臺灣高等法院民事-TPHV,104,重上,253,20151231,1

臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第253號
上 訴 人
即被上訴人 興霖食品股份有限公司
法定代理人 陳圍朝
上 訴 人
即被上訴人 歐添裕
共 同
訴訟代理人 楊金順律師
方志偉律師
被 上訴 人
即 上訴 人 福和客運股份有限公司
法定代理人 徐聖智
訴訟代理人 劉上銘律師
複 代理 人 陳芸蒨律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，兩造對於中華民國103年12月23日臺灣新北地方法院103年度重訴字第337號第一審判決，各自提起上訴，本院於104年12月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人福和客運股份有限公司按日給付上訴人興霖食品股份有限公司、歐添裕各逾新臺幣陸佰肆拾陸元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，上訴人興霖食品股份有限公司、歐添裕在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

上訴人福和客運股份有限公司之其餘上訴、上訴人興霖食品股份有限公司、歐添裕之上訴均駁回。

第一、二審訴訟費用，由上訴人興霖食品股份有限公司、歐添裕負擔二分之一，餘由上訴人福和客運股份有限公司負擔。

事實及理由

一、上訴人即被上訴人興霖食品股份有限公司（下稱興霖公司）、歐添裕起訴主張：興霖公司、歐添裕共有新北市○○段000地號土地（下稱系爭土地），應有部分各2分之1，系爭土地民國102年11月29日合併同段637、638、639-1、639-2、634等地號土地。

興霖公司、歐添裕於101年間將系爭土地出租予大有巴士股份有限公司（下稱大有巴士公司），每坪租金新臺幣（下同）140元。

惟大有巴士與被上訴人即上訴人福和客運股份有限公司（下稱福和客運公司）因坐落於系爭土地上即門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號1至3樓（下稱系爭建物）之訴訟，大有巴士於103年3月12日將系爭建物交還予福和客運公司。

福和客運公司為系爭建物之稅繳款書義務人，福和客運公司所有系爭建物及鐵皮屋、洗車機（下稱系爭設備），無權占有系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示，上訴人自得請求拆屋還地及相當於租金之不當得利等情。

爰依民法第767條及第821條規定，先位聲明：⒈福和客運公司應將如附圖所示A部分主建物及附屬建物，B部分洗車機及附屬設備，C部分鐵皮修車廠拆除，並將土地返還於興霖公司、歐添裕。

福和客運公司應自103年3月13日起至返還土地之日止，給付興霖公司、歐添裕各1,037元。

⒉興霖公司、歐添裕願供擔保，請准予宣告假執行。

如福和客運公司抗辯民法第425條之1之規定之適用，則依據民法第425條之1、第439條之規定備位聲明：⒈福和客運公司應自103年3月13日起至返還土地之日止，按日給付興霖公司、歐添裕各1,037元。

⒉興霖公司、歐添裕願供擔保，請准宣告假執行（原審判決興霖公司、歐添裕先位之訴敗訴，備位之訴勝訴，興霖公司、歐添裕不服，對先位之訴敗訴部分提起上訴，福和客運公司則對備位之訴敗訴部分提起上訴）。

並上訴聲明：㈠原判決關於先位之訴不利於上訴人部分廢棄。

㈡同前先位聲明。

答辯聲明：上訴駁回。

二、福和客運公司則以：系爭土地原地號為臺北縣土城鄉○○○段○○○○○段00○00○0000○00○00地號，因系爭土地地目為農地，福和客運公司不得為登記所有權人，福和客運公司購買系爭土地後遂以借名登記之方式將系爭土地登記於高秋吉、呂芳雲等具有自耕農身分所有，約定福和客運公司於83年8月提供系爭土地為擔保品，向臺灣中小企業銀行永和分行貸款1億5,000萬元，因高秋吉等人為系爭土地登記所有權人，須配合福和客運公司辦理該貸款之各項手續，此有協議書及承諾書可稽，足見，福和客運公司為系爭土地之真正所有權人。

