臺灣高等法院民事-TPHV,103,上易,875,20151222,1

臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第875號
上 訴 人 陳琦安
訴訟代理人 方瓊英律師
曾允斌律師
徐志明律師
上列一人
複代理人 楊承翰律師
被 上訴人 陳育勤
訴訟代理人 張國璽律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國103年6月26日臺灣新北地方法院102年度訴字第2971號第一審判決提起上訴，經本院於104年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付超過新臺幣柒拾萬元本息，暨其假執行之宣告與該訴訟費用部分均廢棄。

前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。

駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人原為坐落於新北市○○區○○段○○段00地號土地上大樓建物F1馥華時尚會館（下稱系爭大樓）內，門牌新北市○○區○○路00號18樓建物（下稱系爭不動產）所有權人，明知系爭大樓起造人為爭取大樓容積獎勵，一樓只能作為頂蓋式開放空間使用，在完工後，為提高售價，擅自將該開放空間加設門窗外牆，變更為迎賓大廳、高爾夫球練習室、健身房、撞球間、棋藝室等使用（下稱系爭公設），均屬違章建築，行將拆除而無法利用，竟於伊洽詢購買系爭不動產時，故意隱匿拆除訊息。

伊考量系爭公設不僅能提供生活育樂機能，並有提高系爭不動產價值之作用，決意向上訴人購買系爭不動產 ，兩造乃於民國102年6月3日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定伊以總價新臺幣（下同）2,460萬元 之價格向上訴人買受系爭不動產，並約定上訴人應依「現況交屋」，將系爭公設之現狀作為系爭買賣契約之內容。

詎同年月20日系爭公設即遭為新北市政府工務局（下稱工務局）強制拆除，伊因系爭不動產有預定效用減少之瑕疵，於同年月23日發函通知上訴人依民法第359條規定表示減少價金，上訴人應將減少之價金新臺幣 （下同）123萬8,922元返還伊。

又上訴人於締約時曾向伊告稱只要是住戶就可使用系爭公設 ，但於同年7月19日交付系爭不動產與伊時，系爭公設已遭拆除，欠缺上訴人所保證之品質，且上訴人事先故意未向伊告知，自應對伊所受損害負賠償責任。

再者，上訴人依系爭買賣契約第8條第1項約定，交付之產權不得因他人主張權利致伊受有損害，否則應負賠償責任，系爭公設遭拆除即屬上訴人應交付之產權有欠缺，上訴人自應賠償伊之損失。

另上訴人故意隱匿拆除訊息，所交付系爭不動產復有價值減少之瑕疵，且該瑕疵無從補正，亦應負債務不履行損害賠償責任等情 ，爰先位依民法第179條，備位依系爭買賣契約第8條第1項、同法第360條、第227條、第226條規定（見本院卷第203頁、第399至401頁），求為命上訴人給付88萬1,052元及自起訴狀繕本送達翌日即102年11月21日起算法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。

原審就該部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被拆除之系爭公設違章設置部分既屬法定開放空間，應編有獨立建號（上訴人誤繕為地號），非屬兩造買賣標的範圍；

若無獨立建號，因雙方買賣標的至多將建號之應有部分列入買賣範圍，而未將建號上實體設施如鋼琴演奏區、健身空間、主題園藝室、南歐日光浴等處列入買賣標的，故系爭公設並非買賣契約之內容。

況系爭公設被拆除範圍僅為交誼廳部分，上開鋼琴演奏等區，屬空間配置概念，可調整移動，並非定著物，不屬買賣標的，伊自不負出賣人擔保責任。

又系爭大樓一樓大廳入門處設有固定式告示牌，清楚敘明系爭公設所在屬法定開放空間，系爭公設係違章建築，有被拆除之風險，被上訴人清楚知悉，嗣仍決意購買，則系爭公設被拆除應無減少預定價值之瑕疵，且因被上訴人瞭解系爭公設有隨時拆除之風險，應無系爭買賣契約第8條第1項適用餘地。

再者，上揭告示牌置於大樓大廳入門明顯處，且無任何遮蔽物，凡入屋者均能一望即知，被上訴人購屋前曾先至系爭大樓查看，若未發現告示牌，即屬有重大過失而不知瑕疵，依民法第355條第2項規定，伊亦不負擔保責任。

另伊平日均係開車進出系爭大樓，並搭乘電梯至家門，未曾經過系爭大樓公告欄，無從知悉管理委員會所張貼系爭公設將被拆除之函件，伊無故意隱匿之情。

被上訴人復未將伊必須擔保系爭公設維持現況列入買賣契約約定事項，亦未向伊詢問系爭公設是否將被拆除，伊並無說明義務，系爭公設不屬伊應負瑕疵擔保責任之範圍。

況系爭公設被拆除後，伊曾向被上訴人說明並無瑕疵存在更無隱匿情事，被上訴人自知理虧並同意受領房屋，足見其無可向伊主張之權利。

被上訴人倘認系爭不動產有難以忍受之瑕疵，應選擇解除契約而非減少價金，其欲坐享房屋增值利益，又向伊請求減少價金，雙重得利，行使權利顯違反誠信原則，而為權利濫用。

縱伊應負減少價金之擔保責任，被上訴人求償之金額將土地價格考量在內，亦顯然過高等語，資為抗辯，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。

