臺灣高等法院民事-TPHV,104,上,1171,20151229,2

臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1171號
上 訴 人 黃郁娟
王家興
共 同
訴訟代理人 劉政杰律師
被 上訴 人 英德建設股份有限公司
法定代理人 袁齊芬
訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國104年6月22日臺灣新北地方法院103年度訴字第2728號第一審判決提起上訴，本院於104年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人為坐落新北市○○區○○段000○000地號土地上新時代大樓之起造人，上訴人黃郁娟於民國（下同）100年5月25日與被上訴人簽訂房屋買賣契約書，買受新時代大樓門牌號碼新北市○○區○○路0段00號8樓（含1個停車位）、8樓之1房屋（下稱8樓之1房屋），於100年6月17日辦畢所有權移轉登記；

上訴人王家興於99年12月16日與被上訴人簽訂房屋買賣契約書，買受同大樓門牌號碼新北市○○區○○路0段00號11樓之5房屋（下稱11樓之5房屋，下與8樓之1房屋合稱系爭房屋），於100年1月24日辦畢所有權移轉登記。

位在新時代大樓地下室之車道及其他必要空間（下合稱系爭車道），本應登記為停車位所有權人所有（即俗稱之小公），並與車位一併銷售，不應另行計價，否則車輛於法律上將無法自車道進出，而不能達停車位停車使用之目的。

詎被上訴人卻將系爭車道，合併停車空間及其他公共設施，登記於新北市○○區○○段0000○號之公設建物（下稱系爭公設建物）中，作為房屋之公設坪數計價出售，導致上訴人於不知情狀態下，購買於上開兩造間之房屋買賣契約（下稱系爭契約）本不應計價而應登記為停車位所有權人所有之系爭車道之坪數。

系爭公設建物之總登記面積為5,113.29平方公尺，扣除全部停車空間登記面積1,604平方公尺後，剩餘公共設施面積為3,509.29平方公尺，其中事實上僅1,138.45平方公尺屬應登記予房屋買受人部分，其餘2,370.84平方公尺係以系爭車道灌水之公共設施面積。

被上訴人隱瞞系爭公設建物包含系爭車道之資訊，足以影響交易秩序，已違反保護他人之法律即公平交易法第24條，且於系爭契約第1條第1項關於房屋面積之內容，未記載停車空間，顯見被上訴人將系爭車道計入房屋坪數登記，與系爭契約內容不符，有重大瑕疵，亦屬不完全給付。

爰依民法第354條、第359條請求減少價金後，依民法第179條請求返還不當得利，或依民法第227條請求不完全給付損害賠償，或依民法第184條第2項請求侵權行為損害賠償等語。

聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人各新臺幣（下同）100萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即103年10月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：依公寓大廈管理條例第3條第4款及民法第799條規定，地下室之車道或停車空間，既非專有部分，亦非專有之附屬建築物，依法只能列入共用（有）部分辦理登記，且實務上建物登記項目，只有專有部分之層次面積（即主建物面積）、附屬建物用途（陽台、雨遮面積）及全體共用部分之面積（如系爭公設建物），並無所謂登記予部分區分所有權人共有之項目，上訴人主張應將系爭車道登記予購買車位之部分區分所有權人共有，已有違誤。

又依系爭契約第1條第1項約定，上訴人買受共用部分包含門廳、樓梯間、部分車道及法令應列入共用部分之項目，僅係例示記載，應以權狀或登記謄本記載為準，而停車空間及上訴人所稱之系爭車道，即屬上開約款所指法令應列入共用部分之項目，故伊出賣建物之共用部分，只要依法應列入共用部分之項目及登記謄本記載之項目，即合於系爭契約約定。

