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臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1086號
上 訴 人 茂登國際股份有限公司
法定代理人 郭達義
訴訟代理人 謝進益律師
複代理人 陳建霖律師
被上訴人 郭秀鳳
訴訟代理人 林金塗
王家鋐律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年7月14日臺灣臺北地方法院104年度訴字第874號第一審判決提起上訴，被上訴人並減縮及擴張起訴聲明，本院於104年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決主文第二項所命給付減縮自民國一百零四年十一月十一日起算。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一、二項（除本判決主文第二項減縮部分外）所命給付，於被上訴人以新臺幣捌拾萬元為上訴人供擔保後，得假執行；
但上訴人如以新臺幣貳佰參拾捌萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被上訴人於原審請求上訴人騰空返還如附表所示建物及增建部分（下稱系爭房屋），並請求給付相當於租金之不當得利，嗣於本院就原審勝訴部分為願供擔保請准宣告假執行之聲明（見本院卷第43頁），另就請求上訴人給付不當得利部分，將自民國（下同）104年1月1日起至返還系爭房屋之日止，應按月給付新臺幣（下同）10萬0,725元之聲明，改為請求上訴人自104年11月11日起按月給付不當得利（見本院卷第81頁背面），就假執行聲明部分，衹為應受判決事項聲明之擴張，不當得利部分則僅為減縮應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定並無不合，均應准許之。
二、被上訴人主張：伊於103年5月間自臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）之拍賣程序，標得訴外人郭達義（即上訴人之負責人）所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產，若單指建物及增建部分，即以前所述系爭房屋稱之），雖上訴人於81年5月1日與郭達義就系爭房屋簽署房屋租賃契約書（下稱原租約），惟該租約並非真實，縱然屬實，且視為不定期繼續原租約，並由伊依89年5月5日修正前民法第425條第2項規定予以繼受，惟伊既於104年6月9日言詞辯論期日當庭以言詞對上訴人為收回系爭房屋自住之通知，並於104年11月10日言詞辯論期日當庭依土地法第100條第1款及民法第450條第2項規定終止伊所繼受之不定期租賃契約（下稱系爭不定期租賃契約），上訴人無繼續占用系爭房屋之權源，且每月受有相當10萬0,725元租金之不當得利。
爰依民法第767條第1項及第179條規定為請求，並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空交付予伊占有管理；
㈡上訴人應自104年1月1日（被上訴人已減縮自104年11月11日，如一、所述）起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊10萬0,725元。
三、上訴人則以：伊於原租約租期屆滿後繼續為系爭房屋之使用並付租，郭達義亦繼續收租而無反對之表示，視為以不定期限繼續原租約（即前述系爭不定期租賃契約），依買賣不破租賃規定，被上訴人應受該租約之拘束。
被上訴人於103年8月21日就本件爭議為調解時，曾主動提出調整租金或請求伊買回系爭不動產之方案，顯見其並無將系爭房屋收回自住之意，縱然有之，被上訴人迄未就收回自住之正當理由及必要為相當證明，與土地法第100條第1款規定不合，被上訴人之終止不生效力，伊仍有占用系爭房屋權源，被上訴人不得請求騰空交付該房屋，亦不得請求不當得利等語，資為抗辯。
四、原審就被上訴人之請求，為一部勝訴、一部敗訴之判決，即：㈠上訴人應將系爭房屋騰空後交付被上訴人占有管理；
上訴人應自104年5月19日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人1萬7,899元；
㈢駁回其餘請求。
上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
被上訴人於本院追加聲明：願供擔保，請准宣告假執行（本43頁）。
上訴人則答辯聲明：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
〔被上訴人就不當得利逾1萬7,899元本息敗訴部分未聲明不服，已經確定〕
五、兩造不爭執之事項（見本院卷第40頁正背面）：㈠訴外人藤霖國際開發股份有限公司（下稱藤霖公司）於100年4月14日聲請假扣押執行系爭不動產，經臺北地院以100年度司執全字第289號假扣押執行事件受理後，於100年5月5日至系爭房屋揭示查封封條，是日之執行筆錄記載「1樓為辦公處所，約4個辦公桌」（見臺北地院100年度司執全字第289號執行筆錄）。
㈡嗣藤霖公司於101年6月14日聲請調取前揭假扣押卷為強制執行（臺北地院101年度司執字第5973號），被上訴人於103年5月間經由該執行事件之拍賣程序，得標買受系爭不動產，並於103年6月1日取得不動產權利移轉證書（見原審卷第11-12、14-30頁）。
