臺灣高等法院民事-TPHV,105,重上更(一),76,20170531,1

臺灣高等法院民事判決 105年度重上更㈠字第76號
上 訴 人 羅秉坤
訴訟代理人 李永然律師
黃斐旻律師
沈曉玫律師
被 上訴人 華震精機有限公司
法定代理人 翁玉秀
訴訟代理人 蔡文燦律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國101年4月6日臺灣桃園地方法院100年度訴字第298號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於106年5月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在第一審之訴駁回。

第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人羅文科所有，其上有訴外人千風環保工程股份有限公司（下稱千風公司）、千速通風工業有限公司（下稱千速公司）所出資興建之未辦保存登記之鐵皮倉儲廠房（下稱系爭廠房），千風公司、千速公司之實際負責人均為羅文科。

嗣因千風公司、千速公司於民國93年底出現財務缺口，乃向訴外人紘映實業有限公司（下稱紘映公司）周轉資金，協議由紘映公司向千風公司、千速公司購買系爭廠房及其內之機械設備、原料後，再將系爭廠房及其內之機械設備回租予羅文科，紘映公司則向千風公司、千速公司收取租金，詎千速公司開立支付租金之支票於94年2、3月間跳票，紘映公司即與被上訴人洽妥將系爭廠房及設備出租予被上訴人，被上訴人即於94年4月5日委由訴外人翔安工程有限公司（下稱翔安公司）將舊廠房拆遷移入系爭廠房，出資擴建廠房，復拆除改建系爭廠房中之第二棟廠房，而為擴建、改建廠房之所有權人，另於94年4月8日與紘映公司簽立房屋租賃契約書，自94年5月起向紘映公司承租系爭廠房，嗣後羅文科再授權證人黃明元與被上訴人辦理買賣系爭廠房與出租系爭土地事宜，由被上訴人於94年6月15日以新臺幣（下同）700萬0,600元，向紘映公司及羅文科購買系爭廠房，並簽立買賣合約書（下稱系爭買賣合約），成為系爭廠房之事實上處分權人，並於94年6月25日與紘映公司及羅文科簽立租賃契約書（下稱系爭土地租約），承租系爭土地及同段315之14地號土地（下稱315之14地號土地）。

系爭土地經臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）以97年度司執字第00000號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由上訴人以執行債權人之地位承受，然被上訴人依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項之規定，就系爭土地有依同樣條件優先購買之權利，但遭上訴人否認，爰求為確認被上訴人就系爭土地之優先承買權存在等語。

二、上訴人則以：被上訴人與紘映公司為關係企業，使用相同員工，紘映公司於98年9月23日經桃園地院通知而知悉系爭土地之買賣條件，被上訴人應同時知悉，縱當時不知，被上訴人於98年12月21日具狀主張優先承買，亦已知系爭土地之買賣條件，被上訴人於100年2月始提起本件確認優先承買權之訴，已逾土地法第104條第2項及民法第426條之2第2項規定之10日期間，依法應視為放棄優先承買權。

羅文科因經營千風公司、千速公司不善，積欠債務無力償還，於94年5月23日出境前往大陸地區後即未回國，不可能在93年間將作為還款來源且尚在營運獲利之系爭廠房出售；

且羅文科不認識證人黃明元，更未授權黃明元與被上訴人簽訂系爭買賣合約、系爭土地租約，系爭買賣合約、系爭土地租約及授權書均為臨訟製作，應屬無效。

被上訴人未取得系爭廠房之事實上處分權，更未承租系爭土地，且未能證明出資擴建、改建系爭廠房，自不能取得系爭廠房之事實上處分權或所有權，無優先承買權可言等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人勝訴之判決，即確認被上訴人就系爭執行事件所拍賣之系爭土地全部之優先承買權存在。

上訴人不服，提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：（見本院105年度重上更㈠字第76號卷《下稱本院更㈠卷》一第291、292頁、卷二第1頁反面、第2頁）㈠系爭土地原為羅文科所有，於系爭執行事件中經桃園地院定於98年8月31日進行第一次拍賣，當次拍賣期日無人應買系爭土地，由上訴人以最低拍賣價格2,192萬元聲明承受。

㈡系爭土地上有千風公司、千速公司所出資興建，未經辦理保存登記之系爭廠房存在。

千風公司、千速公司之實際負責人為羅文科。

五、被上訴人主張其向紘映公司承租系爭廠房，進而擴建、改建系爭廠房，並向紘映公司、羅文科購買系爭廠房，另向羅文科承租系爭土地，為系爭土地之承租人，依土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定，對於系爭土地有優先購買權等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。