福和客運公司既為系爭土地及系爭建物、系爭設備之所有權人，前因遭債權人聲請強制執行，興霖公司、歐添裕於98年間以拍賣取得系爭土地，但系爭建物、系爭設備並未一併拍賣，興霖公司、歐添裕取得系爭土地前，系爭土地與系爭建物、系爭設備均為福和客運公司所有，依據民法第425-1條、第876條及最高法院99年台上字第58號判決，系爭建物及系爭設備取得法定地上權，福和客運公司並非無權占有。

又福和客運公司所有系爭建物及系爭設備僅占有新北市土城區○○段000地號，新北市○○區○○段000地號8分之5，張素真係於96年1月8日經由共有物分割判決取得，同段639地號之持分於102年11月11日經由共有物分割和解取得，則興霖公司、歐添裕應說明原先之共有關係，且法定地上權，並不以持有全部土地應有部分為必要。

興霖公司、歐添裕於101年11月19日出租系爭土地給大有巴士公司之租金每坪140元，作為福和客運公司每月不當得利之計算基礎，顯與市價不符，上開租賃契約，面積共9,100平方公尺，租金每月39萬元，大有巴士公司於103年3月12日將系爭建物返還福和客運公司，福和客運公司以1,470.25平方公尺，以每月租金42.85元計算，自101年11月19日起至103年3月12日止，租金共計100萬1,700元，據此範圍內主張抵銷，興霖公司、歐添裕與大有公司間之租約雖名為土地租賃契約，為該租賃契約係為同時租用系爭建物及系爭設備，大有巴士並非僅承租土地，興霖公司、歐添裕應提出租金之鑑價證明等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠坐落於新北市○○區○○○段○○○○段○○○○○○○○○段○00地號重測後變更為土城區石門段（以下簡稱石門段）633地號，並合併石門段634地號、637地號、638地號、639-1地號、639-2地號。

㈡坐落於冷水坑小段43地號，於67年2 月24日分割增加冷水坑小段43-6地號，同段43地號重測後變更為○○區○○段000地號，並分割增加石門段611-1 地號，43-6地號重測後變更為同段石門段639 地號，併分割增加石門段639-1、639-2地號，合併639-3 地號，冷水坑小段45地號重測後變更為石門段637地號。

㈢占有系爭土地之建物、洗車設備、鐵皮修車場設備如附圖所示。

㈣興霖公司、歐添裕二人於101年11月19日將坐落於石門段634、637、638持份全部、同段639、639-1、639-2持份8分之3，面積共9100平方公尺，出租於大有巴士公司，租金39萬元。

㈤大有巴士公司於103年3月12日將坐落於新北市○○區○○路000 巷00號1至3樓辦公處所，依據法院協議於103年3月12日上午10時30分交還福和客運。

四、本院就兩造爭點判斷如下：興霖公司、歐添裕起訴主張福和客運公司無權占用系爭土地，爰依據民法第767條、第821條、第179條之規定，請求如先位聲明，並類推適用民法第425條之1、第439條之規定，請求如備位聲明，福和客運公司則以前詞置辯，因此，本件爭點㈠先位聲明：1.興霖公司、歐添裕依據民法第767條之規定，請求福和客運公司拆屋還地，是否有理由？2.興霖公司、歐添裕依據不當得利之規定，請求福和客運公司給付相當於租金之不當得利是否有理由？金額為何？福和客運公司抗辯得抵銷之金額為何？㈡備位聲明：興霖公司、歐添裕依據民法第425條之1、第439條之規定，請求福和客運公司給付租金金額為何？茲分述如下：㈠先位聲明：興霖公司、歐添裕依據民法第767條之規定，請求福和客運公司拆屋還地，是否有理由？興霖公司、歐添裕依據不當得利之規定，請求福和客運公司給付相當於租金之不當得利是否有理由？金額為何？福和客運公司抗辯得抵銷之金額為何？⒈按民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號民事裁判意旨參照）。

