臺灣高等法院民事-TPHV,104,上,1188,20151222,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1188號
上 訴 人 蘇豐吉
訴訟代理人 潘永芳律師
被 上訴人 財政部國有財產署北區分署（即蘇貞輝之遺產管理 人）
法定代理人 黃偉政
訴訟代理人 吳嘉榮律師
參 加 人 林美仁
上列當事人間確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國104年7月8日臺灣臺北地方法院103年度訴字第286號第一審判決，提起上訴，本院於104年12月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地（重測前保長坑段溪洲寮段112-5地號）、地目建、面積32.32平方公尺（下稱系爭土地）原由伊父蘇金山於民國77年間贈與伊子蘇貞輝，蘇貞輝當時未成年，伊於78年、79年間出資在系爭土地上興建房屋（下稱系爭房屋），嗣91年間蘇貞輝要求伊使用系爭土地應給付租金，雙方遂訂立租賃契約，伊應付之租金，以蘇貞輝使用系爭房屋1樓租金為對價，故伊與蘇貞輝間就系爭土地有不定期租賃關係存在，蘇貞輝於94年10月24日死亡，其繼承人均拋棄繼承，由被上訴人擔任遺產管理人，而臺灣士林地方法院（下稱士林地院）102年度司執字第28674號強制執行事件拍賣系爭土地，由參加人林美仁拍定，惟伊就系爭土地有租賃關係，依土地法第104條規定，伊有優先購買權，爰請求確認伊之優先購買權存在，聲明：確認上訴人就系爭土地之優先購買權存在。

原審為上訴人敗訴判決。

上訴人不服，提起上訴。

上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡確認上訴人就系爭土地之優先購買權存在（關於地上權部分，業經上訴人於本院表明不再主張，見本院卷第33頁反面）。

二、被上訴人及參加人則以：上訴人就系爭土地有無優先承買權存在，為上訴人與參加人間之爭議事項，上訴人對被上訴人提起本件訴訟，當事人不適格，且本件判決效力不及參加人，不能排除參加人之應賣權，上訴人無即受確認判決之法律上利益。

另案參加人與上訴人間就系爭土地確認優先購買權不存在事件，經本院104年度上字第601號判決確認上訴人並無優先購買權存在，故其就系爭土地確無土地法第104條規定之優先購買權。

又系爭土地為蘇貞輝之遺產，上訴人依法辦理繼承即可取得土地所有權，無須拋棄繼承再主張優先承買權買回系爭土地，其為規避債務牟取利益，違反公共利益，無保護必要。

而在他人土地上興建房屋之原因多端，非必是租賃關係，上訴人及其家屬自始即以系爭房地為蘇氏家產，蘇貞輝生前與上訴人及祖父蘇金水等人均居住其內，嗣上訴人興建系爭房屋時，無須徵得蘇貞輝之同意，彼此間從未就使用系爭土地、房屋間，有互為給付租金之約定，可見系爭房屋占用系爭土地，並無租賃關係之存在；

縱上訴人與蘇貞輝有交互使用土地、房屋之事，應屬交互計算契約，非租賃契約，且上訴人為蘇貞輝成年前之法定代理人，如就蘇貞輝所有之系爭土地為租地建屋，非純為其利益，違反民法第71條前段規定，契約無效；

況蘇貞輝於94年10月24日死亡，不再居住系爭房屋，租約亦因欠缺租金之收付失其效力，故本件上訴人無優先購買權等語置辯。

答辯聲明：上訴駁回。

三、查上訴人之子蘇貞輝於77年5月5日由其祖父蘇金水贈與系爭土地及其上重建前加強磚造房屋，蘇貞輝死亡後繼承人均拋棄繼承，經訴外人良京實業股份有限公司（下稱良京公司）聲請士林地院以100年度司財管字第127號選定被上訴人為蘇貞輝之遺產管理人，良京公司即以債權人地位聲請強制執行系爭土地，由參加人拍定取得系爭土地，上訴人於另案主張系爭房屋為其所有，經士林地院以102年度訴字第1582號判決確認為其所有等情，有戶籍謄本、土地登記謄本、建築改良物贈與所有權移轉契約書、士林地院102年度訴字第1582號判決書等可稽（見原審卷第5、30至32、60至67、71頁），堪信為真。

四、上訴人主張伊就系爭土地有租賃關係存在，對系爭土地有優先購買權等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

經查：㈠按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。

至於原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382號裁判參照）。

查系爭土地所有人為蘇貞輝，被上訴人為其遺產管理人，由參加人於士林地院102年度司執字第28674號強制執行事件拍定取得系爭土地，因上訴人主張伊就系爭土地有租賃關係，依土地法第104條規定有優先購買權存在而提起本件訴訟，士林地院民事執行處因此停止執行程序，暫不核發權利移轉證明書，有拍賣不動產筆錄、參加訴訟狀、聲請狀及起訴狀、士林地院執行筆錄可參（見原審卷第46至49頁、本院卷第33頁反面），是參加人尚未取得系爭土地所有權，而上訴人主張就系爭土地因租賃關係而有優先購買權存在，既為被上訴人所否認，則其對被上訴人提起本件訴訟，依上開說明，當事人之適格自無欠缺。

㈡又確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1237號判例參照。

上訴人主張就系爭土地有不定期租賃關係，依土地法第104條有優先購買權，為被上訴人所否認，則上訴人對於系爭土地有無優先購買權存在，即陷於不明確之狀態，其就系爭土地優先購買之法律地位有不安之狀態，此種權利不明確狀態得以確認判決予以除去，是上訴人提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。

