臺灣高等法院民事-TPHV,104,上易,639,20151202,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第639號
上訴人即附
帶被上訴人 宏力星有限公司
法定代理人 徐培庭
訴訟代理人 楊明廣律師
被上訴人即
附帶上訴人 明都科技工程有限公司
法定代理人 廖世鋒
訴訟代理人 劉凡聖律師
複代理人 黃紀方律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國104年5月8日臺灣臺北地方法院103年度北訴字第66號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴及訴之追加，本院於104年11月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴、附帶上訴及追加之訴均駁回。

第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人宏力星有限公司負擔；

關於附帶上訴（含追加之訴）部分，由被上訴人明都科技工程有限公司負擔。

事實及理由甲、程序方面按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。

本件被上訴人即附帶上訴人明都科技工程有限公司（下逕稱明都公司）於原審主張依民法第184條第1項後段之規定，請求上訴人即附帶被上訴人宏力星有限公司（下逕稱宏力星公司）賠償裝潢費用新台幣（下同）241萬6,000元及搬遷費用14萬9,000元，共計256萬5,000元之損害，原審就此為明都公司敗訴判決，明都公司僅就100萬元部分提起附帶上訴，並追加依民法第232條規定而為請求，經核明都公司所為訴之追加與起訴時之主張，均係基於主張宏力星公司違反不調漲租金之義務，造成伊被迫提前將裝潢全數拆除並進行搬遷，而受有裝潢及搬遷費用損害之同一基礎事實，依上開規定，應予准許。

乙、實體方面

一、明都公司主張：伊於民國99年11月28日與宏力星公司簽立紐約家具設計中心房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租宏力星公司所有臺北市○○區○○○路000巷00○0號1樓店號A009之房屋（下稱系爭櫃位），約定租賃期間1年，自99年11月28日起至100年11月27日止，租金每月12萬9,150元，押租金36萬9,000元（下稱系爭押租金），經每年換約租期至102年11月27日止。

伊於102年10月間通知宏力星公司屆期不續租，並於同年月27日將系爭櫃位點交予宏力星公司，扣除伊所積欠之電費1萬9,083元，宏力星公司迄未將所餘押租金34萬9,917元返還。

又本件係因宏力星公司違反續租4年及不調漲租金義務，故意以背於善良風俗之方法侵害伊之租金利益，致未能完成續租，伊因此受有裝潢費85萬1,000元及搬遷費14萬9,000元之損害（合計100萬元），即使宏力星公司願履行給付，於伊亦無利益，伊自得拒絕，並請求宏力星公司上開損害。

為此，爰依系爭租約第10條第3項約定及民法第184條第1項後段、第232條規定，求為命宏力星公司應給付134萬9,917元（349,917＋1,000,000＝1,349,917），及加計自103年10月23日起算法定遲延利息之判決。

（原審判決宏力星公司應給付明都公司34萬9,917元本息，兩造分別就上開敗訴部分提起上訴及附帶上訴。

至明都公司請求超逾上開部分，經原審判決駁回，未據聲明不服，非本院審理範圍。

）並於本院㈠附帶上訴聲明：⒈原判決關於駁回後開第⒉項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。

⒉上開廢棄部分，宏力星公司應再給付明都公司100萬元，及自103年10月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡答辯聲明：宏力星公司之上訴駁回。

二、宏力星公司則以：明都公司積欠伊自102年9月26日起至同年11月27日之電費1萬9,083元。

又系爭櫃位尚存有地面凹凸不平之情形，伊不斷告知明都公司應予修補，明都公司卻於102年12月27日、103年1月3日函覆拒絕，伊只好於103年1月25日自行雇工修復，依系爭租約第3條第16款約定，明都公司應負擔回復原狀費用6萬8,040元。

