臺灣高等法院民事-TPHV,104,重上,675,20151222,1

臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第675號
上 訴 人 鉅輝鋼鐵股份有限公司
法定代理人 蔡毅駿
訴訟代理人 蘇錦霞律師
王健安律師
林啟瑩律師
複代 理 人 邱于柔律師
被上 訴 人 金陵鋼鐵股份有限公司
法定代理人 林義雄
訴訟代理人 林翰榕律師
複代 理 人 楊怡超
上列當事人間確認優先承購權事件，上訴人對於中華民國104年6月12日臺灣桃園地方法院103年度重訴字第263號第一審判決提起上訴，本院於104年12月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

確認上訴人就被上訴人所有坐落桃園市平鎮區東勢段東勢小段二八之二三、二八之二三五、三八之四、三八之二九、三八之三０

、三八之三一、三八之三二地號土地上建號四六四八號，即門牌號碼桃園市平鎮區○○路○○○○○號建物之優先購買權存在。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人前因積欠訴外人花旗（台灣）商業銀行股份有限公司（下稱花旗銀行）鉅額款項，致渠所有包含坐落桃園市平鎮區○○段○○○段00000○000000○○○00000地號）、38-4、38-29、38-30、38-31、38-32等地號土地上之建號4648號即門牌號碼桃園市平鎮區○○路00000號建物（下稱系爭建物）在內等不動產遭花旗銀行聲請強制執行，並經臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）97年度司執字第13161號委由訴外人台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金融資產服務公司）進行拍賣（案號：99年度桃金職字第18號），而其中系爭建物坐落之部分基地即桃園市平鎮區○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）本為被上訴人所有，嗣因拍賣程序經伊取得所有權，伊於取得系爭土地所有權後，就系爭建物間與被上訴人存有租賃關係，則伊自得依土地法第104條第1項規定，於系爭建物拍定時，主張有依同樣條件優先購買之權，詎拍賣條件竟未予載明，顯已悖於土地法第104條第1項規定，爰依法提起本件確認之訴等語。

原審為上訴人敗訴之判決，並對原判決聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡確認上訴人就系爭建物之優先承買權存在。

二、被上訴人則以：訴外人春虹建設股份有限公司（下稱春虹公司）於桃園地院97年度司執字第13711號強制執行事件拍賣程序取得系爭土地，旋以買賣為原因，移轉所有權予上訴人名下。

春虹公司與伊間並無意思表示之對立或交換，事後亦無使用土地對價之約定，無從推斷春虹公司與伊間有默許伊繼續使用系爭土地之真意，更無可能認兩造就系爭土地有另成立租賃關係之合意。

春虹公司與上訴人先後取得系爭土地期間，皆未曾向伊請求給付使用系爭土地之租金，且上訴人嗣又參與系爭建物之拍賣程序，顯見春虹公司或上訴人皆無默許伊繼續使用系爭土地並收取租金，而成立租賃關係之真意。

兩造間就系爭土地既無租賃關係存在，上訴人當不得依土地法第104條之規定，主張就系爭建物有優先承買權等語，資為抗辯。

並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

三、經查：㈠被上訴人因積欠花旗銀行款項，致所有包含系爭建物在內等不動產遭花旗銀行聲請強制執行，並經桃園地院97年度司執字第13161號委由台灣金融資產服務公司進行拍賣（案號：99年度桃金職字第18號），系爭建物及38-4、38-9地號土地於102年3月27日由訴外人朱華楨、林月梅拍定，尚未繳交拍賣價金，亦尚未核發權利移轉證書。

㈡系爭建物坐落在系爭土地（28-235地號土地併入）、桃園市平鎮區東勢段東勢小段38-4、38-29、38-30、38-31、38-32、38-23、38-24、28-52地號土地之上。

其中系爭土地原為被上訴人所有，經訴外人臺灣銀行股份有限公司聲請桃園地院97年度司執字第13711號強制執行，桃園地院委由台灣金融資產服務公司進行拍賣，由春虹公司於99年5月5日拍定，桃園地院於99年5月25日核發權利移轉證書，嗣春虹公司於99年7月9日以99年7月2日之買賣為原因將所有權移轉登記予上訴人。