又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。

民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。

若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號民事裁判意旨參照）。

次按，設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。

不能協議者，得聲請法院以判決定之，民法第876條第1項亦有明文。

⒉經查，系爭建物坐落於○○段000地號，並合併637、638、639-1、639-2地號，重測前為冷水坑段40地號，為兩造所不爭，參以證人吳東瀛證述「（提示被證一協議書，請問系爭83年11月30日協議書是否係由你與高秋吉簽立？簽立背景及簽立緣由為何？）是我簽的。

當時大有巴士接福和客運時，福和客運的資產有土地，但停車場的土地為農地，也包括40、44、45地號土地，當時登記的地目為農地，農地需具有自耕農身分，福和客運就找具有自耕農身分的人當人頭登記，找的人都是原來福和客運負責人的親戚朋友，有簽承諾書或切結書，到80年轉到新的經營者時，這些掛名的所有權人就向新的經營者開條件要求費用，但當時福和客運是退票，福和的股權大部分在大有巴士的法人，福和的法人股東就是大有巴士，持有百分之99的股權，這些人頭要求要開立大有巴士的票支付費用，不要福和客運的票」、「（福和客運如何支付高秋吉借名酬勞？是否是以被證二所附大有巴士公司本票支付？）是」、「（請提示被證二承諾書，有無看過此承諾書？苗素芳與呂芳雲為何人？簽立背景及簽立緣由為何？）有。

苗素芳是我在福和客運前一任的負責人，我是接手苗素芳擔任負責人，兩份承諾書是苗素芳移交給我的，因為簽立此承諾書時我不是福和客運的負責人，呂芳雲是福和客運的創設的第一任負責人的弟弟，也是公司的常務董事，苗素芳是第二任的負責人，當時買土地需要自耕農身分，呂芳雲有自耕農身分，有一部分土地借用呂芳雲的名義登記，所以才切結承諾書給福和客運公司」、「（提示被證一、二，被證一、二之土地是哪家公司出錢買的？）福和客運」、「（有無出資的憑證或資金流程？）都是福和客運在76、77年買受40、44、45、43、43之6土地」、「（青雲路434巷10號1到3樓的房屋，是何時蓋的？提示原證五、複丈成果圖）房屋在我80年接手福和客運之前就已經蓋好了」、「（福和客運及理唯實業有限公司有無在96年間出租土地及洗車機、建物給大有巴士，總共2701坪，租金56萬？）我剛剛陳述將福和客運出售給另外一個集團就是理唯集團，因為要使用福和客運的土地和地上物，所以理唯公司要求與大有巴士另外簽租賃簽約，要求大有巴士要支付租金，租金我不記得了」、「（證人出售的是指福和客運的地上物還是股權？）是指出售福和客運所有的股權和經營權，財產還是在福和客運的名下」、「（你在買福和客運經營權時，土地的地上物是未登記的建物嗎？）是，後來有補辦房屋稅稅單，但沒有所有權登記，建物是福和客運蓋的，我買福和客運的股權，地上物還是福和客運所有」、「（地上物下面的土地也是福和客運的嗎？）是，只是借名登記在具有自耕農的親友名下」、「（土地與房屋之間是有償的嗎？）當時土地和房屋是同屬福和公司的財產，只有在申請經營路線時，才向國家提出無償使用土地的合約書」等語（見原審卷第133至135頁），證人吳東瀛當庭提出福和客運公司於76年2月11日向訴外人林文進買受冷水坑40、44、45地號之買賣契約書，福和客運公司於78年4月20日向訴外人葉舜卿、葉秀仁、鍾葉昭麟買受、43、43-6地號應有部分8分之3之買賣契約書為憑（見原審卷第138至143頁），並參以福和客運公司提出協議書、承諾書記載，因上開土地為農業用地，福和客運公司並非自耕農，依據當時法令，不得登記為系爭土地之所有權人，而將冷水坑40、44、45地號土地借名登記為高秋吉所有，冷水坑43、43-6地號登記為呂芳雲所有等情，若合符節。