再依系爭契約第10條之內容，上訴人應知悉計算地下室應有部分面積，除扣除購買停車位者專用之停車位面積外，其餘部分包含車道及連續壁、樓柱、梯間、電信機房、蓄水設備、發電機房、進風管道、排風管道等公共設施，均列為全體共有人共用部分面積，上訴人等未購買停車位者，亦有使用車道進出地下室之需求，伊將系爭公設建物扣除汽車車位買受人使用之停車空間後，再以各區分所有權人專有部分之面積占全部區分所有權人專有部分之總面積比例進行分配，並未違反公寓大廈管理條例之規定及系爭契約之約定。

伊所為給付並無物之瑕疵或不完全之情形，上訴人主張應減少價金，請求伊返還不當得利或給付損害賠償，並無理由。

又上訴人於簽訂系爭契約前已詳閱契約書7日以上，伊亦無隱瞞共用部分包含系爭車道等足以影響交易秩序資訊之欺罔行為，上訴人主張伊違反公平交易法，應依民法第184條第2項負侵權行為損害賠償責任，洵屬無據等語，資為抗辯。

三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，黃郁娟上訴聲明：㈠原判決關於駁回黃郁娟後開第2項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付黃郁娟100萬元，及自103年10月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

王家興上訴聲明：㈠原判決關於駁回王家興後開第2項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付王家興100萬元，及自103年10月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。

㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項（本院卷第94頁背面）：㈠被上訴人為新時代大樓之起造人，業於99年10月12日辦畢系爭公設建物所有權第1次登記（原審卷二第32頁背面），並有建物登記第二類謄本為證（原審卷一第7至12頁背面）。

㈡黃郁娟於100年5月25日與被上訴人簽訂新時代大樓之房屋買賣契約書，買受門牌號碼新北市○○區○○路0段00號8樓（含1個停車位）及8樓之1房屋，另與訴外人張高祥簽訂土地買賣契約書，買受上開房屋坐落之基地，業於100年6月17日辦畢所有權移轉登記（原審卷二第32頁背面），並有房屋買賣契約書節本、土地買賣契約書節本、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本為證（原審卷一第103至105頁、第118至123頁）。

㈢王家興於99年12月16日與被上訴人簽訂新時代大樓之房屋買賣契約書，買受11樓之5房屋，另與張高祥簽訂土地買賣契約書，買受上開房屋坐落之基地，業於100年1月24日辦畢所有權移轉登記（原審卷二第32頁背面），並有房屋買賣契約書、土地買賣契約書、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本（原審卷一第36至49頁、第124至127頁、第185至190頁背面）為證。

五、上訴人主張被上訴人將新時代大樓之地下室系爭車道空間虛灌至系爭公設建物，並作為上訴人購買系爭房屋之公設坪數計價出售，伊得依民法第354條、第359條請求減少價金後，依民法第179條請求被上訴人返還不當得利，或依民法第227條請求不完全給付損害賠償，或依民法第184條第2項請求侵權行為損害賠償等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件兩造爭點即為：㈠被上訴人將新時代大樓地下室系爭車道面積登記至系爭公設建物，是否為物之瑕疵或不完全給付？上訴人依民法第179條或第227條請求被上訴人給付各100萬元，有無理由？㈡被上訴人是否違反公平交易法第24條，而應依民法第184條第2項賠償上訴人各100萬元？茲分述如下：㈠被上訴人將新時代大樓地下室系爭車道面積登記至系爭公設建物，是否為物之瑕疵或不完全給付？上訴人依民法第179條或第227條請求被上訴人給付各100萬元，有無理由？ 1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。

惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。

以公寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例、90年度台上字第1460號判決意旨參照）。

再按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條復有明文。

所謂不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言。

2、上訴人主張被上訴人將新時代大樓之系爭車道面積登記至系爭公設建物，而非登記由停車位買受人共有，違法虛灌公共設施坪數，伊所買受之系爭房屋均存有物之瑕疵及構成不完全給付云云，惟查：⑴依系爭契約第1條第1項買賣標示約定：「房屋標示：……房屋面積計62.97平方公尺（11樓之5房屋）/56.31平方公尺（8樓之1房屋）……，上開面積包括主建物、附屬建物及共用部分如門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱、蓄水池、發電機室、消防泵浦室、污水機房、台電配電場所、電信機房、管理委員使用空間及部分車道、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物及依法令應列入共用部分之項目皆屬之。

