臺灣高等法院民事-TPHV,107,上,196,20180619,1

臺灣高等法院民事判決 107年度上字第196號
上 訴 人 楊子芳
訴訟代理人 張育嘉律師
被 上訴人 森築開發股份有限公司（原名森築開發有限公司）法定代理人 魏夢麟
訴訟代理人 莊志成律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國106年12月18日臺灣新北地方法院106年度訴字第3120號第一審判決提起上訴，本院於民國107年6月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：訴外人林鈺雲前於民國（下同）102年9月5日向被上訴人購買上河園建案預售之新北市○○區○○段00000○000地號土地及其上A2棟19樓房屋（含地下3層編號第262號汽車停車位，以下合稱系爭不動產），並簽立房屋土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

嗣於103年4月29日林鈺雲將其對系爭買賣契約之權利義務讓渡予伊，並簽立讓渡書，伊迄今已給付價金新臺幣（下同）178萬元予被上訴人。

又依系爭買賣契約附件六之記載，上河園建案之建造執照為100股建字第00677號（下稱677號建照），建造戶數為335戶，惟於上河園建案完工後，伊始發現被上訴人於102年8月30日未經預售屋買受人同意，逕將建造戶數申請變更為539戶，經新北市政府工務局核發100股建字第00000-0號建造執照（下稱677-1號建照），使上河園建案增加204戶，依經濟學物以稀為貴原則，增加之戶數將造成每戶交易價格下跌，此種價值減損屬物之瑕疵（上訴人於本院陳明不再主張公設面積不足、棟距縮小、採光變差、違反公平交易法第24條等瑕疵，見本院卷第91頁），且被上訴人無從補正上開瑕疵，爰依民法第359條規定解除系爭買賣契約，及依民法第259條第1款規定，請求被上訴人返還買賣價金等語，並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人178萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：伊與共同開發建商即訴外人一福開發股份有限公司（下稱一福公司）係於102年7月15日委託愛山林建設開發股份有限公司（下稱愛山林公司）銷售上河園建案預售屋，並簽立行銷企劃合約書，伊與一福公司自始即以變更後之677-1建照內容委託愛山林公司銷售，總銷售戶數為539戶，伊交予愛山林公司用以銷售使用之房屋土地買賣契約書及附件，均係以677-1號建照內容為配置及說明，故上訴人及其前手林鈺雲均無可能發生誤認，上訴人自不得主張解除系爭買賣契約等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，並駁回上訴人假執行之聲請。上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應給付上訴人178萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。

㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事實㈠被上訴人於100年12月間申請上河園建案建造執照，經新北市政府工務局核發677號建照（層棟戶數為3幢、7棟、地上19層、地下3層、共335戶），嗣102年3月15日被上訴人申請變更設計層棟戶數為1幢、5棟、地上19層、地下4層、共539戶，經新北市政府工務局於102年8月30日核准677-1號建照，被上訴人並已依677-1號建照內容興建完成且取得使用執照。

㈡上訴人之前手林鈺雲於102年9 月5日向被上訴人買受系爭不動產，簽立系爭買賣契約，嗣於103年4月29日林鈺雲將其對系爭買賣契約之權利義務讓渡予上訴人，並簽立讓渡書，上訴人迄已支付被上訴人買賣價金178萬元。

五、上訴人主張上河園建案未依系爭買賣契約附件之677號建照內容興建，興建戶數由335戶增為539戶，增加戶數造成交易價格下跌，系爭不動產有價值減損之瑕疵，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，茲查：㈠上河園建案係由被上訴人與一福公司共同開發興建，被上訴人於100年12月間申請新北市政府工務局核發677號建照，興建層棟戶數為3幢、7棟、地上19層、地下3層、共335戶等情，為兩造所不爭。

又被上訴人與一福公司就上河園建案係委託愛山林公司銷售，於簽立行銷企劃合約書前，囿於大坪數建案市場熱度不再，被上訴人擬將上河園建案變更設計為小坪數產品，並參考愛山林公司就建案區塊規劃細節、外觀、公共設施之建議，於102年3月15日向新北市政府工務局申請變更為677-1號建照即將層棟戶數變更為1幢、5棟、地上19層、地下4層、共539戶，上訴人及一福公司並就變更設計後之內容，於102年7月15日分別與愛山林公司簽立行銷企劃合約書，此觀諸被上訴人與愛山林公司簽立之行銷企劃合約書第1條約定：「委託銷售房屋戶數共計380戶」（見原審卷第71頁），一福公司與愛山林公司簽立之行銷企劃合約書第1條約定：「委託銷售房屋戶數共計159戶」（見原審卷第65頁）（以上兩者合計共539戶）等情，已臻顯然，愛山林公司總經理即證人張境在於本院亦結證稱：上河園建案是預售屋的銷售，是由伊代表愛山林公司跟建設公司洽談，原建造執照所規劃的坪數，伊公司認為不符合市場的需求，當時建設公司已經有意要變更設計，伊公司只是就每個建案區塊的規劃細節、外觀、公共設施做一些建議，建設公司就開始送變更建造執照的申請，伊公司先做接待中心樣品屋，接待中心跟樣品屋做好以後，變更的建造執照還沒核發下來，但是已經有很多民眾進來參觀，伊公司都是以變更後的規劃來跟消費者做說明，等建造執照核發下來後，跟消費者做最後確認才簽約。

