臺灣高等法院民事-TPHV,106,上,786,20200825,1

臺灣高等法院民事判決
106年度上字第786號
上 訴 人 許榮成
（送達代收人 徐松獻 住臺北市○○區○○路00號00樓）訴訟代理人 徐志明 律師
方瓊英 律師
上 一 人
複 代理人 吳宗奇 律師
被 上訴人 蘇郁惠
訴訟代理人 潘同興
何乃隆 律師（法扶律師）
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國106年3月24日臺灣士林地方法院105年度訴字第737號第一審判決提起上訴，本院於109年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回上訴人後開第二項請求部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。

被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）壹佰零陸萬零貳佰陸拾壹元，及自民國一百零五年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之十九，餘由上訴人負擔。

事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

本件上訴人於原審起訴時，以其前於104年4月29日以1,390萬元之價格，向被上訴人購買坐落於臺北市○○區○○段0○段0號土地應有部分萬分之55及其上建號第1343號建物所有權全部（下合稱系爭不動產，就建物部分稱系爭建物），惟系爭建物有氯離子超標之瑕疵，而依民法第359條、第179條、第227條第1項規定，請求被上訴人返還558萬6,000元價金或賠償因不完全給付所受558萬6,000元損害。

又系爭建物亦有漏水瑕疵，並依民法第227條第2項規定請求被上訴人賠償4萬3,900元，合計請求被上訴人給付562萬9,900元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年4月29日（見原審卷第124頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，經原審判決駁回上訴人全部請求，上訴人不服提起上訴後，復以關於系爭建物氯離子超標之瑕疵有修復之必要，而另依民法第227條第1項規定，請求被上訴人賠償14萬2,069元等語（見本院卷二第331頁），惟上訴人就此部分請求僅係就原起訴請求部分（即依民法第227條第1項規定請求不完全給付之損害賠償558萬6,000元部分），為補充事實上之陳述，而非訴之變更或追加，合先敘明。

二、上訴人主張：其前於104年4月29日以1,390萬元之價格，向被上訴人購買系爭不動產，被上訴人並擔保系爭建物並無任何漏水或氯離子過高之瑕疵。

嗣被上訴人於同年7月26日點交系爭建物後，上訴人於104年8月發現系爭建物有漏水瑕疵，並致樓下一樓住戶受損，上訴人為此賠付4萬3,900元。

又上訴人為解決前述漏水將系爭建物原有隔間拆除，竟發現系爭建物之客廳、臥室等天花板上，均有大面積水泥剝落、鋼筋外露等情形，經於104年10月送請鑑定機關進行鑑定結果，始發現系爭建物之氯離子含量竟高達「0.314 、0.754 、2.345kg/m³」（下稱系爭試驗報告），是系爭建物存有嚴重漏水情形，且屬於高氯離子建築物，爰依民法第359條、第179條、第227條第1項規定，請求返還、賠償558萬6,000元，及依民法第227條第2項規定賠償4萬3,900元，茲請求被上訴人給付562萬9,900元之本息等語，並上訴聲明：（一）原判決廢棄；

（二）被上訴人應給付上訴人562萬9,900元，及自105年4月29日起清償日止，按週年利率5%計算之利息；

（三）願供擔保請准宣告為假執行。

三、被上訴人則以：關於上訴人主張系爭不動產有氯離子超標之瑕疵而有修復必要部分，被上訴人願意依上訴人主張給付修復費用14萬2,069元。

又系爭不動產關於氯離子超標之瑕疵，既經被上訴人同意賠付上開修復費用，則應認系爭不動產此部分瑕疵已因此回復原狀，上訴人並無受有其他損害，上訴人其他逾上開數額之請求均屬無理由。

至上訴人主張漏水瑕疵而賠付予第三人部分，上訴人並未舉證證明該漏水瑕疵於被上訴人點交系爭不動產前即已存在，是上訴人此部分請求亦屬無據等語，並答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷一第145頁至147頁）：

（一）系爭不動產原為被上訴人所有，系爭建物係於73年12月17日完成保存登記。

被上訴人前於104年3月5日委託住商不動產所屬仲介人員辦理系爭不動產銷售事宜，並簽署房地產標的現況說明書乙紙交該房仲人員執有，其中關於「建物目前是否有滲漏水情形」及「是否曾經作過含氯離子（海砂屋）檢測?」等欄位部分均勾選「否」（見原審卷第46頁至54頁）。

（二）上訴人前於104年4月29日以1,390萬元之價格，向被上訴人購買系爭不動產，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），雙方約定：「第八條（氯離子及輻射檢測約定）一、氯離子含量檢測約定：本約簽訂後，甲方（即上訴人）得請求乙方（即被上訴人）配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，並由雙方協議共同指定合格檢測廠商，檢測點以主建物之樑、柱、剪力牆等三處取樣，如三處樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定標準為每立方公尺0.6公斤（不含）以上；

