臺灣高等法院民事-TPHV,105,上易,28,20160914,1

臺灣高等法院民事判決 105年度上易字第28號
上 訴 人 張邱秀妹
張敏君
共 同
訴訟代理人 張婉娟律師
林思銘律師
被上訴人 葉美貞
張宏業
共 同
訴訟代理人 馮馨儀律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件， 上訴人對於中華民國104年11月20日臺灣新竹地方法院104年度訴字第105號第一審判決提起上訴，本院於105年8月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：被上訴人張宏業、葉美貞（下稱張宏業、葉美貞，合稱為被上訴人）為購買農地，經訴外人宋淑瑗及林芸竹居間，於民國103年9月13日分別向上訴人張邱秀妹、張敏君（下稱張邱秀妹、張敏君，合稱為上訴人）購買渠等分別所有坐落新竹縣○○鄉○○段00○0000地號（面積分別為3,990.41平方公尺、2,522.08平方公尺）所有權權利範圍全部之土地（以下分別以地號稱之，合稱為系爭土地），並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價為新臺幣（下同）1,180萬元，被上訴人於當日即給付頭期款120萬元予上訴人，依其等購買系爭土地面積之比例， 該120萬元中之73萬5,278元係張宏業給付予張邱秀妹，其餘46萬4,722元則係葉美貞給付予張敏君。

詎被上訴人辦理土地移轉登記程序並申辦土地貸款時，發現系爭土地為河川區土地，無法興建農舍，亦無法獲得農會或銀行貸款， 依系爭契約第4條第2項約定，被上訴人得解除契約；

嗣被上訴人向經濟部水利署第二河川局查詢，始知悉系爭土地自55年起經台灣省政府公告屬頭前溪河川區之水利地，依水利法第78條、第78條之1及農業用地興建農舍辦法第5條第1款規定， 不得興建農舍，且耕作之使用須事先經主管機關許可，已與被上訴人購地目的相違，欠缺其價值及通常效用、品質，被上訴人亦得依民法第359條規定解除系爭契約。

而被上訴人已分別以存證信函、律師函解除系爭契約及請求返還價金，然未獲置理，爰再以起訴狀為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第4條第2項、民法第259條規定， 請求張邱秀妹返還張宏業73萬5,278元、張敏君返還葉美貞46萬4,722元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。

二、上訴人則以：兩造簽署系爭契約時，被上訴人僅表明從事有機稻米之耕作，未表示興建農舍之需求，而上訴人前配合行政院農委會主辦之「小地主大佃農」政策，將系爭土地出租予訴外人莊添福耕作種植稻米，並於今年再與莊添福續約，顯見系爭土地具有可耕作稻米之效用；

另上訴人有告知被上訴人系爭土地只能耕作，不得興建農舍，並據證人宋淑瑗及林芸竹證述明確，則被上訴人確於簽約時即知悉上情，自不能主張系爭土地有不能興建農舍之瑕疵；

且彰化銀行願意核貸510萬元予被上訴人， 係因被上訴人撤銷申請始無法貸款，其解除契約均無理由云云置辯。

三、原審為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（本院卷第67頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：㈠被上訴人於103年9月13日經訴外人宋淑瑗、林芸竹居間仲介，由張宏業向張邱秀妹購買其所有坐落新竹縣○○鄉○○段00地號土地（面積3,990.41平方公尺、權利範圍全部）、葉美貞向張敏君購買其所有同段74-1地號土地（面積2,522.08平方公尺），兩造並簽訂買賣契約， 約定總價款為1,180萬， 被上訴人於當日連同定金共給付買賣價金頭期款120萬元予上訴人（原審卷㈠第7至12頁）。

依被上訴人分別購買系爭土地面積之比例， 被上訴人給付之買賣價金頭期款120萬元，其中之73萬5,278元應係張宏業給付予張邱秀妹， 其餘46萬4,722元則應係葉美貞給付予張敏君。