經查：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；

租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項前段分別定有明文。

而違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度台上字第2154號判決參照）。

上述基地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權（最高法院44年台上字第76號判例參照），自須以其基地上房屋與基地間有租賃關係存在為其成立之要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明上述基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院105年度台上字第1168號判決意旨參照）。

㈡查系爭土地上有千風公司、千速公司所出資興建之未辦保存登記系爭廠房乙節，為兩造所不爭執，業如前述（見上開不爭執事項㈡）。

又被上訴人主張系爭廠房業已由千風公司、千速公司出售予紘映公司等情，業據其提出由千風公司、千速公司與紘映公司所簽立、買賣標的為「桃園縣○○鄉○○村○○街000巷00號廠內機器設備均與週邊所有配備與金屬素材及1800坪廠房鐵屋和桃園市○○路000號約100多坪」之買賣合約書1份（下稱93年12月20日買賣合約）為證（見本院更㈠卷一第129頁）；

核與證人即紘映公司前實際負責人吳天銘於另案本院99年度重上字第364號審理時證稱：紘映公司一開始登記負責人為伊，92、93年間換成訴外人廖永義，惟係掛名為董事長，實際負責人為伊，由伊代表紘映公司與千風公司、千速公司簽約購買廠房，買賣契約書上誤寫為2003年12月20日，實際上時間為2004年12月20日（即93年12月20日）；

千風公司、千速公司的實際負責人是羅文科，掛名負責人為羅林杉；

購買時羅文科告知鐵皮廠房是千風公司、千速公司所建，當時廠房只搭建三分之二，伊有請羅文科提出廠房的稅單，稅單上名字是羅文科，但廠房是千風公司、千速公司花錢建造的，所以當時在契約書上寫的出賣人是千風公司、千速公司，保證人是羅文科及羅林杉等語相符（筆錄影本見原審卷第97、98頁）。

而上訴人除於本件審理時自認紘映公司向千風、千速公司購買系爭廠房之事實外（見原審卷第64頁），其於另案中對於93年12月20日買賣契約書亦不表爭執（見另案二審卷第101反面、第102頁。

影本見原審卷第98、99頁）；

另其前於94年11月29日以拍賣抵押物裁定聲請就系爭土地為強制執行時，曾在96年3月16日具狀向執行法院陳報：系爭土地上之地上物即未保存廠房一棟，其所有人為紘映公司，現由被上訴人占用中等情，此有該書狀附於94年度執字第32789號執行卷可稽（卷宗影本外放）；

故堪信千風公司、千速公司確已將系爭廠房出售予紘映公司無訛。

上訴人復於本院審理時爭執93年12月20日買賣合約之真正（見本院更㈠卷一第102頁反面），與其自認之事實及前開事證不相符合，自無足採。

㈢上訴人雖抗辯93年至94年間千速公司、千風公司處於正常營業狀態，羅文科不可能於93年間出售尚在營運獲利之系爭廠房云云（見本院更㈠卷二第22頁反面、第23頁））。

惟查：⒈上訴人已自認因千風公司、千速公司經營不善致跳票，積欠大筆債務無力償還，於94年5月23日有30餘位債權人前來向羅文科催討債務，羅文科乃於94年5月23日出境前往大陸地區躲債後即未回國之事實（見本院重上卷三第8頁反面）；

又證人即羅文科之兄羅金來證稱：羅文科於91年、92年去大陸地區設廠後，財務比較緊，千速公司有向銀行貸款，羅文科有向上訴人借款，亦有向伊借款，也有向他的朋友借款，羅文科共積欠伊700萬元借款，尚未返還等語（見本院重上卷一第155頁反面、156頁、第157頁）；

另羅文科早於93年5月6日即以系爭土地及315-14地號土地設定抵押權為擔保，向上訴人借款1,500萬元，千速公司於93年2月間向訴外人玉山商業銀行股份有限公司借款300萬元、於93年12月22日向第一商業銀行大稻埕分行申辦貸款2,000萬元，有系爭執行事件卷內所附原法院94年度執全字第1715號假扣押及94年度執字第32789號拍賣抵押物執行事件資料、第一商業銀行大稻埕分行101年8月29日函（見本院重上卷一第129頁至第141頁）在卷可稽。

