臺灣高等法院民事-TPHV,105,重上更(一),82,20170523,1

臺灣高等法院民事判決 105年度重上更㈠字第82號
上 訴 人 蔡賴錦妹
訴訟代理人 鍾開榮律師
被 上訴 人 徐文燕
訴訟代理人 林清漢律師
複 代理 人 韓曉玲
訴訟代理人 侯銘欽律師
上列當事人間返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國102年7月12日臺灣新竹地方法院101年度訴字第256號判決，提起上訴，並為訴之追加，經最高法院發回更審，本院於106年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及追加之訴均駁回。

第二審訴訟費用（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：伊與被上訴人於民國98年1月22日簽訂租賃合約書（下稱系爭租約），將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○路0段000巷0弄0號及5號房屋及坐落同鄉三元段360、360-1、363、363-1地號土地（下稱系爭土地）內之鐵皮屋、停車場、果園等如新竹縣新湖地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號360（A）、360（B）、360（C）、360（D）、360（F）、360（G）、360-1、363（A）、363（B）、363（C）、363（D）、363-1（A）、363-1（B）、359（A）、359（B）、359（D）所示之RC建物、鐵皮屋（下稱系爭RC建物等），出租予被上訴人經營安養院，租金每月新臺幣（下同）7萬元，應於每月5日前給付，租期自同年2月1日起至108年2月1日止共10年。

詎被上訴人自100年6月起即未按期付租，經伊於同年8月10日、10月4日催告限期給付，被上訴人仍未給付，系爭租約經伊於同年10月11日終止，被上訴人共欠租金268,333元，扣除其於100年10月12日及21日給付11,500元及16,300元後，仍積欠240,533元，伊依系爭租約第11條約定，請求被上訴人自終止日起至遷讓交還之日止，按月給付違約金7萬元等情。

爰依系爭租約，求為命被上訴人應將如附圖所示系爭RC建物等，以及系爭土地返還上訴人，並應自100年10月10日起至遷讓交還之日止，按月給付上訴人7萬元，另應給付240,533元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。

並願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：伊至100年10月間雖仍有租金240,533元未付，然上訴人於簽訂系爭租約後，表示將出國工作，而簽具委託書，委伊辦理申請變更地目、使用執照、建造執照等利伊設立安養院之事宜，並收受伊預付50萬元，且言明可扣抵每月租金，經扣抵後並未欠租。

況系爭RC建物等之房屋多屬違建，各樓層天花板及牆面漏水嚴重，伊催促上訴人修繕未果，自行僱工修繕所支出修繕費用129,000元，亦應自租金扣除。

且伊於101年4月12日及5月2日，依序匯付上訴人20萬元及49萬元，亦足敷抵扣租金，上訴人以伊欠租2個月而終止系爭租約，並不合法。

此外，伊於訴訟中，始知除系爭土地外，其餘租賃標的物係他人所有為上訴人惡意或過失占用，伊自得請求減少租金。

另上訴人未提供伊可合法使用之租賃物，又拒絕配合辦理系爭租約之公證及設定地上權，協助伊申設安養中心，伊並得為同時履行或不安之抗辯，拒絕給付租金等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人之訴及假執行之聲請。

上訴人聲明全部不服，提起上訴，並為訴之追加（即請求返還如附圖編號359（A）、359（B）、359（D）所示RC建物等部分），經本院102年度重上字第627號（下稱本院前審）判命被上訴人應將系爭房地及系爭RC建物等交還上訴人；

另駁回上訴人其餘上訴。

上訴人就本院前審判決駁回違約金之請求部分；

被上訴人就不利部分，各自提起上訴，經最高法院105年度台上字第1255號判決廢棄發回本院前審關於命被上訴人給付（即交還系爭土地及系爭RC建物等）及該訴訟費用部分；

另駁回上訴人請求按月給付7萬元違約金，以及被上訴人就租金抵銷之上訴（已告確定部分，下不贅述）。

上訴人於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人應將坐落系爭土地如附圖編號360（A）、360（B）、360（C）、360（D）、360（F）、360（G）、360-1、363（A）、363（B）、363（C）、363（D）、363-1（A）、363-1（B）所示之RC建物、鐵皮屋及360、360-1、363、363-1地號土地返還上訴人。

㈢被上訴人應將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號359（A）、359（B）、359（D）所示RC建物、鐵皮屋返還上訴人。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、上訴人主張被上訴人未依約給付租金，經其先後於100年8月10日及同年10月4日催告限期給付，被上訴人仍未給付，系爭租約於100年10月11日終止，爰依系爭租約，請求被上訴人交還系爭房地及如附圖所示系爭RC建物等云云，惟為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。

經查：

㈠、按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。

上訴人以被上訴人欠租達2個月以上為由，終止系爭租約，則本件自應審究上訴人主張被上訴人積欠租金，扣抵押租保證金後，是否仍欠租2個月以上，達終止系爭租約之程度。

查上訴人起訴主張被上訴人積欠98年3、4月租金18,200元，於100年10月4日催告被上訴人應於函到5日內付清積欠5個月租金，被上訴人仍未繳納，系爭租約自100年10月11日終止云云，固提出100年10月4日桃園南門1044存證信函為證（下稱南門存證信函），惟被上訴人於100年10月6日楊梅大同郵局80號存證信函否認（見原審調卷10至15頁）。

