臺灣高等法院民事-TPHV,104,上,328,20150818,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上字第328號
上 訴 人 詹家瑋
訴訟代理人 簡長輝律師
被 上訴人 王文甫
訴訟代理人 許淑玲律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國104年1月21日臺灣桃園地方法院103年度訴字第1347號第一審判決提起上訴，本院於104年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾伍萬元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔四十分之三，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國103年4月6日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）970萬元購買被上訴人所有門牌號碼改制前桃園縣八德市○○○街0號4樓房地（下稱系爭房地）。

依系爭契約第3條第2項之約定，買方應於簽約時即同年4月6日及同年4月16日各給付第一期款100萬元及第二期款100萬元。

惟因簽約當日為上訴人第一次看屋，未能攜帶100萬元鉅款，無法於簽約日當日給付第一期款，被上訴人乃同意上訴人無需於簽約當日給付第一期款，詎上訴人於同年4月18日將第一期款匯入履約保證專戶，被上訴人隨即於同年4月25日以存證信函催告上訴人給付第二期款。

然依系爭契約第3條第2項之約定，第一期款與第二期款之給付時間有10日期間為準備款項，被上訴人竟於上訴人甫給付第一期款後7日即催告伊立即履行給付第二期款，自不生催告履行之效力；

又被上訴人於第一期款給付後短短7日期間，即以上訴人業已給付遲延為由催告履行，由此可見被上訴人急切解約以沒收上訴人已給付之買賣價款，其顯未依誠實信用原則給予上訴人相當合理期間準備100萬元款項，此屬權利濫用之行為。

倘被上訴人已無意出賣系爭房地，自可拒絕收受第一期款。

被上訴人就上訴人於103年4月18日給付第一期款乙節，係同意受領並未有表示應同時給付第二期款之意思，而上訴人依被上訴人同意先受領該第一期款之行為，客觀上自亦得正當信任第二期款項之給付期限已非原約定之103年4月16日，既被上訴人從未表示第二期款給付期限已屆至而應與已遲延之第一期款一同給付，自應於上訴人給付第一期款後給予合理期間為第二期款之給付期限，而非仍以簽約時原定給付期限要求履行。

另被上訴人嗣後以低於市價（1,026萬元）之950萬元另行出賣予第三人，由此顯見被上訴人為沒收上訴人已繳買賣價款100萬元，亦寧可賤售系爭房地予第三人，此對上訴人實有不公亦屬權利濫用之舉。

㈡退步言之，依被上訴人所述第一期款與第二期款之間隔日數至少應有7日。

是上訴人於103年4月18日支付第一期款後間隔7日之第二期款付款期限應為同年4月25日，亦即上訴人於同年4月25日時就第二期款之給付義務尚未發生履行遲延之情事，然被上訴人卻於同年4月25日即寄發存證信函催告上訴人履行給付第二期款之義務，被上訴人所為催告，自不生催告履行之效力，當無解除其契約之餘地。

況上訴人於收到被上訴人103年4月25日寄發之信函後，即向被上訴人表示準備100萬元之時間不足，被上訴人亦表示同意得延緩於同年5月2日給付款項。

然被上訴人卻未再催告履行給付，即逕於103年5月22日以桃園中路郵局第668號存證信函表示解除契約，系爭契約自不生解除效力。

另第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）於103年5月8日寄發之存證信函，係以自己名義為之，不生代理被上訴人催告上訴人履行義務之效力，則被上訴人以第一建經公司於103年5月8日寄發之催告函已生催告履行效力為由，而於同年5月22日以桃園中路郵局第668號存證信函通知上訴人解除契約乙節，因無催告之效力，當不得據此解除系爭契約。

㈢因被上訴人上開催告履行及解除契約不合法，上訴人於103年6月21日以桃園成功路郵局第1426號存證信函，催告被上訴人繼續履行系爭契約，被上訴人仍函覆稱其解除契約合法有效，拒絕繼續履約，上訴人以同年7月2日桃園府前郵局第874號存證信函為解除系爭契約之意思，被上訴人自應依系爭契約第10條第1項約定及民法第259條第1款及第2款規定，返還已付價金100萬元並賠償已付同額價款100萬元違約金共200萬元予上訴人。

倘認系爭契約已由被上訴人合法解除者，亦請酌減本件違約金為10萬元，被上訴人應依民法179條規定將扣除上開違約金後之90萬元買賣價金返還上訴人等情，爰先位聲明：被上訴人應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

備位聲明：被上訴人應返還上訴人90萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

並均願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：㈠簽約當日上訴人表示未攜帶第一期款，被上訴人乃同意上訴人於簽約當日先簽發面額100 萬元本票以為交付，且最遲應於103年4月9日前將第一期款匯入履約保證專戶。

