臺灣高等法院民事-TPHV,105,上,1133,20170614,1

臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1133號
上 訴 人
法定代理人 王惠芳
訴訟代理人 蘇千祿律師
被上訴人 顏參多
訴訟代理人 陳澤嘉律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於中華民國105年7 月4 日臺灣臺北地方法院104 年度訴字第592 號號第一審判決提起上訴，本院於106 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：兩造於民國103 年3 月6 日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約），約定伊以總價新臺幣（下同）3400萬元買受被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000○00000地號、權利範圍均為00000000分之148367之土地（下稱系爭土地），及同小段3071建號即門牌號碼臺北市○○區○○路000○0號、權利範圍全部之建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱為系爭房地），惟因被上訴人前與其兄長即訴外人顏三元就系爭建物及隔鄰門牌號碼臺北市○○區○○路000 ○0 號建物（下稱185 之5 號建物）、ＯＯ路000 巷0 號建物（下稱187 巷1 號建物）及前開三建物所坐落之基地（同小段000 地號、000-0 地號、權利範圍各合計為00000000分之331176）之土地（連同上開三建物合稱為系爭三房地）存有爭議，顏三元提起履行協議訴訟（原法院100 年度訴字第2039號判決、本院101 年度上字第1363號判決、最高法院102 年度台上字第2312號裁定，下稱另案判決），經法院判決系爭建物與185 之5 號及187 巷1 號等建物間之分割牆應向右移動，被上訴人遂口頭承諾於辦理分割時令系爭建物「分割線退劃60公分」，並由伊取得因此所增加之面積即如原審判決附圖四編號A5所示8.45平方公尺（下稱系爭增加面積），雙方並於系爭契約第20條第2項為此項記載。

又被上訴人固於103 年4 月3 日完成系爭房地所有權移轉登記，惟迄未履行移轉系爭增加面積8.45平方公尺，嗣後更將其因另案判決所取得之增加面積出售予顏三元，無法再將系爭增加面積移轉登記予伊，致所給付之買賣標的物面積短少8.45平方公尺，已構成物之瑕疵，又以短少之面積8.45平方公尺按系爭房地每平方公尺價格36萬8404元（總價金3400萬元÷92.29 平方公尺＝36萬8404元）計算之價金為311 萬3014元，伊就此項瑕疵請求減少價金153 萬3019元，自屬合理。

另外，上訴人分別於103 年4 月14日、15日收受由顏三元、被上訴人各委託之律師所寄發律師函，始知簽約時，被上訴人所提出並供作計算系爭房地坪數及買賣價金之臺北市松山地政事務所99年6 月10日建物測量成果圖（即原審判決附圖二，下稱99年6 月10日測量成果圖）所示系爭建物範圍竟包含現況該棟大樓之共用樓梯即如原審判決附圖四編號A4所示面積14.32 平方公尺部分，且伊當初至系爭房地勘查時，被上訴人以木板將該共用樓梯遮住，使伊未能發現，錯將「共用部分之公用樓梯計入系爭房地專有面積」計價，則系爭房地因含有共用樓梯面積14.32 平方公尺，亦構成缺少應有之價值及效用之瑕疵，又以共用樓梯面積14.62 平方公尺按系爭房地每平方公尺價格36萬8404元計算之價金為526 萬8177元，則伊就此項瑕疵請求減少價金259 萬7968元，亦無不合。

此外，系爭建物如原審判決附圖四編號A3-2所示面積4.79平方公尺之一樓空地外推陽台係屬違建（下稱系爭違建），不僅曾遭列管，更面臨受拆除之風險，惟被上訴人竟隱瞞上開事實，於系爭契約所附之不動產標的現況說明書（下稱現況說明書）第8 、9 點關於違建是否曾被拆除或接獲過拆除通知及是否有其他區分所有權人主張權利均勾選「否」，亦應負瑕疵擔保之責，又以系爭違建面積4.79平方公尺按系爭房地每平方公尺價格36萬8404元計算之價金為176 萬4655元，伊就此項瑕疵僅請求減少價金86萬9013元。

