臺灣高等法院民事-TPHV,105,上,123,20160802,2

臺灣高等法院民事判決 105年度上字第123號
上 訴 人 安樂大廈管理委員會
法定代理人 吳楊愛珠
訴訟代理人 連耀霖律師
被 上訴人 陳高明
蘇定安
劉穗枝
上 列 三人
共 同
訴訟代理人 黃建復律師
複 代理人 黃育勳律師
被 上訴人 蘇起安
上列當事人間確認決議無效事件，上訴人對於中華民國104年10月20日臺灣臺北地方法院103年度訴字第4624號第一審判決提起上訴，本院於105年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：被上訴人蘇起安（下與被上訴人陳高明、蘇定安、劉穗枝等人合稱被上訴人，分稱其名）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形之一，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：伊等為臺北市○○區○○段0○段00○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號10樓建物（下稱系爭房屋）及所坐落土地之所有權人，亦為安樂大廈之區分所有權人。

依上訴人之組織規程第8條經費收入第1項「各住戶及公司、行號須按月繳納管理費，其金額照房屋大小坪數繳納……」及安樂大廈管理公約第15條「管理維護清潔費增減，目前應按各住戶大小坪數繳納……」等規定，上訴人已於民國99年6月10日召開第八屆第二次區分所有權人會議，對管理費收費金額決議：一樓店面以每坪新臺幣（下同）110元計算（含地下室）；

二樓以上住戶以每坪70元計算；

一般公司、行號以每坪80元計算。

詎上訴人於103年6月27日召開安樂大廈第十一屆第一次區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議），以臨時動議第二議案「針對216-10（即系爭房屋）、218-12的所有權人將房屋隔成多間套房出租，造成大樓額外增加管理費用，基於使用者付費考量，建議將單一門牌號收費方式變更為按個別『出租房』收費，亦即每一出租（套）房之管理費為1,500元/月」，決議「管理費調整給予6個月的緩衝期，並自104年1月1日起正式生效」（下稱系爭決議），將系爭房屋之管理費，由單一門牌號收費方式每月7,400元，變更為按隔成9間個別出租房收費，亦即每一出租套房之管理費為每月1,500元，合計1萬3,500元，並自104年1月1日起正式生效。

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，管理費雖得以區分所有權人會議決議或規約調整，惟仍不應悖離「共同部分之修繕、管理、維護費用，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤」之原則。

上訴人固調高安樂大廈216號2樓餐廳、218號2樓美容院、228號2樓咖啡廳、1樓店面等供營業用由不特定多數人使用場所之管理費，然系爭房屋係供特定人進出使用，與供營業用之情形不同。

且上訴人亦未調高安樂大廈216號3樓、5樓、6樓、8樓醫美診所、216號7樓補習班等供不特定多數人進出之營業用場所管理費。

另上訴人泛謂系爭房屋隔成9間房間出租，增加使用電梯及保全管制云云，惟未舉證以實其說，亦未於系爭區權人會議中提出任何資料、數據供區分所有權人參酌、討論，系爭決議欠缺公開、合理之說明及依據。

系爭決議對管理費之收入增加極微，卻對伊等造成長期負擔，與公平及誠信原則有違，且屬權利濫用。

爰依民法第56條第2項、第148條第1項、第799條之1及公寓大廈管理條例第1條第2項、第10條第2項等規定，聲明求為判決：確認系爭決議無效（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。

並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：被上訴人均已收受系爭區權人會議之開會通知，除陳高明委由他人出席外，其餘未出席。

被上訴人擅將系爭房屋隔成9間房間出租，增加電梯使用及保全管制，系爭區權人會議基於公平原則，依住戶、行業別、樓層別等因素綜合考量，以戶為單位採差別收費制，作成系爭決議，符合兼顧各層面及使用者付費原則。

且伊就安樂大廈之管理費調高，已有：216號2樓（餐廳）調整為1萬6,000元、216號3樓至11樓（診所）調整為7,400元、218號2樓（美容院）調整為6,800元、218號3樓至9樓及11樓（公司）調整為4,300元、218號10樓調整為3,400元、228號2樓（咖啡廳）調整為7,000元、228號3樓至6樓及9樓調整為4,700元、228號7樓至11樓調整為3,700元、212號1樓（麵包店及美容用品店）調整為1萬1,100元、214號、216號、220號、222號、226號1樓店面及224號1樓店面分別調整為2,400元及4,600元等前例。

且依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第56條第2項規定，公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護費用，區分所有權人得以會議或規約另行規定區分所有權人之分擔比例，系爭區權人會議作成之系爭決議未違反法令或章程，亦非權利濫用。

衡諸一般經驗法則，被上訴人擅將系爭房屋隔成9間，將增加電梯使用、公用電費及保全勤務負擔等語，資為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

三、被上訴人主張其等均為系爭房屋之共有人，陳高明、蘇定安、劉穗枝、蘇起安之權利範圍依序為280分之147、280分之57、280分之38、280分之38，其等均為安樂大廈之區分所有權人。

上訴人於103年6月27日系爭區權人會議中以系爭決議調漲系爭房屋之管理費，致系爭房屋應付之管理費由原單一門牌號7,400元變更為按個別出租房數收費，亦即每一出租套房之管理費為每月1,500元（以9間計算，即為1萬3,500元）等情，業據提出建物所有權狀、建築改良物所有權狀、建物登記第二類謄本及系爭區權人會議之會議紀錄等為證（見原審卷第41-43、76、69-72頁），並為上訴人所不爭執，堪信屬實。