從而，參之前開證人之證述，系爭土地與系爭建物原均屬福和客運公司所有，嗣因興霖公司、歐添裕因拍賣而買受系爭土地，揆之前開規定，自有民法第425條之1第1項、民法第876條第1項規定之適用，福和客運公司並非無權占有系爭土地，準此，興霖公司、歐添裕依據民法第767條、第179條規定，請求福和客運公司拆屋還地，並請求福和客運公司給付相當於租金之不當得利，並無理由，應予駁回。

⒊興霖公司、歐添裕主張冷水坑段43、43-6地號土地，福和客運僅買受持分8分之3，其餘8分之5仍為其他人所有，冷水坑段43地號，重測後變更為石門段611地號，冷水坑段43 -6地號重測後變更為石門段639地號，張素真為唯一所有權人，福和客運公司就冷水坑段43、43-6地號有8分之3之持分，本件並無民法第425條或民法第876號之適用云云。

然查，系爭建物及系爭設備均坐落於重測前石門段638地號、637地號、633地號，有興霖公司、歐添裕提出之重測前之地籍謄本、新北市板橋地政事務所103年9月10日複丈成果圖比對可按（見原審卷第64、92頁），而重測前○○段000地號，即為重測前冷水坑段40地號，638地號即為重前測之冷水坑段44地號，637地號即為重測前之冷水坑段45地號，有興霖公司、歐添裕提出之地籍謄本可憑（見原審卷第6、161、162、180頁），因此，福和客運公司前已買受冷水坑段40、44、45地號全部，本件自有土地及房屋原同屬於一人之情形，僅將土地所有權讓與他人，而有民法第425條之1之適用。

上訴人雖主張：福和客運公司以非農企業法人之身分購入系爭土地，並借用農民身分之高秋吉等名義，取得系爭土地之所有權，顯係脫法行為云云，惟此僅影響福和客運公司土地所有權之取得，並無礙福和客運公司對系爭建物設備之事實上處分權取得。

依前所述，系爭土地與系爭建物原均屬福和客運公司所有即同屬一人，縱福和客運公司購買系爭土地因違反強制及禁止規定無效，惟此時因系爭建物設備事實上處分權與土地所有權人既已不同，自仍有民法第425條之1第1項規定之適用，系爭建物設備與土地間推定有租賃關係，福和客運公司對系爭土地即非無權占有。

上訴人雖於其後因拍賣取得系爭土地所有權，仍應受民法第425條之1、民法第876條第1項規定之拘束，即系爭建物設備與系爭土地間仍有租賃關係存在。

㈡備位聲明；

興霖公司、歐添裕依據民法第425條之1、第439條之規定，請求福和客運公司給付租金金額為何？福和客運公司抗辯得抵銷之金額為何？⒈按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。

且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。

⒉查系爭建物及系爭設備並非供居住使用，並無土地法第97條之適用，自得以系爭土地之租金，作為核算不當得利之依據。

興霖公司、歐添裕於101年11月19日將坐落於石門段634、637、638地號應有部分全部、同段639、639 -1、639-2地號應有部分8分之3，面積共9,100平方公尺，出租於大有巴士公司，租金39萬元，有興霖公司、歐添裕提出之房屋土地租賃契約可按（見原審卷第14至19頁），租賃契約之土地即為系爭土地及重測後石門段639地號土地。

被上訴人辯稱上開每月租金39萬元，實則包含系爭房屋2棟、洗車機1套、加油設施1套等設備一同出租，而被上訴人曾訴請大有巴士公司返還系爭建物，經新北地院101年度重訴字第613號判決，認大有巴士公司使用系爭房屋應按月給付被上訴人15萬元，故上訴人請求被上訴人給付使用系爭土地相當於租金之不當得利，應扣除該15萬元等語，經綜觀上開租賃契書臺頭記載房屋土地租賃契約書，及該契約書之內容（見原審卷第14至16頁），被上訴人上開主張尚非無稽。