前開三項瑕疵合計應減少價金500 萬元（即1,533,019+2,597,968+869,013＝5,000,000 ）。

爰依民法第359條、第179條規定，於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人500 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡上訴人願供擔保請准宣告假執行。

（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。

並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人500 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：系爭契約已明載兩造之買賣標的範圍應以權狀為之，至契約第20條第2項僅約定上訴人有配合顏三元進行分割事宜之義務，並無記載上訴人得取得系爭增加面積所有權，縱依另案判決之結果，被上訴人尚可分得185 之5 號及187 巷1 號二建物之部分面積，惟兩造間既無將此列入買賣標的內而為計價並達成買賣之合意，上訴人自無請求伊移轉系爭增加面積之權利，況系爭三房地於按另案判決移轉予顏三元前，仍均屬被上訴人所有，自無上訴人陳稱「因被上訴人尚未取得所有權而需另外口頭約定之必要」，故上訴人所舉之證據均不足以證明兩造曾有分割線往後退劃60公分或使上訴人取得系爭增加面積之協議存在。

另系爭房地係為12層樓之建築物，每層皆有分攤公設部分，系爭契約亦無「系爭房地牆內該樓梯應作專用或共用」或「系爭房地坪數應就專用、共用坪數分別計價」之約定，上訴人於買賣過程中已多次至現場查看，對現狀共用樓梯之存在知之甚詳，系爭契約明定「買賣以現有權狀」為主，而共用樓梯面積14.32 平方公尺已包含於系爭房地建物本體面積92.99 平方公尺中，業由上訴人取得所有權，不能認為有瑕疵。

又被上訴人於現況說明書業已敘明有一樓空地陽台外推之增建，上訴人於簽約前復多次至現場勘查，早已清楚明悉系爭違建存在之事實，且被上訴人於99年6 月始取得系爭房地所有權，無從知悉系爭違建曾於88年10月間遭臺北市建築管理工程處列管，上訴人自無從要求被上訴人負擔瑕疵擔保之責。

故上訴人請求減少價金500 萬元，均無理由等語置辯。

並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，兩造於103 年3 月6 日簽訂系爭契約，上訴人已支付買賣價金3400萬元，被上訴人並於103 年4 月3 日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人乙節，已有系爭契約、支票、建物及土地所有權狀、本票、建物暨土地登記謄本、異動索引附卷可稽（見原審卷第13至26頁、第111 至115 頁、186 至188 頁），且為兩造所不爭執（原審卷第80頁、149 頁），堪認實在。

四、然上訴人主張：被上訴人並未依約將系爭增加面積辦理移轉，短付面積8.45平方公尺，復又隱瞞系爭房地現況而將公用樓梯計入系爭房地專有面積計價，且未告知系爭房地系爭違建係受通知報拆之違建，構成三項瑕疵，合計共得請求減少價金500 萬元等語，則為被上訴人否認，並以前詞置辯。

茲就上訴人所指稱短付系爭增加面積、將共用樓梯計入專有面積計價、未告知有已受通知報拆之違建等三項瑕疵，分別析述如下：㈠上訴人主張被上訴人短付系爭增加面積8.45平方公尺而構成瑕疵之部分：⒈查觀諸兩造於103 年3 月6 日共同簽署之系爭契約第1條「不動產標示及買賣權利範圍」之建築改良物標示業經明載「建號：3071」、「建物門牌：ＯＯ區ＯＯ路000 之0 號」、「建物坐落地號：ＯＯ段Ｏ小段000 地號」、「構造12層鋼筋混凝土」、「建物面積（平方公尺）：地面層92.29 、地平面騎樓17.61 、共計109.90」、「附屬建物：平台面積4.85平方公尺」、「出賣權利範圍：全部」、「隨主建物移轉共同使用部分：建號1685、面積1484.51、持分1120/325400」；

另土地標示則記載：ＯＯ區ＯＯ段Ｏ小段000 地號面積4,459 平方公尺、同地段786-1 地號面積443 平方公尺、權利範圍均為00000000分之148367（見原審卷第13頁），核與系爭房地所登記之面積一致，此有系爭房地之所有權狀及登記謄本可稽（見原審卷第21頁至23頁、111 頁至115 頁），是被上訴人主張兩造就系爭契約之買賣範圍即為系爭房地所登記之內容及面積，要與契約文義相合，洵屬有據。