足見羅文科自91年、92年以來財務已吃緊，個人對外有負債之情，除以自己名義向私人借款外，並以千速公司名義向銀行貸款甚明。

而羅文科既於94年5月23日因債權人上門要債而出境前往大陸地區躲債，依經驗常情應係累積鉅額債務無力解決方不得不如此。

是依羅文科之實際財務狀況，於93年12月20日將系爭廠房出售紘映公司，以償還積欠之債務，亦無違常情。

⒉上訴人又辯稱羅文科另就系爭土地上之廠房於93年間與紘映公司簽立買賣契約（見本院更㈠卷一第130頁至第131頁反面），顯與93年12月20日買賣契約重複且有違經驗法則云云（見本院重上字卷三第12頁反面、第13頁）。

惟查，上開羅文科與紘映公司於93年間簽立之買賣契約，是在原法院94年度執全字第1715號查封系爭土地時，訴外人即在場自稱被上訴人員工鄭朝輝所提出附卷，此參查封筆錄即明（見原法院94度執全字第1715號影卷，置於卷外），惟鄭朝輝於該次筆錄中亦陳稱系爭廠房為紘映公司所有，而就上開買賣契約簽立之緣由並未詳加說明，上開買賣契約之關係與93年12月20日買賣契約間之關聯性為何，亦未可知，參諸羅文科為千風公司、千速公司之實際負責人，或有可能因此始簽立由羅文科為出賣人名義之買賣契約，故上訴人徒以鄭朝輝於系爭執行事件所提出之上開買賣契約，即欲抗辯93年12月20日買賣契約之簽立有違經驗法則云云，亦無可採。

⒊又紘映公司於另案主張羅文科及所營千風公司、千速公司在93年間出現財務缺口，向其周轉資金，雙方協議由紘映公司購買系爭廠房與機械、週邊素材後，再出租予羅文科交由千風公司、千速公司使用，紘映公司每月收取36萬元之房租，紘映公司並與羅文科、羅林杉簽訂合作認同書，由千速公司簽發面額36萬元之支票12紙交付紘映公司，紘映公司另簽立土地租賃契約書，簽發一年土地租金12萬元支票及押金3萬元支票予羅文科，紘映公司嗣於93年12月25日將系爭廠房與機械、週邊素材交付使用等情，並提出93年12月21日房屋租賃契約書（實係土地租賃契約書、見本院更㈠卷一第126至第128頁）、合作認同書（見原審卷第117頁）、36萬元之支票、12萬元租金及3萬元押金支票各1紙（以上見另案二審卷第35至40、104至105、112至114、115至117頁）為證；

上開紘映公司回租系爭廠房予千風公司、千速公司之事實，並經上訴人自陳在卷（見原審卷第64頁正反面）；

從而，千速公司、千風公司依合作認同書繼續於系爭鐵皮廠房營運，員工因而未離職，當無可議之處，亦難據此而認93年12月20日買賣合約書係臨訟製作，紘映公司未向千風公司、千速公司買受系爭廠房。

上訴人徒以千風公司、千速公司93年及94年之員工健康保險資料（見本院重上卷二第6至23頁）、勞工保險投保資料（見本院重上卷二第5頁暨卷附被保險人名冊），抗辯於94年5月前無員工離職或領取失業補助，千風公司有12名員工，千速公司有24名員工，93年至94年間千風、千速公司營運交易正常，故羅文科不可能出售系爭廠房云云（見本院重上卷三第13頁反面），亦無足採。

另按稅籍之變更本非事實上處分權讓與生效之要件，且紘映公司既將系爭廠房回租予羅文科經營之千風公司、千速公司繼續使用，則其未急於辦理稅籍變更，亦合乎情理，故上訴人抗辯系爭廠房之稅籍未變更，仍以羅文科為納稅義務人，顯見千風、千速公司無出售系爭廠房予紘映公司之事實云云（見本院重上字卷三第13頁），亦無可取。

⒋證人羅金來雖於本院審理時證稱：伊有在千速公司任職過，是擔任工人，千速公司的廠房是羅文科蓋的，羅文科沒有把廠房出售他人，我在那邊20幾年了，如有出售不可能不知道云云（見本院重上卷一第155頁、第156頁）；