38-29、38-30、38-31、38-32地號土地所有人為訴外人勤美股份有限公司（下稱勤美公司），38-23、38-24、28-52地號土地所有人為訴外人臺灣石門農田水利會（桃園地院97年度司執字第13161號卷3第91至100頁土地登記公務用謄本）。

㈢上訴人就38-4地號土地亦主張有土地法第104條第1項之優先購買權，以被上訴人為被告，請求確認優先購買權存在，桃園地院102年度重訴字第343號判決駁回原告之訴，上訴人不服，提起上訴，經本院103年度重上字第374號判決廢棄原判決，確認上訴人就被上訴人所有38之4地號土地有依桃園地院97年度司執字第13161號強制執行事件102年3月27日拍定之同一條件之優先購買權存在。

等事實，為兩造所不爭執，並有台灣金融資產服務公司100年10月7日99桃金職二字第18號通知、土地所有權狀、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、異動索引（原審卷第6至8、14、47至50、68至71頁），並經本院依職權調閱桃園地院97年度司執字第13161號執行卷、桃園地院97年度司執字第13711號執行卷查證屬實，自堪信為真實。

四、上訴人主張系爭土地為系爭建物坐落之部分基地，本為被上訴人所有，嗣因拍賣程序經伊取得所有權，伊於取得系爭土地所有權後，就系爭建物間與被上訴人存有租賃關係，伊得依土地法第104條第1項規定，於系爭建物拍定時，主張有依同樣條件優先購買之權利等語。

被上訴人則以前開情詞置辯。

經查：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制，民法第425條之1定有明文。

土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，推定有租賃關係，以調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存之房屋不因其占有之土地移轉他人而成為無權占有土地。

上開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬相近，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符立法意旨。

㈡系爭建物與系爭土地原均為被上訴人所有，此為兩造所不爭執（本院卷第67頁背面），春虹公司於99年5月5日經桃園地院97年度司執字第13711號拍賣程序，拍定取得系爭土地所有權，已如前述，則於此時，已有土地及其土地上之房屋原同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人之情形。

雖系爭建物未經建物所有權第一次登記，於桃園地院94年度執字第5691號執行事件查封時，始因執行而編列臨時建物，此有建物登記第二類謄本可稽（原審卷第50頁）。

惟系爭建物與系爭土地既原同屬被上訴人所有，縱僅系爭土地所有權移轉予春虹公司，然臺灣銀行聲請97年度司執字第13711號強制執行事件所提系爭土地之土地登記第二類謄本，該謄本上地上建物建號已有系爭建物之記載（上開執行卷第8頁），顯見春虹公司於應買系爭土地時，已知其上系爭建物之存在，應推斷土地受讓人即春虹公司仍默許當時系爭建物之所有人即被上訴人得繼續使用土地，應推定渠等間有租賃關係。

嗣春虹公司再於99年7月9日以99年7月2日之買賣為原因將所有權移轉登記予上訴人，應認上訴人繼受春虹公司與系爭建物所有人即被上訴人間之租賃關係。

㈢被上訴人雖辯稱春虹公司係透過拍賣程序取得系爭土地，與被上訴人間無意思表示之對立或交換，事後亦無使用土地對價之約定，且春虹公司與上訴人先後取得系爭土地期間，未曾向伊請求給付使用系爭土地之租金，嗣又參與系爭建物之拍賣，顯見無默許伊繼續使用土地，收取租金而成立租賃關係之真意等語。

惟土地及其土地上之房屋同屬一人所有時，房屋當有使用土地之合法權源，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，民法第425條之1第1項推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之規定，無非係為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，乃明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有此法定租賃權存在。