⒉上訴人雖主張兩造合意買賣之範圍尚包含「分割線退劃60公分」後之系爭增加面積8.45平方公尺，惟此既經上訴人否認，且與系爭契約第1條所載買賣標的之範圍不符，則其自應就兩造就此部分亦已達成買賣合意之事實負舉證之責。

茲查：⑴被上訴人之胞兄顏三元前以其2 人曾協議將父親所有並登記在被上訴人名下之系爭三房地協議分割各取得一半，惟被上訴人並未依約履行為由，對被上訴人提起履行分割協議訴訟，經另案判決即原法院100 年度訴字第2039號判決被上訴人應將系爭三房地合併分割為如後附件（即該判決第7 頁之附表及所附之土地複丈成果圖等）所示，並經本院101 年度上字第1363號判決及最高法院102 年度台上字第2312號裁定分別駁回被上訴人之上訴，於102 年12月4 日確定，而依另案判決之結果，被上訴人應取得系爭建物全部面積（即附件之附圖方案二所示A1、A2、A3），及原屬185 之5 建物內如附件之附圖方案二編號B2（面積2.82平方公尺）、B4（面積0.88平方公尺），及原屬187 巷1 號建物內如附件之附圖方案二編號C2（面積9.71平方公尺）等建物，暨所坐落785 地號、786-1 地號、權利範圍均為00000000分之165588之土地，其餘則由顏三元分得（詳附件之附表）；

嗣顏三元持另案判決申請地政機關辦理分割測量時，發現兩造就系爭房地成立系爭契約，因而未能依另案判決完成分割，且於103 年5 月22日另與被上訴人簽立協議書，約定由顏三元以價金600 萬元向被上訴人購買上開B2、B4、C2等部分合計13.41 平方公尺之建物（下稱B2、B4、C2建物）暨所坐落之土地權利範圍00000000分之17221 ，並由被上訴人以贈與原因將185 之5號建物及187 號1 號建物暨所坐落基地之所有權移轉登記予顏三元等事實，已有另案判決書（原審卷第63至67頁、85頁至88頁背面）及本院所調閱之另案卷宗可參，復經證人顏三元於本院證述明確（本院卷第148 頁背面至151 頁背面），暨提出協議書為證（本院卷第157 頁至159 頁），應與事實相符。

⑵上訴人雖據上情主張兩造所以合意買賣標的包括分割線退劃後之系爭增加面積，即係因系爭建物界線將因另案判決變動之故，兩造並因而於系爭契約第20條第2項約定：「買方（即上訴人）須配合以台北市地政事務所丈量為準和185-5 號及187 巷1 號分割復原施工事宜，費用由185-5 號及187 巷1 號屋主支付」等語，且舉證人即上訴人公司經理黃文雄證述：仲介陳明揚有提到屋主他們家分財產，所以牆壁要退後約60公分，才會有契約第20條第2項之約定等語（本院卷第89、90頁）。

然證人黃文雄亦證稱：仲介沒有提到何人跟何人分財產；

伊不知道他們分財產為何牆壁會退60公分，不論是簽約或看房子時伊都不知道他們分財產的結果，也不知道他們有訴訟及判決結果，至於系爭契約第20條第3項記載「買賣以現有權狀為之」何指亦不知道等語（本院卷第89至90頁），顯然對於兩造間議約過程及契約條款約定之意旨，均非全然明瞭，其證詞已難憑取。

⑶且查，於一般不動產買賣契約交易實務，當事人如將登記以外之不動產列為買賣標的，自應於契約內就此特別載明不動產之標示、位置、面積等節；

換言之，倘兩造已合意將被上訴人因另案判決所得取得之B2、B4、C2建物，抑或合意以分割線退劃60公分後所生之系爭增加面積計入買賣範圍，自當於系爭契約予以詳載，以明定雙方之權利義務。

