臺灣高等法院民事-TPHV,103,上易,813,20150811,2

臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第813號
上 訴 人 江玉霞
訴訟代理人 陳韋霖律師
被 上訴人 林麗芳
六閤不動產仲介經紀有限公司
上 一 人
法定代理人 張榮富
共 同
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理人 郭千華律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國103年5月23日臺灣新北地方法院102年度訴字第871號第一審判決提起上訴，本院於104年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：其於民國97年5月12日經被上訴人六閤不動產仲介經紀有限公司（下稱六閤公司）之仲介，向被上訴人林麗芳（與六閤公司合稱被上訴人，分別各稱其名）買受其門牌號碼為新北市○○區○○○路0段000號5樓之房地（下稱系爭房屋），訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣），並於同年6月20日交屋，嗣上訴人經新聞報導知悉系爭房屋所在之1樓建築物屬於俗稱之海砂屋，上訴人乃委託訴外人正中工程顧問有限公司（下稱正中公司）進行氯離子含量檢測結果高達1.301kg/m3（立方公尺，以下以m3標示)、1.241kg/m3、1.884kg/m3，遠超過國家所定0.3kg/m3標準（下稱正中鑑定報告書），則系爭房屋因海砂屋而導致交易價格減損新臺幣（下同）120萬元，依民法第359條之規定請求減少價金120萬元。

又六閤公司為不動產仲介經紀，以居間為營業，受上訴人委任並受有報酬，就系爭房屋是否為海砂屋之重要交易事項，未善盡其注意及調查義務，顯有過失，應依民法第544條規定賠償上訴人11萬2,000元之損害。

爰依民法第359條、第179條及第544條之規定，聲明：林麗芳應給付上訴人120萬元。

六閤公司應給付上訴人11萬2,000元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

原審判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服提起上訴，上訴聲明（經依103年8月13日準備程序調整）：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。

㈡林麗芳應給付上訴人120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

㈢六閤公司應給付上訴人2萬4,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

二、被上訴人則以：系爭買賣契約書第5條第3項但書約定：「惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲（即上訴人，下同）乙（即林麗芳，下同）雙方同無條件解除契約，甲乙雙方另有約定者，從其約定。」

則依台灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）就系爭房屋之氯離子含量鑑定結果(下稱系爭鑑定報告)，超過現行國家標準0.3kg/m3，屬海砂屋，依上開約定，系爭買賣契約因解除條件成就而解除，上訴人請求減少價金，自屬無據。

縱認系爭買賣契約未因解除條件成就而解除，系爭房屋之交易價值亦無因氯離子含量過高而受影響，蓋因CNS3090國家標準係經濟部標準檢驗局於87年6月25日制訂「新拌預拌混凝土」之標準，並不能適用本件建造於77年之中古屋混凝土氯離子含量之國家標準，且系爭房屋於77年間建造當時，並無關於鋼筋混凝土氯離子含量之標準規範，自不能將現行規範溯及既往適用。

故上訴人以CNS3090國家標準判斷系爭房屋為海砂屋，不足為採。

又系爭房屋於77年6月15日興建完成，其間歷經88年之921地震，仍然屹立不搖，亦未見有任何結構上瑕疵，上訴人已是第4任屋主，交易可謂頻繁，足見氯離子含量高低，並不足以影響系爭房屋居住效用或交易上價值。

至系爭鑑定報告以兩造於97年5月12日簽約時鑑定預估系爭房屋有120萬元之交易價格減損，惟系爭鑑定報告附件八所示編號1為「維持房屋基本使用功能，未來可能之修繕費」，實屬房屋使用之效能瑕疵，而非交易價值減損之瑕疵；