㈢系爭房屋之原門牌編號為臺北市○○區○○○路00巷000弄0號，94年12月15日整編為臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0號。
㈣上訴人原名為「茂登貿易股份有限公司」，於81年5月4日向臺北市政府申請設立登記時，即以臺北市○○區○○○路00巷000弄0號為公司所在地，並由郭茂松擔任董事長，86年7月25日改由郭達義擔任董事長，公司名稱於88年9月7日變更為「茂登國際股份有限公司」。
㈤上訴人迄今仍將上址登記為公司所在地，並繼續占用系爭房屋。
㈥上訴人自103年6月1日起至104年8月31日止，以被上訴人遲延受領租金為由，向新北地院提存所提存（每月租金1萬5,000元），被上訴人已向新北地院提存所領取103年6月1日起至104年6月30日止上訴人所為之提存金（見原審卷第63-66頁）。
六、被上訴人主張其業以收回系爭房屋自住為由，依土地法第100條第1款及民法第450條第3項規定終止系爭不定期租賃契約，上訴人無繼續占用系爭房屋之正當權源，應將該房屋騰空交付並給付相當於租金之不當得利等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯〔被上訴人於本院未再爭執原租約之真正及兩造間有不定期租賃關係〕，是本件所應審酌者為：㈠被上訴人是否合法終止系爭不定期租賃契約？㈡被上訴人請求上訴人騰空交付系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲析述如下：㈠被上訴人是否合法終止系爭不定期租賃契約？⒈被上訴人主張其原居住之臺北市士林區德行東路公寓式4樓房屋（下稱德行東路房屋）因家族人口眾多而不敷使用，且無電梯，生活甚為不便，亟需收回位於1樓之系爭房屋自住，於對被上訴人為收回自住通知後，依土地法第100條第1款及民法第450條第3項規定終止系爭不定期租賃契約，應屬合法等語；
上訴人則抗辯被上訴人無收回自住之意，縱然有之，亦不符合要件云云。
⒉按民法第450條第2項固規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
然土地法第100條另定有房屋租賃收回之限制即：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
出租人收回自住或重新建築時。
承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。
承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
承租人以房屋供違反法令之使用時。
承租人違反租賃契約時。
承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」
且上開規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。
又所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言。
出租人收回自住，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號判例參照）。
⑴被上訴人主張與其同住於德行東路房屋之家族人口眾多，該房屋已不敷使用，且其與夫婿年歲均逾60歲，又須輪流照顧前來德行東路房屋之高齡87歲婆婆，上下樓梯確屬不便等情，業據其提出戶籍謄本及國民身分證為證（見原審卷第96-98頁，本院卷第76頁），上訴人且不爭執各該文書之真正，堪認德行東路房屋確有多人同居一處而不敷使用之情形。
另觀之卷附德行東路房地之地政電傳資訊系統及建物登記謄本（見原審卷第103-104、17頁），被上訴人所有德行東路房屋係68年9月10日建築完成之公寓式4樓建物，並無電梯，系爭房屋雖為60年建築完成而同無電梯之公寓式老舊建物，但位於1樓，無庸上下樓梯即可進出，衡以一般社會觀念，德行東路房屋倘無輔助上下樓梯之裝置，對於44及17年次之被上訴人、夫婿及婆婆而言，日常生活確實不便，甚至有就醫之困擾。
故被上訴人以德行東路房屋不敷使用且生活不便為由，主張其有收回位於1樓之系爭房屋自用之正當理由及必要等語，堪可採之。
⑵上訴人雖抗辯被上訴人於本件爭議之調解程序時，主動提出3項方案，包括兩造協調系爭房屋之每月租金數額，及上訴人如願買回則協商價金數額，足見被上訴人並無收回自住之意云云。
惟民事訴訟法之調解程序，在實體法上之意義，與民法第736條所定「和解」無異，亦即當事人互相讓步以息訟爭。
是當事人一造在試行調解時所提方案，乃讓步之表示，並非就他造主張為不利己之陳述。
況於調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422條規定甚明，故縱被上訴人曾於原法院103年度司北調字第914號調解事件（見原審卷第30頁）中提出上訴人所述之方案，亦不得採為本件裁判之基礎。
上訴人執被上訴人於本件起訴前調解程序之陳述為辯，顯無足取。
⑶上訴人另抗辯被上訴人名下仍有德行東路房地，設籍於德行東路房屋之被上訴人家族人員名下亦有用途為住家用之房地，被上訴人無將系爭房屋收回自用之正當理由及必要云云，雖據其提出地政電傳資訊系統為證（見本院卷第15-20頁）。