又上訴人公司所營事業內容包含不動產仲介經紀業、不動產代銷經紀業、不動產買賣業等與不動產買賣相關之業務，此有公司資料查詢可稽（原審卷第55頁），係屬經營不動產買賣之專業公司，對於此交易常規，更難諉為不知。

惟遍觀系爭契約並無「分割線應退劃60公分」、「買賣範圍包含分割線退劃後所增加之面積」之明文，至系爭契約第20條其他約定事項第2項雖載有：「買方（即上訴人）須配合以台北市地政事務所丈量為準和185-5 號及187 巷1 號分割復原施工事宜，費用由185-5 號及187 巷1 號屋主支付」等字（見原審卷第16頁），細繹該條文文義約定上訴人有配合185 之5 號及187 巷1 號屋主辦理分割復原施工事宜之義務，雖認與另案判決執行後所產生系爭建物與185 之5 號建物及187 巷1 號建物間之分隔牆變動結果相關，然該條款既無任何上訴人之買受面積會因分割施工而增加，或其買受之面積包含分割後被上訴人所取得之面積等記載，且於該條款之下方即其他約定事項第3項復另明文約定「三、買賣以現有權狀為之」，即再重申買賣範圍應以簽約當時建物及土地所有權狀記載為準之旨，而與系爭契約第1條約定要屬一致，則依系爭契約第20條第2項、第3項約定之意旨，兩造顯然已確認系爭契約上訴人支付約定價金購買之標的，僅限於系爭房地於締約當時所有權狀之範圍，而有意將系爭房地因另案分割線變動致增（減）之面積排除在外，僅課以上訴人一方應配合辦理分割復原施工義務，應屬至明，尚無從以第20條第2項前開文字之約定，遽認兩造之買賣範圍包含「分割線退劃60公分所增加之面積」，或「被上訴人因另案判決所得取得之B2 、B4 、C2建物之面積」。

況於103 年3 月6 日系爭契約簽立之際，另案判決既已確定（102 年12月4 日確定），另案判決之附表及附圖（即本判決附件）不論面積、位置均屬明確，兩造如確有就此部分達成買賣合致，衡情焉有不按另案判決結果加以載明在系爭契約之理；

且依另案判決之結果，被上訴人與證人顏三元所取得系爭三房地之建物暨土地範圍各為一半，其中土地權利範圍係為00000000分之156688（見附件之附表），已高於系爭土地所登記之權利範圍00000000分之148367（見原審卷第22頁、23頁），即被上訴人依該判決可取得者，除B2、B4、C2建物外，尚包括該部分建物所坐落之土地持分，則倘被上訴人出售予上訴人之買賣標的尚有包含B2、B4、C2建物之一部或全部，上訴人所應取得之系爭土地權利範圍亦當會隨同增加，惟不僅系爭契約約明買賣之土地權利範圍仍為00000000分之148367，亦無隻字片語提及應辦理土地持分之相關變更登記（原審卷第13頁至16頁），亦顯悖於情理。

再倘認兩造合意增加買受之範圍與另案判決之B2、B4及C2並不相同，而係約定「分割線退劃60公分」，則雙方自應就「分割線退劃60公分」進行測量，並併同就此部分而為交付占有之約定，然系爭契約亦無約定要就系爭房地登記以外之面積另行測量，且契約第4條更明定「交屋日期訂於民國103 年4 月7 日」（見原審卷第14頁），顯然被上訴人所負之交屋義務，亦與系爭建物是否辦理分割線退劃毫無關連，難認被上訴人負交屋義務之範圍尚包括系爭增加面積在內。

⑷至於上訴人雖稱「分割線退劃60公分」一事，乃兩造口頭協議，且係由系爭買賣之仲介陳明揚所告知，然證人陳明揚現因中風而不具陳述能力，致本院無從訊問（見本院卷第84頁背面至86頁背面）；

