臺灣高等法院民事-TPHV,104,上易,208,20151118,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第208號
上 訴 人 林宜卉
林勝昌
共 同
訴訟代理人 林明忠律師
王寶蒞律師
上一人
複 代理人 李炎蒼
被 上訴人 吳宇榮
巫孰瑊
簡佳瑩
鼎瑋不動產經紀有限公司
上一人
法定代理人 胡妤庭
上四人
訴訟代理人 朱逸群律師
上列當事人間請求返還仲介費等事件，上訴人對於中華民國103年12月11日臺灣桃園地方法院102 年度訴字第1800號第一審判決提起上訴，並減縮上訴聲明，本院於104 年11月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按原告於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。

此觀民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款規定自明。

查上訴人林宜卉、林勝昌（下合稱上訴人，如單指其一，逕稱其姓名）於原審請求㈠被上訴人吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩、鼎瑋不動產經紀有限公司（下合稱被上訴人，如單指其一，逕稱其姓名，鼎瑋不動產經紀有限公司下簡稱鼎瑋公司）應連帶給付林宜卉新台幣（下同）10萬元，及自民國102 年5 月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈡被上訴人應連帶給付林勝昌130萬元，及自102年8 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於本院就上開利息請求之起算日，均變更為自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起算（見本院卷第181、183頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人主張：林勝昌為購買訴外人蕭家松所有門牌號碼（改制前）桃園縣中壢市○○路000巷00號房屋及其基地（下稱系爭房地），由伊姐林宜卉委託住屋網物業管理中心（下稱住屋網中心）代為議價，並於102年5 月6日與該中心負責人暨鼎瑋公司員工吳宇榮簽訂買賣議價委託書（下稱系爭委託書），支付仲介費10萬元（下稱系爭仲介費），即由吳宇榮執行仲介業務，伊等於系爭委託書簽訂前，多次向吳宇榮確認系爭房地是否均具所有權，吳宇榮皆為肯定答覆，且表示系爭房地可向銀行貸款達800多萬元，林勝昌因而於同年5月12日與蕭家松簽訂不動產買賣契約及買賣價金履約保證申請書（下稱系爭買賣契約），嗣林勝昌向銀行貸款時，始知系爭房地之3、4樓為違建，銀行貸款大幅縮水，顯與吳宇榮所述不同，故伊等委請律師於同年6月20日以存證信函向吳宇榮及蕭家松解除、撤銷系爭委託書及系爭買賣契約，經臺北市大安區調解委員會調解，林勝昌與蕭家松合意解除系爭買賣契約，由林勝昌給付蕭家松130 萬元（下稱系爭和解金），吳宇榮所屬之鼎瑋公司則不願返還系爭仲介費而調解不成立。

觀之吳宇榮有違反藥事法前科，原向伊等自稱「李建宏」，實際上不具備不動產經紀業相關資格，竟違反不動產經紀業管理條例第4條第7款、第13條第2項、第17條規定，帶客看屋介紹，訴外人即伊等母陳明涵於參觀過程中皆明確表示欲購買之房屋需有合法使用權源，吳宇榮仍故意提供不實資訊，使伊等陷入錯誤而為購屋決定，伊等自得依民法第184條第1項前段、第2項規定，並因吳宇榮違反同法第571條規定，類推適用同法第544條規定，請求吳宇榮賠償林宜卉系爭仲介費、賠償林勝昌系爭和解金。

巫孰瑊、簡佳瑩皆於鼎瑋公司任職不動產經紀人與不動產營業員，全程未出現向伊等說明不動產現況，簽約時亦未到場，卻列名於系爭委託書、買賣契約，致伊等陷於錯誤而簽約，均應依民法第184條第1項前段、第2項規定負損害賠償責任，並依同法第185條規定，與吳宇榮連帶賠償林宜卉系爭仲介費、賠償林勝昌系爭和解金。

又吳宇榮於審理中明確陳稱其與鼎瑋公司可因拆帳而領到錢，有合作關係，鼎瑋公司對吳宇榮應有監督管理義務，是鼎瑋公司就吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩前開行為，應類推適用或適用民法第188條第1項規定，負僱用人責任，另依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、消費者保護法第7條第1項、第3項規定，對上訴人負前述損害賠償責任。

