臺灣高等法院民事-TPHV,105,上,34,20160913,1

臺灣高等法院民事判決 105年度上字第34號
上 訴 人 劉錦隆
被 上訴 人 劉芳境
訴訟代理人 陳明欽律師
複 代理 人 黃筱涵律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國104年11月27日臺灣臺北地方法院103年度訴字第2269號第一審判決提起上訴，本院於105年8月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

確認被上訴人就坐落新北市○○區○○段000○000地號土地與上訴人間之耕地三七五租賃關係不存在。

第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；

前項爭議案件非經調解、調處不得起訴」，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1、2項定有明文。

上訴人因本件耕地租佃爭議，向新北市新店區公所（下稱新店區公所）耕地租佃委員會申請調解及新北市政府耕地租佃委員會調處均未成立，經新北市政府移送原法院審理，有新北市政府民國103年6月3日北府地籍字第1030999673號函暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案卷宗可憑（見原審卷㈠第3-112頁），是上訴人提起本件訴訟，合於減租條例第26條規定之起訴要件。

按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨可資參照）。

查本件上訴人主張與被上訴人間就坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭耕地）之三七五耕地租約（下稱系爭租約）關係不存在，然為被上訴人所否認，則兩造間就系爭租約關係是否仍存在具有不安之狀態，且此種不安之狀態，得以確認之訴判決將之除去，故應認上訴人有提起本件確認之訴之法律上利益。

按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。

但有下列情形之一者，不在此限……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，民事訴訟法第447條第1項但書第3款定有明文。

上訴人於本院準備程序終結前提出土地複丈成果圖、臺灣臺北地方法院（下稱北院）100年度重訴字第669號民事答辯㈣狀，及北院97年度店簡字第2061號上訴理由狀等資料（見本院卷第94-106頁）；

被上訴人於本院準備程序終結前提出北院98年度簡上字第482號民事案件99年8月12日準備程序筆錄、地籍圖、土地現況照片、本院101年度重上字第530號民事案件102年5月28日準備程序筆錄、土地標售內容、不動產買賣契約書、非現耕繼承人同意書等資料（見本院卷第49-59、76-82頁），並聲請傳喚證人劉韋成、劉興能、劉鳳銀（見本院卷第45- 47頁），核屬對第一審已提出之攻擊或防禦方法之補充，業經兩造釋明（見本院卷第108頁背面），合於上開規定，均應准其提出。

乙、得心證之理由：上訴人起訴主張：伊向訴外人祭祀公業劉溫記買受系爭耕地時，依法通知承租人即被上訴人，其於96年9月14日雖主張優先購買權但未付款，祭祀公業劉溫記解除與被上訴人間之買賣契約，並經判決確認被上訴人行使優先購買權所成立之買賣關係不存在確定，則系爭租約已於其主張優先購買時消滅。

又其原任職於前臺北縣坪林鄉公所，無法自任耕作；

其退休後經常出國，亦未自任耕作，系爭租約無效。

縱認系爭租約仍有效，惟其未給伊租金，積欠租金達2年以上，伊以103年9月26日民事補正狀繕本之送達，催告其於書狀送達翌日起5日內給付自99年12月7日起之欠租，被上訴人仍逾期未付，伊依法終止系爭租約。

爰提起本件訴訟，求為確認兩造間就系爭耕地上之三七五租賃關係不存在之判決。

被上訴人則以：伊自97年申請加入農會會員及農民健康保險（下稱農保），符合「需從事農業工作連續經營滿1年，且每年實際從事農業工作時間達90日以上，始得加入」之規定。

農會對該資格為經常性清查，若嗣後不符條件，將遭退保。

農保未禁止承保人出入境，不以出入境記錄為退保要件，伊迄今為農會會員並享農保，顯見確自任耕作。

訴外人即伊父劉家山於38年間與祭祀公業劉溫記訂立系爭租約後，伊與劉家山耕作，劉家山死亡後，伊繼受為承租人，伊大哥劉宮鑑及大嫂羅富英及亦隨同耕作，縱該2人曾參與耕作，無礙於伊自任耕作之事實。

上訴人於99年12月7日取得系爭耕地所有權後，伊支付租金予被上訴人迄今，無欠租之事實云云，資為抗辯。

原審判決駁回上訴人之請求。

上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。

㈡確認被上訴人就系爭耕地與上訴人間之耕地三七五租賃關係不存在。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