㈢上訴人主張蘇貞輝自91年起使用系爭房屋之1樓店面，與伊達成協議，以應支付之租金，與伊之系爭房屋使用系爭土地所應支付之租金互為抵付，雙方就系爭土地成立不定期租賃關係云云。

惟：⑴稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

民法第421條第1項定有明文。

又租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃契約之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金始足當之。

上訴人主張其就系爭土地之使用與蘇貞輝間有租賃關係之存在，自應就成立租賃契約之租金與租期等要件事實，負舉證之責。

⑵證人即上訴人之妹黃蘇秀琴證稱：「…（是否知道蘇金水《上訴人父親》為何要將土地送給蘇貞輝？）本來是要送給上訴人，後來才給蘇貞輝，是因為要省一次麻煩。

…（為何上訴人可以在土地上蓋房子？）因為他們是父子。

（上訴人在蘇貞輝的土地上蓋房子，上訴人有無給付租金給蘇貞輝？）沒有啊，因為蘇貞輝自己也要住，沒有蓋起來也不能住。

…（上訴人在土地上蓋房屋，有無給付租金給蘇貞輝？）沒有。

…」（見原審卷第105至106頁），而證人即上訴人之女兒蘇惠雅亦證稱：「…（是否知道房屋與土地為何人的？）小時候印象中認為是爸爸的《即上訴人》，…（上訴人聽到蘇貞輝要求付租金時，有無說什麼？）爸爸覺得為何要付租金，房子也有給弟弟住，弟弟一直住在4樓。

…（在那之前弟弟有沒有提起他是土地所有人？）沒有。

…印象中只有因為蘇貞輝要使用一樓提到他是土地所有權人，才知道土地是弟弟《即蘇貞輝》的名字。

…」等語（同上卷第108頁），依證人所述，因上訴人為蘇貞輝之父親，於蘇貞輝未成年時，為其法定代理人，就登記蘇貞輝名下之系爭土地建造房屋提供包括蘇貞輝在內之全家人居住使用，並無給付租金之事，顯是就土地為管理使用，難認有租用土地建造房屋之意，而蘇貞輝為上訴人之子，隨同上訴人居住系爭房屋內，顯然是基於家屬關係而居住，亦難認有支付房屋租金之意，可見上訴人在系爭土地建造系爭房屋，自始即非以租賃關係而使用系爭土地甚明。

⑶雖上訴人稱蘇貞輝於91年間就使用系爭房屋1樓店面之代價，與伊達成協議，以伊使用系爭土地之租金互為抵付，雙方就系爭土地之使用，成立不定期租賃關係云云。

然證人即上訴人之妹黃蘇秀琴證稱：「…蘇貞輝91年剛結婚，有要求使用系爭房屋之1樓店面，以前是上訴人在使用，放建築工具，後來2個人有爭執，上訴人就叫伊回去跟蘇貞輝說，伊叫上訴人讓給蘇貞輝開店用，就讓給蘇貞輝開卡拉OK的機台店，沒有就店面之租金協調，只是蘇貞輝有說土地是他的，如果店面不給他用，就要收土地租金…」等語（見原審卷第105至106頁），證人即上訴人之女蘇惠雅亦證稱：「…伊小時候印象中認系爭土地為上訴人的，因蘇貞輝結婚後要用系爭房屋1樓開公司在吵才知道。

之前都沒有提過，後來就請姑姑即黃蘇秀琴回來一起講，請大家不要傷和氣，當時蘇貞輝有提到系爭土地是他的名字。

如果沒有辦法用店面的話，上訴人要付租金給他，所以才請姑姑回來講和。

伊沒有印象蘇貞輝或上訴人有給付過對方租金…」等語（同上卷第108至110頁），2位證人所述情節大致相符，依渠等所述，蘇貞輝因使用系爭房屋1樓店面與上訴人起爭執，固有談及如上訴人不同意其使用1樓店面，上訴人即須給付使用土地之租金，但上訴人自承雙方並未就使用土地之租金為何有所約定，亦未就租用土地之期限為何有意思表示之合致（見本院卷第56頁），雙方既未約定租金與租期，就成立租賃契約所必要之點即無意思表示之合致，難認雙方於91年間就使用系爭土地另有成立租賃契約之事實，是上訴人前揭主張，難認可採。

⑷上訴人既未能舉證使用系爭土地係基於租賃關係，則其主張依土地法第104條規定就系爭土地有優先購買權，自屬無據。

五、綜上所述，上訴人主張其就系爭土地有租賃關係，依土地法第104條規定有優先購買權，為無理由，不應准許。

原審為其敗訴判決，核無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。

六、上訴人另稱於91年間伊與蘇貞輝成立租賃契約時，有證人陳滿唐在場見聞，其可證明確有租賃契約之存在云云；

惟上訴人自承當時並沒有談及租金數額，雙方也沒有約定租期是多久，也沒有互相支付租金的事實（見本院卷第56頁反面），以上訴人自承雙方並未約定租金與租期，亦無支付租金之事實，就租賃契約成立要件之租金與租期既未約定，自無成立租賃關係之餘地，縱陳滿唐確有在場見聞雙方談論使用土地之事，亦無從證明上訴人與蘇貞輝間有成立租賃契約之事，故上訴人聲請訊問證人陳滿唐，核無必要。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 王幸華
法 官 潘進柳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
書記官 李翠齡
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。