再者，鼎瑋公司、吳宇榮於系爭委託書簽訂前未依消費者保護法第11條之1 規定給予消費者合理審閱期間，且所載住屋網中心未為任何法人、商業或稅籍登記，林宜卉亦得主張系爭委託書無效，並依民法第179條請求吳宇榮、鼎瑋公司返還所收取之系爭仲介費，爰依上述法律關係，求為判命被上訴人連帶給付林宜卉10萬元、林勝昌130 萬元，並均加計法定遲延利息等語（未繫屬本院部分，不予贅述）。

二、被上訴人則以：系爭買賣契約明確記載本買賣標的物包含現有未依法申請增建之違章建築，並經訴外人即地政士謝佩珊明確告知系爭房地3 、4 樓為違章建築，足徵上訴人對此知之甚明，吳宇榮雖有違反藥事法之前科，然於本件買賣過程對於上情並無隱瞞，且據知上訴人母親陳明涵從事不動產投資已有多年經驗，本件亦為陳明涵欲購買系爭房地以供上訴人經營套房出租之用，實難認上訴人主張其僅國中畢業而因信賴專業人士建議致受吳宇榮詐欺陷於錯誤云云屬實。

林宜卉給付系爭仲介費予吳宇榮，係基於委託吳宇榮代為議價仲介之法律關係，而吳宇榮已履行其職務，完成帶看、仲介、議價及簽立買賣契約；

林勝昌給付蕭家松系爭和解金，則係因其成立買賣契約後，因無法取得符合期待之貸款而違約，並經其與蕭家松調解後同意給付之結果，均非上訴人所受之損害。

退步言，縱認系爭仲介費、和解金均為上訴人之損害，上訴人已由謝佩珊之說明及買賣契約書上之記載清楚得知增建之屋況，其損害與巫孰瑊及簡佳瑩有無在場解說相關資訊並無因果關係，是以巫孰瑊、簡佳瑩縱未到場解說，而因與吳宇榮業務合作掛名於系爭委託書，亦不侵害上訴人任何權利。

又不動產經紀業管理條例係規範不動產經紀業之作為與不作為，非屬民法第184條第2項中保護他人之法律，且鼎瑋公司僅與吳宇榮經營之住屋網中心有業務合作關係，對吳宇榮並無選任監督之權利，況吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩均無侵權行為，鼎瑋公司自不負民法第188條之僱用人責任。

再者，上訴人雖與吳宇榮有委任關係存在，惟林勝昌與蕭家松和解非吳宇榮受任範圍，其給付蕭家松系爭和解金非屬因受任人有過失或逾越權限所生損害，又非巫孰瑊、簡佳瑩違背契約義務所致，是上訴人主張伊應依民法544 條、消費者保護法第7條第1項、第3項規定負損害賠償責任，即非有據等語置辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，經減縮後之上訴聲明為（上訴人關於法定遲延利息之請求，逾後開請求而經駁回部分，已告確定）：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）廢棄。

㈡被上訴人應連帶給付林宜卉10萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢被上訴人應連帶給付林勝昌130 萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第58頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：㈠林宜卉於102 年5 月6 日與住屋網中心負責人吳宇榮就系爭房地簽立系爭委託書，其上有經紀營業員巫孰瑊、簡佳瑩之蓋章，有確認書及買賣議價委託書可稽（見原審卷第7 、8頁）。

㈡林勝昌於102 年5 月12日與蕭家松簽立系爭買賣契約其上之仲介經紀業者為鼎瑋公司，經紀人為巫孰瑊，有不動產買賣契約書可按（見原審卷第9-13頁）。

㈢林勝昌原已給付第1 、2 期系爭房地價款共3,065,000 元予蕭家松。

㈣林勝昌與蕭家松於102 年8 月16日在臺北市大安區調解委員會成立調解，雙方同意解除系爭買賣契約，林勝昌同意給付蕭家松130 萬元，有上開調解委員會之調解筆錄可考（見原審卷第64頁）。

