臺灣高等法院民事-TPHV,104,上,500,20150811,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上字第500號
上 訴 人 蔡淑芳
張書瑋
張正熙
張志民
共 同
訴訟代理人 紀復儀律師
被上 訴 人 陳名加
訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國104年3月20日臺灣臺北地方法院103年度訴字第4230號第一審判決提起上訴，經本院於104年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人按月給付逾新臺幣玖仟陸佰陸拾柒元，暨該訴訟費用部分廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

廢棄改判部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，駁回上訴部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國103年4月23日向訴外人張萬春即上訴人張志民之父（由張萬春之子張志輝代理）購買其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍萬分之357，下稱系爭土地）及其上同小段1811建號即門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00號4樓房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋，合稱系爭房地），並於103年5月14日辦理所有權移轉登記而成為系爭房地所有權人。

惟因張萬春自102年12月起即居住於長庚安養中心，急需金錢支付醫療費用，故雙方約定由張萬春折價出售，但不負點交義務，而由伊自行負責排除是時仍居住於系爭房屋內之上訴人之占有，嗣經伊限期請求上訴人搬遷，均未獲置理，而上訴人無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利並致伊受有損害，斟酌系爭房屋坐落臺北市信義區，日常生活機能與商業活動機能發展成熟完善，交通便利，以系爭房地申報總價10%計算上訴人每月相當於租金之不當得利數額新臺幣（下同）1萬3,811元，應屬合理，為此爰依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋並連帶給付相當於租金之不當得利予伊。

原審判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；

暨上訴人應自103年9月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人9,668元，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就原判決聲明不服，提起上訴。

被上訴人並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，並未聲明不服，不在本院審理範圍）。

二、上訴人則以：張萬春目前雖居住在長庚安養中心，但戶籍仍設在系爭房屋，對系爭房屋有事實上之管領力，而張萬春出售系爭房屋時既未經點交，張萬春自仍有占有本權，被上訴人不得對張萬春主張無權占有。

被上訴人雖謂與張萬春於買賣系爭房屋時約定無庸進行點交，並提出申報實價登錄之內容以為證明，然證人曾茂主於本院證稱沒有特別談到如何交屋，且所述與買賣契約第10條約定相悖，亦無第10條後段另有約定情事，乃代書自行加註不點交，作為低房價之理由以應付稅捐單位，是被上訴人以低價購買不點交之系爭房屋，自當承受不點交之不利益。

而伊等均為張萬春之家屬，屬系爭房屋之占有輔助人，既非第三人，從何指示交付？被上訴人縱有系爭房屋之所有權，亦不得直接對僅為占有輔助人之伊等請求返還系爭房屋及給付前開不當得利等語，資為抗辯。

上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

三、查被上訴人於103年4月23日向張萬春（由張志輝代理）購買其所有之系爭房地，並於103年5月14日辦理所有權移轉登記而成為系爭房地所有權人等情，有土地及建物登記謄本、台北市大安地政事務所異動索引、不動產買賣合約書等件影本為證（原審北簡字卷第4、5頁、原審卷第12至15、34至36頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、被上訴人主張伊為系爭房屋之所有權人，上訴人無權占有系爭房屋，爰請求上訴人遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利等語，惟此為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。

經查：㈠張萬春係由張志輝以代理人，於103年4月23日與被上訴人簽訂不動產買賣合約書，將系爭房地出賣予被上訴人，已如前述，而張萬春係於103年4月22日書立授權書予張志輝，授權張志輝得全權代理張萬春辦理系爭房屋所有權出售辦理簽約、買賣價金信託或履約保證專戶之申請、價金收取、房地點交及向轄區地政事務所辦理所有權移轉登記等一切相關事宜，並經臺灣士林地方法院所屬民間公證人林智育公證，亦有授權書及公證書影本可稽（原審卷第37、38頁）。