一般委託銷售的案件常常會發生建設公司在建造執照申請下來以後，市況改變，有變更設計的需要，所以在洽談行銷企劃合約的時候，不一定會按照原來建造執照的內容來委託，雙方會先談定變更後的圖面，伊公司再來進行銷售的準備。

伊公司與被上訴人簽立之行銷企劃合約書第1條所稱的建造執照當時雖然還沒有領到核發後的建造執照，但彼此有共識，是依照變更後的建造執照內容來委託銷售等語（見本院卷第118至119頁），是被上訴人所辯其與一福公司自始委託愛山林公司銷售上河園建案係以變更設計後之677-1建號為內容等情，應屬實在。

㈡次查，上訴人之前手林鈺雲於102年9月5日經由愛山林公司推銷，向被上訴人購買上河園建案預售之系爭不動產，簽立系爭買賣契約，嗣於103年4月29日，林鈺雲將其對系爭買賣契約之權利義務讓渡予上訴人，並簽立讓渡書等情，為兩造所不爭。

又愛山林公司向林鈺雲推銷系爭不動產時，係以變更設計後之677-1號建照內容為銷售，此據證人張境在於本院證稱：伊公司都是以變更後的規劃來跟消費者做說明，伊公司銷售人員都是以539戶來銷售，及跟客戶說明，等建照核下來後，跟消費者做最後確認才簽約等語（見本院卷第119至120頁），且參諸系爭買賣契約第9條第1、3、9項約定（見原審卷第158至159頁）上河園建案包括地下室共4層、規劃有機車停車位539位，又系爭買賣契約之「附件二之一」至「附件二之四」所檢附之1至5樓平面圖（見原審卷第184至190頁）及「附件四之一」至「附件四之四」所檢附之地下1至4層平面圖（見原審卷第198至202頁），暨「附件一」所檢附之付款明細表約定第5期款於「地下室四層底板完成時交付」（見原審卷第183頁）等內容，均已顯示上河園建案包括5棟（A、B、C、D、E區）、地下4層及機車停車位539位等內容，可見系爭買賣契約係以變更後之677-1號建照之地上19層、地下4層、1幢、5棟為配置及說明，核與原677號建照之層棟戶數為地上19層、地下3層、3幢、7棟，明顯不同，佐以上訴人之前手林鈺雲係於677-1號建照經核准變更後之102年9月5日，經由愛山林公司推銷而向被上訴人買受系爭不動產，並簽立系爭買賣契約，林鈺雲於103年4月29日將系爭買賣契約之權利義務讓與上訴人前，未曾就上河園建案變更戶數乙節向愛山林公司或被上訴人表示異議及爭執等情，堪認林鈺雲係基於變更設計後之677-1號建照內容，經由愛山林公司推銷而向被上訴人買受系爭不動產，上訴人主張林鈺雲係基於上河園建案總戶數為335戶始願購買云云，顯非有據。

㈢上訴人固辯以系爭買賣契約附件六為原677號建照，可見林鈺雲係因信任該建照內容而購買系爭不動產云云。

惟按公寓大廈管理條例第58條第1項規定：「公寓大廈起造人或建築者，非經領得建造執照，不得辦理銷售」。

查被上訴人就上河園建案早於100年12月間經新北市政府工務局核發677號建照，嗣於102年3月15日申請變更設計，於102年8月30日經新北市政府工務局核發677-1號建照，愛山林公司於102年7月15日受委託銷售上河園建案預售屋，自102年9月起開始銷售變更設計之上河園建案，斯時上河園建案雖已獲核准677-1號建照，但被上訴人尚未領得變更後之建照，故房屋土地買賣契約書附件仍附以變更前之677號建照，用以表示合法銷售等情，已據證人張境在於本院證述明確（見本院卷第121頁），足見系爭買賣契約附件之677號建照僅係用以表示上河園建案於銷售前已領得建造執照，惟愛山林公司於銷售上河園建案預售屋時，銷售人員均係以變更後539戶的規劃及設置來向客戶說明及銷售，且被上訴人所提供之房屋土地買賣契約書之約定及附件圖面亦足以顯示上河園建案係以變更後677-1號建照之539戶為銷售內容，已如前述，此外，上訴人就其主張林鈺雲係因信任系爭買賣契約附件之677號建照內容，僅願購買總戶數為335戶之建案乙節，不能舉證證明，則上訴人此部分主張，同無足取。

㈣綜上，被上訴人委託愛山林公司對外銷售上河園建案預售屋係以變更設計後之677-1 號建照為內容，上訴人之前手林鈺雲亦基此認識而與被上訴人意思表示合致買受系爭不動產，且上訴人未能舉證證明系爭不動產有何瑕疵之情事，則林鈺雲無從本於民法第359條規定主張解除系爭買賣契約，而上訴人係受讓林鈺雲就系爭買賣契約之權利義務，亦無從依上開規定，主張解除系爭買賣契約，是上訴人依民法第259條第1款規定，請求被上訴人返還已給付之買賣價金178萬元，自屬無據。

六、綜上所述，上訴人依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款規定，請求被上訴人返還買賣價金178萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬無據，不應准許。

從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳
法 官 賴惠慈
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
書記官 洪秋帆
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。