五、上訴人主張林勝昌為購買蕭家松所有系爭房地，由其姐林宜卉與吳宇榮簽立系爭委託書，並給付系爭仲介費，在吳宇榮執行仲介職務下，與蕭家松訂立系爭買賣契約，嗣向銀行貸款時始發現系爭房地之3 、4 樓為違章建築，無法貸得期待之金額，吳宇榮於仲介時均聲稱系爭房地全部有合法使用權源，並有經紀營業員巫孰瑊、簡佳瑩列名於系爭委託書，其因而陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，其已委請律師寄發存證信函解除、撤銷系爭委託書、系爭買賣契約，經調解後與蕭家松合意系爭買賣契約，由林勝昌給付蕭家松系爭和解金，其因而受有給付系爭仲介費、和解金之損害，爰依民法第184條第1項前段、第2項、第185條之規定，請求吳宇榮、列名卻未實際執行業務之巫孰瑊、簡佳瑩連帶賠償林宜卉系爭仲介費、賠償林勝昌系爭和解金，鼎瑋公司並應類推適用或適用民法第188條之規定，負僱用人責任，又吳宇榮應類推適用民法第544條之規定，賠償林勝昌系爭和解金等語，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

是本件首要爭執點，厥為上訴人購買系爭房地是否因吳宇榮故意隱瞞3 、4 樓為增建物或違章建築之事實，而使其有陷於錯誤之情事？經查：㈠證人即承辦本件買賣事宜之地政士謝佩珊於原審結稱：「（問：你有辦理原告與蕭家松間之不動產買賣事宜？）有，是我個人辦的。

（問：在辦理的時候原告二人有無去現場看過不動產，原告知不知道3 、4 樓是未辦保存登記之建物，有無看過登記謄本？）房子我們沒有去看過，簽約的當時是有謄本及權狀，謄本上只有1 、2 樓之記載，我有問過屋主房屋現況，是否有增建物，屋主說有3 、4 樓增建，我有將此增建情形跟買方即原告2 人知會過，原告2 人於簽約時有在現場，知道此增建情形，也知道將此情形記載在買賣契約上。

（問：當時原告2 人有無表示此3 、4 樓增建物是否會影響銀行貸款數額或日後之使用？）當時原告2 人對此增建情形並沒有意見，並說會自己去找配合的銀行，我們有幫他初估過銀行貸款的成數，銀行通常就增建物部分會酌增貸款金額，我有將簽好的買賣契約書送件給銀行去估貸款金額，但那一家銀行我不記得了，可以貸款的金額我也不記得了，買方自己有送案件給銀行，我印象中買方是不要由我們找的銀行貸款。

（問：簽約時你及兩造有無提及違章建築部分是否為銀行貸款核定之範圍，而原告表示貸款不是問題？）簽約時沒有談到這個問題。

而本件簽約時賣方有質疑銀行貸款的部分，我們就提到買方簽的是履保，尾款就是買方要貸款的部分，而貸款不足的部分須由買方予以補足，就如同買賣契約第3條第2項第4 期尾款給付說明欄所列。

（問：在簽約時除了原告2 人及蕭家松外，還有無其他人在場）還有買方的媽媽、蕭家松的一位友人及李建宏（應係吳宇榮，下同）在場。

（問：原告主張簽約時，你叫他簽那裡就簽那裡，過程中你和仲介方都未對原告為說明，是否如此？）不是，我有提供謄本或權狀給他們看，合約書的內容都會給雙方核對，包括付款的金額都會給雙方核算過，才會請他們簽約。

（問：當時跟買方說明合約第1條增建部分後，原告有無提出質疑說屋況為何與李建宏所說不同？）簽約當時並沒有。

（問：你剛稱有向原告說明系爭房屋有增建物，還是有違建物？）增建物。

（問：是何時請銀行估算貸款金額？）在簽約前有請銀行評估，簽約完後有送件，在簽約過程買方並沒有提貸款的問題，但賣方有提及他有問過銀行可以貸款的金額，也有提及買方能貸到多少金額，因為此牽涉到買方給付尾款的能力，買方的媽媽也因此有點生氣，但因為本件是簽履保，所以後來還是簽約，買方是說他自己有配合的銀行。