且依被上訴人提出其先前與陳明揚往來簡訊內容，陳明揚曾就被上訴人陳稱「…我真不明白60公分和遺產說，木板遮蓋說是怎麼來的？買方是有妄想症嗎？」，回覆以「我只能說是無中生有」等語，有簡訊翻拍照片可參（本院卷第116 頁），即已否認有「退劃60公分」乙事，上訴人對於該簡訊之真正亦未爭執（本院卷第154 頁），是上訴人空言主張「分割線退劃60公分」一事，係經由仲介陳明揚向伊告知後，兩造因此就買賣標的包含系爭增加面積乙節已達成合意云云，顯不可採。

此外，依證人即辦理系爭買賣之代書藍明傳於原審證述：過程中伊沒有什麼特別印象，但點交結案時好像有房屋牆壁進退伸縮的問題，有一面牆要移動位置，因伊沒去過現場不知道是那面牆，系爭契約第20條第2 、3 項是依當事人的意思照寫的，不記得意涵為何，也不知當時是如何約定實際內容，既然契約沒有記載分割線退後60公分，應該就沒有此約定等語（見原審卷第234 頁背面至第235 頁背面），益證雙方於簽約時雖有提及系爭建物之分割牆會移轉位置即有分割施工之情事，然並未達成「分割線退劃60公分」且系爭增加面積已列入買受範圍之合意或協議，亦未課以被上訴人須變更分割線並移轉系爭增加面積之義務至灼，要不足以作為有利於上訴人之認定。

⒊基上，上訴人所舉證據均不足以證明兩造有將系爭增加面積8.45平方公尺列入買賣標的之合意或協議，又被上訴人業經依約將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，其完成移轉登記之面積，要與系爭契約第1條約定之範圍相同（見原審卷第111 至115 頁）；

且其抗辯：已依約完成全部買賣標的之移轉登記義務，尚無上訴人所謂短少移轉系爭增加面積8.45平方公尺之情事等語，堪可採取。

從而上訴人主張被上訴人短付系爭增加面積8.45平方公尺，構成物之瑕疵，並請求減少價金153 萬3019元云云，洵非可採。

㈡上訴人主張被上訴人將共用樓梯之面積計入買賣範圍，構成瑕疵部分：⒈上訴人主張：於交易實務上，大樓共用樓梯登記為區分所有權人專有部分，因其為共用性質，可以作為壓低買賣價格之誘因；

又被上訴人於簽約前交付供伊為系爭房地坪數及價金計算依據之99年6 月10日測量成果圖，竟與系爭房地有專有部分供作共用樓梯之現況不符，被上訴人隱瞞系爭房地內有共用樓梯之事實，致伊錯將如原審判決附圖四編號A4所示共用樓梯面積逕以專有部分即每坪93.76 萬元計價，而以高於市場行情之價格買受系爭房地，已構成瑕疵云云，雖提出99年6 月10日測量成果圖、臺北市建築管理處建築檔案圖說、住商不動產實價登錄網路資訊、房屋平面圖為證（見原審卷第33頁、120 頁至122 頁、191 頁）。

然觀諸99年6 月10日測量成果圖所示系爭建物面積第一層為92.29 平方公尺、騎樓為17.61 平方公尺，合計109.90平方公尺，另有附屬建物平台4.85平方公尺（原審卷第33頁），核與系爭建物登記謄本所載面積及內容（原審卷第113 頁），以及系爭契約記載買賣之建物範圍，均屬一致，且依99年6 月10日測量成果圖，可知系爭建物之形狀大致為一不規則長方型，且上開成果圖及謄本登記之建物面積均屬專有，並無任何除外部分（原審卷第33頁），可堪認定。

至於系爭建物現況經原審勘測結果，於系爭建物專有部分之範圍內，確有面積14.32 平方公尺做為大樓公用樓梯使用乙節，固有複丈成果圖可憑（原審卷第223 頁），可知系爭建物確有將部分專有面積供作共用之情形。