且明都公司怠於102年11月27日遷出時回復原狀，致伊無法立即使用收益而受有損害，依系爭租約第3條第18款約定，應給付伊懲罰性違約金58萬8,846元。

縱認不符上開約定要件，亦應依民法第226條、第227條規定，賠償伊自102年11月28日至103年1月26日（共計1個月又30日）無法使用收益相當租金額之損害19萬6,278元。

以上均得自系爭押租金中予以抵充。

另伊並無任意調漲租金之行為，縱屬有之，明都公司亦不得請求裝潢及搬遷費用等語，資為抗辯。

並於本院㈠上訴聲明：⒈原判決不利於宏力星公司之部分廢棄。

⒉上開廢棄部分，明都公司於第一審之訴及假執行聲請均駁回。

㈡答辯聲明：明都公司之附帶上訴及追加之訴均駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第32頁反面）：㈠兩造於99年11月28日簽訂系爭租約，約定由明都公司向宏力星公司承租系爭櫃位1年，租賃期間自99年11月28日起至100年11月27日止，租金每月12萬9,150元，明都公司並已依約交付系爭押租金。

嗣於100年間續約，租賃期間自100年11月28日起至101年11月27日止，租金每月11萬5,500元。

再於101年間續約，租賃期間自101年11月28日起至102年11月27日止，租金每月9萬9,750元。

明都公司於102年11月27日將系爭櫃位點交返還宏力星公司；

宏力星公司則尚未將系爭押租金返還明都公司（見原審卷第7至64頁之系爭租約、第67頁之廠商退場點交單、第151至153頁之照片3幀）。

㈡依系爭租約第2條第1項之約定，明都公司應於收到宏力星公司之代收代付電費發票後15日內給付宏力星公司電費，而明都公司尚積欠自102年9月26日起至同年11月27日止之電費共計1萬9,083元，明都公司同意逕自押租金中扣除（見原審卷第124至125頁之統一發票）。

㈢系爭租約之第1年約定租金每月12萬9,150元、第2年約定租金每月11萬5,500元、第3年約定租金每月9萬9,750元，第3年租期屆至前之102年8月20日，宏力星公司對明都公司提出每月租金12萬3,980元續租1年至103年11月27日之要約，明都公司未為應允，嗣再於102年10月1日提出每月租金16萬1,174元續租1年之要約，明都公司旋於同年10月間通知宏力星公司租期屆至後即不續租系爭櫃位（見原審卷第65頁、第72至73頁之宏力星公司102年8月20日、同年10月1日招商/承租條件說明、業務聯繫函）。

㈣上揭事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院卷第33頁）之上開書證附卷可稽（如各項括弧內標示頁數），自堪信為真實。

四、明都公司主張宏力星公司於系爭租約租期屆滿後，應返還扣除電費1萬9,083元後之押租金34萬9,917元，以及賠償伊所受裝潢及搬遷費共100萬元之損害等語，為宏力星公司所否認，並以前揭情詞置辯。

經本院於104年8月13日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第33頁，並依本院論述之先後及妥適，而調整其順序、內容）：㈠明都公司於系爭租約102年11月27日屆期點交系爭櫃位時，是否未回復原狀？宏力星公司對於明都公司有無以下債權存在？⒈系爭櫃位回復原狀費用6萬8,040元？⒉懲罰性違約金58萬8,846元？⒊相當於租金額之損害19萬6,278元？㈡宏力星公司得否以上開債權抵充系爭押租金？明都公司得請求宏力星公司返還押租金之金額若干？㈢兩造有無約定明都公司至少得續租系爭櫃位4年，且不調漲租金？明都公司得否依民法第184條第1項後段、第232條規定，請求宏力星公司賠償100萬元？

