臺灣高等法院民事-TPHV,104,上易,672,20151222,1

臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第672號
上訴人即附
帶被上訴人 何淑媛
被 上訴人 騏億不動產有限公司
法定代理人 丁福珠
被上訴人即
附帶上訴人 陳彥文
上列2人共同
訴訟代理人 朱柏璁律師
複代理人 江明軒律師
訴訟代理人 黃韵筑律師
上列當事人間請求給付定金等事件，上訴人對於中華民國104年4月17日臺灣新北地方法院103年度訴字第1000號第一審判決提起上訴，被上訴人陳彥文提起附帶上訴，本院於104年12月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人應給付被上訴人騏億不動產有限公司新臺幣壹拾柒萬柒仟元本息、給付被上訴人陳彥文新臺幣貳拾萬元本息部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

附帶上訴駁回。

第一、二審訴訟費用，關於上訴部分，由被上訴人騏億不動產有限公司負擔百分之四十七，餘由被上訴人陳彥文負擔；

關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人陳彥文（下稱陳彥文）於民國102年11月1日與被上訴人騏億不動產有限公司（下稱騏億公司）簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約），委託銷售「亞昕晴空樹戶別為A2-4F之預售房地（含車位：B3-180）」（下稱系爭不動產）。

上訴人欲以新臺幣（下同）1,770萬元購買，於103年1月9日委託騏億公司代為斡旋，簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書），提出面額10萬元本票交予騏億公司作為斡旋金，該系爭買賣意願書第4條第1項約定斡旋有效期間至103年1月10日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約成立生效，買方同意斡旋金轉為購屋定金之一部分。

嗣陳彥文於103年1月9日23時許，於系爭買賣意願書上簽章同意，該買賣契約已成立。

又上訴人於翌日（10日）簽立承買確認書（下稱系爭承買確認書），交付定金50萬元之支票（票號：HA0000000，下稱系爭支票），約定承購總價款為1,770萬元、付款方式依陳彥文與亞昕國際開發股份有限公司（下稱亞昕公司）所簽訂之系爭不動產預售買賣合約（下稱系爭預售合約），且預定於同年月23日11時簽訂不動產買賣契約書。

詎上訴人未依約履行，違反系爭承買確認書第6條第1項之約定，陳彥文於103年1月27日以存證信函通知上訴人沒收定金，惟因系爭支票無法兌現，上訴人亦未出面解決，爰依定金契約請求上訴人交付定金（或違約金）50萬元。

另陳彥文與上訴人就系爭不動產已達成買賣，騏億公司依承買確認書第4條約定，可請求上訴人給付服務報酬177,000元。

爰聲明請求：㈠上訴人應給付騏億公司177,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡上訴人應給付陳彥文50萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、上訴人則以：系爭承買確認書未給予伊3日以上之審閱期，對伊不生效力。

又伊簽立系爭承買確認書時，未曾見過系爭不動產之實價登錄行情表，且系爭不動產斯時尚未動工興建，系爭承買確認書雖註明「依預售買賣合約」給付，惟伊未見過系爭預售合約，不知給付價金之金額及時期為何。

且依伊與騏億公司之業務員蘇曉婷間通訊軟體Line之對話可知，蘇曉婷於103年1月20日始告知伊簽約時須一次給付422萬元（即陳彥文已付予亞昕公司之150萬元、價差272萬元），伊不同意。

另蘇曉婷於103年1月22日回覆，若延期換約即須補足一成訂金（即170萬元），即伊延期數日簽約，須給付陳彥文642萬元，顯屬無稽。

伊於事後始知悉本件為紅單（即購屋預約單）之權利讓渡交易，陳彥文為買空賣空，轉手獲利達200餘萬元，是伊與陳彥文間尚有諸多必要之點，尤其付款方法及時期、稅賦負擔、點交時期、點交之物品、種類、項目、費用及違約金之約定等重要事項均尚未約定，買賣契約未成立等語，資為抗辯。

爰答辯聲明：㈠被上訴人之訴及其假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判決㈠上訴人應給付騏億公司177,000元及自103年3月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈡上訴人應給付陳彥文20萬元及自103年3月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈠、㈡之給付得假執行，但上訴人如分別以177,000元、20萬元預供擔保後，得免假執行；

另駁回陳彥文其餘之訴及假執行之聲請。

上訴人就其敗訴部分聲請不服，其上訴聲明；

㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。

另陳彥文就其敗訴部分提附帶上訴，其附帶上訴聲明：㈠原判決不利於陳彥文部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，上訴人應再給付陳彥文30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