㈡上開不動產買賣契約第19條其他約定事項「⒈本件買賣雙方同意由國泰世華銀行本案價金控管保證之銀行，一切支付款之手續，依國泰世華銀行之成屋買賣價金信託契約書為準。

⒉第一期款由買方於103年4月24日直接匯入信託專戶」（原審卷第35頁），而依國泰世華商業銀行受託信託財產專戶交易明細表所示，買賣價金共分5次匯入，分別支付土地增值稅、房屋稅後，於103年6月5日撥付張志輝856萬4,589元而結案（原審卷第40頁背面）。

證人即國泰世華商業銀行南京東路分行資深副理李世偉證稱買賣雙方與伊銀行作價金信託，透過銀行給付價金，從第一次簽約款至最後一次尾款皆入銀行帳戶，由銀行為最後支付，本件買賣價金信託已履行完畢等語（本院卷第37頁），再系爭房地已於103年5月14日移轉登記予被上訴人，有土地及建物謄本影本可稽（原審北簡字卷第4、5頁），堪認張萬春確有出售系爭房地之意，並已依賣賣契約移轉所有權予買受人，且受領買賣價金。

㈢上訴人辯稱系爭房屋並未點交予被上訴人，張萬春對系爭房屋仍有事實上之管領力，有占有之本權，伊等為張萬春之占有輔助人，並非無權占有等語。

按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文，所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，依民法第946條第2項準用第761條之規定。

兩造對被上訴人與張萬春就系爭房屋未為現場點交等情，並不爭執，被上訴人主張買賣雙方係約定以讓與占有返還請求權之指示交付方式，移轉占有予伊，再由伊自行處理上訴人居住系爭房屋之狀況等語，並提出內政部不動產交易實價查詢服務網資料為證。

查系爭房地不動產買賣契約雖未就點交與否為特定約定，然系爭房地上開不動產交易實價查詢服務網資料備註記載「不點交之房屋，屋內尚有賣方之兒子居住，賣方急需金錢支付醫療費用」等語（原審卷第41頁），已載明房屋不點交之情事。

證人即買賣承辦代書曾茂主證稱，簽約當時伊在現場，買方為陳名加，賣方為張萬春，由其子張志輝代理，簽約當天伊即取得契約書所載賣方應備文件之土地所有權狀正本、建物所有權狀正本、印鑑證明書。

簽約當時有提到房屋內有人居住，未特別提到如何交屋。

實價登錄資料係伊依代理人所述登錄，當時買賣雙方雖未特別要求在合約書附註此事項，但伊感覺買賣價格偏低，故實價登錄時附註比較好。

買賣雙方伊均不認識，是銀行叫伊過來辦理，故渠等事先怎麼談，點不點交，伊不清楚，點交房屋須再簽一份正式點交的書面，後來買賣雙方表示不點交等語（本院卷第35、36頁）。

另證人李世偉亦證稱，房屋如何點交，當時賣方有拿一份公證函，具體內容為授權房屋所有權移轉買賣，印象中有提到不點交，其餘事項伊不清楚等語（本院卷第37頁），是簽約當時在場之證人均證稱買賣雙方約定不點交房屋。

㈣依社會一般交易常情，不動產買賣當以出賣人併同移轉不動產所有權及占有，而使買受人取得不動產之完整使用、收益及處分權限為常態，被上訴人與張萬春之不動產買賣契約，並未約定就張萬春僅移轉系爭房屋所有權而仍繼續維持占有，且張萬春已於102年12月起居住在長庚安養中心，此為兩造所不爭執（原審卷第55頁背面），並於居住安養中心期間將系爭房屋賣予被上訴人，益徵其無繼續使用、收益而占有系爭房屋之意；

再不動產買賣契約第10條第1項約定「乙方（即張萬春）應於甲方付清尾款時，將房屋騰空點交（含權狀、鑰匙、車庫遙控器及相關證件）予甲方（即被上訴人）佔有。

惟本約另有約定者，不在此限」（原審卷第34頁背面），張萬春已受領全部價金給付完畢，衡情被上訴人亦無可能未就點交一節為約定之情形下，逕為價金之給付，且證人曾茂主復證稱點交房屋須再簽一份正式點交的書面，後來買賣雙方表示不點交等語，自堪認張萬春於買賣契約中不負現場點交義務，而係以讓與占有返還請求權方式指示交付，張萬春已喪失占有之本權。