五、茲論述如下：㈠明都公司已將系爭櫃位回復原狀並點交予宏力星公司，宏力星公司不得請求明都公司給付回復原狀費用6萬8,040元、懲罰性違約金58萬8,846元及損害19萬6,278元：⒈系爭租約第3條第15項約定：「本租約終止或屆滿時，承租人應先依本約有關規定清理租賃物內及附著於其上之所有由承租人裝設之設備、裝潢及附加物並為清理所有移除物，使其達於潔淨可出租之狀況，再將進入租賃物全部之鑰匙一併交還出租人…」、同條第16項約定：「如承租人於本租約中止或屆滿時未將租賃物回復原狀，則所有置於租賃標的物內之設備、裝潢及附加物視同拋棄，出租人得自行為之，其因此所生之一切費用，包括裝潢拆除費用、修復費用及承租人因而需負擔之損害賠償，均應由承租人負擔之。

…」（見原審卷第11頁）。

由此可見，系爭租約租期屆滿或因其他原因終止時，明都公司負有回復原狀之義務，如明都公司未依約回復原狀者，宏力星公司得自行僱工代為回復原狀，並請求因此所生之費用。

⒉明都公司主張伊已於102年11月27日將系爭櫃位點交返還宏力星公司，為兩造所不爭，且有廠商退場點交單在卷可稽（見原審卷第67頁），堪認為真實。

宏力星公司雖抗辯稱因明都公司曾自鋪地磚且將部分地面墊高，拆除完地面並通知點交時間已經是102年11月27日晚間9時30分許，當時內部燈具已完全拆除，且整個賣場都已關燈，從外觀看內部雜物已搬遷，玻璃、天花板都回復原狀，未能發現地面凹凸不平之情形，伊自次日即不斷告知明都公司應回復原狀，該公司亦曾派職員至現場，並就伊認為不平的地方噴上橘漆標記云云，固提出存證信函、律師函、照片數幀為證（見原審卷第101至117頁、第151至152頁）。

惟觀諸上揭廠商退場點交單所示，已明確記載宏力星公司已就系爭櫃位之空調設備、消防設施、電器設施、通訊設施、輕鋼架、地板等6大項目詳細檢視無誤，並在點交單之合格項目欄上分別勾選合格，異常項目欄及備註欄則均屬空白（見原審卷第67頁），足認明都公司業已回復原狀並將系爭櫃位點交返還予宏力星公司。

而宏力星公司所提系爭櫃位於明都公司離場後之照片12幀係攝於103年1月25日（見原審卷第109至114頁），距點交日已逾2個月，既為明都公司所否認，自難認係點交當時系爭櫃位之情形。

又明都公司主張兩造係約定於102年11月27日上午11時點交，當時光線明亮，系爭櫃位（含地面）已達清潔可出租之狀態，有照片3幀在卷可佐（見原審卷第151至153頁），可見兩造係於白日點交，縱認地面略有凹凸不平，亦經宏力星公司同意合格。

況兩造點交時間若為晚間9時30分許，衡以宏力星公司所稱整個賣場大燈均已關閉，在此黯黑環境下，衡情自無可能進行點交，是宏力星公司辯稱點交時因視線不良以致未發現地面凹凸不平云云，顯無足取。

⒊按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

民法第148條第2項定有明文。

查一般店面或賣場櫃位，多由承租人就現狀加以裝潢及整修，以符合企業形象，鮮少未經裝修即立即營業者，況宏力星公司亦自陳：伊僅就系爭櫃位所在賣場，配置冷氣等水電管線及相關櫃位設計，承租人會再少部分裝修，包含貼磁磚或木頭地板等簡易設備（見本院卷第79頁）等語，佐以宏力星公司所提出租前系爭櫃位照片所示，地面僅經水泥粉刷，並無任何大理石、磁磚、木頭或其他鋪面（見原審卷第115至117頁），則縱明都公司移除地磚後，地面略有不平情形，亦無礙於宏力星公司續租予他人，遑論宏力星公司已於廠商退場點交單上勾選「地面」合格。

