臺灣高等法院民事-TPHV,107,上易,41,20180619,1

臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第41號
上 訴 人 廖子興
訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師
被 上訴 人 陳季媛
訴訟代理人 黃小瑩律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國106年11月29日臺灣臺北地方法院105年度訴字第2952號第一審判決提起上訴，本院於107年5月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、上訴駁回。

二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：伊於民國102年5月24日買受坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭000地號）應有部分1/4，被上訴人未經其他共有人之同意，擅自以附圖（即新北市新店地政事務所105年11月10日店測數字第124300號複丈成果圖，下同）所示編號A（圍牆內範圍）、B（蓄水池）、C（門楣）面積共6.53平方公尺之地上物（下稱系爭地上物）無權占用系爭000地號土地，並就伊應有部分於102年6月起至105年5月止受有相當於租金之不當得利新臺幣（下同）9,033元〔(6.53㎡×102年申報地價17,280元/㎡×10%×2.58年)+(6.53㎡×105年申報地價25,600元/㎡×10%×0.42年)=36,133元，36,133元×1/4=9,033元〕及自105年6月起按月受有348元之不當得利（6.53㎡×25,600元/㎡×10%×1/12×1/4=348元）並致伊受有損害，爰依民法第767條第1項、第821條規定請求被上訴人拆除系爭地上物並返還土地，及依民法第179條、第184條第1項前段規定請求被上訴人返還相當於租金之不當得利或損害賠償。

並於原審聲明：㈠被上訴人應將坐落系爭000地號土地上系爭地上物拆除後，將土地騰空返還上訴人及其他共有人全體；

㈡被上訴人應給付上訴人9,033元，及自民事準備書㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自上開書狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止按月給付上訴人348元。

（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；

㈡被上訴人應將坐落系爭000地號土地上系爭地上物拆除後，將土地騰空返還上訴人及其他共有人全體；

㈢被上訴人應給付上訴人9,033元本息，及自上開書狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止按月給付上訴人348元。

二、被上訴人則以：伊於69、94年間先後取得新店區○○○段○○○小段00之00、00之00、00之00地號土地（嗣於82年間重測改編為○○段000、000、000地號，下合稱系爭土地）應有部分各1/8，及其上門牌號碼新店區○○路400巷10號（下稱系爭公寓1樓）應有部分各1/2。

系爭000、000、000地號土地均為系爭公寓之基地，由伊及公寓2至4樓所有權人各以應有部分1/4共有土地，國泰公司於興建並出售系爭公寓時，即已設計規劃由1樓住戶專用附圖所示編號A、B、C部分土地，並在其上設置圍牆及僅供1樓住戶單獨出入之大門，為系爭土地共有人所明知且同意由伊分管使用該部分土地迄今，上訴人應受前述分管契約之拘束，又附圖所示編號B部分蓄水池為系爭公寓全體住戶所共用，上訴人無權請求拆除。

又系爭000地號土地面積小且呈狹長形，無法用以興建房屋、停車場或作其他用途使用，且若拆除系爭地上物將影響通行安全，破壞社區整體秩序之安定及景觀，違反誠信原則而屬權利濫用。

又縱認被上訴人應給付相當於租金之不當得利，上訴人請求依土地申報地價年息10%計算亦屬過高等語，資為抗辯。

並於本院答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項（本院卷第179至180、319、336頁）：

（一）系爭公寓（○○○段○○○小段0000建號，82年7月22日改編為○○段0000建號）屬國泰公司於64年間興建完工之耕莘新村建案，被上訴人於69年9月18日取得系爭土地應有部分1/8及系爭公寓1樓應有部分1/2，又於94年3月25日取得原登記於陳敏珠（被上訴人之姊）名下系爭土地應有部分另1/8及系爭公寓1樓應有部分另1/2。

（二）系爭公寓1樓與2至4樓（○○○小段0000、0000、0000建號，改編後○○段0000、0000、0000建號）於63年4月17日登記坐落基地為00之00地號土地（00之00地號前於62年11月15日已分割出00之00地號，於67年10月24日再分割出00之00地號，後重測改編為000、000、000地號，異動情形詳附表），於63年8月15日為所有權第一次登記在國泰公司名下。