編號2所示「高氯離子房屋造成屋主之其他損失」，土木技師公會固回函表示包含屋價減損損失，屬交易價格之減損，惟並未說明評估之依據及價值減損之估算式，自難憑信。

另系爭房屋係林麗芳委託六閤公司銷售，六閤公司再仲介上訴人買受，故上訴人與六閤公司間僅有居間關係，並未存在委任關係，且林麗芳委託六閤公司出售系爭房屋時，六閤公司就房屋買賣交易常見訂約事項著手調查，提供不動產標的物現況說明書（下稱系爭說明書）予林麗芳簽署，經林麗芳就系爭說明書第13欄「建築改良物是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」、第17欄「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」，告知「否」，六閤公司並派人至系爭房屋查看屋況，除被裝潢所遮蔽而無法破壞觀視之部位外，其餘部位經觀察堪稱良好，並無鋼筋外露或水泥塊剝落等屬於海砂屋徵兆之現象發生，嗣六閤公司向上訴人仲介時，其曾多次至現場看屋，六閤公司並根據林麗芳簽署之系爭說明書及其所觀察之現象向上訴人解說屋況，並無任何隱瞞系爭房屋為海砂屋之情事；

況參諸系爭房屋是否有氯離子含量過高，土木技師公會之鑑定須經由專業技師以儀器檢測，六閤公司並無檢測能力，故六閤公司實已善盡產權調查之義務，即無過失可言，上訴人請求六閤公司應負受任人之損害賠償責任，並無理由等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第28頁反面）：㈠上訴人於97年5月12日經六閤公司仲介，向林麗芳買受系爭房屋，價金560萬元，並於同年6月20日交屋。

㈡上訴人於97年5月12日給付六閤公司11萬2,000元仲介費用。

㈢土木技師公會就系爭房屋之鋼筋混凝土氯離子含量鑑定結果分別為客房梁氯離子含量為1.122kg/m3、走道梁氯離子含量為1.668kg/m3、客廳柱氯離子含量為0.925kg/m3。

㈣以上有不動產買賣契約書、服務費收據、系爭鑑定報告可稽（見原審卷第7頁至第13頁、第132頁、外放鑑定報告書見第11.7-1頁）。

四、上訴人主張其經由六閤公司仲介向林麗芳買受系爭房屋，惟系爭房屋嗣經上訴人委託之正中公司鑑定結果，氯離子含量高達1.301kg/m3、1.241kg/m3、1.884kg/m3，遠超過國家所定0.3kg/m3標準，系爭房屋因為海砂屋而導致交易價格減損120萬元，依民法第359條之規定請求如數減少價金。

另六閤公司受上訴人委任並受有報酬，就系爭房屋是否為海砂屋之重要交易事項，未善盡其注意及調查義務，顯有過失，應依民法第544條規定負損害賠償等語。

惟為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，查：㈠系爭房屋是否有氯離子含量過高之減少交易上價值之瑕疵？上訴人主張林麗芳出售系爭房屋有前揭氯離子過高之瑕疵情事，惟為被上訴人否認，經原審囑託兩造合意選定之土木技師公會鑑定結果認：經日笙檢測科技有限公司檢測結果客房梁（編號1）氯離子含量為1.122kg/m3、走道梁（編號2）氯離子含量為1.668kg/m3、客廳柱（編號3）氯離子含量為0.925kg/m3，均超過國家標準0.3kg/m3之標準。

結論與建議：1)鑑定標的物氯離子含量已超過國家標準，造成氯離子含量過高原因係建造房屋時，混凝土之原料砂內氯離子含量過高，極可能用的砂不是河砂而是海砂等語，有該公會102年10月14日鑑定報告書及日笙檢測科技有限公司硬固混凝土氯離子含量試驗報告、國家標準CNS3090A2042第19節氯離子含量規定等件可稽（見外放卷第4、11.7-1、11.7-2頁）。

被上訴人抗辯：CNS3090國家標準係經濟部標準檢驗局於87年6月25日所制訂「新拌預拌混凝土」之標準，而本件系爭房屋係於77年建造，並無關於鋼筋混凝土氯離子含量之標準規範，應不能將現行規範溯及既往適用，故上訴人以CNS3090國家標準作為判斷系爭房屋為海砂屋之單一標準氯離子含量，應無足採云云。