……，除甲、乙雙方另有約定外，甲方得主張解除本約，並由僑馥建經認證後執行專戶價金之撥付作業。

……三、上述一、二之檢測費用及回復原狀之費用應於檢測前由雙方議定負擔之方式。

……且無論甲方有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，乙方均應依民法負瑕疵擔保責任。

四、本條所指建築完成日期如無法確認時，雙方以建物謄本第一次登記日期為準。」

等語。

嗣上訴人依約給付價金完畢，被上訴人先於104年6月25日將系爭不動產移轉登記予上訴人後，並於同年7月26日將系爭建物點交予上訴人（見原審卷第34頁至45頁 、第58頁）。

（三）上訴人執有內容記載：「本人許榮成位於台北市○○區○○街000巷00號2樓（即系爭建物），因剛交屋廚房漏水，造成1樓住戶廚房及1間房間漏水，因本人與前屋主尚有房屋糾紛，目前仍在訴訟中。

基於訴訟時間考量，本人與台北市○○區○○街000巷00號1樓住戶達成協議，由屋主先行修繕和解，修繕費用為28,500元、嬰兒床墊一張3,500元、慰問金11,900元一共合計新臺幣43,900元達成和解。

……立書人許榮成、和解人劉承德……中華民國105年2月18日」等語之「協議和解書」乙紙（見原審卷第70頁）。

（四）經濟部標準檢驗局於83年7月22日修訂CNS3090國家標準為一般鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量為每立方公尺0.6公斤（下稱83年標準），再於104年修正為每立方公尺0.15公斤（下稱104年標準）；

又臺灣省土木技師公會網頁顯示：上開國家標準係針對新拌混凝土最大水溶性氯離子含量之規定，並非針對硬固混凝土之水溶性氯離子含量所為之規定，而高氯離子混凝土結構物不一定會出現損害，是否出現損害則與下列因素有關： ⑴混凝土之酸鹼（pH）值。

若混凝土中之水泥成份高，則鋼筋在混凝土高鹼性（約pH＝12.5~13.6)之環境下，鋼筋表面形成鈍態保護膜，使鋼筋與外界隔離，具有保護鋼筋不被腐蝕之作用（鈍態保護膜可以穩定存在的pH值為10.5) 。

當混凝土內pH值較高時，則產生鈍態保護膜之反應較強，則混凝土內可容許較多的氯離子含量存在……。

目前市售混凝土常摻有填加劑或飛灰、水淬高爐石粉等摻料，均可能降低混凝土之酸鹼值，因此，有必要提高緻密性，降低吸水率，來彌補酸鹼值降低的影響。

⑵混凝土之緻密性。

混凝土拌合時若水量較少，則混凝土硬固水份蒸發後，孔隙較少，亦即緻密性較高，吸水率較低，可較不受外界環境中的侵蝕性氣體影響。

侵蝕性氣體進入混凝土孔隙中會造成混凝土中性化現象，當中性化到達鋼筋表面時，即易造成鋼筋腐蝕現象。

通常混凝土抗壓強度較高者，其緻密性與耐久性均較高。

⑶環境所含水氣量及成份。

若環境中水氣多且含侵蝕性氣體，例如，近海岸及含硫氣地區，較易出現與高氯離子混凝土相關之損害現象。

⑷混凝土結構物之鋼筋保護層厚度。

鋼筋保護層厚度較厚者，較具抵抗侵蝕性氣體侵入混凝土結構物內部之能力。

由以上說明顯示，成屋單由硬固混凝土氯離子含量檢測結果，尚不能直接認定受檢測建物具有危險等瑕疵。

認定受檢測建物具有危險不堪居住等瑕疵，除硬固混凝土氯離子含量檢測外，是否仍須判斷硬固混凝土鑽心試體抗壓強度試驗、硬化混凝土中性化試驗、鋼筋腐蝕速率檢測、目視檢測與裂縫調查等其他項目，方能具體斷定危險不堪居住等瑕疵？綜上探討，顯示「硬固混凝土氯離子含量測試」結果尚難認定會對整體結構混凝土之耐久性及結構安全性造成影響。

縱使硬固混凝土氯離子含量測試值遠高於中國國家標準(CNS3090) 之「預拌混凝土水溶性氯離子含量標準」，不一定會出現高氯離子建築物相關損害現象，影響結構安全。

結論：故成屋之硬固混凝土之檢測僅為參考依據之一，尚不能認定受檢測建物具有危險等瑕疵等語（見原審卷第448、449頁）。

五、上訴人主張系爭建物有氯離子超標及漏水瑕疵，被上訴人應給付562萬9,900元之本息等語，被上訴人除表明願給付修復費14萬2,069元予上訴人外（見本院卷二第333頁），否認上訴人其餘請求，經查：