㈡依系爭契約第11條第6款約定： 「本契約中，乙方（即上訴人，下同） 附有新竹縣○○鄉○○段00地號旁國有土地2筆（如圖示部分）國有財產局土地使用權讓渡書，本約成立，乙方無條件提供甲方（即被上訴人，下同）為使用」。

上訴人依上開約定所附之「土地使用權讓渡書」載明：「茲就立書人（土地所有權人張邱秀妹、張敏君）位於新竹縣○○鄉○○段00地號旁土地2筆 （位新興大右方如圖示黑筆框起部分範圍內，含地上物） 面積約1分地，土地新承受人張宏業、葉美貞已由立書人現場指認勘查後確認無誤。

立書人同意至土地買賣契約簽訂日起 將該2筆土地使用權讓渡予土地新承受人張宏業、葉美貞，恐口說無憑，特立此書。」

（原審卷㈠第10頁）。

㈢依系爭契約第4條第2項約定：「甲方預定貸款新臺幣肆佰柒拾萬元抵付部分買賣價款..前項貸款因金融政策變更或其他不可歸責甲方之事由而無法辦理貸款時，除本契約另有約定外，雙方同意解除契約，乙方應將已收之價款無息退還甲方。」

㈣證人彰化銀行竹東分行專員周巧薇到庭證述：葉美貞先以電話詢問系爭土地貸款之事， 嗣於103年10月15日以張宏業名義向彰化銀行台北分行提出系爭土地抵押貸款申請書，並經核貸約510萬元，利率為年息2.5%， 嗣因葉美貞不接受該利率，而未完成核貸（原審卷㈠第98頁背面至100頁）。

㈤葉美貞於103年11月15日 向經濟部水利署第二河川局查詢系爭土地相關資訊，經經濟部水利署第二河川局函覆如該局103年12月11日水二管字第10302075390號函所示內容（原審卷㈠第13頁）。

㈥被上訴人於103年10月31日以龜山文化郵局292號存證信函致上訴人解除系爭契約，請求上訴人返還簽約款120萬元， 存證信函內容如該存證信函所載（原審卷㈡第18至19頁）。

㈦上訴人自認知悉系爭土地係行水區土地 （原審卷㈡第9頁背面至10頁）。

五、被上訴人主張伊分別向上訴人購買之系爭土地為河川區土地無法興建農舍、農牧應經許可，且核貸利率過高，不合於伊購買時之目的，即欠缺其價值及契約預定效用，伊已依系爭契約第4條第2項約定及民法第359條解除系爭契約， 上訴人應依系爭契約第4條第2項、民法第259條規定， 返還已受領之價金。

上訴人不否認系爭土地無法興建農舍，惟否認無法核貸或應負瑕疵擔保責任，並以前詞置辯。

本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定， 整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院105年1月29日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第68頁）。

茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠被上訴人主張系爭土地有欠缺其價值、通常效用及契約預定效用，而依民法第359條規定解除系爭契約，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人， 應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第354條第1項、第359條分別定有明文。

又「被上訴人購買系爭土地之目的在建築農舍，為買賣雙方所知悉。

故上訴人應擔保其出賣之土地於危險移轉時，具有能夠建屋之品質。

茲該土地早經禁建，且無解禁計畫， 已經空軍總司令部於80年1月21日以（80）柳漓字第0108號函覆知在案。

上訴人既無法擔保買賣雙方訂立契約所預定之蓋農舍之效用，則其瑕疵灼然明甚，上訴人自應負民法第324條（按應為354條之誤）之瑕疵擔保責任。

被上訴人主張依民法第359條之規定，表示解除契約， 為法之所許」（最高法院80年度台上字第1600號判決意旨可參）。

⒉查，系爭土地登記之地目均為田地，使用分區均為特定農業區，使用地類別均為農牧用地，有系爭土地登記謄本在卷可稽（原審卷㈠第11、12頁），而系爭土地業於55年5月6日經公告屬頭前溪河川區域內土地，有經濟部水利署第二河川局103年12月11日水二管字第10302075390號函附卷足稽（原審卷㈠第13頁）， 應受水利法第78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制，則系爭土地上之農作、農舍及畜牧等使用之內容即受水利法規定之禁止或限制，致欠缺本為特定農業區農牧用地所應具有之價值及通常效用，依通常交易觀念，不惟其通常效用已有所減少，抑且減低經濟上之價值，亦欠缺系爭契約之預定效用， 則被上訴人依民法第359條解除契約，即非無由。