是以明都公司主張兩造既已完成點交，宏力星公司已於廠商退場點交單上勾選全數合格，事後再以伊未履行回復原狀之義務，而拒絕返還押租金，有違誠信等語，尚非無據。

⒋綜此，明都公司既依約於102年11月27日將系爭櫃位回復原狀，並點交返還予宏力星公司，則宏力星公司主張翌日始發現地面凹凸不平，經催告明都公司仍拒不修復，並代為支出回復原狀費用6萬8,040元，而依系爭租約第3條第16項、第18項約定及民法第226條、第227條規定，請求明都公司給付系爭櫃位回復原狀費用6萬8,040元、懲罰性違約金58萬8,846元及自102年11月28日至103年1月26日止相當於租金之損害19萬6,278元云云，自無可採。

㈡明都公司得請求宏力星公司返還押租金34萬9,917元：⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許。

又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

⒉查系爭租約第10條第3項約定：「出租人應於本租約屆滿後，承租人遷出並交還租賃物及繳清所有依約應付費用後十四日內將結餘之保證金無息付還承租人。

…」（見原審卷第17至18頁），可見明都公司給付予宏力星公司36萬9,000元為押租金性質，此為兩造所不爭執，堪可認定。

又系爭租約已於102年11月27日屆滿而消滅，而宏力星公司不得請求明都公司給付回復原狀費用6萬8,040元、懲罰性違約金58萬8,846元及損害19萬6,278元，已如前述，則宏力星公司抗辯稱上開金額抵充系爭押租金後，已毋庸返還押租金云云，自屬無據。

惟明都公司尚積欠宏力星公司自102年9月26日起至同年11月27日止之電費計1萬9,083元，亦為兩造所不爭，則依上開說明，系爭押租金於抵充明都公司所積欠之電費1萬9,083元後，明都公司尚得請求宏力公司返還押租金34萬9,917元（369,000－19,083＝349,917）。

㈢兩造並未約定明都公司至少得續租系爭櫃位4年，且不調漲租金，明都公司不得請求宏力星公司賠償100萬元：⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

民法第184條第1項定有明文。

主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。

次按遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，並得請求賠償因不履行而生之損害，民法第232條固定有明文。

但必須有「遲延後之給付，於債權人無利益」之特別情形，例如嚴格定期行為，債權人始得拒絕給付，不予受領，而請求全部之損害賠償，以替代履行之請求。

債權人依本條規定，主張拒絕其給付，而請求損害賠償，自應就債務人遲延給付，以及遲延後之給付，於其無利益之事實，負舉證之責。

⒉兩造於99年11月28日簽訂系爭租約，約定由明都公司向宏力星公司承租系爭櫃位1年，租賃期間自99年11月28日起至100年11月27日止，租金每月12萬9,150元；

嗣於100年間續約，租賃期間自100年11月28日起至101年11月27日止，租金每月11萬5,500元；

再於101年間續約，租賃期間自101年11月28日起至102年11月27日止，租金每月9萬9,750元，為兩造所不爭執，並有系爭租約書3份附卷可按（見原審卷第7至64頁）。

觀之系爭租約書均無明都公司得續租4年及不調漲租金之約定內容，且兩造如有此一約定，自無可能每年換約1次。

至明都公司主張宏力星公司實際負責人徐培原曾承諾伊至少續租4年及不調漲租金云云，雖舉證人李明煌之證詞為據，惟證人李明煌證稱：伊與明都公司負責人廖世鋒為同學關係，廖世鋒與宏力星公司就內湖紐約家具設計中心櫃位，簽署租賃契約時，伊恰好打電話找廖世鋒，廖世鋒要伊至新莊紐約家具中心，並引薦給徐董（意指徐培原），廖世鋒當時反應契約內容怎與徐培庭答應條件不同，徐董表示那是公司一般制式化規定，以私下講好為主，並答應要簽5年長期合約，但伊不清楚廖世鋒與徐董間先前之洽談內容及正式契約書之內容，亦未聽到兩造有約定5年租金不得調漲（見本院卷第64至65頁）等語，可見李明煌僅係明都公司負責人廖世鋒之同學，恰逢兩造簽約時在場，並未實際參與簽約內容之協商，縱徐培原於兩造磋商過程中曾承諾簽5年長約，卻未於最後系爭租約中載明，已難認兩造有何約定明都公司得續租4年及不調漲租金之事實。