（三）系爭公寓1至4層所有權人各具系爭000地號土地之應有部分1/4。

（四）被上訴人所有系爭公寓1樓如附圖編號A（圍牆內範圍）、B（蓄水池）、C（門楣）面積共6.53平方公尺所示地上物占用系爭000地號土地。

四、法院之判斷：上訴人主張被上訴人所有如附圖編號A、B、C所示系爭地上物無權占用系爭000地號土地，應拆除系爭地上物返還土地及返還相當於租金之不當得利或損害賠償等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

是本件爭點厥為：㈠系爭公寓各樓層所有權人及系爭土地原共有人是否約定或默示同意由被上訴人分管使用系爭地上物所坐落土地，上訴人應受該分管契約之拘束？㈡若否，上訴人請求被上訴人拆除地上物返還土地是否違反誠信原則而屬權利濫用？㈢若被上訴人無權占用系爭000地號土地，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利或損害賠償，有無理由？如有理由，其得請求之金額為何？茲查：

（一）按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，若應有部分之受讓人知悉或可得而知有分管契約之情形，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，此就維持法律秩序之安定性而言有其必要（司法院大法官釋字第349解釋、最高法院48年台上字第1065號判例要旨參照）。

次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。

公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號裁判要旨參照）。

（二）經查國泰公司於60年間在新店區○○路（原○○○路）000巷內興建系爭公寓所屬之耕莘新村建案時，本係以○○○段○○○小段00之1地號土地為建案原始用地，規劃設計為A排11棟連棟公寓、B排12棟連棟公寓，每棟4層樓，兩排面對，中隔社區通行道路之兩排連棟對門之公寓社區，嗣於62年11月15日將00之1地號土地按各棟公寓坐落位置分割出獨立地號（其中系爭公寓所在B9棟所坐落土地分割為00之00地號），00之00地號土地於63年2月27日就供社區通行道路使用部分分割出00之00地號（即系爭000地號），00之00地號土地（包含系爭000、000地號在內）於63年4月17日登記其上建築改良物建號為系爭公寓1至4層，國泰公司於63年8月15日為所有權第一次登記，嗣於67年10月24日00之00地號始再分割出00之00地號（即系爭000地號），對照系爭公寓第一次登記之使用執照記載（63年使字第867號），系爭公寓本身所占地面為系爭000地號，系爭000、000地號則為系爭公寓所屬之法定空地，惟該法定空地嗣後經都市計劃通盤檢討變更為道路用地，而未登記為建築基地等事實，有建築改良物登記簿（原審卷第35至36頁）、63年使字第867號使用執照案內平面圖、地籍圖、配置圖（原審卷第40至41頁）、國泰公司房屋銷售簡介之配置圖（原審卷第141頁）、新北市新店地政事務所107年3月20日函及土地登記簿（本院卷第85至87、117至158頁）、107年5月2日函及土地登記謄本（本院卷第193至211頁）在卷可稽；

又系爭000、000、000地號土地於系爭公寓63年間辦理所有權第一次登記之後，迄102年4月30日以前，均由系爭公寓1至4樓所有權人以應有部分各1/4保持共有，有土地、建物登記謄本及異動索引在卷可查（本院卷第195至239頁），核與國泰公司所檢送系爭建案銷售簡介之面積表所記載：「產權：...(1)土地部分：各層均持有4分之1土地所有權（土地面積包括巷道用地在內）」內容（原審卷第143頁）要屬相符；

且被上訴人於69年8月20日與前手陳正雄所簽訂不動產買賣契約書，就不動產標示部分明載賣賣標的為系爭公寓1樓及所坐落00之00、00之00及00之00地號土地應有部分，亦有買賣契約書在卷可憑（原審卷第225頁）；

基上所述，可證被上訴人抗辯系爭000、000、000地號土地原均屬系爭公寓所坐落基地，由系爭公寓1至4樓之所有權人各以應有部分1/4保持土地共有一節，要屬真實，應可採信。