本買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分擔計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭議。」

等語（原審卷一第36頁、第103頁），已明載上訴人向被上訴人購買之房屋面積包含「部分車道」，且系爭契約所附附件三地下室汽機車位置編轄圖（地下1層至4層平面圖），亦標示防空避難室兼停車空間、車道、進風管道、排風管道、電梯機坑、台電配電場所、發電機房、電信機房、消防機房、污水機房等所在位置（原審卷一第43頁背面至第45頁）。

再參諸系爭公設建物之登記第二類謄本記載「本共有部分之項目有：管委會空間、防空避難室兼停車空間、垃圾儲藏室、台電配電場所、樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、發電機房、電信機房。

地下1層：樓梯間、垃圾儲藏室、台電配電場所、防空避難室兼停車空間、車道、進風管道、排風管道。

地下2層：樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、發電機房、電信機房。

地下3層：樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、蓄水池。

地下4層：樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、蓄水池。」

等語（原審卷一第7頁），亦已登記公示新時代大樓之共用部分包含地下1至4層之停車空間及車道甚明。

準此以觀，上訴人應已知悉系爭契約買賣標的房屋之共用部分，包含系爭車道在內。

⑵又系爭契約第1條所謂「依法令應列入共用部分之項目」，參諸公寓大廈管理條例第3條第4款規定，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言。

另依建物所有權第一次登記法令補充規定第12條第1項及第2項第4款規定：「區分所有建物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理登記。

前項共有部分登記之項目如下：……㈣法定停車空間（含車道及其必要空間）。」

，查新時代大樓地下室之系爭車道，係屬該大樓專有部分以外之其他部分，而為該大樓區有所有權人共同使用之部分，且新時代大樓全體區分所有權人既於系爭契約中約定將地下室系爭車道列為共同使用之項目已如前述，則被上訴人將該車道登記由全體區分所有權人按其專有部分與全區各戶專有部分面積總和之比例登記為分別共有，自合於上開法令規定且無違反系爭契約可言。

況依系爭契約第10條第1項約定：「本社區地下第1、2、3、4層除供作梯間通道、台電配電場所、機房（消防泵浦室、污水機房、發電機室）及蓄水池、電信機房等公共設施外，由賣方統一規劃為汽車停車場。

……緊急時，均作為共同防空避難室，未購買汽車停車位之承購戶，已充份認知本房地總價款並不包括汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含汽車停車位之持分面積，未購買者承諾放棄使用汽車停車位……」等語（原審卷一第38頁背面至第39頁）。

足見新時代大樓地下室兼具防空避難室用途，未購買停車位之區分所有權人，雖依約不得將車輛停入地下室之停車位，但仍有通行車道以進入地下室收取垃圾、修繕發電、電信、蓄水、污水、消防等設備及於緊急時使用防空避難室之必要。

綜上所述，新時代大樓之地下室空間，除停車位約定由車位承購者專用外，其餘部分包含系爭車道，既未約定為任何區分所有權人專用，均屬全體區分所有權人分別共有，上訴人既為共有人之一，自得依民法第818條規定使用系爭車道。

上訴人主張僅有購買停車位者，始有使用車道之需要，應屬約定專用部分，須由購買停車位者按其停車位專用部分之比例共有之，被上訴人將系爭車道面積登記由全體區分所有權人分擔持分，有失公平云云，顯屬無據。