參以證人徐培原證稱：宏力星公司董事長係伊弟弟徐培庭，伊則擔任公司總經理，伊未代表宏力星公司出面簽訂系爭租約，宏力星公司之招商事宜係由招商的蘇昭治經理負責，本件亦由蘇經理負責簽約，伊僅在商場走動時曾遇見廖世鋒，對於李明煌並無印象，蘇招治未曾告知廖世鋒要訂5年長約及續租時不得調漲租金，因為紐約家具設計中心僅係商場，並非獨立店面，就像百貨公司櫃位一般，諸如配電等設備均由宏力星公司施作，承租者僅有部分裝修，故宏力星公司與所有廠商均係簽訂1年期合約，未曾有超過1年之契約，宏力星公司擁有5個商場，每個商場各有約35個櫃位，為方便管理，不可能接受制式條件退讓之契約內容，原則上接受宏力星公司條件者，均同意續租（見本院卷第66至67頁）等語，益見兩造間並無約定明都公司得續租系爭櫃位4年及不調漲租金。

⒊又宏力星公司於102年8月20日向明都公司提出每月租金12萬3,980元續租1年（即至103年11月27日）之要約，明都公司未為應允，嗣再於102年10月1日提出每月租金16萬1,174元續租1年之要約，明都公司旋於同年10月間通知宏力星公司租期屆至後即不續租系爭櫃位，為兩造所不爭執，且有宏力星公司102年8月20日、同年10月1日招商/承租條件說明、業務聯繫函在卷足按（見原審卷第65頁、第72至73頁），足見明都公司亦因兩造間就系爭櫃位第4年租金數額未能達成意思表示合致，始自行表示屆期不續租，並非宏力星公司不同意續租。

是以明都公司主張兩造曾約定伊至少得續租系爭櫃位4年，且不調漲租金，宏力星公司卻於102年10月1日提出調漲租金之續租條件，以此背於善良風俗之方法加損害伊之租賃利益，且迄租期屆滿後，宏力星公司已陷於給付遲延云云，委無足取。

⒋綜此，兩造並未約定明都公司得續租4年及不調漲租金，而兩造於系爭租約102年11月27日屆期後既未續約，依系爭契約第3條第15項約定，明都公司即負有將設備、裝潢及附加物等清除之義務，則其因此所支出之裝修費85萬1,000元及搬遷費14萬9,000元，自不得向宏力星公司請求賠償。

是明都公司另依民法第184條第1項後段、第232條規定，請求宏力星公司賠償裝潢及搬遷費用100萬元，洵屬無據。

㈣系爭租約既於102年11月27日屆期，則系爭押租金抵充明都公司所積欠之電費1萬9,083元後，宏力星公司應將所餘34萬9,917元返還明都公司。

從而，明都公司請求宏力星公司給付34萬9,917元，及自起訴狀繕本送達翌日及103年10月23日（見原審卷第89-1頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有據；

逾此部分之請求，則無理由。

六、綜上所述，明都公司依系爭租約第10條第3項之約定，請求宏力星公司給付34萬9,917元及加計自103年10月23日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，不應准許。

原審就上開不應准許部分，駁回明都公司之請求（即駁回100萬元本息）及假執行之聲請，及就上開應准許部分（即判命宏力星公司給付34萬9,917元本息），為宏力星公司敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，並無不合。

宏力星公司就其敗訴部分提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，以及明都公司提起附帶上訴，均無理由，兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。

另明都公司追加依民法第232條之規定為請求部分，亦為無理由，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴、附帶上訴及追加之訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 2 日
民事第二十三庭
審判長法 官 林麗玲
法 官 朱漢寶
法 官 李昆霖
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 2 日
書記官 張郁琳