上訴人就附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。

四、兩造不爭執事項如下：㈠陳彥文與騏億公司簽訂系爭委銷契約，銷售系爭不動產。

㈡上訴人於103年1月9日與騏億公司簽訂系爭買賣意願書代為斡旋，並交付票據面額10萬元之本票作為斡旋金，陳彥文於同日在系爭買賣意願書上簽名同意。

㈢上訴人於翌日（10日）簽立系爭承買確認書，並交付系爭支票予騏億公司收執作為定金之用；

嗣系爭支票經陳彥文提示未獲付款而退票【系爭委銷契約、買賣意願書、承買確認書、支票、臺灣票據交換所（總所）退票理由單見原審卷㈠8至10頁、12頁】。

五、本件之爭執事項如下：㈠依上訴人於103年1月10日簽訂之系爭承買確認書之記載，事後上訴人未與陳彥文簽訂不動產買賣契約，是否為可歸責於上訴人之事由？㈡陳彥文依系爭承買確認書第6條第1項之約定，請求沒入定金50萬元或給付違約金50萬元，有無理由？㈢騏億公司依系爭承買確認書第4條之約定，請求上訴人給付服務報酬177,000元，有無理由？

六、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

另按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立。

關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第345條、第153條分別定有明文。

另依事件之性質，倘當事人還未就所有事項達成合意，而根據一方當事人之意思表示應就這些事項作成約定，於發生疑問時，契約即尚未成立。

本件陳彥文主張其與上訴人已談妥就系爭不動產之買賣，及約定簽約日期，因可歸責於上訴人之事由，致無法完成系爭不動產買賣契約書面之簽訂，依系爭承買確認書第6條第1款約定，陳彥文得沒收定金或請求給付違約金50萬元；

騏億公司主張依系爭承買確認書第4條約定，上訴人應給付服務報酬177,000元等情，均為上訴人所否認，並稱針對買賣價金部分，僅同意以10％、10％、10％、70％比例支付，從未同意需在簽訂不動產買賣契約書時一次給付422萬元鉅款，不動產買賣契約未能簽署，實無可歸責於上訴人等詞置辯。

是以本院首應審究上訴人與陳彥文就不動產買賣契約書之未能簽署，是否可歸責於上訴人。

㈡次按買賣契約固以出賣人交付標的物及買受人給付價金為主給付義務，然不動產之買賣交易，常涉及高額之價金，除標的物及價金為要素，須買賣雙方互相同意外，尚有關於付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項之相配套，方能確保契約目的之達成。

本件上訴人於103年1月10日簽立系爭承買確認書，有系爭承買確認書可憑（見原審卷㈠10頁），並交付系爭面額50萬元之支票予騏億公司。

經檢視系爭承買確認書中，固記載買賣標的物為系爭不動產及買賣價金為1,770萬元，然於第3條約定：「預定於民國103年1月23日11時，於受託人營業處所簽訂不動產買賣契約書。」

等語，並於第6條第1項約定：「如因可歸責於買方之事由致無法完成簽訂契約者，定金由賣方沒收；

如係可歸責於賣方之事由致無法完成簽訂契約者，賣方應加倍返還買方所付之定金。」

（見原審卷㈠10頁）。

系爭承買確認書所約定系爭不動產之價金高達1,770萬元，金額甚鉅，付款條件僅記載「依預售買賣合約」字句，而預售買賣合約總價僅為1,498萬元，二者金額不符，且不動產所有權移轉登記及土地、建物點交事宜、給付價金之具體時程、有無尾款給付之擔保等事項，於系爭承買確認書中均付之闕如，僅憑系爭承買確認書，尚難認系爭不動產買賣可順利履約。

㈢陳彥文主張其與上訴人間無法簽訂不動產買賣契約書，係可歸責於上訴人之事由所致，依系爭承買確認書第6條第1項約定，其得請求沒入50萬元定金（或違約金），上訴人則否認之，辯稱未同意在與建商換約時，一次給付陳彥文422萬元鉅款，此與當初其購屋之付款條件不符等詞置辯，經查：1.陳彥文於102年11月1日將系爭不動產委託騏億公司銷售，並簽立系爭委銷契約，其中第1條載明系爭不動產，第2條則載明委託銷售總價格為20,880,000元，第14條載明委託銷售期間自102年11月1日至103年2月28日止，另第10條第1項、第2項前段分別約定：「甲方（即陳彥文）同意乙方（即騏億公司）得為買賣雙方之代理人」、「．．．甲方同意授權乙方無需再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金。」

等語（見原審卷㈠8頁），可知陳彥文初始係以20,880,000元之價格，委託騏億公司銷售系爭不動產，騏億公司得代為收受定金並得擔任陳彥文之代理人。

再檢視系爭委銷契約中，第3條對於「價款支付方式及注意事項」中，亦記載簽約款（含定金）10％、用印款10％、完稅款10％、尾款（交屋款）70％。

並無買受人須在簽訂不動產買賣契約書時一次給付422萬元之要求，至為明確。

2.嗣上訴人於103年1月9日簽訂系爭買賣意願書，向騏億公司表示願以總價17,700,000元承買系爭不動產，並提出面額100,000元之本票交予騏億公司作為斡旋金。