然其亦證述：「（問：千速公司有無向銀行貸款？）有的，但何時貸款我不知道，貸款多少我也不知道。

我只在那邊工作，內部的事情我沒有在處理，但我聽到貸款的事情，我也沒有去問他細節」等語（見本院重上卷一第155頁反面、第156頁）。

足見羅金來雖係羅文科之胞兄，且在千速公司任職，但僅係擔任工人之職，並不完全知悉千速公司之內部事項，即令其不知悉系爭廠房買賣事宜，亦不能據此推認無買賣之實。

況且千風公司、千速公司出售系爭廠房予紘映公司後又回租，由千速公司續在系爭廠房營運之外觀並未改變，是羅金來因此誤認系爭廠房未經出售，亦符一般認知。

故亦難以羅金來前開證述否認千風公司、千速公司有出售系爭廠房予紘映公司之事實。

⒌按「遇證人不能到場，或有其他必要情形時，得就其所在訊問之。

證人須依據文書、資料為陳述，或依事件之性質、證人之狀況，經法院認為適當者，得命兩造會同證人於公證人前作成陳述書狀。

經兩造同意者，證人亦得於法院外以書狀為陳述。

依前二項為陳述後，如認證人之書狀陳述須加說明，或經當事人聲請對證人為必要之發問者，法院仍得通知該證人到場陳述。

證人所在與法院間有聲音及影像相互傳送之科技設備而得直接訊問，並經法院認為適當者，得以該設備訊問之。

證人以書狀為陳述者，仍應具結，並將結文附於書狀，經公證人認證後提出。

其以科技設備為訊問者，亦應於訊問前或訊問後具結。」

民事訴訟法第305條第1項至第6項定有明文。

再按「審判長於訊問前，應命證人各別具結。

但其應否具結有疑義者，於訊問後行之。

審判長於證人具結前，應告以具結之義務及偽證之處罰。

證人以書狀為陳述者，不適用前二項之規定。」

同法第312條亦有規定。

是人證之調查原則上應於審判時到場，經命具結後（除有民事訴訟法第314條規定情形者除外），證人所為之陳述始得作為審判之依據，除非經法院認為適當而命兩造會同證人於公證人前作成陳述書狀，或經兩造同意證人得於法院外以書狀為陳述，其餘情形，應認不得容許證人以法院外之書狀代替證述。

上訴人固提出100年6月3日羅文科之陳述書及陳述畫面錄影光碟（見原審卷第233頁至第234-1頁），羅文科105年11月29日證明書、千風公司、千速公司掛名負責人羅林杉105年11月29日證明書（見本院更㈠卷一第184頁至第201頁、第207頁至第209頁）等件，欲證明彼二人均未代表千風公司、千速公司出售系爭廠房予紘映公司云云。

然上開陳述書、證明書，均屬羅文科、羅林杉於審判外之書面陳述，但非經兩造會同證人於公證人面前所做成，被上訴人亦未同意羅文科、羅林杉得以證人身分於法院外以書狀為陳述，並否認上開證明書之真正（見原審卷第238頁、本院更㈠卷一第295頁反面），是無從採為本院認定事實之基礎。

上訴人以上開錄影光碟、陳述書、證明書之內容為證，抗辯千風公司、千速公司未於93年12月20日出售系爭廠房予紘映公司云云，亦無可取。

㈣被上訴人固再主張紘映公司已將系爭廠房出售予被上訴人，故由被上訴人取得系爭廠房之事實上處分權云云（見本院更㈠卷一第292頁），惟為上訴人所否認。

經查：⒈被上訴人固舉羅文科93年12月23日授權書（下稱系爭授權書）、94年6月15日買賣合約書（即系爭買賣合約）、94年6月25日房屋租賃契約（即系爭土地租約）等件為證（見本院更㈠卷一39頁至第42頁），主張係由證人黃明元持系爭授權書，代理羅文科簽立系爭買賣合約、系爭土地租約，由被上訴人向紘映公司、羅文科買受系爭廠房，並向羅文科承租系爭土地云云（見本院更㈠卷一第291頁反面、第292頁、第294頁反面、第299頁正反面），然上開文書之真正均為上訴人所否認（見本院更㈠卷二第9頁、第16頁）。

經本院向桃園縣戶政事務所函調取得羅文科之印鑑變更申請書原本（見本院重上卷二第159頁），連同系爭授權書暨羅文科在金融機構開戶填寫資料等分送請法務部調查局、內政部警政署刑事警察局鑑定，前者表示因系爭授權書上印文蓋印時印章移位，印文紋線特徵不明，無從鑑定印文異同，筆跡部分因送鑑資料不足，亦難鑑定等語（見本院重上卷二第194頁），後者則表示依現有資料無法認定等語（見本院重上卷二第213頁），故尚無從以上開鑑定結果認定系爭授權書上羅文科印文、簽名字跡為真正。