上訴人辯稱系爭房屋未經點交，張萬春自仍有占有本權等語，並無可採。

㈤又依卷附戶籍謄本所示（原審卷第11、24頁），上訴人與張萬春間確因身為張萬春之家屬，而曾就系爭房屋存有占有輔助關係，但張萬春在明知上訴人仍居住使用系爭房屋之情形下，仍將系爭房屋出售，並以指示交付之方式移轉系爭房屋之占有予被上訴人，已可認張萬春當有終止其與上訴人間就系爭房屋所為之占有輔助關係。

況張萬春於移轉系爭房屋所有權予被上訴人之際，既已喪失對系爭房屋之占有權源，上訴人自亦無從再輔助張萬春占有系爭房屋。

上訴人自張萬春移轉該屋所有權予被上訴人時起，已非張萬春之占有輔助人，卻仍繼續居住使用系爭房屋，顯然係基於自主占有之意思而為，渠等又未能證明尚有何占有系爭房屋之合法正當權源，自屬無權占有，上訴人所辯，渠等僅係張萬春之家屬，為系爭房屋之占有輔助人，並非占有房屋之第三人，被上訴人不得直接對其請求遷讓系爭房屋及請求不當得利等語，即無足採。

末上訴人辯稱張志輝授權之事項包含房地點交，僅隔一日即完成之買賣契約，啟人疑竇，未於契約內約定不點交，與常情相悖，更重要者未於買受前屋內參觀，即簽約並辦理貸款，違反經驗法則，甚者，張志輝未親自處理買賣後續事宜，反另委託訴外人陳美珍全權處理，在在證明不動產買賣契約係虛偽簽訂等語，然上訴人就不動產買賣契約係虛偽簽訂一節，並未舉證證明之，其辯稱其得因此合法占有系爭房屋，亦無可採。

按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文，被上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人無合法權源占有系爭房屋，是被上訴人依民法第767條第1項前段之規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋予被上訴人，洵屬有據。

㈥再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。

無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

按復城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。

又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。

則土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價。

而所謂年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。

㈦上訴人於被上訴人取得系爭房屋之所有權後，仍繼續無權占有使用系爭房屋，被上訴人自得請求上訴人給付相當於租金之不當得利。

查系爭房屋103年之課稅現值為31萬6,900元，系爭土地自102年1月起之申報地價為5萬2,880元，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書及系爭土地謄本各1份可憑（原審北簡字卷第4、8頁），系爭土地面積為710平方公尺，被上訴人所有權應有部分為357/10000，則被上訴人所有系爭土地申報地價總額為134萬0,349元（52880×710×357/10000=0000000，元以下四捨五入），加計系爭房屋現值31萬6,900元，申報價值共計165萬7,249元（0000000＋316900=0000000）。

系爭房屋為鋼筋混凝土造之地上7層、地下1層雙併華廈之第4層，屋齡約29.9年，屋形方正，前後兩面採光，建物外牆以馬賽克為主貼飾，無警衛管理，維護情況一般；

又系爭房屋位於虎林街222巷內，屬於永春捷運站南側商圈範圍，西側與信義計畫區相鄰，民生物資取得便利，而其距離永春捷運站約450公尺，距信義快速道路入口匝道則約700公尺，主要道路公車班次密集，交通便利性亦佳等情，有不動產估價報告書及所附之照片、地圖附卷可參。

爰審酌系爭建物之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認本件相當於租金不當得利之數額，應以土地申報地價及建物課稅現值7%為當。

則系爭房屋之每月相當於租金之不當得利即為9,667元（0000000×7%÷12=9667，元以下四捨五入），是被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達（103年8月27日寄存於臺北市政府警察局信義分局福德街派出所，有送達證書可稽，原審調字卷第14至17頁）翌日即103年9月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,667元，洵屬有據，亦此部分，即無可取。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項及第179條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日即103年9月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,667元，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

是則原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，改判如主文第二項所示。

至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 潘進柳
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 12 日
書記官 劉育妃
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。