縱春虹公司係經由拍賣程序取得系爭土地所有權，無明確為成立租賃關係之意思表示，仍有民法第425條之1第1項規定之適用。

至春虹公司與上訴人是否曾向被上訴人請求給付租金，或其事後是否參與系爭建物之拍賣，以期取得系爭建物事實上處分權，亦無礙渠等與被上訴人間民法第425條之1第1項租賃關係之認定，是被上訴人上開辯稱，並無可採。

㈣次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

土地法第104條定有明文，其規定意旨在使基地與其地上房屋合歸一人所有，以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。

次按倘以他人土地有房屋為目的，而租用基地者，無論係租地後自建或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建物契約（最高法院74年台上字第2562號判例），故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，因僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內有租賃關係時，應認其性質為租地建屋。

再所謂基地承租人之房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指成立買賣契約之形成權而言，此項房屋買賣之債權契約，與為移轉物權所訂立之物權契約並不相同。

只須承租人出賣其房屋，基地所有權人即得行使優先權，至房屋是否已為所有權第一次登記，所有權能否移轉登記，在所不問。

㈤被上訴人因積欠花旗銀行款項，花旗銀行聲請強制執行被上訴人所有包含系爭建物在內等不動產，桃園地院97年度司執字第13161號委由台灣金融資產服務公司進行拍賣，系爭建物及38-4、38-9地號土地於102年3月27日由朱華楨、林月梅拍定，已如前述，嗣台灣金融資產服務公司於102年3月27日通知訴外人范良爕、上訴人及春虹公司，執行法院於102年5月22日通知同為系爭建物坐落基地之一之所有人勤美公司、臺灣石門農田水利會，是否願以拍定價格優先購買，上訴人於102年4月2日及102年5月29日具狀表示願以拍定價格行使優先購買權（同上執行卷第65、112頁），此經本院依職權調閱上開執行卷查證屬實。

系爭建物與系爭土地原同為被上訴人所有，春虹公司於99年5月5日經桃園地院97年度司執字第13711號拍賣程序，拍定取得系爭土地所有權，應認春虹公司仍默許當時系爭建物之所有人即被上訴人得繼續使用土地，推定有租賃關係，嗣春虹公司再將系爭土地所有權移轉予上訴人，上訴人即繼受春虹公司與系爭建物所有人即被上訴人間之租賃關係，此租賃關係之性質為租地建屋，亦如前述。

則縱系爭建物為未為所有權第一次登記之建物，但其既經執行法院為拍賣，基地所有權人即得行使優先權，不問房屋是否為已登記之建物。

至本院100年法律座談會民執類提案第7號係討論未辦理保存登記建物之受讓人，得否於基地出賣時依土地法第104條規定行使優先購買權之問題，與本件情形不同，附此敘明。

㈥又系爭土地雖僅為系爭建物所坐落基地之一，但其餘基地所有人即勤美公司、臺灣石門農田水利會經通知均未行使優先購買權；

另上訴人就38-4地號土地主張有土地法第104條第1項之優先購買權，以被上訴人為被告，請求確認優先購買權存在，業經本院103年度重上字第374號判決廢棄原判決，確認上訴人就被上訴人所有38之4地號土地有依桃園地院97年度司執字第13161號強制執行事件102年3月27日拍定之同一條件之優先購買權存在，已如前述，則由上訴人行使優先購買權，購買系爭建物，亦有助於基地所有人與建物所有人法律關係之單純化。

是上訴人主張其得就系爭建物行使土地法第104條第1項之優先購買權等語，即屬有據。

被上訴人辯稱上訴人不得依土地法第104條第1項規定，行使優先購買權等語，即無可採。

五、綜上，上訴人依土地法第104條第1項規定，於桃園地院97年度司執字第13161號拍賣被上訴人所有系爭建物時，得主張依102年3月27日拍定之同一條件優先購買，但被上訴人否認，上訴人有即受確認判決之法律上利益。

從而，上訴人請求確認就系爭建物之優先承買權存在，為有理由，應予准許。

從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，改判如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 潘進柳
法 官 吳青蓉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
書記官 劉育妃
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。