上訴人主張前揭事實，提出調解申請書、土地登記謄本、註銷耕地三七五租約理由書及附件、臺北地院97年度店簡字第2061號民事案件98年3月25日及同年5月18日言詞辯論筆錄、被上訴人入出境記錄、北院100年度重訴字第669號民事案件100年12月13日言詞辯論筆錄及判決、本院101年度重上字第530號民事判決、最高法院102年度台上字第2196號民事裁定、臺北南海郵局103年1月7日第20號存證信函、臺灣省臺北縣私有耕地租約、深坑郵局96年9月14日第61號存證信函、北院100年度重訴字第669號民事答辯狀為證（見原審卷㈠第119-131、162-180頁、原審卷㈡第10-28頁）。

兩造對於上訴人係自祭祀公業劉溫記購得系爭耕地，於99年12月7日登記為系爭耕地之所有權人；

系爭耕地原係由被上訴人父親劉家山承租，迨其過世後，即由被上訴人繼受系爭租約；

被上訴人曾為新北市坪林鄉公所之職員等事實，均不爭執。

上訴人主張系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

㈠被上訴人雖於96年9月14日向祭祀公業劉溫記主張優先購買權，然其未依限給付價金，買賣契約經解除，系爭租約並未消滅：⒈上訴人向祭祀公業劉溫記買受系爭耕地時，祭祀公業劉溫記通知被上訴人是否主張優先承買權，其於96年9月14日主張優先承買權，但於收受祭祀公業劉溫記限期給付買賣價金之催告函後，未在期限內給付，經祭祀公業劉溫記發函通知被上訴人已視為放棄優先承買權，並依民法第254條規定解除與被上訴人間買賣契約，該買賣契約關係因解除而不存在等情，經原法院97年度重訴字第92號判決、本院98年度重上更㈠字第119號及最高法院99年度台上字第1053號判決確定在案（見原審卷㈠第20頁至第35頁）。

⒉按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同（最高法院23年上字第3968號民事判例意旨參照）。

上訴人主張系爭租約於被上訴人行使優先購買權而消滅云云，並引用最高法院46年台上字第64號判例為據。

然上揭最高法院判例意旨謂：「系爭房屋於兩造訂主買賣契約之前，既由被上訴人本於租賃關係而占有，則依民法第946條準用同法第761條第1項但書之規定，被上訴人就系爭房屋自買賣契約成立之日起，即已接受上訴人之交付，依同法第373條，該屋之利益由此當然歸屬被上訴人。

乃上訴人猶謂原有租賃關係並未消滅，基於出租人地位請求被上訴人支付租金，顯非正當」等語，係基於買賣契約未經解除之情形。

而被上訴人雖曾向祭祀公業劉溫記行使系爭耕地之優先購買權，惟嗣後經催告繳款卻未依限繳付，祭祀公業劉溫記即解除該買賣契約，依首揭判例意旨，該買賣契約溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同，亦即恢復原來無買賣之狀態，是被上訴人與祭祀公業劉溫記之耕地租賃關係仍屬存在。

上訴人向祭祀公業劉溫記購得系爭耕地，依買賣不破租賃原則，系爭租約仍存在於原出租之系爭耕地上，應堪認定。

上訴人主張系爭租約於被上訴人行使優先購買權而消滅云云，即無足憑採。

㈡被上訴人就系爭耕地一部分未自任耕作，有違減租條例第16條規定，系爭租約無效：⒈按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回。

係以租約所訂之土地全部為準。

如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回（最高法院73年度台上字第112號民事裁判意旨參照）。

又按上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。

其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號民事裁判意旨參照）。

⒉劉宮鑑即被上訴人之兄於北院97年度店簡字第2061號確認租賃關係存在事件中證稱：其父親死亡後，實際由其在耕作，週一至週五因為被上訴人是公務員要上班，所以週六、日被上訴人才會回來耕作等語（見北院97年度店簡字第2061號㈠第221頁），則被上訴人是否有於系爭耕地自任耕作，已非無疑。

又證人劉韋成即劉宮鑑之子於本院準備程序時具結證稱：祖父過世後，系爭土地上主要種植柚子為主，其餘還有種百香果、香焦、芒果、火龍果等，有一小塊種地瓜葉，是其父母種的，家裏自己吃的，果樹都是被上訴人負責等語（見本院卷第63頁），又證稱：其父母除了地瓜葉外，有時候還種空心菜，被上訴人沒有種植蔬菜，除了文旦、柚子、火龍果是其祖父所種外，其他果樹都是被上訴人種的，其父母有得被上訴人同意在系爭耕地上種植蔬菜等語（見本院卷第64頁及其背面、第65頁），且經本院提示系爭耕地照片予證人劉韋成，劉韋成確認照片中種菜的地方即為劉宮鑑與羅富英種植葉菜類作物之處（見本院卷第53-55頁、第65頁背面、第66頁）。