（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第354條第1項本文、第2項及第360條規定可稽。

本件被上訴人前於104年3月5日委託住商不動產所屬仲介人員辦理系爭不動產銷售事宜時，簽署房地產標的現況說明書乙紙交該房仲人員執有，其中關於「建物目前是否有滲漏水情形」及「是否曾經作過含氯離子（海砂屋）檢測?」等欄位部分均勾選「否」，嗣兩造於104年4月29日簽訂系爭契約時，並約定無論上訴人就系爭建物有無辦理氯離子含量檢測或放射性污染檢測，被上訴人均應依民法負瑕疵擔保責任（已如前述），堪認被上訴人已向上訴人擔保系爭建物並無漏水及氯離子含量超標之瑕疵，合先敘明。

（二）關於系爭建物有無氯離子含量超標及是否超標，應適用83年標準抑或104年標準等項，兩造滋有異議，而系爭建物係於73年12月17日完成保存登記，上開標準於系爭建物建成時尚未訂立，固無當然適用之理，然參諸系爭契約第8條約款內容，兩造約定系爭建物之氯離子含量如逾83年標準者，上訴人即得解除系爭契約（已如前述），且被上訴人於本院107年12月18日行準備程序時自承：應適用系爭契約第8條所定之83年標準等語（見本院卷一第270頁），則關於系爭建物是否有氯離子含量超標之瑕疵，應以83年標準為據。

而系爭建物有無氯離子含量超標之瑕疵及該瑕疵是否屬於臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例所稱「高氯離子混凝土建築物」、暨有無影響建築抗震能力等項，經本院囑請台北市土木技師公會鑑定結果，該會以107年11月21日函文檢附鑑定報告稱：系爭建物混凝土取樣6處（各取樣點之檢測數值詳如附表所示），僅頂版處氯離子含量達每立方公尺3.0129公斤，大於83年標準，其餘5處屬樑柱處，氯離子含量檢測均低於83年標準，目視檢測，亦除頂版有顯著氯離子相關損害現象外，其餘樑柱並無此類似損害。

鋼筋腐蝕電位檢測結果，亦顯示僅有版鋼筋屬於高度腐蝕狀態，樑及柱鋼筋則屬於極低度腐蝕狀態。

樑及柱混凝土保護層尚符合設計標準，樑及柱混凝土中性化深度尚屬輕微。

綜合檢測結果顯示系爭建物僅有局部頂版有因氯離子含量過高造成的鋼筋腐蝕混凝土剝落等破壞，其餘樑柱無氯離子含量過高問題，依專業判斷，樑、柱為主要抗震構件，版不是，雖有一處版氯離子含量大於83年標準，但並不影響整體建築物結構抗震能力，故系爭建物並非屬氯離子過高之建築物等語（見外放鑑定報告第9頁至第11頁），堪認系爭建物於被上訴人移轉占有前，確有頂版處氯離子含量過高，且6點取樣之平均值高於83年標準之瑕疵。

（三）又上訴人雖主張系爭建物於移轉占有前存在漏水瑕疵，造成樓下發生漏水受損，並致其賠償第三人4萬3,900元等語，並提出照片、估價單、協議和解書等件為證（見原審卷第56頁至70頁），惟上開書證充其量僅能證明系爭建物之樓下建物有漏水情事，及上訴人業自行向第三人賠付上開金額等情，要難憑此遽認被上訴人於104年7月26日點交系爭建物予上訴人時，即存在漏水瑕疵。

況上訴人於獲系爭建物占有後，確有自行僱工修繕等情，業為上訴人所不否認（見原審卷第145頁），並有被上訴人提出照片為證（見原審卷第233頁至240頁），益見系爭建物於104年8月間發生之漏水瑕疵，非得逕行推認係存在於被上訴人移轉占有之前。

此外，上訴人於本院言詞辯論終結前，復未提出其他積極事證以實其說，其空言指摘系爭建物於移轉占有前有漏水瑕疵云云，自屬無據。

（四）承上，系爭建物於被上訴人移轉占有前，確有頂版處氯離子含量過高，且6點取樣之平均值高於83年標準之瑕疵，則被上訴人關於系爭契約出賣人義務之履行既有給付內容不符債務本旨之情事，且被上訴人復未舉證有何不可歸責事由，依上開說明，上訴人主張被上訴人應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，自屬可採。

又損害賠償目的在於填補所生損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院104年度台上字第523號裁判意旨參照），而查： 1.關於系爭建物頂版取樣處氯離子含量過高，其回復原狀之修復方式為拆除重作，而修復費用為14萬2,069元等情，業經臺北市土木技師公會鑑定在案，並有該會以109年6月19日北土技字第1092001259號函檢附之鑑定報告可稽（見外放鑑定報告第3頁），被上訴人於本院109年7月13日行準備程序時並陳明：願就上開費用負擔給付責任等語（見本院卷二第333頁），堪認上訴人此部分請求，應屬有據。

