區○○段○號2878號建物上，而同屬系爭大樓之公共設施部分，此有2878號建物之建物測量成果圖，於建物門牌乙欄處即記載「永和路一段40號等公共設施」可稽（見原審卷㈠第84頁），系爭車位之違法並非因設置於共用部分，而是因非屬使用執照圖說核准設置之車位，自非稍加注意即可知情之瑕疵，上訴人既已於系爭買賣契約及標的物現況說明書中向被上訴人說明買賣標的物並無增建、違建之情況而為保證，要難謂被上訴人自始即知情系爭車位為違法增設之車位甚或有怠於注意之重大過失可言；

而依證人梁祐銘所證稱：我是兩方的仲介，屋主先找我賣房子，後來才找到買方等語（見原審卷㈠第154頁背面），證人梁祐銘僅係受契約雙方即兩造之委託，於兩造間予以斡旋，促使契約成立之媒介居間人，而關於系爭房地之買賣，被上訴人僅負有支付買賣價款之義務；

至於系爭房屋之瑕疵擔保、移轉登記及點交等，自為出賣人即上訴人之義務。

上訴人謂梁祐銘疏未調查系爭車位性質，顯有重大過失，依民法第224條規定，被上訴人應就梁祐銘之重大過失負同一責任，顯係將上訴人之履行義務誤認為被上訴人之履約責任範圍，於法無據，殊無可採。

上訴人又辯稱：被上訴人亦與有過失云云。

惟查，民法第217條第1項之規定，係就損害賠償所為過失相抵規定。

本件被上訴人係依民法第359條規定請求減少買賣價金，而非向上訴人請求損害賠償，自無民法第217條規定之適用，是上訴人所辯，亦屬無稽。

㈢被上訴人得請求減少買賣價金為若干？⒈按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

民法第359條定有明文，而買受人依此條文行使減少價金請求權，除使價金發生縮減之效果，並得請求出賣人返還縮減部分之已付價金。

本件兩造間就系爭房地含系爭車位使用權之買賣，因系爭車位之不具適法性而具有減少價值之瑕疵，已如前述，被上訴人依前開規定請求減少價金並返還之，自屬有據。

⒉次按，買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決要旨可參）。

經查，系爭房地含一合法機械車位使用權於101年4月7日之市場交易價格為687萬1000元，系爭房地含一違法機械車位使用權於101年4月7日之市場交易價格為611萬2000元，此有新北市不動產估價師公會102年7月27日（102）估字第009號估價報告書及103年1月14日（103）公字第0000000號函附補充意見（見外放及原審卷㈡第2、3頁）可參，則比較系爭房地含一違法系爭車位使用權及一合法機械車位使用權之市場交易價值差額75萬9000元（即687萬1000元－611萬2000元＝75萬9000元），占系爭房地有一合法機械車位使用權市場交易價值之比例約為0.11，依本件系爭房地含系爭車位使用權之買賣總價款675萬元計算，被上訴人因系爭車位不具適法性之瑕疵所得請求減少之價金應為74萬2500元（即675萬元×0.11＝74萬2500元）。

上訴人抗辯應以被上訴人實際支付之價金675萬元，減去被上訴人買受系爭房地含一違法系爭車位使用權之價值611萬2000元，即63萬8000元云云，依上說明，尚無可採。

六、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定，請求上訴人給付減少之價金74萬2500元及自起訴狀繕本送達翌日即102年2月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 25 日
民事第六庭
審判長法 官 陳玉完
法 官 匡 偉
法 官 曾錦昌
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 26 日
書記官 陳佳伶