劉宮鑑、劉韋成就果樹為何人種植雖有所歧異，然比對劉宮鑑、劉韋成證詞之共同點，堪認劉宮鑑與羅富英確有得被上訴人同意在系爭耕地中部分土地種植地瓜葉、空心菜等蔬菜作物。

⒊證人劉興能即被上訴人三哥於本院準備程序證稱：系爭耕地是被上訴人負責耕作，柚子要收成時，才會打電話要其幫忙摘柚子，或者被上訴人出國超過一個星期，天氣太熱，蔬菜4、5天就要澆水，會拜託其去澆水，其大哥大嫂沒有在系爭土地種菜，其大嫂在療養院上班，下班才去摘菜回來煮云云（見本院卷第67頁），證人劉鳳銀即被上訴人之姊於本院準備程序證稱：被上訴人種植柚子、地瓜葉，有菜或水果可以吃時，會通知其去採，如果他去大陸時，也會通知其回去澆水云云（見本院卷第69頁）。

然被上訴人自97年起即頻繁出境，97年出入境6次，離境時間共54天，最長10天，最短7天，平均9天；

98年出入境15次，離境時間共128天，最長14天，最短5天，平均約9天；

99年出入境23次，離境時間共166天，最長13天，最短3天，平均約7天；

100年出入境28次，離境時間249天，最長13天，最短3天，平均約11天，有被上訴人之入出境資訊連結作業在卷可憑（見原審卷㈠第126-131頁）。

以上開之離境紀錄，尤其是100年間，被上訴人該年度中約有2/3時間不在國內，平均離境時間11天，次數高達28次，幾乎是每個月出國2次以上，以上開離境頻率如何能自任耕作短期收成之葉菜類作物？又證人劉興能證稱：不清楚菜多久要澆一次水，其很少回去等語（見本院卷第67頁背面），證人劉銀鳳證稱：其嫁到龍潭已40幾年等語（見本院卷第68頁背面），復證稱：被上訴人種南瓜、百香果、木瓜、地瓜葉、茄子，地瓜葉4、5天澆一次水，茄子夏天幾乎每天都要澆等語（見本院卷第69頁背面、第70頁），則以劉興能居住於新北市新莊區，劉銀鳳居住在桃園市龍潭區之情況（見本院卷第59-2、59-3頁送達回證），如被上訴人出國要找人代為澆水，亦應先委由居住在系爭耕地附近之劉宮鑑與羅富英，怎會捨近求遠，委託劉興能、劉銀鳳前去澆水？且以前述之出國頻率，不論是委由居住在新北市新莊區的劉興能、還是居住在桃園市龍潭區之劉銀鳳，均甚為不便，且會影響到劉興能、劉銀鳳之正常生活，實有違常情，是劉興能、劉鳳銀證稱被上訴人有於系爭耕地種植葉菜類作物，會委託其等前去澆水云云，顯非可採。

況劉韋成為劉宮鑑與羅富英之子，居住在系爭耕地附近，較劉興能、劉銀鳳更能了解系爭耕地實際耕作情況，自應以劉韋成證稱：劉宮鑑與羅富英有得被上訴人同意在系爭耕地種植葉菜類作物等情為可採。

⒋系爭耕地雖有兩筆地號，然被上訴人與上訴人前手祭祀公業劉溫記訂立之系爭租約，係以單一契約約定承租範圍為系爭耕地，有系爭租約影本在卷可憑（見原審卷第7頁）。

被上訴人同意劉宮鑑與羅富英在如本院卷第53、54頁照片所示之系爭耕地內種植葉菜類作物，雖僅占有系爭耕地之一部分，然依前揭判決意旨，系爭耕地有一部分未自任耕作，則全部租約即為無效，是上訴人請求確認被上訴人就系爭耕地與其之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。

㈢系爭租約既因被上訴人於部分系爭耕地未自任耕作而無效，本院即無庸另行討論被上訴人是否有欠租2年以上等其餘爭點，併予敘明。

綜上所述，上訴人依減租條例第16條第2項規定，請求確認被上訴人就系爭耕地與其之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

本件事證已臻明確，被上訴人聲請訊問劉新濱（本院卷第46頁背面），惟因已可認定系爭土地一部分由劉宮鑑、羅富英種植蔬菜，即無必要訊問劉新濱何時目擊上訴人耕作；

又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 謝永昌
法 官 黃裕仁
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
書記官 郭晋良
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。