2.又系爭建物經修復後是否仍受有價值減損，經本院囑請不動產估價師吳紘緒鑑定結果，認：系爭建物雖經專業人員判斷非屬氯離子過高之物，但系爭建物6個取樣點中，1個取樣點超過83年標準，6個取樣點之平均值高於83年標準，存有氯離子問題，依市場慣例仍作為議價空間籌碼，其待售期會有拉長問題，仲介於相關案件也會影響承接意願，銀行端亦認此類產品擔保性較差，銀行貸款成數無法同一般構造正常之不動產，應認系爭建物具顯著汙名效果。

而系爭建物於104年4月29日時如屬一般正常建物構造，其交易價格為1,128萬元，因「系爭建物6個取樣點中，1個取樣點超過83年標準」及「6個取樣點之平均值高於83年標準」致「具汙名化顯著性」，造成市場價值減損比例為8.14%，計系爭建物交易性價值貶損91萬8,192元（00000000x8.14%=918192）等語（見外放估價報告書第3頁、第43頁至45頁），堪認上訴人確因系爭建物之頂版處氯離子含量過高，及6點取樣平均值高於83年標準等瑕疵，受有交易價值貶損91萬8,192元。

3.被上訴人雖抗辯：系爭建物如經前述1.方式進行修復，已得回復原狀，系爭建物應無交易貶損云云，惟本院於委請社團法人臺北市不動產估價師公會就上開鑑定事項指派不動產估價師鑑定前，社團法人臺北市不動產估價師公會所屬專案委員會主任委員遲維新於本院108年9月10日行準備程序時即到庭說明：「關於本件鑑定前提，我們是以系爭房屋業經修復完畢後有無污名價值貶損為鑑定內容」等語（見本院卷二第134頁），而不動產估價師吳紘緒之估價報告書亦記載：「……推估的瑕疵價損，通常代表的是不動產價值受到瑕疵因素影響所受到的整體經濟損失，包含了修復成本及污名價損。

……本次評估針對建物『具汙名化顯著性』造成之市場交易價值與市場收益性價值差異，分別採用市場比較法及折現現金流量分析法共同決定建物『具汙名化顯著性』造成之價值減損率，以求取標的於『具汙名化顯著性』情形下之不動產價值。」

等語（見外放估價報告書第45頁）互核無異，是被上訴人抗辯系爭建物並無修復費用以外之價值貶損云云，顯不足採。

4.承上，上訴人因被上訴人不完全給付所受系爭建物交易價值損害為91萬8,192元，加計修復費用14萬2,069元，合計106萬0,261元（918192+142069=0000000）。

上訴人依民法第227條第1項規定請求被上訴人賠償損害在106萬0,261元範圍內，應屬有據，逾此範圍，不應准許。

（五）關於被上訴人上開應給付部分，上訴人係於同一訴訟程序主張依民法第359條、第179條及第227條第1項規定，以單一聲明，請求法院為同一之判決，應屬訴之客觀重疊合併，本院既認上訴人得依民法第227條第1項規定請求被上訴人為上開給付，則上訴人其餘依民法第359條、第179條規定請求部分，即無贅為審究之必要，併此敘明。

六、綜上所述，上訴人依民法第227條第1項規定，請求被上訴人給付106萬0,261元，及自105年4月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息範圍內，洵屬有據，應予准許，逾此部分請求，即屬無據，應予駁回。

原判決不察，駁回上訴人訴請給付106萬0,261元本息部分，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分判斷不當、求為廢棄，為有理由，爰判決如主文第1、2項所示。

又原判決關於駁回上訴人其他逾106萬0,261元本息部分，並無不合，上訴人猶執陳詞指摘原判決此部分判斷不當、求為廢棄，為無理由，應駁回此部分上訴。

又被上訴人應為給付部分，上訴人雖陳明願供擔保為假執行之宣告，然此部分金額未逾150萬元，被上訴人不得上訴第三審，一經本院宣告即為確定，無宣告假執行及免假執行之必要（主文已包含於其餘上訴駁回內，毋庸另行諭知）。

末以，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不擬一一論駁，併此敘明。

據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文所示。

中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 賴秀蘭
法 官 石有為
附表
混凝土鑽心試體 混凝土粉末 試體編號 01樑 02樑 03樑 01版 02樑 03柱 氯離子含量（kg/m³） 0.2021 0.1394 0.2067 3.0129 0.2648 0.3159 是否高於83年標準 低於 低於 低於 高於 低於 低於
備註：以上6點平均值為0.6903kg/m³，高於83年標準。
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 25 日

書記官 何幸崇
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。