（問：你有提到簽約時李建宏有在場，李建宏在簽約的過程有無向買方做任何的說明？）李建宏有無說明我沒有特別印象，但我有針對合約書的部分跟雙方說明」等語明確（見原審卷第94頁反面、95頁）。

而證人即上訴人之母親陳明涵亦證稱伊有去看房子，看過3、4次，也有到代書處簽約。

在簽約時代書有給伊看過權狀；

原告在簽約時有看過權狀，在簽約時代書有說3、4樓是增建，伊等是沒有什麼反應等情無誤（見原審卷第114頁反面、第115頁），互核上開證詞大致相符，應可採信。

㈡次依系爭買賣契約第1條之「建築改良物標示」欄已記載建物面積為地面層及2 層，未載有3 、4 層之建物面積，且於該條第1項載明：「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之『違章建築物』，賣方（即蕭家松）保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：其他『3 、4 樓』，買方（即林勝昌）已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險」（見原審卷第9 頁反面、10頁），於「房地產標的現況說明書」第8項就「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事」欄亦勾選「有」，並經林勝昌、蕭家松簽名於其上（見原審卷第16頁），依上開文件記載，林勝昌於簽訂系爭買賣契約前，已明確受告知系爭房地第3 、4 樓為違章建築物，是上訴人屢稱吳宇榮或謝佩珊僅告知系爭房地3 、4 樓為「增建物」，因上訴人學歷不高，不知增建物即為違章建築云云，顯非事實，而無可取。

㈢依上事證，可知林勝昌於簽立系爭買賣契約時，就系爭房地之3 、4 樓為增建物、違章建築之事實未受隱瞞，且吳宇榮依上訴人之聲請，於本院以證人身分到庭證稱本件仲介過程中，共帶上訴人及其家人看屋3 次等語明確（見本院卷第119 頁反面），上訴人除爭執吳宇榮於介紹系爭房地時，僅稱3 、4 樓為「增建物」，未說明係「違章建築」外，並未爭執其經吳宇榮數次帶看系爭房地之事實（見本院卷第149-151 頁），則自吳宇榮數次帶看，迄於地政士處簽立系爭買賣契約，至林勝昌已給付第1 、2 期款為止，由公開揭露之書面或資訊，如登記謄本或所有權狀等，上訴人均得以重複檢視及詢問，賣方蕭家松並提及有問過銀行可以貸款之金額等問題，堪認上訴人主張因吳宇榮於帶看及仲介系爭房地買賣時故意隱瞞此違章建築之事，致使其陷於錯誤而簽約購買云云，並非可採。

㈣按侵權行為之債，固以有侵權之行為及損害之發生，並二者間有相當因果關係為其成立要件（即「責任成立之相當因果關係」）。

惟相當因果關係乃由「條件關係」及「相當性」所構成，必先肯定「條件關係」後，再判斷該條件之「相當性」，始得謂有相當因果關係，該「相當性」之審認，必以行為人之行為所造成之客觀存在事實，為觀察之基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，始足稱之；

若侵權之行為與損害之發生間，僅止於「條件關係」或「事實上因果關係」，而不具「相當性」者，仍難謂該行為有「責任成立之相當因果關係」，或為被害人所生損害之共同原因（最高法院101 年度台上字第443 號裁判要旨參照）。