然對照系爭授權書上「羅文科」印文，與羅文科於93年10月21日印鑑證明（見原審卷第39頁反面）上之「羅文科」印鑑印文，以肉眼觀之，形式尚屬相符，上訴人於原審並陳稱：「（問：羅文科知不知道這些授權書上面的章是真的？）他知道這件事情，但他不知道為什麼這個章會在上面，羅文科承認印鑑證明章跟授權書上面的章是一樣的，...」等語（見原審卷第236頁反面），是被上訴人主張系爭授權書上之「羅文科」印文應屬真正乙節，自非無稽。

但細繹系爭授權書上之內容，係記載「授權人茲向辦理地號315-4、315-14土地租賃地上物點交事項事件，因事不能親自到場，依公證法第七十六條之規定，提出本授權書，委任黃明元為代理人，代理授權人到場提出公證之聲請，及代簽署本事件有關文件，特此委任是實。」

（見本院更㈠卷一第39頁），自文義觀之，核係羅文科委任黃明元提出公證聲請，及代簽署公證事件有關之文件，而證人黃明元證稱伊並未到公證機關去辦理公證聲請等語（見本院更㈠卷一第239頁），被上訴人復未舉證證明系爭買賣合約、系爭土地租約有辦理公證，是僅憑系爭授權書，難認黃明元有代理羅文科簽署系爭買賣合約、系爭土地租約之權利。

證人黃明元雖於原審證稱：系爭授權書係羅文科於93年間，在其位於桃園縣龜山鄉果菜市場旁邊之住處交給伊的，要伊去處理有關系爭土地、315-14地號土地租賃及地上物點交等事項，當時羅文科授權予伊時，還有一些細節未談妥，所以羅文科先出具授權書給伊，再繼續與對方洽談細節，談好之後才要伊跟他們簽書面契約，伊到現場以後，把契約書的內容用電話講給羅文科聽，羅文科同意之後，伊就在上面簽章等語（見原審卷第276頁至第277頁），惟其亦證稱：伊簽好系爭買賣合約、系爭土地租約後，即拿著契約書到跟他約定的桃園市中正路某處交付給他云云（見原審卷第277頁反面）。

惟羅文科自94年5月23日出境後，迄今未有再入境臺灣之紀錄乙節，為兩造所不爭執（見本院更㈠卷一第294頁反面、卷二第11頁），並有羅文科入出境資料在卷可證（見原審卷第268頁），被上訴人固主張不能排除羅文科循其他管道進出臺灣之可能云云（見本院更㈠卷一第295頁），然僅係臆測之詞，自無可採。

則羅文科於系爭買賣合約、系爭土地租約簽立之94年6月間，實無可能出現於桃園縣中正路收受黃明元交付之契約書，顯見黃明元所證述之內容存有重大瑕疵，即難以其證詞遽認羅文科確有授權簽立系爭買賣合約、系爭土地租約。

黃明元雖於本院審理時翻異前詞，改稱：伊是將契約交還給羅文科委託的人，那是一家管理公司，名字不記得，伊在原審講的意思是指交給他那邊的人，可能沒有表達的很完整，因為那時也沒有問伊是不是交給羅文科本人，伊的認知就是交給羅文科那邊的人云云（見本院更㈠卷一第238頁、第240頁）。

然依黃明元於原審之證述內容，確已清楚表示其係將契約攜至與羅文科約定之地點交付予羅文科本人，且其於本院翻異之詞復無法具體指明交付之對象，自無可採。

況依被上訴人所主張，紘映公司既係因與千風公司、千速公司簽立93年12月20日買賣合約而取得系爭廠房之事實上處分權，則千風公司、千速公司或千風公司、千速公司實際負責人羅文科就系爭廠房之處分已無置喙餘地，其實無理由立於系爭買賣合約中甲方之地位而將系爭廠房出售予被上訴人，系爭買賣合約將羅文科列為出賣人，亦顯無必要，而與真實情形不符，故上訴人抗辯系爭買賣合約、系爭土地租約均係臨訟製作，非屬真正云云（見本院更㈠卷二第2頁），實非無據。

而黃明元無權代理羅文科簽立系爭土地租約，依民法第170條：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」