⒊上訴人辯稱被上訴人購買系爭土地時，表明其目的為從事有機蔬菜之耕作，而未表明興建農舍之需求，上訴人及仲介、代書就系爭土地買賣於簽約前、簽約時，均明確告知系爭土地為行水區土地，且無法興建農舍，被上訴人亦於知悉之情形下簽訂系爭契約，則系爭土地即無滅失或減少契約預定效用之瑕疵云云。

惟按河川區內土地應受水利法第78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制， 包括禁止建造房屋、其他妨礙河川防護之行為（參水利法第78條第4款、第7款）；

而施設、改建、修復或拆除建造物、種植植物、圍築魚塭、插、吊蚵或飼養牲畜及其他經主管機關公告與河川管理有關之使用行為， 則應經許可（參水利法第78條之1第1款、第4款、第6款、第7款）。

因之，農業用地興建農舍辦法第5條第1項第1款明文規定：非都市河川區土地不得興建農舍。

本件系爭土地係位於河川區內特定農業區之農牧地，應受水利法第78條及第78條之1規範， 與一般農牧用地得農作、興建農舍及畜牧等使用，著實有別，而被上訴人購買農地為農作及築舍，自應俱一般農牧用地之使用效益，而系爭土地除低莖作物使用外，不得為其他農作（本院卷第154、155頁），亦不得築農舍，自屬欠缺契約通常效用及價值。

上訴人固舉仲介、土地代書及吳子崐之證詞，證明被上訴人明知系爭土地不能築舍而價購云云，惟仲介即證人林芸竹證稱被上訴人要購買農地，未聽到蓋農舍（原審卷㈠第46頁背面），另一仲介即證人宋淑瑗固稱介紹這塊地時，有告知不能蓋農舍，簽約時沒談蓋農舍事（原審卷㈠第47頁正背面），又稱簽約時雙方有講清楚（同卷第49頁），復謂沒有告知系爭土地為河川區土地，又稱河川區係指系爭土地旁之國有地（原審卷㈠第50頁），並謂不知系爭土地是河川區土地（原審卷㈡第12至13頁），究有無告知不能蓋農舍？那塊地不能蓋或修建農舍？系爭土地或該地旁之國有地為河川區土地，前後說詞未一，考諸現場有系爭土地及國有土地（如前㈡所述）毗鄰，一為買賣標的一為無償供使用，均為上訴人所提供，則現場所指稱之河川地、不能蓋農舍區域係指何土地，即有未明，則仲介林芸竹、宋淑瑗之證述，自非可為上訴人有利認定。

而代書即證人鄧雪櫻證稱沒注意簽約時有無談到農舍事，但有聽到系爭土地上有破舊房子可以使用但不能拆除，簽約後被上訴人拜託其確認能否蓋農舍（原審卷㈠第48頁），該代書與兩造不識，所言非不可信，堪認簽約時就系爭土地是否得蓋農舍事無共識，否則簽完約後為何又要求確認農舍事，況且所稱現場有破舊房子，證人宋淑瑗、鄧雲櫻稱位於系爭土地上（原審卷㈠第47、48頁），而證人吳子崐則稱位於系爭土地旁之國有土地上（本院卷第162頁正反面）， 則縱使簽約時有提及不能蓋農舍，只能翻修、不能拆除諸端，係指系爭土地或相鄰之國有地？或者兩部分均不能蓋農舍？不無含糊，兩造談論之農舍之標的土地未必一致，益顯兩造就系爭土地是否屬河川地區土地、能否蓋農舍、一般農牧使用受限等節，要難於簽訂系爭契約已明白論及，自當認系爭土地應有一般農地該有之使用效益，則上開仲介及吳子崐之證述，非足為上訴人有利之認定，何況吳子崐與被上訴人關係良好往來密切（本院卷第221頁）， 其證述有利被上訴人部分，亦非可採。