惟土地法第100條第1款前段所指「收回自住」，應就出租人之情況為考量，不能因出租人之父母或子女名下有房屋，即置出租人是否具備收回自住之條件於不顧（最高法院86年度台上字第343號判決參照）。
查被上訴人及其夫婿已逾60歲，身體機能逐漸退化，除膝蓋因上下樓梯而加重負荷，跌倒之風險亦隨之提高，居住於位於1樓之系爭房屋與在4樓且無電梯之德行東路房屋相較，不僅是較為無障礙之居住空間，更是便利被上訴人及其夫婿照顧年邁之婆婆，被上訴人為供自住及孝親而收回系爭房屋，實難謂無正當理由及必要。
上訴人此項抗辯，亦難採取。
⒊次按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋，惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已，如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決參照）。
又民法第450條第3項規定，終止租賃契約，應依習慣先期通知。
但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
⑴被上訴人原主張其業以104年5月18日準備㈠狀繕本之送達，終止系爭不定期租賃契約，上訴人雖以該書狀並無表明收回系爭房屋自住為辯，惟被上訴人於104年6月9日言詞辯論期日表示購買系爭不動產係要收回自住，有是日之言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第87頁背面），堪認被上訴人已於104年6月9日對上訴人為收回系爭房屋自住之通知，則被上訴人於本院104年11月10日言詞辯論期日，以言詞依土地法第100條第1款及民法第450條第3項規定，對上訴人為終止系爭不定期租賃契約之意思表示（見本院卷第81頁背面），揆之上開說明，應認已生合法終止租約之效力。
⑵上訴人又抗辯其已依系爭不動產租賃契約，提存自103年6月1日被上訴人取得系爭不動產權利移轉證明書之日起至104年8月31日止之租金，且經被上訴人領取103年6月1日起至104年6月30日止之提存金，足證被上訴人終止權之行使並非合法云云。
查被上訴人業向新北地院提存所領取上訴人所提存103年6月1日至104年6月30日止之租金，雖如不爭執事項㈥所述，但承前所述，系爭不定期租契約於104年11月10日始經被上訴人合法終止，被上訴人自有受領該租約終止前未受清償租金之權利，上訴人援此為辯，亦非可取。
⒋依上所述，被上訴人就其有收回系爭房屋自住之正當理由及必要，堪認已為適當之舉證，上訴人雖否認之，但所為抗辯均不足採，被上訴人對上訴人為收回自住之通知後，在104年11月10日依土地法第100條第1款及民法第450條第3項規定為終止系爭不定期租賃契約之意思表示，於法核無不合，應認系爭不定期租賃契約已經被上訴人合法終止。
㈡被上訴人請求上訴人騰空交付系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，有無理由？⒈被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，應將該房屋騰空返還並給付相當於租金之不當得利等語；
上訴人則抗辯系爭不定期租賃契約仍然有效，其有權占有系爭房屋云云。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認土地所有權人之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
本件被上訴人主張其已合法終止系爭不動產租賃契約，上訴人自終止日起無繼續占有系爭房屋之正當權源，其得本於所有權請求上訴人騰空返還系爭房屋等語，上訴人雖辯稱兩造就系爭房屋有系爭不定期租賃契約存在，其有占用之權源云云。
惟被上訴人於103年6月10日辦竣所有權移轉登記，有土地及建物登記謄本可稽（見原審卷第14-17頁），上開系爭不定期租賃契約已經被上訴人於104年11月10日終止，亦如前述，上訴人有無其他占用之正當權源，復未經上訴人陳明之，揆諸上開說明，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋騰空後交付其占有管理，應認有理。
⒊次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
另建築基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過申報價額年息百分之10為限。
而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係依法定地價，即土地所有人依土地法所申報之地價，土地法第148條亦有規定。
⑴查系爭不定期租賃契約已於104年11月10日終止，既經本院肯認如前，上訴人自斯時起即無占用系爭房屋之法律權源，且受有相當租金之利益，並致被上訴人受有相當租金之損害，被上訴人請求上訴人給付自終止之翌日即104年11月11日起占用系爭房屋之利益，於法有據。