其中對於買賣價金之支付方式亦僅係以手寫方式記載「依買賣合約書」字句。

經騏億公司斡旋後，陳彥文於當日23時在系爭買賣意願書之賣方簽章處為簽章確認同意之事實，此有系爭買賣意願書可稽（見原審卷㈠9頁）。

3.上訴人於103年1月10日再簽立系爭承買確認書，有系爭承買確認書可憑，並交付系爭面額50萬元之支票予騏億公司。

檢視系爭承買確認書中，對買賣價金之支付，僅記載「依預售買賣合約」字句（見原審卷㈠10頁）；

此經本院詢問被上訴人所謂「依預售買賣合約」之付款方式係指何種付款方式時，被上訴人明確答稱：係依照原證9約定方式支付價金等語（見本院卷119頁），再參酌原證9之附件（即房地暨汽車停車位付款明細表），其中對付款明細僅記載訂金48萬元、簽約102萬元、開工75萬元、開挖完成17萬元、第一節鋼柱吊裝完成17萬元、一樓板完成16萬元、第三節鋼柱吊裝完成16萬元、第七節鋼柱吊裝完成16萬元、第十三節鋼柱吊裝完成16萬元、17樓板RC灌漿完成16萬元、17樓以下外牆磚完成16萬元、屋頂板RC灌漿完成16萬元、33樓以下外牆磚完成16萬元、中庭植樹完成16萬元、申請使照16萬元、產權移轉款（含金融貸款）1,048萬元，點交產權及房屋15萬元，合計1,498萬元（見原審卷㈡25頁反面），故由上開文字記載亦未見有上訴人於簽訂不動產買賣契約書時，即需一次給付422萬元之約定。

4.被上訴人再主張陳彥文係預售屋買賣，陳彥文與上訴人簽訂不動產買賣契約書時，同時需與建商換約，上訴人應給付陳彥文已付建商之150萬元及二份買賣契約書之差價272萬元（1,770萬元－1,498萬元＝272萬元），合計422萬元（150萬元＋272萬元＝422萬元），如此對陳彥文始有保障，上訴人知悉屬預售屋買賣且同意上開付款條件，僅對簽約日期有意見云云，無非以證人（即騏億公司業務員）蘇曉婷、吳江鵬之證言為據。

然查：⑴蘇、吳二人係夫妻關係，本件買賣過程係吳江鵬使用蘇曉婷之手機，以通訊軟體LINE與上訴人連絡，對於有無向上訴人告知本件交易係陳彥文向他人買受之預售屋買賣，再為轉售或只說係預售屋買賣一節，蘇曉婷於本院審理時，當庭表示並不清楚等詞（見本院卷87頁反面、88頁），是由證人蘇曉婷之證言，並不能證明上訴人明知為預售屋轉賣並同意於換約時一次支付422萬元款項。

⑵證人吳江鵬於本院審理時，固然證稱：上訴人係簽署原審卷㈡90頁之不動產買賣意願書，後來一坪355,000元成交，至於需給付差價（指272萬元）係在LINE時對上訴人提及。

因有筆開工款不知陳彥文有無支付，以致未向上訴人講確定總額，僅說大概三、四百萬元，上訴人如不同意即不會簽署承買契約書等語（見本院卷89頁正、反面）。

然檢視上訴人103年1月2日簽訂之系爭買賣意願書（即第一次簽訂，原審卷㈡90頁），上訴人願意購買之價金為1,747萬元，當時付款條件係記載：簽約款（含定金）10％、用印款10％、完稅款10％、尾款（交屋款）70％。