豈料上訴人並未依約匯入第一期款，經多次口頭催告，於第二期款繳款期限同年4月16日後，上訴人始於同年4月18日將第一期款匯入履約保證專戶，惟仍未依約給付第二期款。

承辦地政士及仲介人員於第二期款繳款期限屆至後，曾多次口頭通知上訴人支付第二期款，上訴人仍遲不付款，被上訴人迫於無奈，乃於同年4月25日以鶯歌鳳鳴郵局第35號存證信函催告上訴人於函到5日內將第二期款存匯入履約保證專戶。

然上訴人於同年4月27日收受上開存證信函後，仍未於5日內將第二期款存匯入履約保證專戶，為求慎重起見，被上訴人甚至在同年5月8日要求第一建經公司向上訴人為最終催告，惟上訴人於同年5月9日收受第一建經公司存證信函後，依舊未於5日內支付第二期款。

至同年5月22日，被上訴人因見上訴人遲付第二期款已逾一個月，始以桃園中路郵局第668號存證信函通知上訴人解除契約。

依系爭契約第10條第2項約定，被上訴人解除系爭契約，並沒收上訴人已付價款充作違約金，自屬於法有據。

㈡依系爭契約第3條第2項約定，系爭契約係以特定日期（103年4月16日）作為第二期款付款期限，逾期即應負遲延責任，而非以第一期款付款後若干日數定第二期款之付款期限。

上訴人未於同年4月16日前遵期給付第二期款，即應負遲延責任，至於上訴人雖有於同年4月18日支付「第一期款」，惟此仍無從使已遲延之「第二期款」回復為未遲延狀態，被上訴人於上訴人遲延給付後，於同年4月25日以鶯歌鳳鳴郵局第35號存證信函催告上訴人給付第二期款，自發生合法催告效力。

況第二期款之給付期限為同年4月16日，而被上訴人已給予上訴人相當寬限期，至同年4月25日方以存證信函催告上訴人給付第二期款，核被上訴人依約催告之行為，實難認行使權利有何違反誠實信用原則之情事。

且至103年5月22日，上訴人遲付第二期款逾一個月，被上訴人才以桃園中路郵局第668號存證信函通知上訴人解除契約，顯已酌留相當期限，上訴人竟罔顧契約義務，一再遲延給付，實毫無依約履行義務之誠意。

至上訴人主張被上訴人同意延緩至同年5月2日支付第二期款，並非事實。

㈢系爭契約既經被上訴人合法解除，上訴人再行主張解除契約，並請求返還已支付買賣價金及違約金，顯於法無據。

此外，本件違約金之約定，乃兩造訂約時盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，兩造均應同受該違約金約定之拘束，始符契約約定之本旨。

如許上訴人仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將上訴人不履行契約之不利益歸由被上訴人分攤，不僅對被上訴人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。

準此，上訴人依民法第252條，備位主張違約金過高，請求被上訴人返還上訴人90萬元，洵屬無據等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，先位上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

備位上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應返還上訴人90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、上訴人先位主張兩造於103年4月6日簽訂系爭契約，伊於同年4月18日匯付第一期款100萬元，依系爭契約第3條第2項之約定，第一期款與第二期款給付時間相差10日，惟被上訴人於同年4月25日即催告伊給付第二期款，與契約約定不符，被上訴人嗣亦同意伊可延後至同年5月2日再給付，該日屆至後，被上訴人亦未再行催告，即於同年5月22日發函表示解除系爭契約，自不合法；

嗣伊催告被上訴人限期履行契約，被上訴人未履行，伊乃於同年7月2日發函解除系爭契約，故先位請求被上訴人應加倍返還已付價金200萬元本息；

備位主張若被上訴人沒收價金為合法，該違約金過高，應酌減至10萬元，請求被上訴人返還90萬元本息等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

是本件先位部分應審酌者為：上訴人主張解除系爭契約並請求被上訴人加倍返還價金是否有理由？備位部分應審酌者為：本件違約金是否有過高之情事？

五、先位部分：

(一)按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。

又系爭契約關於兩造有違約情事時，他造得請求違約金及解除契約之權利，規定於第10條第1項：「賣方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日賣方應按買方已付價款萬分之五計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止），經買方定五日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約請求返還已付價款外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方。

其已付或應付之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由賣方負擔」，同條第2項約定：「買方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之五計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止），經賣方定五日期限催告逾期仍不履行者，買方同意賣方得沒收已支付全部價款做為違約金，並解除本契約，權狀返還賣方。