之規定，須經羅文科本人之承認，始對羅文科生效，而被上訴人並未舉證證明羅文科已承認系爭土地租約，自難認被上訴人因系爭土地租約已合法承租系爭土地。

從而，被上訴人執系爭買賣合約、系爭土地租約主張其已取得系爭廠房之事實處分權，並為系爭土地之承租人云云，實無可採。

⒉又被上訴人主張其於94年4月8日與紘映公司簽立房屋租賃契約書，自94年5月1日起向紘映公司承租系爭廠房等語（見本院更㈠卷一第291頁反面），有卷附之94年4月8日房屋租賃契約在卷可證（下稱94年4月8日租約，見原審卷第80頁至第82頁，同本院更㈠卷一第132頁至第133頁），上訴人於原審亦自認此一事實（原審卷第60頁反面），堪信為真實。

被上訴人固主張其於向紘映公司承租系爭廠房後，再簽立系爭買賣合約由伊向紘映公司買受系爭廠房云云（見本院更㈠卷一第291頁反面、第292頁），然於系爭執行事件中，被上訴人曾於上訴人承受系爭土地後之98年12月24日提出民事陳報狀（見原審卷第105頁），向執行地院陳報其自94年5月起即已向紘映公司承租系爭土地上之鐵皮屋廠房，要求執行法院發文通知優先承買等語；

該陳報狀即檢附上開94年4月8日租約，此有外放之系爭執行事件卷宗影本可證，則若被上訴人確於94年6月15日向紘映公司買受系爭廠房，其向執行法院要求發文通知優先承買時，自應表明其為系爭廠房事實上處分權人，而非表示為承租人，益徵被上訴人應無買受系爭廠房之事實。

⒊又上訴人曾於原審提出紘映公司與被上訴人於94年6月26日所簽立之房屋租賃契約（下稱94年6月26日租約，見原審卷第83至84頁，即本院更㈠卷一第64、65頁），票載發票日95年6月27日至97年5月27日、受款人均為紘映公司、金額均為17萬元之支票共17紙，暨票載發票日97年6月27日至98年5月27日、未載受款人、金額均為17萬元之支票共計12紙，95年6月12日轉帳傳票共12紙（見原審卷第85頁至第96頁）等件為證，抗辯被上訴人又與紘映公司於94年6月26日簽訂租賃契約，租金調降為每月17萬元，顯然被上訴人並無因簽立系爭買賣合約而取得系爭廠房之事實上處分權等語（見原審卷第60頁反面、第61頁）。

被上訴人雖否認有簽立94年6月26日租約云云（見本院更㈠卷一第110頁），惟查：⑴證人即紘映公司前法定代理人吳天銘於另案本院99度重上字第364號事件中證稱：伊約在94年卸任紘映公司之法定代理人，伊為94年4月8日租約之連帶保證人，因為當初千風公司、千速公司跳票，廠房及設備租給羅文科及羅林杉使用，每月36萬元，租了一年左右就跳票，因為伊要對紘映公司負責，就找了被上訴人來承租，伊擔保連帶保證人（被上訴人方），而羅文科的哥哥羅金來跟標到土地的羅秉坤說廠房有5分之1是他們的，並非都是羅文科的，所以紘映公司與被上訴人都委託伊出面處理，經伊查證後，土地確實有5分之1是羅金來與羅秉坤的，所以後來才又另立94年6月26日契約，被上訴人才每月補貼3萬元租金給羅文科的哥哥，與紘映公司的租金才調降下來，被上訴人有給租金等語（見原審卷99、100頁）；

⑵參以羅金來曾於本院審理時證稱：伊的土地上的廠房是伊94年3月蓋好的，租給伊弟弟羅文科，伊弟弟在5月23日跑掉後，伊在94年6月25日租給吳天銘等語（見本院重上卷一第155頁反面），並提出94年6月25日房屋租賃契約書1份（下稱94年6月25日租約）（見本院重上卷一第163至166頁）；

其亦曾於原法院95年度執字第12847號清償債務執行事件主張系爭廠房第3棟部分為其出資所建，另向紘映公司收取租金，並檢附同上之94年6月25日租約，有民事聲明異議狀在卷可證（見原審卷第138頁正反面），兩造對此亦不否認（見本院更㈠卷一第118頁反面）。

紘映公司亦於另案陳稱：伊將系爭廠房出租予被上訴人後，羅金來又前來主張系爭廠房有部分為其所有並佔用其所有之土地，要求被上訴人將該部分返還予羅金來，為此紘映公司與羅金來、被上訴人協調，達成紘映公司廠房租金調降為每月17萬元，被上訴人每月另給付3萬元予羅金來之共識（見另案一審卷第105頁），並於另案除提出與本件相同之94年6月26日租約、與本件原審卷第85頁正反面相同、金額17萬元之支票12紙、轉帳傳票12紙（見原審卷第85頁至第96頁）外，另提出被上訴人所開立票載發票日95年6月27日至96年5月27日、受款人均為羅金來、金額均為3萬元之支票共12紙（見另案二審卷第118頁至123頁反面）。