惟按一般坊間俗稱海砂屋，係指建築物硬固混凝土中水溶性氯離子含量過高。

而經濟部標準檢驗局於83年7月22日始修訂中國國家標準CNS3090以一般鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量為0.6kg/m3；

嗣於87年6月25日修訂CNS3090版本規定不得超過0.3kg/m3等情，此觀諸日笙檢測科技有限公司硬固混凝土氯離子含量試驗報告附註欄所載即明（系爭鑑定報告11.7-1)。

故系爭房屋雖係於77年間建造，惟其氯離子含量經鑑定結果既超過83年7月22日始修訂中國國家標準CNS3090以一般鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量為0.6kg/m3，於兩造97年間交易時，乃屬斯時交易所謂之海砂屋，參酌所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備，即為物有瑕疵。

系爭房屋經土木技師公會檢測報告，認混凝土氯離子含量既超過國家標準0.6kg/m3等情，而氯離子含量過高將腐蝕鋼筋，並危及結構安全，為交易者通常所關注事項，客觀上當然足以減低系爭房屋效用，應認屬海砂屋之瑕疵，尚難因建造當時國家無混凝土氯離子含量標準之公布，即否認系爭房屋非為海砂屋之瑕疵。

被上訴人抗辯系爭房屋興建時並無瑕疵云云，自無足取。

㈡上訴人得否依民法第359條、第179條規定請求減少買賣價金，並依不當得利返還請求權請求林麗芳返還該已付之款項？⒈按法律行為成立時，其成就與否繫於業已確定之條件即所謂既成條件，亦即法律行為所附條件，係屬過去既定之事實者，雖具有條件之外形，但並無其實質之條件存在，故縱令當事人於法律行為時，不知其成否已經確定，亦非民法第99條所謂條件。

我民法關於既成條件雖未設明文規定，然依據法理，條件之成就於法律行為成立時已確定者，該條件若係解除條件，則應認法律行為為無效（最高法院68年台上字第2861號判例意旨參照）。

又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。

⒉系爭契約第5條第3項約定：「除不動產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。

惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲乙雙方同意無條件解除契約，甲乙雙方另有約定者，從其約定。」

等語（見原審卷第8頁），即已明載系爭房屋經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準等重大瑕疵時，買賣雙方同意無條件解除系爭契約，自屬附解除條件之契約，且為兩造就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為特別約定，並排除民法第359條解除契約或減少價金規定之適用。

而系爭房屋經鑑定結果係為海砂屋之事實，已如前述，自已符合系爭買賣契約第5條第3項所附解除條件。

惟系爭房屋是否為海砂屋，乃兩造訂立買賣契約前已既定之事實，檢測鑑定不過係其確認方法，是縱兩造於訂約時，主觀的不知系爭房屋係海砂屋，而仍以之為解除條件，依前揭說明，仍應認其買賣為無效。

而契約無效，乃法律上當然且確定的不生效力。

從而，上訴人所主張系爭買賣契約有效存在之原因事實既不存在，其猶以之為前提，本於買賣契約請求減少價金並返還該已付之款項本息，自不發生其法律效果，其所為請求即無從准許。

⒊上訴人雖主張民法第359條規定應負瑕疵擔保責任者，或退還原物而解除買賣契約，或欲受領其物而減少價金，上訴人有自由選擇之權，故出賣人如藉由附條件之約定，達到解除契約效果，規避民法所為之限制，反而讓違約之林麗芳得主張買賣契約無效，違反民法揭示之原則，系爭契約剝奪上訴人依民法第359條享有減少價金之權利，依民法第71條規定無效，且上訴人並不知悉系爭契約第5條第3項之內容，若該約定具有法律效力，將會造成上訴人拋棄依法得主張解除契約、減少價金之權利，或免除林麗芳減價後應負不當得利之責任，依民法第247條之1規定應屬無效云云。

惟：⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。

故出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，買受人依前揭規定固得主張解除契約、請求減少價金擇一行使，但解除契約顯失公平者僅得請求減少價金。