（三）次查系爭公寓所屬之耕莘新村建案之A排11棟及B排12棟之每棟公寓1樓，每戶外側均立有圍牆對外區隔，並設置有通聯進入1樓建物內側之獨立大門，大門上設有門楣，1樓圍牆內側設有貯水池，2至4樓住戶則另設有不需經過1樓住戶之大門及樓梯間以供對外出入，有63年使字第867號使用執照案內平面圖（原審卷第39頁）及國泰公司檢送之系爭建案透視圖、1樓平面圖、2至4樓平面圖存卷可憑（原審卷第131至139頁）；

核與國泰公司所檢送系爭建案銷售簡介之面積表所記載：「產權：...(3)使用範圍：樓下前後院除放置公共設施外為樓下(1樓)居住人使用，樓梯為公共管理，屋頂為4樓管理」、施工及使用材料說明記載：「...(5)本公寓樓梯口設鐵門並裝有電鎖對講機(供2、3、4樓使用)...(6)附屬(建物或設備)：...③1樓圍牆包括在內」均屬相符（原審卷第142至143頁）；

而本件耕莘新村社區與系爭公寓1樓外觀，現仍與前述透視圖及平面圖相同，即1樓房屋外側均設立有圍牆對外區隔，並均有單獨聯通公寓1樓之鐵門可供1樓住戶獨立進出，鐵門上方設有門楣，自鐵門進入後，系爭公寓圍牆內側設有一貯水池，又2樓至4樓住戶另設有不需經過1樓住戶之大門及樓梯間以供對外出入等情，業經原審現場履勘並製有勘驗筆錄及現場照片在案（原審卷第104至106頁），並有兩造各自提出之現場照片多幀存卷可參（原審卷第11至12、42至49、149至153頁）；

則經比對前揭平面圖、透視圖及使用現況，可徵被上訴人辯稱附圖編號A、B、C所示地上物，均為國泰公司於63年間即已興建，且國泰公司於出售予承購戶時即有約定系爭地上物所占用系爭000地號土地部分由系爭公寓1樓所有權人專用一節，並非虛妄。

雖國泰公司與承購戶所簽訂系爭建案之原始買賣契約因遠年舊物已滅失無法提出（原審卷第128頁），然前述國泰公司檢送之面積表既已載明：「樓下前後院除公共設施外為樓下居住人使用，樓梯為公共管理，屋頂為4樓管理」等情，且衡諸常情，國泰公司與承購戶之買賣契約應無反於上開銷售文件約定之理，則依上開文義，應可推認國泰公司與承購戶訂定房地買賣契約時，應已約明系爭公寓1樓前庭含系爭地上物所占用土地部分為系爭公寓1樓所有權人所專用，而系爭公寓2至4樓所有權人亦知其不得使用上開空間，並已同意由系爭公寓1樓之所有權人取得上開區域之專用權。

況系爭000、000、000地號土地曾於81、82年間辦理地籍圖重測調查，當時系爭公寓1至4樓所有權人即被上訴人與陳敏珠、林茂池、郭啟慧、姜莉莉均有到場指界並蓋章確認無誤，有重測地籍調查表在卷可按（本院卷第109至111頁），當時各共有人對於00之00地號土地（即系爭000地號）之使用現況及界址所在並無爭議，亦可徵系爭公寓2至4樓所有權人均明知亦同意系爭公寓1樓所有權人得專用系爭地上物所占用系爭000地號土地部分。

此外，上訴人未為舉證被上訴人自69年買受系爭公寓1樓後，迄上訴人買受系爭000地號土地應有部分前，系爭000地號土地之原始共有人有對上訴人占用系爭公寓1樓前庭一事有何干涉或爭執之情事，是依前開說明，堪認系爭公寓各樓層之第1手所有權人於締結房地買賣契約時，業經國泰公司之媒介而將各樓層所有權人互為之意思表示從中傳達，而獲致系爭地上物所占用土地部分由1樓住戶專用之意思表示一致，全體共有人間已合意成立分管契約。