本件林勝昌係因吳宇榮之仲介，而與蕭家松訂立系爭買賣契約，購買系爭房地，而吳宇榮因受林宜卉之委任而執行上開仲介職務等情，已如前述，吳宇榮並收取林宜卉交付之系爭仲介費，亦有兩造不爭執之系爭仲介費收據為憑（見原審卷第104 頁），然查：⒈系爭買賣契約嗣經林勝昌與蕭家松於調解成立後合意解除，林勝昌並給付系爭和解金，係因系爭房地3 、4 樓為增建物，無合法權源，不能向銀行貸得相對應之款項，而上訴人主張受有該系爭仲介費、和解金之損害，係出於吳宇榮於仲介過程中告知不實訊息，使上訴人誤認系爭房地1 至4 樓均有合法權源，可向銀行辦理貸款，又巫孰瑊、簡佳瑩未於簽約過程中，依相關法令告知上情之侵權行為所致，此據上訴人自陳在卷（見本院卷第58頁），是上訴人本件所指侵權行為即為吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩未告知系爭房地3 、4 樓為違章建築乙節，惟上訴人於仲介過程中，已明確受告知系爭房地3 、4 樓為增建物即違章建築之事實，業如前述，上訴人自不得主張吳宇榮有故意不告知系爭房地3 、4 樓為增建物之侵權行為，又巫孰瑊、簡佳瑩是否依法告知，亦不影響上訴人已知上情之效力，兩者間並無因果關係存在，是上訴人主張吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩有上述不法行為，要無可採。

⒉依謝佩珊結證稱：「當時有幫原告初估過銀行貸款的成數，買方自己有送案件給銀行，在簽約過程賣方有提及他有問過銀行可以貸款的金額，也有提及買方能貸到多少金額，買方是說他自己有配合的銀行」等語明確（見原審卷第95頁）。

則上訴人於簽立契約前既得持相關書面文件及資訊送銀行評估貸款，且就貸款額度部分幾經考量，又實際找銀行評估，而貸款額度之高低除涉及不動產條件之優劣外，亦受借款人還款能力強弱之影響，依上訴人所陳報系爭房地買受人林勝昌為國中畢業，其於103 年每月投保薪資約25,200元，近3年間平均薪資為21,433元，有民事準備㈡書狀、勞工保險被保險人投保資料表可參（見原審卷第80、83、84頁），則其每月所得於扣除基本生活所需費用後，得用以繳付尾款9,285,000 元貸款本息（見原審卷第10頁反面之尾款金額）之餘額不高，林勝昌無法貸得所稱期待之款項，是否因其個人資力之故，即未可知，不能逕認無法核貸高額借款必係出於系爭房地有違建之故，上訴人雖提出辦理貸款案件說明乙紙為證，然其真正既為被上訴人所否認（見本院卷第196 、182頁），且該說明未載係由何人所出具，又全係以電腦打字完成，未有任何人簽名於其上，已難採信。

況如上訴人因自行提供給銀行之口頭資訊錯誤，致後來貸款金額與其主觀期待不符，則該結果亦難歸咎於他人，吳宇榮既無故意隱瞞系爭房地有增建而使上訴人陷於錯誤之情事，則林勝昌嗣因貸款額度不夠須自行補足尾款，係其自身應承擔評估錯誤之結果，難認與系爭房地3 、4 樓為增建物間具有相當因果關係。

⒊再依上訴人提出之存證信函所示，其主張解除、撤銷系爭委託書、系爭買賣契約之理由，除前述未經告知系爭房地有增建物事實外，更包含其指稱吳宇榮、鼎瑋公司趁其無經驗而哄抬系爭房地之價格，受有遠高於同地段行情之暴利云云（見原審卷第19頁），準此，上訴人因與蕭家松合意解除系爭買賣契約，而受有其所稱系爭仲介費、和解金之損害，與系爭房地3 、4 樓為增建物間之相當因果關係實屬無從認定，更遑論與上訴人所稱吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩前述不法行為間有相當因果關係。

是上訴人稱吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩須負共同侵權行為責任，賠償林宜卉系爭仲介費、林勝昌系爭和解金云云，即屬無據。

又不論鼎瑋公司與吳宇榮間是否存在僱用關係或選任監督關係，吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩既不負上訴人所主張之侵權行為責任，則上訴人主張鼎瑋公司應類推適用或適用民法第188條之僱用人責任云云，亦無可採。

㈤按「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」，「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用」，同法第544條、第571條分別定有明文。