況上訴人在南門存證信函僅敘及被上訴人積欠98年3、4月租金18,200元，並未載明請求被上訴人付清5個月租金之數額。

雖上訴人主張南門存證信函所請求5個月租金，包含100年10月份租金在內云云，惟系爭租約第3條約定租金應於每月5日前給付，則上訴人於100年10月4日寄送南門存證信函，100年10月份租金清償期尚未屆至，自未發生欠租情事，且與內文載明請求「已積欠」租金不合。

是上訴人主張南門存證信函催租範圍包含100年10月租金云云，自無可取。

㈡、再者，上訴人民事起訴狀係請求被上訴人給付欠租321,700元（見原審調字卷1頁），後改稱被上訴人積欠98年度租金18,250元、100年6月至同年9月租金28萬元及10月份9天租金21,000元，共319,250元云云（見原審卷108頁）；

最後主張被上訴人積欠100年6、8、9月共3個月租金21萬元、100年7月租金35,000元，以及10月份10天租金23,333元，共268,333元（見同上卷157頁）。

則上訴人最後主張被上訴人積欠100年6至9月租金共245,000元部分，經核與被上訴人提出支付租金匯款明細及上訴人渣打銀行湖口分行帳戶明細所示，被上訴人自100年2月至9月間應付8個月租金56萬元，扣除其分別於100年2月8日、3月7日、4月6日、5月5日各匯7萬元，於同年7月4日匯1萬元、7月28日匯25,000元（共匯入315,000元），尚欠租金245,000元相符（依序見原審審字卷19至20頁、原審卷120至121頁），自堪採信。

從而，上訴人在終止系爭租約前，被上訴人欠租245,000元，扣抵上訴人所不爭執被上訴人交付14萬元押租保證金後（見本院卷29頁），僅積欠租金105,000元，尚未達欠租2個以上，則上訴人以被上訴人收受南門存證信函後，未於5日內付清2個月以上欠租，主張系爭租約於100年10月11日終止（上訴人依本院前審認定終止時點，更改起訴主張於同年10月10日終止）云云，並無可採。

至上訴人扣除被上訴人在其終止租約後之匯款數額，將請求給付欠租數額，陸續減縮為256,450元、240,533元（依序見原審卷108、131、157頁），以及被上訴人提出修繕費用及其後匯款資料抗辯抵銷部分，係兩造對於租金數額之攻防範圍，自不能與上訴人主張終止租約前之欠租數額，混為一談。

另上訴人以本院前審認定被上訴人自100年2月至同年10月11日止，積欠租金335,323元，扣抵押租保證金14萬元後，欠租達2個月以上云云，但本院前審在判決理由㈢第5點係以被上訴人應支付100年2月至10月份共9個月租金63萬元，再扣除該段期間被上訴人已付款項，認為被上訴人積欠租金315,000元，並在理由㈢第6點前言說明未計入100年10月份租金，卻援引第5點認為被上訴人至100年9月止積欠租金315,000元云云（見判決書14至15頁），容有將10月份租金再度列入計算之情形。

況上訴人未就租金敗訴部分為上訴，最高法院引述此部分內容，又僅在說明本院前審駁回被上訴人其他抵銷抗辯，並無違誤之處，並非認定被上訴人欠租數額。

是上訴人執此欠租數額扣抵押租保證金，被上訴人欠租2個月以上，主張其終止系爭租約為合法云云，自無可取。

㈢、上訴人主張其另以102年9月12日士林蘭雅郵局218號存證信函催告被上訴人應於函到7日內給付102年3至5月份租金，否則終止租約云云（見本院前審1卷73至74頁）。

然上訴人前以南門郵局存證信函終止租約，在判決尚未確定之前，系爭租約關係處於不明狀態，被上訴人暫未支付租金，自有正當理由。

上訴人在訴訟期間，以其它存證信函或書狀，催告其後各期暫未支付租金，再執此主張新的終止租約日期，已超出原起訴之原因事實所特定訴訟標的範疇，且若原起訴終止租約為合法，則上訴人收受後期租金，恐又將衍生不定期租賃之糾紛。

況被上訴人對於上訴人催告請求102年3至5月份租金，業以102年9月13日中壢環北742號存證信函提出同時履行抗辯（見同上卷75至78頁）。

是上訴人執上開事由主張系爭租約業已合法終止云云，殊無可取。

從而，上訴人終止系爭租約既不合法，則其依系爭租約，請求被上訴人交還系爭土地及如附圖所示系爭RC建物等云云，為無理由，不應准許。

至上訴人依本院前審判決，供擔保假執行取回租賃物等情，有提存書及原法院104年5月20日新院千104司執聖字第3976號執行命令可參（見本院卷20至22頁）。

本院依民事訴訟法第395條第2項之規定，告知被上訴人是否聲明上訴人假執行所為給付及所受損害，經被上訴人表明不在本件訴訟為主張，如有需要將另案再為請求等語（依序見本院卷61、64頁），附此敘明。

五、綜上所述，上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖編號360（A）、360（B）、360（C）、360（D）、360（F）、360（G）、360-1、363（A）、363（B）、363（C）、363（D）、363-1（A）、363-1（B）所示之RC建物等及系爭土地返還上訴人，為無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

另上訴人終止系爭租約既不合法，則其依本院前審測量結果，追加請求被上訴人應將坐落新竹縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號359（A）、359（B）、359（D）所示RC建物、鐵皮屋返還上訴人部分，亦為無理由，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
民事第三庭
審判長法 官 黃莉雲
法 官 吳素勤
法 官 傅中樂
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
書記官 明祖星
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。