四、被上訴人主張系爭決議悖離法定「按應有部分比例分擔」原則，且屬權利濫用，應為無效等語，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。

是本件應審酌：上訴人主張系爭區權人會議作成系爭決議為無效，有無理由？

五、本院得心證之理由：㈠按公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，則於區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，依民法第56條第2項規定「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」，自屬無效。

又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，「其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之」，故管理費除由公共基金支付外，應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條項但書後段規定，非不得由區分所有權人會議或規約另行規定，惟所規定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離按應有部分比例分擔之原則。

是以，區分所有權人會議決議按個別出租房數加收管理費，如無充分理由足以支持得向供分租使用之住戶依個別出租房數收取管理費，即有悖離法定「按應有部分比例分擔」之原則，且屬藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利分擔決議之權利濫用。

㈡查上訴人組織規程第8條第1項規定：「各住戶及公司、行號須按月繳納管理費，其金額照房屋大小坪數繳納……」，及安樂大廈管理公約第15條規定：「管理維護清潔費增減，目前應按各住戶大小坪數繳納……」（見原審卷第97-98、101頁），可見安樂大廈之管理費收取，係以住戶坪數大小為計算依據。

又被上訴人每月原應繳納之管理費，係按系爭房屋一坪70元計算，共為7,400元，另與系爭房屋面積相同而同屬臺北市○○區○○○路0段000號之3樓至11樓之管理費亦均為7,400元乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第124頁），堪認上訴人於系爭決議前，係依其組織規程第8條第1項及安樂大廈管理公約第15條之規定，按各區分所有權人應有部分比例分擔為計算原則收取管理費。

㈢上訴人迄未修改其組織規程第8條第1項及安樂大廈管理公約第15條關於按住戶坪數收取管理費之規定，則其縱有增減收取管理費之必要，亦應依該規定增減每坪應繳管理費之單價，再按各區分所有權人應有部分比例計算應繳管理費總額，始符該規定。

上訴人雖辯稱系爭房屋隔成9個房間出租使用後，造成訪客或員工進出及使用電梯、公共設施頻繁，增加保全管理，故應以出租房間數計算管理費云云，惟其既未以量化計算其差異，亦未舉出客觀上積極證據供本院審酌安樂大廈保全人員勤務增加或保全人員人事費用增加之細節，復未說明其受影響之程度與加收管理費間之換算標準，尚無從遽認系爭房屋應有別於安樂大廈管理費「按應有部分比例分擔」之收費原則。

再者，依系爭區權人會議之會議紀錄記載，系爭決議係以臨時動議之方式提出議案，並當場作成決議（見原審卷第70-71頁），該增加少數住戶負擔之議案，未列載於會議開會通知，顯然違反程序正義。

是系爭決議改採以個別出租房數為單位計算繳納管理費，藉由多數決方式，對少數區分所有權人為不利之分擔決議或約定，違反公寓大廈管理條例第10條第2項所規定之按應有部分比例分攤原則，且屬權利濫用，依民法第56條第2項、第148條第1項及公寓大廈管理條例第10條第2項等規定，系爭決議應屬無效。

㈣上訴人雖另抗辯安樂大廈為住商混合大樓，其就社區內有營業者或性質特殊者，例如安樂大廈內216號2樓餐廳、218號2樓美容院、216號3樓診所、218號3樓公司、228號2樓咖啡廳、212號1樓麵包店及美容用品店、214及216、220、222、226號1樓店面及224號1樓店面等均另收取費用，且系爭決議除調整系爭房屋管理費用外，亦同時調漲安樂大廈218之12號房屋之管理費用，渠等均無異議云云，並提出公共管理費用分攤收繳單為證（見原審卷第81-88頁）。

惟查，系爭房屋有部分隔間出租，該承租人之進出，與安樂大廈上開供不特定多數人進出之餐廳、咖啡廳、麵包店、診所、店面、美容用品店等以招攬大量不特定客戶、永續經營為目的不同，上訴人復未能舉證證明系爭房屋因隔間出租使用，即有利用電梯、公設頻率遠高於同面積之一般住戶，應採差別標準計收管理費。

況系爭決議無效，已如前述，縱其他區分所有權人對調漲管理費無異議，系爭決議亦不因此而有效。

上訴人此部分之抗辯，委無足取。

六、綜上所述，系爭區權人會議以臨時動議方式提出增加系爭房屋管理費之議案，並作成系爭決議，無充分理由足以支持得採「差別費用原則」向區分所有權人即被上訴人由單一門牌號收費方式變更為按個別出租房數加收管理費之結論，非但違反上訴人組織規程第8條第1項及安樂大廈管理公約第15條之規定，且悖離法定「按應有部分比例分擔」之原則，堪認系爭決議為系爭區權人會議藉由多數決方式，對少數區分所有權人不利之分擔決議，有權利濫用之情事，依民法第56條第2項及第148條第1項規定，應為無效。

被上訴人請求確認系爭決議無效，洵屬有據，應予准許。

從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 8 月 2 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 王永春
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 2 日
書記官 余姿慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。