....其已付或應付之稅款及地政士已辦理案件之撤件等相關費用由買方負擔」（見原審卷第12頁）。

(二)查兩造於103年4月6日簽訂系爭契約，第3條付款方式約定：「第一期款（簽約款）100萬元整，簽約時買方應給付第一期款交由台灣房屋店長主管存匯入履約保證專戶……第二期款（備證用印款）100萬元，賣方應於103年4月16日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。

買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入履約保證專戶」（見原審卷第9頁），上開契約明文約定上訴人應於103年4月6日、同年4月16日各交付第一期款、第二期款。

證人即製作系爭契約之代書洪誌遠於本院審理時到庭證稱：系爭契約是履約保證專用的買賣契約書，簽約時兩造都有到場，分期付款方式及時間是他們兩造磋商好伊再落筆，落筆前有再跟兩造確認，磋商過程伊沒有參與，付款方式排定是仲介排好，之後再將排定好的方式交給伊，落筆前有再跟兩造確認後才落筆，當場買方並沒有說約定時間無法如期給付。

本件簽約時是以本票簽約付第一期款，一般而言，若第一期有延後，第二期有可能會跟著延後，但沒有直接關連，有時買方第一期款沒有準備好，就會跟著第二期款一起支付，沒有說第一期款延期，第二期款一定就會延期。

本件買方以本票代替簽約款，賣方當下沒有說什麼。

簽約款和備證用印款通常間隔7-10天左右，仲介只有排每期付款金額，而付款時間仲介不會講的這麼細，所以交付款項時間是伊當下跟兩造談的，103年4月16日是伊依照一般執業經驗去抓的時間，備證款就是過戶相關文件備齊後，買方就需要支付備證款，準備證件時間大約7-10日。

兩造簽約時，並無約定如果買方遲付第一期款，則第二期款付款期限要從第一期款的實際付款日重新起算間隔日數等語（見本院卷第61- 62頁背面），足認系爭契約分期付款方式及時間係經兩造磋商協議後所決定，兩造亦未約定第二期款得於給付第一期款後10日再給付，上訴人主張：伊於103年4月18日匯付第一期款，依系爭契約第3條第2項之約定，伊於同年4月28日始須支付第二期款，被上訴人於同月25日催告給付第二期款不生催告履約之效力云云，自屬無據。

(三)又上訴人主張其收受同年4月25日被上訴人寄發之存證信函，即向被上訴人表示準備款項時間不足，被上訴人同意得延緩至同年5月2日給付款項云云，並提出其與仲介間網路通訊對話畫面為憑（見原審卷第18頁），被上訴人則否認有透過仲介同意上訴人可延至5月2日付款。

經查，證人即仲介王群政於原審證稱：「當初一開始簽訂契約時，第一期款是簽約時就要給付，買方就已經延付了，簽約、用印（即賣方交付印鑑證明）、完稅、尾款（銀行貸款支付）、交屋是買賣雙方的錢都付好之後作過戶的程序。

第一期延付時，我們有安撫賣方，後來買方有付錢到履約保證帳戶內，到第二期款項時，買方還是無法依約付款，一直在籌錢，賣方認為買方不正常付款，沒有按照合約走，賣方不能接受，經過我們的溝通，賣方認為不想再等下去，因為超過時間很久，所以賣方決定要依約沒收訂金。

第一期款因為買方有把錢存入履約保證專戶，所以賣方有勉強同意延付，但第二期款時因為買方又未按時給付，所以賣方最後就不能接受了，就決定依照合約約定」、「（提示原證四（即原審卷第18頁）之網路對話記載『賣方希望能在下星期五以前匯入用印款，至於完稅款看代書辦理情形，若在5月24日代書來得及依約完成手續。

』、『下星期五是5/2。

時間有點緊迫……』）本件買賣有負責買方及賣方的人員，我是負責買方，賣方是其他同仁負責，這些內容都是我們協調過程中轉述雙方的意見，最後的決定權還是在雙方，我們只是轉述幫忙協調而已。」

、「（問：證人傳送上開原證四內容時，是否親自與賣方聯繫過？）沒有，是負責賣方的同仁負責聯繫的。」

（見原審卷第86-87頁），足見證人王群政並非賣方即被上訴人之代理人，上開內容尚難認定係經被上訴人同意，且縱使被上訴人曾向其代理人表示「希望上訴人於5月2日匯入第二期款」，惟其既未明示清償期改為5月2日，其上開表示，衡情係因上訴人已逾期支付第1、2期款，為避免逕行解除契約，造成雙方損失，被上訴人始勉為同意倘上訴人於5月2日給付第二期款，即不計較上訴人之前之遲延責任，而上訴人既未於5月2日付第二期款，自難認被上訴人已同意更改第二期款之付款日為同年5月2日，上訴人主張被上訴人於5月2日後未再催告，其解除契約並不合法云云，洵無足採。