然上開共用樓梯之設計，經核既於上訴人自行提出之建築檔案圖說及房屋平面圖中已有顯示（原審卷第120 頁、191 頁），非不可查知。

且上訴人於簽約前至現場勘查時，即發現系爭建物內部尚有一供共用之樓梯結構，亦有上訴人於原審自認：「（兩造簽訂買賣契約前，原告去現場看過幾次？）不清楚幾次，我們每次去都有看到共用的樓梯，但是不知道那個樓梯是由買受人買受的範圍」等語可考（原審卷第104 頁背面至105 頁），上訴人於本院雖主張其於原審前開所述係訴訟代理人單方陳述，與事實不符云云，惟其既未舉證證明前開自認與事實不符，自不生撤銷自認之效果。

再以該共用樓梯之位置係在系爭建物中間附近，有複丈成果圖可稽（原審卷第223 頁），暨參酌該樓梯於系爭建物屋內之現況（見本院卷第103 頁下方照片上訴人以紅色標示處），則該共用樓梯縱另以木板裝潢包覆，上訴人於現場仍可輕易發現該樓梯結構之存在，遑論上訴人為經營或仲介不動產買賣之專業公司，對於不動產現況之理解，顯較一般人深入，對相關資料之取得亦較常人為輕易，顯然不會誤判系爭建物內之共用樓梯所在位置非屬買受範圍，亦當知悉此部分無法供其為一般專有使用，應不生誤認系爭建物全部專有部分均為專用，致為錯誤計價之可能。

此外，上訴人為買受系爭房地曾向上海商業儲蓄銀行辦理抵押貸款，經該銀行鑑估系爭房地之市值為3926萬2395元，此有上開銀行105 年4 月29日上儲蓄字第1050000115號函文所檢附之相關鑑價資料可憑（見原審卷第258 頁至264 頁），業已高於系爭契約所約定之買賣價金3400萬元。

是上訴人陳稱被上訴人刻意將屋內之共用樓梯以木板遮住，隱瞞有共用樓梯存在之事實，致伊錯將共用樓梯面積計入專有部分計價，而以高於市場行情之價格買受系爭房地云云，顯不可採。

⒉是以系爭建物專有部分，固有部分供作共用樓梯使用，然此既為系爭建物原始設計，且為上訴人於簽約前即已確切知悉，上訴人復未能舉證被上訴人有向上訴人誆稱該共用樓梯所在位置仍得由其專用之保證，則不論該共用樓梯之存在是否構成上訴人所謂減少價值之瑕疵，上訴人均無從要求出賣人即被上訴人負瑕疵擔保責任。

則上訴人據此主張依民法第359條規定請求減少買賣價金259 萬7968元，為無理由，亦不應准許。

㈢上訴人主張被上訴人未告知有系爭建物已受通知報拆之違建，而構成物之瑕疵部分：⒈上訴人主張：系爭房地未登記所有權之1 樓空地外推陽台（如原審判決附圖四編號A3-2所示部分），係屬違建等語，固為被上訴人所不爭執，惟其抗辯：伊於系爭契約所附現況說明書上「是否有增建物（包括未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）？」一欄，已勾選「有：1 樓空地、陽台外推」，伊並無隱瞞系爭違建存在之事實乙節，核與現況說明書相符（見原審卷第19頁），應堪信實。

⒉至於上訴人陳稱：被上訴人另於現況說明書第8 點「增建物是否曾被拆除或接過拆除通知」及第9 點「是否曾經因增建物而與其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭執」，均勾選「否」之選項，惟系爭建物於88年即經臺北市建築管理工程處列管，另系爭房地所在之永順大廈管理委員會復於103 年間通知要求拆除違建，可知被上訴人確隱瞞系爭違建曾將報拆之事實，應負瑕疵擔保責任並減少價金等情，雖提出現況說明書、臺北市建築管理工程處違建查報區查詢結果網頁影本、及103 年12月6 日永順大廈第33屆管理委員會工作報告為佐（原審卷第19頁、171 頁至176 頁，本院卷第55、56頁）。