⑶而上訴人所提出之轉帳傳票（見原審卷第86頁至第87頁反面），確為被上訴人之轉帳傳票乙節，為被上訴人所不爭執（見本院更㈠卷一第167頁），再觀諸上開轉帳傳票上之記載為：（借方）「會計科目」欄均為「租金支出」，「摘要」欄均為「蘆竹廠房租金」，（貸方）「會計科目」欄均為「應付票據」，「摘要」欄均為「羅金來3萬元、紘映17萬元」，而於下方並分別記載上開票載發票日95年6月27日至96年5月27日、受款人為羅金來、金額3萬元之支票票號，及上開受款人為紘映公司、金額17萬元之支票票號。

⑷另94年4月8日租約記載，出租人為紘映公司，承租人為被上訴人，租賃之標的為：「桃園縣○○鄉○○街000巷00號約1200坪廠房」，租期係自94年5月1日至99年5月1日，每月租金26萬5,000元（見本院更㈠卷一第132頁），而94年6月26日租約，租賃之當事人與94年4月8日房屋租約同，而租賃標的為「桃園縣○○鄉○○街000巷00號約1050坪廠房」，租期18年，自94年6月26日起至112（誤繕為1012）年6月25日止（見本院更㈠卷一第83頁），另定有「其他約定事項：一、甲、乙雙方同意原於94年4月8日所訂立之租賃契約於94年6月26日終止。

二、租賃標的物後段約150平（應為坪之誤）之廠房土地，由乙方自行向羅金來先生承租，另甲方與羅金來之法律訴訟皆與乙方無關」（見原審卷第83頁反面）；

可知94年6月26日租約標的1050坪土地，加計其他約定事項第2條被上訴人應另行向羅金來承租之150坪土地，即與94年4月8日租約標的1,200坪相符；

94年6月26日其他約定事項第1條之內容，亦核與吳天銘、紘映公司上開所稱因羅金來聲稱紘映公司出租予被上訴人之鐵皮廠房有部分為其所有，故由被上訴人向羅金來以月租3萬元另行承租等情相符。

徵諸上開⑴至⑷事證，可認被上訴人於94年4月8日向紘映公司承租其向千風公司、千速公司買受之系爭廠房中之1200坪廠房後，產生系爭廠房之部分是否為羅金來所有之爭議，嗣紘映公司、被上訴人、羅金來達成紘映公司與被上訴人就原先承租廠房之1,050坪部分調降租金為17萬元，而被上訴人另向羅金來支付月租3萬元承租其餘150坪之土地之共識，被上訴人因此開立支票支付紘映公司每月租金17萬元，支付羅金來每月租金3萬元。

被上訴人雖主張前揭金額17萬元之支票係被上訴人為支付系爭土地租約之租金云云（見本院更㈠卷一第298頁），然此與上開轉帳傳票上「摘要」欄記載「蘆竹廠房租金」顯不相符，被上訴人上開抗辯顯不足採。

又租賃契約之成立非要式契約，只須出租人與承租人意思合致即可成立，依前揭證人吳天銘之證述，及被上訴人業已開立支票支付17萬元租金之舉措，可知被上訴人與紘映公司就94年6月26租約之內容業已達成合意，是縱被上訴人未於94年6月26日租約上蓋用公司印文，亦無礙94年6月26日租約業已有效成立之事實。

至於上訴人嗣於本院又抗辯94年6月26日房屋租約並未成立云云（見本院更㈠卷一第119頁），與其於原審所為主張、卷內事證不符，亦無可採。

由上益徵系爭買賣契約確未成立生效，否則被上訴人豈有在已取得系爭廠房之事實上處分權之後，復於94年6月26日再與紘映公司簽立系爭廠房之租約之理？⒋從而，被上訴人主張其因系爭買賣契約取得系爭廠房之事實上處分權，並因系爭土地租約而為系爭土地之承租人云云，均無可採。

又另案本院99年度重上字第364號確定判決雖認定紘映公司有將系爭廠房出售予被上訴人，紘映公司對系爭土地並無優先承買權存在，而判決紘映公司敗訴確定等情，此有上開判決附卷可證（見本院更㈠卷一第32至36頁）。