(四)再上訴人主張被上訴人於第一期款給付後短短7日內即催告其履行，急切解約為沒收其已繳價金，且嗣後將系爭房地以低價出售，有權利濫用云云，惟被上訴人稱其於同年2月23日因另行購買大清哈佛建案，需出售系爭房地取得價金以支付，因上訴人履約遲延，乃再降價出售，業據其提出預售屋讓渡定金收據、內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料1件、同年7月8日不動產買賣契約書為證（見原審卷第63、64、125-130頁），應可信為真實，則被上訴人係因已另購房屋而有資金需求，上訴人違約未依期付款，被上訴人不得已始削價出售系爭房地，自不能認被上訴人係以損害他人為目的而解除系爭契約。

(五)綜上所述，上訴人未於系爭契約約定之103年4月16日給付第二期款，已屬遲延給付，被上訴人依系爭契約第10條第2項之約定，於同年4月25日定期5日催告上訴人給付第二期款，被上訴人亦未履行，被上訴人於經過相當期日後方於同年5月22日發函解除系爭契約（見原審卷第19-20頁），並沒收上訴人已支付之全部價金，自屬合法有據，應認系爭契約於上訴人收受被上訴人5月22日存證信函後已解除，上訴人再於同年7月2日發函解除系爭契約，並請求被上訴人加倍返還價金，即無理由。

六、備位部分：

(一)又按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受利益，減少違約金；

又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第251條及第252條分別定有明文。

至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。

且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。

被上訴人因上訴人給付遲延經催告後仍未履行，依系爭契約第10條第2項之約定解除系爭契約並沒收上訴人已支付之全部價金為有理由，業如前述，上訴人主張該約定之違約金過高，應予酌減等語，被上訴人則以前詞置辯。

(二)經查，兩造於103年4月6日簽訂系爭契約，上訴人於當日就第一期款100萬元簽發本票，嗣於同年4月18日將第一期款匯付至履約保證專戶，上訴人就系爭契約已為一部履行。

惟因上訴人遲延給付第二期款，經被上訴人於同年4月25日發函催告後，乃於同年5月22日發函解除契約，已如前述。

被上訴人主張其因系爭契約已給付仲介服務報酬38萬8,000元及負擔履約保證費用2,910元，且因上訴人未如期履約，被上訴人仍須支付系爭房地於同年5月22日、6月22日、7月22日之原房貸合計27,201元，並於同年7月8日以低於原售價（970萬元）之950萬元另將系爭房地出售予第三人等語，並提出不動產專任委託銷售契約書及第一建經公司同年5月28日寄發之存證信函、國泰人壽保險股份有限公司房屋貸款繳息紀錄、同年7月8日不動產買賣契約書各一份為證（見原審卷第146、65-68、125-130頁），應可信為真實。

又上訴人主張伊為第一次買房，系爭契約簽約當日為第一次看屋等語，為被上訴人所不爭。

本院斟酌上訴人未慮及自備款之籌措及貸款問題即率爾簽約，造成被上訴人額外支出前揭費用及利息，暨削價出售系爭房屋，固有不當，惟被上訴人亦因先沒入上訴人之100萬元價金而可削價順利出售系爭房地；

另如依系爭契約第10條之約定，自103年4月16日翌日起計算至同年7月8日被上訴人出售系爭房地與第三人止共計83日，按上訴人已付價金100萬元日息萬分之5計算之違約金共計41,500元等一切情狀，認被上訴人依系爭契約沒收已收價款100萬元作為違約金，尚屬過高，應酌減為85萬元，方屬適當。

從而，上訴人請求被上訴人返還15萬元，為有理由。

(三)末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。

此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。

準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。

故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院102年度台上字第1330號、98年度台上字第501號判決意旨參照）。

本件違約金應酌減至85萬元已如前述，上訴人此項酌減後之價金返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被上訴人即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任，故上訴人僅得請求被上訴人自本判決確定翌日起至清償日止按年息百分之五計付利息。

從而上訴人依民法第252條、第179條規定，請求被上訴人返還15萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

七、綜上所述，上訴人先位主張被上訴人違約應返還已付價金100萬元並賠償同額價款100萬元，為無理由；

其備位主張酌減違約金，被上訴人應返還15萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，其餘請求為無理由，應予駁回。

原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依法判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 林麗玲
法 官 林純如
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 19 日
書記官 王靜怡
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。