惟其係以契約有效為前提明定買受人享有之權利，買賣契約之當事人非不得另以特約約定系爭契約於此情因之而無效，並令雙方當事人互負回復原狀義務，上訴人主張系爭契約第5條第3項約定違反民法第71條規定而無效云云，不足為採。

⑵復按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。

二、加重他方當事人之責任者。

三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。

四、其他於他方當事人有重大不利益者。

民法第247條之1定有明文。

系爭契約雖係六閤公司提供兩造簽訂使用之制式契約，此經證人即辦理系爭契約之代書余春慈陳證在卷（本院卷第38頁)，惟證人余春慈另證稱：簽契約當時有請他們自己看之後才簽名，有請他們確認過才簽名，雖沒有逐字唸，但一般都會講海砂、幅射、凶宅，是可以解除契約的，但是沒有特別說何人可以解除契約（本院卷第37頁反面、第38頁)。

是系爭契約既經上訴人審閱後簽名，縱係制式契約，惟其係約定系爭房屋如為幅射屋、海砂屋等有瑕疵情事時，買、賣雙方同意解除契約（在法律適用上應係無效），已如前述，在形式上雙方已合意賦予系爭房屋有前揭瑕疵時使契約歸於無效，雙方因此互負回復原狀之義務，對上訴人之保障並無顯失公平之處，且亦無民法第247條之1各款情事，上訴人據以主張系爭契約第3條因違反民法第247條之1而無效云云，殊無足取。

㈢上訴人得否依民法第544條規定請求六閤公司負賠償責任？上訴人主張六閤公司受其委任，且受有報酬，依民法第535條後段規定受有報酬之人應以善良管理人之注意義務處理事務，故六閤公司有依委任之規定，負較高注意及調查義務，為上訴人調查及注意系爭房屋是否為海砂屋，然六閤公司卻未就系爭房屋是否為海砂屋一事，善盡調查及注意之能事，其處理事務顯然具有過失，依民法第544條規定，須對上訴人負損害賠償責任云云，惟此為六閤公司所否認，並以：上訴人與六閤公司間並無委任關係，蓋系爭房屋係林麗芳委託六閤公司銷售，是上訴人與六閤公司間，充其量僅有居間關係，並未存在委任契約關係，故六閤公司並非上訴人之受任人，且上訴人並未舉證證明兩造間確有委任關係等語，資為抗辯。

查，⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。

⒉六閤公司為不動產仲介經紀業者，就系爭房屋為上訴人及林麗芳報告訂約之機會，並為訂約之媒介，為兩造所不爭執，且觀上訴人所提出之不動產買賣契約書頁末仲介方記載經紀人「東森房屋六合加盟店」（即六閤公司）自明，是上訴人與六閤公司間存有居間契約，固堪認定。

惟上訴人另主張其與六閤公司間存有委任契約云云，為六閤公司所否認，自應由上訴人負舉證之責，惟上訴人並未舉證以實其說，自難信為真正。

況依系爭不動產買賣契約書所附不動產現況說明書之記載，出賣人林麗芳就「建築改良物是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」一欄，已載明為「否」，且上訴人並未進一步與居間仲介之六閤公司約定必須進行氯離子檢測，而關於房屋之氯離子含量非屬一般人可輕易得知，需由專業之鑑定機關就房屋之混凝土鑽研採樣後予以試驗鑑定，方可知悉，則在兩造未約定須為氯離子檢測之情況下，自難認六閤公司負有就氯離子含量調查並注意之義務。

故上訴人主張六閤公司未盡善良管理人之注意義務，為上訴人調查及注意系爭房屋是否為海砂屋云云，亦不可採。

上訴人依民法第544條規定請求六閤公司應負損害賠償責任，自屬無據。

五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條規定，請求林麗芳給付120萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨依民法第544條規定，請求六閤公司給付2萬4,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，均為無理由，不應准許，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 陳靜芬
法 官 蔡政哲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
書記官 吳鎮鑫