惟另案認定紘映公司有將系爭廠房出售予被上訴人，係以紘映公司於原審言詞辯論時自認有將系爭廠房轉賣給被上訴人之事實，此參判決理由即明（見本院更㈠卷一第34頁反面），惟紘映公司敗訴後提起上訴，於二審審理時，即與另案一審時有不同陳述，改稱出賣系爭廠房予被上訴人之約定不生效力等語（見另案二審卷第143頁）。

則紘映公司於另案中已有前後矛盾之陳述，其所為業已出售系爭廠房予被上訴人之陳述自難遽為本院所採認。

又另案當事人與本件既非相同，且未就系爭授權書之真正、被上訴人於系爭執行事件中自陳為系爭廠房承租人之陳述、94年6月26日租約之存在等情予以斟酌判斷，是另案確定判決就系爭廠房事實上處分權歸屬之認定，本院自不受拘束，併此敘明。

㈤被上訴人另主張其有擴建或改建系爭廠房而取得系爭廠房30%之所有權云云，亦為上訴人所否認。

經查：被上訴人主張其於94年4月5日與翔安公司訂立契約，約定由被上訴人出資250萬元委託翔安公司，進行其舊廠廠區內之機械設備買賣及鐵屋拆除，與遷移至系爭廠房，並委由翔安公司擴建系爭廠房云云（見本院更㈠卷一第301頁反面），惟為上訴人所否認。

查被上訴人與翔安公司之合約書（見原審卷第33頁）載明：「合約內容：甲方（即翔安公司）於94年4月5日與乙方（即被上訴人）簽訂，位於桃園市○○鄉○○路00號廠區內之機械設備買賣與鐵屋拆遷移廠工程（移至華震精機新廠址：桃園縣○○鄉○○街000巷00號）……雙方協議：⒈乙方需將所有機械設備保養且試車運轉無誤⒉鐵屋拆遷搬移擺置需負責運送建造於甲方（即被上訴人）新廠」等語，依其文義僅足認定被上訴人出資委請翔安公司將被上訴人舊址鐵屋廠房及機械設備拆除、遷移運送並建造於被上訴人之新廠即系爭廠房內，尚無被上訴人委託翔安公司在系爭廠房為擴建或增建之旨。

參諸被上訴人於94年4月8日租約中毫無關於系爭廠房擴建之約定，且比對93年11月3日、94年6月6日、95年10月19日、96年7月18日、97年10月20日、98年6月16日、99年6月7日、100年7月24日廠房之航空圖（見本院重上卷三第57至64頁），三棟廠房之周圍面積幾無不同，雖93年11月3日廠房航空圖顯示第一棟有長方型之雨遮，94年6月6日廠房航空圖顯示變更為僅第二棟有橢圓型之雨遮，惟單憑雨遮此一附屬建物之改變，尚無從認定翔安公司有增建系爭廠房之事實。

又被上訴人主張比對系爭廠房航空圖可知，第二棟廠房在96年7月18日後之屋頂有方型採光罩及C型鋼、工字鐵，然在95年10月19日前則無云云（見本院更㈠卷一第302頁正反面），惟觀諸系爭廠房之航空圖，實無從得出被上訴人所稱屋頂上方型採光罩及C型鋼、工字鐵有無之明顯差異，況縱有被上訴人所稱上開差異，亦無從認定第二棟廠房已有被上訴人所稱拆除重建之事實；

被上訴人所提出自行繪製圖面（見本院重上卷三第106至109頁），亦不足以證明其有拆除第二棟廠房出資改建之事實；

又被上訴人針對其所稱針對第二棟廠房係以分階段拆除之工法，完成拆除改建之工程云云，亦未能舉證以實其說；

是其主張佔系爭廠房30%之第二棟廠房係其拆除改建，故其係30%系爭廠房之所有權人云云（見本院更㈠卷一第302頁反面），自無可取。

況且，縱認被上訴人有擴建、改建系爭廠房之事實，仍未足以證明其針對系爭土地有合法之租賃權存在，是被上訴人就系爭土地仍無主張優先承買權存在之餘地。

被上訴人對系爭土地既無優先承買權存在，上訴人另抗辯被上訴人業已放棄優先承買權行使乙節，即與本件勝敗無涉，本件爰不予贅述，併此敘明。

六、綜上所述，被上訴人請求確認就系爭土地有優先承買權存在，為無理由，不應准許。

原審為被上訴人勝訴之判決，確認被上訴人就系爭執行事件中所拍賣之系爭土地全部之優先承買權存在，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭
審判長法 官 許紋華
法 官 王怡雯
法 官 劉素如
正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 6 月 1 日
書記官 林宗勳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。