惟查：⑴按「建物增建部份於簽約後至交屋前被通知須拆除被拆除者者，雙方同意應按不動產鑑定公司就拆除部份之鑑價，減少買賣價金。

若於交屋後被通知拆除或被拆除時，則由甲方（即上訴人）自行負擔風險。

但乙方（即被上訴人）在交屋前已收到相關單位之拆除通知而未告知者，仍由乙方按上述鑑價原則減少價金。」

，系爭契約第11條第5項明文約定（原審卷第15頁）。

是自應以系爭違建於簽約後至交屋前遭通知需拆除或遭拆除，或被上訴人於交屋前已收到相關單位之拆除通知而未告知者，上訴人始得依上開約定請求減少價金。

⑵又關於系爭三房地雖於90年7 月31日以買賣為原因登記在被上訴人名下，惟實際所有權人係被上訴人之父顏清宏，嗣97年間被上訴人與顏三元乃在父親見證下達成分割協議，惟被上訴人於99年6 月10日逕將上開不動產合併分割為系爭三房地，故經顏三元提起另案履行協議訴訟，經法院判決應予按協議分割之事實，已有另案判決可稽（原審卷第63至66頁），並有90年1 月2 日列印之土地及建物登記謄本可考（見另案二審卷第145 至152 頁），是被上訴人陳稱其於88年間並非系爭房地之所有權人，不知系爭違建於88年間已遭列管等語，衡情應非虛言。

且依上訴人提出之臺北市建築管理工程處違建查報區查詢結果網頁影本，系爭違建僅係遭拍照列管（原審卷第176 頁、177 頁，本院卷第55頁、56頁），而非已經主管機關通知拆除，核尚與系爭契約第11條第5項或現況說明8 點「曾被拆除或接過拆除通知」之約定不合。

再者，上訴人係於103 年4 月3 日取得系爭房地所有權，系爭契約約定之交屋日則為103 年4 月7 日，此有系爭契約第4條、土地及建物登記謄本可稽（原審卷第14頁、111 頁至113頁）；

而永順大樓管理委員會則係於103 年10月24日寄發存證信函通知上訴人應將系爭違建拆除，及於103 年12月6 日第33屆管理委員會時討論此事項，在此之前並未向被上訴人催告拆除違建回復原狀等情，已有該管理委員會工作報告，及永順大樓管理委員會106 年1 月10日函文暨所附存證信函、106 年2 月3 日函文、106 年2 月17日函文足考（原審卷第171 頁至174 頁，本院卷第74頁至75頁、131 頁、138 頁），亦無從證明被上訴人於交屋前已知悉系爭違建已經列管或已經管理委員會通知拆除之情事。

是上訴人主張被上訴人故意於現況說明書第8 、9 點為錯誤記載，隱匿系爭違建曾被報拆或已經大樓管理委員會主張權利之事實云云，難認可採。

⑶況違章建築之性質本即有遭拆除之風險，此乃社會經驗均知之情事，又於一般買賣交易實務，買受人明知猶仍買受存有違建之不動產，非無係考量違建通常可增加使用空間之附加價值，乃出於僥倖心態而合意成交，自應承擔違建遭拆除之風險。

查系爭違建係外推陽台至該大樓中庭1 樓空地，面積為4.79平方公尺，乃顯而易見之違章建築，被上訴人於勾選現況說明書時，復就「是否有增建、改建、違建之情事」之問題勾選「是」，則上訴人於締約時顯已明知系爭房地有違建情形，並足以認識系爭違建有遭主管機關強制拆除或經區分所有權人主張權利之風險，且此不因被上訴人有無告知，或有無在現況說明書第8 點「增建物是否曾被拆除或接過拆除通知」及第9 點「是否曾經因增建物而與其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭執」勾選「否」，而有差別，其又未舉證被上訴人曾為系爭違建不會遭拆除之保證，顯係基於利益及風險之衡量後，仍為買受，則縱事後發現系爭違建早年曾經主管機關拍照列管，或於交屋後始經該大樓管理委員會要求拆除，依民法第355條第1項之規定，自難令被上訴人負瑕疵擔保之責。

⒊準此，上訴人主張被上訴人故意不告知已受通知報拆之違建，已構成物之瑕疵，並請求減少價金86萬9013元，亦非可採。

五、綜上所述，上訴人依物之瑕疵擔保及不當得利法律關係，請求被上訴人應給付上訴人500 萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 賴劍毅
法 官 邱景芬
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 16 日
書記官 陳泰寧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。