⑶再者，上訴人於簽定系爭契約前，已將契約書攜回審閱7日以上，此有系爭契約首揭合約審閱約款經上訴人簽名及蓋印確認甚明（原審卷一第36、103頁），衡情上訴人當已明瞭系爭契約第1條所約定之房屋面積及附件三之地下層平面圖示，始與被上訴人簽訂系爭契約，且系爭契約為成屋買賣，上訴人並非買受預售屋，於簽訂系爭契約買受系爭房屋時，即可查看現場及核對建物登記謄本明瞭所購買之共有公共設施面積包括系爭車道，實難認被上訴人故意隱瞞公共設施包含系爭車道之交易資訊，致上訴人於不知情狀態下購買系爭車道應有部分坪數之情事。

被上訴人既已依系爭契約將上訴人所購買系爭房屋及系爭公設建物共有部分所有權移轉登記予上訴人，自無所謂物之瑕疵或不完全給付可言。

⑷基上，上訴人主張被上訴人將新時代大樓之系爭車道面積登記至系爭公設建物，系爭契約之買賣標的存有瑕疵，且未依債之本旨給付，亦構成不完全給付，均無足取。

3、從而，上訴人主張依民法第359條規定請求各減少價金100萬元後，依民法第179條請求被上訴人各返還不當得利100萬元，及依民法第227條請求被上訴人各賠償100萬元之損害，均無理由。

㈡被上訴人是否違反公平交易法第24條規定，而應依民法第184條第2項賠償上訴人各100萬元？ 1、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限。

為民法第184條第2項所明定。

主張依上開規定請求侵權行為損害賠償者，必須就該侵權行為之成立要件，包括行為人違反保護他人之法律、受害人之權益被侵害且發生損害、該侵害具不法性、權益被侵害及損害與侵權行為間有因果關係等要件，負舉證之責。

次按事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，公平交易法第24條亦有明文。

所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為；

所稱重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；

所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性（而非僅為任何可能）為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以合理判斷為基準（不以極低之注意程度為判斷標準）；

所稱顯失公平，則係指以顯失公平之方法從事競爭或商業交易者。

此觀101年4月18日公平會公法字第0000000000號令修正發布前之94年02月24日修正發布行政院公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則第6、7條之規定即明。

是需事業以欺瞞或隱匿足以影響交易決定之重要交易資訊致引人錯誤之方式，或以顯失公平之方法，而從事競爭或商業交易行為，始構成違反公平交易法第24條之規定。

2、上訴人主張被上訴人隱瞞上開共用公共設施部分包含系爭車道之資訊，足以影響交易秩序，而違反公平交易法第24條云云。

然查，上訴人於簽立系爭契約前，已將契約書攜回審閱7日以上業如前述，堪認上訴人已詳閱系爭契約之內容，始與被上訴人簽約，而關於系爭車道應登記為全體區分所有權人共有乙節，亦於系爭契約第1條第1項記載甚詳，復有附件地下層平面圖可稽，自無被上訴人隱瞞公共設施部分包含系爭車道在內等重要交易資訊之情事，難認被上訴人有何前述足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。

至上訴人雖提出行政院公平交易委員會100年6月24日公處字第100108號、100年1月6日公處字第100003號處分書（原審卷一第18至22頁），然上開處分書之被處分人係訴外人瓏山林企業股份有限公司，並非被上訴人，且係該被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，卻嗣後要求購屋者應就該增加之車道面積找補價款，始認被處分人有足以影響交易秩序之欺罔行為，核與本件被上訴人已於系爭契約載明共用部分包含系爭車道之情形不同，自難比附援引。

是以上訴人主張被上訴人有違反公平交易法第24條之保護他人之法律，依民法第184條第2項請求被上訴人賠償超額給付之價金100萬元云云，洵屬無據。

六、綜上所述，上訴人依民法第179條或第227條或第184條第2項，請求被上訴人給付上訴人各100萬元，及自103年10月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。

從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 管靜怡
法 官 劉又菁
正本係照原本作成。
如不服本判決，於合併上訴利益額逾150萬元始可上訴，並應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
書記官 林吟玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。