⑵系爭房屋坐落之基地即臺北市○○區○○段○○段000地號土地之104年1月申報地價為每平方公尺4萬6,800元，有公告地價及公告土地現值查詢資料可稽（見原審卷第76頁），系爭房屋之課稅現值為38萬1,200元，亦有臺北市稅捐稽徵處104年房屋稅繳款書可查（見原審卷第77頁），本院審酌系爭房屋可使用面積、屋齡等情狀，及其坐落位置周邊交通便利，商業繁榮，且上訴人前於81年間即已以每月1萬5,000元承租系爭房屋，故認被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，以該土地及建物總價額年息10%即1萬7,899元為適當〔計算式：（151平方公尺(基地面積)×1/4(應有部分)×46,800(申報地價)＋381,200元(房屋課稅現值)）×10%(年息)÷12(月)= 17,899元(元以下4捨5入)〕，是被上訴人依民法第179條，請求上訴人自系爭不定期租賃契約終止翌日即104年11月11日起至上訴人騰空交付上開房屋之日止，按月給付1萬7,899元，亦有理由。
七、從而，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋騰空後交付被上訴人占有管理，另依民法第179條規定，請求上訴人自104年11月11日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人1萬7,899元，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許〔原審駁回不當得利逾1萬7,899元本息之請求部分，未據被上訴人聲明不服〕。
原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合，應予准許。
上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
又被上訴人已減縮不當得利起算時點，茲諭知如主文第2項所示。
另被上訴人並聲明願就原判決主文第1、2項所命上訴人給付部分預供擔保，請准宣告假執行，而上訴人就此亦陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
民事第十五庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 方彬彬
法 官 許純芳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
書記官 任正人
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌─┬───────────────────┬─┬─────┬────┬──┐
│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │備考│
│ ├───┬────┬───┬──┬───┤ ├─────┤ │ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段│ 地號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ │
├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┼──┤
│１│臺北市│中山區 │正義 │一 │ 670 │道│ 32 │ 1/4 │ │
├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┼──┤
│２│臺北市│中山區 │正義 │一 │ 671 │建│ 151 │ 1/4 │ │
├─┼───┼────┼───┼──┼───┼─┼─────┼────┼──┤
│３│臺北市│中山區 │正義 │一 │ 672 │建│ 21 │ 1/4 │ │
└─┴───┴────┴───┴──┴───┴─┴─────┴────┴──┘
┌─┬──┬────┬────┬────┬─────────┬─────┬───┐
│編│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣│建 物 面 積 │權利範圍 │備考 │
│ │ │ │ │主要建築│（平方公尺） │ │ │
│ │ │ │ │材料及房├────┬────┤ │ │
│號│ │ │ │屋層數 │樓層面積│附屬建物│ │ │
├─┼──┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┼───┤
│１│714 │臺北市中│臺北市中│鋼筋混凝│1層 │陽台 │全部 │含共同│
│ │ │山區正義│山區長安│土造 │89.33 │7.05 │ │使用部│
│ │ │段一小段│東路1段 │4層樓 │ │ │ │分： │
│ │ │671地號 │56巷1弄2│ │ │ │ │3545建│
│ │ │ │號 │ │ │ │ │號應有│
│ │ │ │ │ │ │ │ │部分 │
├─┼──┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┼───┤
│２│3729│同上 │同上門牌│ │1層 │ │全部 │3729建│
│ │ │ │編號（未│ │21.06 │ │ │號為拍│
│ │ │ │辦理保存│ │ │ │ │賣程序│
│ │ │ │登記增建│ │ │ │ │編訂之│
│ │ │ │部份） │ │ │ │ │建號 │
└─┴──┴────┴────┴────┴────┴────┴─────┴───┘
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