⒋上訴人另稱依一般社會健全觀念及交易經驗，買受土地之人若認可否蓋農舍一事為交易之重大事項，豈會於買賣雙方簽訂後始確認之，代書鄧雪櫻於原審證述葉美貞於簽約後始拜託代書確認系爭土地能否蓋農舍，其行為實有悖於常情。

又系爭土地於事實上、法律上均具有可種植稻米、低莖作物之品質，無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵云云。

惟系爭土地不能蓋農舍，只能種低莖作物，畜牧受限等情，同前所述，較一般農牧用地之使用效益為狹，既兩造於簽約就系爭土地是否位於河川區、得否興建農舍、農作種類、畜牧有無限制等情尚無共識，自應符合與一般農牧用地通常之使用效益，然本件農地位於河川區、農牧應經許可、不能蓋農舍，則證人鄧雪櫻於原審本其代辦系爭土地相關買賣事宜所為證述，非不可信，上訴人所辯，洵無足取。

⒌上訴人又稱新竹縣橫山區農會前主動找上訴人配合由行政院農委會主辦之「小地主大佃農」政策，將系爭土地出租予訴外人莊添福耕作種植稻米，並已第二次續約，嗣兩造簽訂系爭契約，上訴人始與莊添福提前解約，而因系爭契約遲未履行，上訴人復再於今年與莊添福續約，可證系爭土地事實上亦具有可耕作稻米之品質，且依水利法第78條之1第4款之規定可知，河川區土地種植植物應經許可，非謂不得種植植物。

故上訴人就系爭土地向經濟部水利署第二河川局申請種植稻米，業經經濟部水利署第二河川局核發種植許可書，使用種類為「低莖作物」，即涵蓋一切低莖作物均能於系爭土地上種植，如水稻、蔬菜等作物，系爭土地於法律上確實具備種植作物之效用云云。

惟系爭土地之農作應經許可，目前得種植低莖作物，為兩造所不否認，益證系爭土地與一般農地使用炯異，僅具部分農牧用地使用效益，自未符一般農地買賣之契約目的，此所辯，亦非可為上訴人有利認定。

⒍又上訴人辯稱被上訴人迄今未依約履行系爭契約，上訴人依系爭契約第10條第2款及民法第254條之規定， 以105年3月4日準備暨陳報狀之送達為解除契約之意思表示，該書狀於同年月8日送達被上訴人訴訟代理人（本院卷第153頁）。

則本件屬可歸責於被上訴人之事由致解除契約，上訴人依系爭契約第10條第2款之約定，沒收120萬元之價金充作違約金云云。

惟上訴人出賣之系爭土地未具契約通常及預定效用之瑕疵，業如前述，上訴人為解除契約尚不生解除之效力，所為價金沒收，要非有據。

㈡系爭土地欠缺通常及預定效用， 據此被上訴人依民法第359條規定解除契約， 並依同法第259條請求返還已受領之價金，即屬有據，應予准許，則另一爭點關於被上訴人主張系爭土地無法貸款，依系爭契約第4條第2項約定，被上訴人得否解除系爭契約乙節，即無庸論。

六、綜上所述，被上訴人依民法第259條規定， 請求張邱秀妹返還張宏業73萬5,278元、張敏君返還葉美貞46萬4,722元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日即104年2月11日起至清償日止之法定遲延利息，自屬正當，應予准許。

從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 許炎灶
法 官 周祖民
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 9 月 14 日
書記官 劉文珠