查林勝昌給付蕭家松系爭和解金，非因吳宇榮於仲介系爭房地時，有不實告知系爭房地全具合法權源之情形所致，已如前述，自難認吳宇榮於處理委任事務時有何過失，或因逾越權限之行為致林勝昌受有損害，是縱認系爭委託書之委任關係亦存在於吳宇榮與林勝昌間，林勝昌主張得類推適用上開規定請求吳宇榮賠償系爭和解金云云，仍非可採。

㈥上訴人復主張其已委請律師於102 年6 月20日向吳宇榮及蕭家松寄發存證信函，主張解除、撤銷系爭委託書、系爭買賣契約，其得依系爭委託書之約定，請求吳宇榮或鼎瑋公司返還系爭仲介費等語，亦為被上訴人所否認。

查系爭委託書係由吳宇榮以住屋網中心負責人「李建宏」名義與林宜卉簽訂，鼎瑋公司並非契約當事人，而上訴人所指102 年6 月20日臺北北門郵局第2825號存證信函則係由林勝昌寄予蕭家松以主張解除、撤銷系爭買賣契約，並非解除、撤銷系爭委託書（見原審卷第17頁），是上訴人主張系爭委託書業以存證信函解除云云，並非事實。

況林宜卉所為之解除系爭委託書，並非契約或法律所定，自不生效，所為之撤銷，亦因未受詐欺而不得主張，是上訴人主張其得於系爭委託書解除、撤銷後，請求吳宇榮或鼎瑋公司返還系爭仲介費云云，即乏所據。

六、上訴人主張鼎瑋公司另依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、消費者保護法第7條第1項、第3項規定，亦應賠償林勝昌系爭和解金等語，亦為被上訴人所否認。

按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。

企業經營者違反前2 項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任」，消費者保護法第7條第1項、第3項前段固有明文。

另按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有規定。

然查，本件林勝昌係因無法繼續履約而違約，乃與蕭家松成立調解並給付130 萬元，尚非鼎瑋公司或吳宇榮、巫孰瑊、簡佳瑩違背何等契約義務所致，亦非林勝昌受上述3 人故意或過失不法行為致受損害，詳如前述，故上訴人主張其依前開消費者保護法第7條第1 、3 項，及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，得請求鼎瑋公司負賠償責任云云，亦無所據。

七、上訴人再主張吳宇榮、鼎瑋公司於林宜卉簽立系爭委託書前，未依消費者保護法第11條之1 規定給予合理審閱期間，且住屋網中心未為任何法人、商業或稅籍登記，林宜卉自得主張系爭委託書無效，並依民法第179條規定，請求返還系爭仲介費等語，然查：㈠按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。

但消費者得主張該條款仍構成契約之內容」，消費者保護法第11條之1第1 、2 項固有明文，惟此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。

如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者亦隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。

又倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響，消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。

㈡本件鼎瑋公司非系爭委託書之立約當事人已如前述，又林宜卉並非於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約，此由上訴人於本件係主張不知系爭房地3 、4 樓係違章建築云云可知，核與系爭委託書簽立前是否有合理審閱期間或住屋網中心是否辦理法人、商業或稅籍登記乙節並無相當因果關係，故縱吳宇榮基於住屋網中心負責人之身分與林宜卉簽立之系爭委託書未給予合理之審閱期間，亦與上訴人於本件主張所受損害無涉，對該委託書之效力自不生影響，且吳宇榮已完成該契約所載委任事務，不因住屋網中心是否辦理法人、商業或稅籍登記有異。

故上訴人主張系爭委託書因違反上開規定為無效，其得依據民法第179條之規定，請求吳宇榮、鼎瑋公司連帶返還系爭仲介費云云，亦非可取。

八、從而，上訴人依民法第184條第1項前段、第2項、第185條、第188條（或類推）、第544條、第179條（經認定系爭委託書解除、撤銷或無效後）、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定、消費者保護法第7條第1項、第3項之規定，請求被上訴人連帶給付林宜卉10萬元、林勝昌130 萬元，並均自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。

是則原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合（未繫屬本院部分，不予贅述）。

上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 陳清怡
法 官 范明達
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 11 月 19 日
書記官 江怡萱