三、查： 被上訴人於102年6月3日與上訴人簽署系爭買賣契約，系爭公設於同月20日即為工務局拆除，被上訴人知悉後於同月22日郵寄信函與上訴人，表示系爭不動產有價值減少之重大瑕疵，要求上訴人協商減少價金或解除契約、損害賠償等事，嗣於同年7月19日同意上訴人點交系爭不動產 ，其後提起本件訴訟向上訴人主張減少價金，為兩造並不爭執，並有系爭買賣契約書1件、信函1件、拆除前後照片33幀、新聞剪報3則在卷可稽 （見原審卷第24至30頁、第43至45頁、第15至18頁、第38至42頁、第31至37頁），堪認為真實。

四、被上訴人主張上訴人出賣之系爭不動產，因系爭公設遭拆除而有物之瑕疵，伊得請求減少價金云云，為上訴人否認，經查：

（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少價金 ，民法第354條第1項、第359條定有明文。

被上訴人主張系爭公設被拆除，將減少系爭不動產契約預定效用之瑕疵云云。

依證人即系爭買賣契約之代書李晏彰證稱：兩造簽約時，曾提到系爭公設的使用問題，上訴人說只要搬進去就是住戶，當然可以使用等語（見本院卷第150頁）足認 被上訴人得使用系爭公設亦屬系爭買賣契約約定範圍，系爭公設被拆除，即減損系爭買賣契約之預定效用。

被上訴人主張依上開規定請求減少價金云云，應屬有據。

（二）至上訴人辯稱系爭公設無獨立建號，未明定於系爭買賣契約內，又所劃分之各區域只是空間規劃，非屬定著物，並不在買賣標的範圍內云云。

惟系爭公設之使用既屬系爭買賣契約合意範圍，與系爭不動產所有權屬無涉。

上訴人以系爭公設未明示於系爭買賣契約內，即謂非屬買賣標的範圍而不負出賣人之物之瑕疵擔保責任云云，顯有誤會。

（三）又民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，只須危險移轉於買受人時，有物之瑕疵者，即應負擔保之責。

上訴人以伊平時未經過公告欄出入系爭大樓，無從知悉系爭公設將拆除乙事，無法事先告知被上訴人，而被上訴人應可輕易自一樓大廳入門處之固定告示牌，知悉系爭公設為違章建築，有隨時被拆除之風險，其仍決意購買，伊毋庸負系爭公設無法使用之擔保責任云云置辯。

然系爭公設之使用既屬系爭買賣契約之內容，兩造間又無免除上訴人此部分物之瑕疵擔保責任之約定，則上訴人於交付系爭不動產與被上訴人時，系爭公設業遭拆除，在客觀上發生系爭不動產之契約預定效用減損之瑕疵，不論其有無過失，均應負物之瑕疵擔保責任。

上訴人是項抗辯，亳無可採。

（四）上訴人復以被上訴人知悉系爭公設被拆除後，仍同意受領系爭不動產，其顯然自知無得向伊主張權利云云。

惟查：上訴人接獲被上訴人通知系爭公設被拆除，要求協商減少價金或解除契約、損害賠償等事宜之函件，嗣於102年6月26日回覆：「敬請執行雙方所簽訂的買賣合約期程，如逾期，本人有權全數沒收買方已經付款所有的買賣總價金，並追加違約責任以及索取違約賠償」等語（見原審卷第46至47頁）；

參以上訴人點交系爭不動產與被上訴人時，被上訴人於現場表明保留相關法律上權利乙節，有上訴人提出光碟1片、當日錄影譯文節譯1紙可憑 （見本院卷第110頁、第111頁），核與 被上訴人陳稱：因上訴人警告將沒收違約金，伊乃不得已繼續履約，並特意保留對系爭不動產之權利主張等語相符。

可見被上訴人於系爭公設被拆除後，仍受領系爭不動產，係惟恐履約遲延可能遭上訴人沒收價金，尚非承認受領之系爭不動產無瑕疵，上訴人逕謂被上訴人已承認受領之系爭不動產無瑕疵，而不得主張物之瑕疵擔保請求權云云，亦無足取。

（五）復按誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則。

上訴人以被上訴人應解除契約，其捨此事為對伊請求減少價金，係欲坐享系爭不動產之增值利益，又向伊請求減少價金，而雙重得利，其行使權利有違誠信等語。

但查：本件上訴人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人依民法第359條規定，得主張解除權利或請求減少價金，其選擇請求減少價金，乃依法正當行使權利，並無任何違反誠信可言。

至系爭不動產之增值，乃經濟因素及市場之作用，二者無涉。

上訴人是項抗辯，毫無可採。

五、按民法第359條規定之減少價金請求權 ，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之即已足，兩造於訴訟上就本件得減少價金之金額合意為70萬元（見本院卷第330頁反面） 。

是上訴人取得被上訴人交付之價金70萬元，嗣後成為無法律上原因，被上訴人依民法第179條規定 ，請求上訴人返還伊70萬元及自起訴狀繕本送達翌日即102年11月21日 起算之法定遲延利息，即屬有據。

六、綜上所述， 被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付70萬元本息為有理由，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

原審判命上訴人給付超過上開金額並准予供擔保為假執行，自有未洽。

上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，並無不合，上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

上訴人就同一聲明之請求，主張在前之不當得利法律關係為有理由，已如上述，則其指定法院在後審查之請求權基礎 ：系爭買賣契約第8條第1項、民法第360條、第227條、第226條等規定即無再予審酌之必要，併此敘明。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認與本案爭點無涉，不足以影響本判決之結果，無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第九庭
審判長法 官 林金吾
法 官 黃炫中
法 官 古振暉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
書記官 黃麗玲