因上訴人之出價過低，陳彥文不願意出賣，嗣上訴人於103年1月8日提高買賣價金願意以每坪355,000元買受，本院檢視上訴人與業務員蘇曉婷（實際上係吳江鵬以該通訊軟體與上訴人對話，下同）自103年1月8日至同年月10日之LINE通訊軟體對談內容，除上訴人同意提高每坪購買之價金為每坪355,000元即「若35.5萬一坪，我就買，以此為證！」文字外，並無隻字片語提及上訴人同意付款比例之變動，例如：蘇曉婷係於103年1月20日提及「差價部分是272萬，屋主已繳給建設公司是150萬，共422萬，要在換約的時候用台資（應係台支）本票或銀行本票給付，何姐（指上訴人）因為屋主有說到原約定時間是23號，那您覺得我們應該約幾號比較方便？」，上訴人未以文字回覆，直接以電話與蘇曉婷連繫，該次留言之內容係上訴人針對一次支付422萬元提出異議一節，業據證人吳江鵬證述明確（見原審卷㈡130頁反面、131頁），嗣蘇曉婷再解釋「何姐一般換約都要在換約的同時一次付清，因為屋主在換約後就沒有房屋合約上的權利，所以換約就等同所有權利的轉移，那我該怎麼幫您跟屋主溝通呢？」，上訴人仍未以文字回覆而以電話連繫，之後蘇曉婷回覆「何姐，我會盡量跟屋主溝通看看，明天我會去找他，看怎麼樣再跟你說喔」等語（見原審卷㈡106至107頁），顯然當業務員蘇曉婷提議於換約時需一次給付422萬元時，上訴人未同意，否則該業務員自不會回覆需再找屋主溝通等詞至明。

嗣業務員蘇曉婷於103年1月21日至23日表示換約至遲僅能延期至103年1月28日，如欲再延期上訴人即需補足一成訂金，上訴人若不從則依契約定其法律效果，或五十萬元訂金先兌現，上訴人則回覆「屋主可惡」、「很煩耶！叫誰幫我去墊五十萬？」、「傾向先給屋主五十萬，換回本票。

但我家人在日本渡假，我正在聯繫」等字句（見原審卷㈡108至113頁），由業務員與上訴人間之對話內容敘述，實無法證明上訴人就換約時一次給付422萬元已有同意之意思表示。

⑶另參諸陳彥文於102年11月1日與騏億公司簽立之系爭委銷契約第10條第1項約定：「甲方（即陳彥文）同意乙方（即騏億公司）得為買賣雙方之代理人」，據此文義，當騏億公司所屬業務員蘇曉婷、吳江鵬與上訴人洽商買賣契約之付款條件時，蘇、吳二人即成為陳彥文之代理人，可代理陳彥文為意思表示，且其等又為騏億公司受僱人，故不能僅憑蘇、吳二人單方面在原審陳述：於103年1月9日時有跟上訴人講需準備400多萬元等語（見原審卷㈡130頁反面）、於本院陳稱：只有說大概要3、400萬元等語（見本院卷89頁反面），即逕認上訴人已同意於首次付款時，需一次支付422萬元之付款條件。

且其前後所言之金額不一，亦難確認其已告知上訴人簽約時至少應付422萬元。

何況依前揭蘇曉婷與上訴人之手機LINE通訊軟體之談話內容，實不能得出上訴人有同意首次付款即支付422萬元之付款條件。

5.從而，由系爭委銷契約、系爭買賣意願書、系爭承買確認書或前揭「房地暨汽車停車位付款明細表」、證人蘇曉婷、吳江鵬之證言及手機通訊體LINE之業務員與上訴人間之談話內容等證據，均無法證明上訴人對於與陳彥文簽訂不動產買賣契約書，及與建商換約時需一次給付422萬元予陳彥文一節有同意之意思表示。

自難認上訴人與陳彥文間，事後無法簽訂不動產買賣契約書，係屬於可歸責於上訴人之事由，亦即上訴人抗辯未能簽訂不動產買賣契約書無可歸責於己之事由，應屬可取。

故陳彥文依系爭承買確認書第6條第1項之約定，請求上訴人應給付50萬元定金（或違約金）云云，為無理由。

㈣另騏億公司依系爭承買確認書第4條之約定，請求上訴人應給付仲介服務費177,000元，為上訴人所否認。

查系爭承買確認書第4條固約定：「買方承諾應於買賣成交時，給付成交總價款百分之壹之服務報酬予受託人，於簽訂不動產買賣契約時以現金一次給付，絕無異議。

若可歸責於買方之事由致無法完成簽約者，賣方仍應依前開規定給付服務報酬予受託人。」

（見原審卷㈠10頁），惟查，上訴人與陳彥文間買賣付款條件未達一致，因而無法簽訂不動產買賣契約書，係不可歸責於上訴人之事由，業如前述，則騏億公司依上開約定，請求上訴人給付仲介服務費用177,000元，亦非有據。

七、綜上所述，陳彥文依系爭承買確認書第6條第1項之約定，請求上訴人應給付20萬元定金（或違約金）本息；

騏億公司依系爭承買確認書第4條之約定，請求上訴人應給付仲介服務費177,000元本息，均無理由，不應准許。

原審判命上訴人分別給付，並為得假執行之宣告，自有未合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

另陳彥文提起附帶上訴，請求上訴人再給付30萬元定金（或違約金）本息，亦無理由，應駁回此部分之附帶上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第六庭
審判長法 官 陳玉完
法 官 曾部倫
法 官 呂淑玲
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
書記官 秦湘羽