本院斟酌系爭建物坐落之土地為保護區，面臨巷道8公尺，接近德林技術學院，系爭建物為一至三樓透天厝，係供福和客運公司作為辦公室及維修場使用，交通尚稱便利，並斟酌系爭建物一至三層樓之面積合計1,522.45平方公尺（見原審卷第9頁），換算面積為460.54坪（1,522.45平方公尺×0.3025= 460.54坪），因認福和客運公司主張系爭建物租金15萬元為適當，此有新北地院101年度重訴字第613號判決可參（見原審卷第126頁背面），故上開租賃契約之租金39萬元於扣除建物部分租金15萬元，餘24萬元始為土地部分之租金，以此計算，上訴人出租於大有巴士公司面積共9,100平方公尺，每平方公尺之每月租金26.37元（240,0009100≒26.37），系爭建物及系爭設備即附圖所示之A、B、C面積依序為736.21、206.91、527.13平方公尺，合計為1470.25平方公尺，每月租金為3萬8.770元（26.37×1470.25≒38,770，元以下四捨五入），以每月30日計算，每日租金1,292元，興霖公司、歐添裕各有2分之1之應有部分，興霖公司、歐添裕依據民法第425條之1、第439條之規定，各得請求每日租金646元（12922＝646），上訴人主張被上訴人應按日給付上訴人各1,037元云云，為不足採。

⒊至於福和客運公司辯稱：興霖公司、歐添裕於101年11月19日將系爭土地、系爭建物、系爭設備出租於大有巴士公司，受有租金利益，據此主張抵銷100萬1700元云云。

然查，福和客運公司與理唯公司共同曾將坐落於新北市○○段000○000○000○000地號土地、建物二棟，洗車機一套，加油設施一套，出租於大有巴士公司，租金56萬元，有興霖公司、歐添裕提出原證15之租約可按（見原審卷第163頁），福和客運公司前以大有巴士公司為被告，以大有巴士公司租期屆至，仍繼續使用系爭設備、系爭建物為由，依據租賃契約、不當得利之法律關係，請求大有巴士公司返還系爭建物及給付相當於租金之不當得利，經新北地院為福和客運勝訴之判決，有新北地院101年度重訴字第613號判決可按，從而，福和客運公司早已知悉系爭建物、系爭設備均由大有巴士公司使用，並請求大有巴士公司依據前開判決支付相當於租金之不當得利予福和客運公司，並非由興霖公司、歐添裕將系爭設備及系爭建物出租於大有巴士公司收取租金等情至明，因此，興霖公司、歐添裕並未受有租金利益，大有巴士公司無權占有使用福和客運公司之設備，自應由大有巴士公司支付租金，核與興霖公司、歐添裕無涉，準此，福和客運公司以前開理由，主張抵銷，並非有據。

五、綜上所述，興霖公司、歐添裕先位聲明，依據民法第767條、第821條、第179條之規定，請求福和客運公司應將如附圖A部分主建物及附屬建物、B部分洗車機及附屬設備、C部分鐵皮修車廠拆除，並將土地返還於興霖公司、歐添裕。

福和客運公司應自103年3月13日起至返還土地之日止，給付興霖公司、歐添裕各1,037元，為無理由，應予駁回。

興霖公司、歐添裕備位聲明，依據民法第425條之1、第439條之規定，請求福和客運公司自103年3月13日起按日給付興霖公司、歐添裕各646元，為有理由，應予准許。

逾此所為請求，為無理由，應予駁回。

原審就上開應准許部分，判命福和客運公司如數給付，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，核無不合，福和客運公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。

至於上開不應准許之部分，原判決命福和客運公司應給付興霖食品公司、歐添裕各391元部分，尚有未合，福和客運公司指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。

另其他不應准許部分即興霖食品公司、歐添裕先位請求福和客運公司給付部分，原判決為興霖食品公司、歐添裕敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，核無不合，興霖食品公司、歐添裕上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，福和客運公司之上訴為一部有理由，一部無理由，興霖食品公司、歐添裕之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉
法 官 曾錦昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 5 日
書記官 陳佳伶
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。