（四）又查系爭000、000、000地號土地於102年4月30日以前，由系爭公寓1至4樓所有權人即被上訴人、林茂池、劉淑敏、姜莉莉以應有部分各1/4保持共有，已如前述，林茂池嗣於102年5月1日、同年月24日以買賣為原因將系爭000、000地號土地應有部分1/4移轉登記予上訴人，上訴人再於102年6月5日將000地號土地應有部分1/4移轉登記予訴外人陳江梅，至系爭公寓2樓（0000建號）及系爭000地號土地應有部分1/4仍為林茂池所有並未移轉（嗣由林宥辰於106年10月25日因分割繼承登記為所有權人）等事實，有前述登記謄本及異動索引在卷可查（本院卷第195至239頁）。

上訴人雖非自建商即國泰公司直接購買系爭000地號土地，然上訴人自承買受系爭000地號土地係為捐贈給縣市政府作為容積移轉之用途，且須符合都市計畫容積移轉實施辦法第6條規定「送出基地以下列各款土地為限：...三、私有都市計畫公共設施保留地...」、第17條規定「直轄市、縣(市)主管機關受理容積移轉申請案件後，應即審查...符合規定者...應於接受基地所有權人、公有土地地上權人或前條第3項實施者辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：...二、清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係...」（原審卷第154頁背面至第155頁），則上訴人於購買系爭000地號土地前，當有先行前往系爭土地所在處觀察確認土地所在位置、面積大小、界址所在處及基地上之土地改良物或租賃契約現況之需要，以資評估系爭000地號土地是否適合作為送出基地以換取接受基地容積之可行性及經濟效益，而系爭公寓與相鄰及對門之其餘連棟公寓1樓專用前庭土地之使用外觀形式完全相同，且此分管形式已行之40年餘，此從系爭公寓及所屬社區之外觀一望即知，則被上訴人抗辯上訴人自系爭公寓2樓所有權人林茂池受讓系爭000地號土地之應有部分時，已知或可得而知共有人間分管契約之存在，尚屬可採，而無違大法官釋字第349號解釋文中所揭示例外應受保護之情形，揆諸前揭實務見解，上訴人自應受共有人間前述分管契約之拘束。

再查附圖編號B所示區域為蓄水池一節，業經原審勘驗屬實，並有勘驗筆錄、現場照片及地政事務所複丈繪製之附圖在卷可考（原審卷第104、106、111頁），而觀諸國泰公司系爭建案1樓平面圖之前院設有貯水池、後院設有化糞池（原審卷第132頁），是附圖編號B所示之蓄水池應即為平面圖上之貯水池無疑，衡諸前述國泰公司面積圖所記載「使用範圍：樓下前後院除放置公共設施外為樓下居住人使用」等語，可知系爭公寓1樓前院及後院應均有公共設施之設置，而系爭公寓1樓前院除貯水池外別無其他裝置（原審卷第132頁），則前述面積圖所載1樓前院公共設施應為附圖編號B所示蓄水池無疑，是以被上訴人辯稱貯水池為系爭公寓全體所有權人所共用之公共設施等情，亦非無稽，故附圖編號B所示蓄水池既為系爭公寓之公共設施，被上訴人即無單獨處分之權能，併此敘明。

（五）再查系爭公寓原本坐落土地為00之00地號（含分割後系爭000、000地號），公寓本身所占地面為系爭000地號，系爭000、000地號則為系爭公寓所屬之法定空地等情，業如前述，則依建築法第11條第1、3項規定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地...應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」，及依內政部89年3月20日台(89)內地字第8972408號函示「為避免法定空地未依規定而不當移轉，地政機關自89年6月1日起，於辦理建物第一次測量登記時，應依下列方式辦理：1.建物測量成果圖應加註使用執照之『建築基地地號』...」，可知屬於建築基地內之法定空地，以不得分割、移轉為原則。

然因系爭公寓於前揭函示所指89年6月1日前之63年8月15日即已辦竣建物所有權第一次登記，嗣系爭土地於67年間分割、82年間重測改編時，尚無從依循前揭規定及函示內容將原屬系爭公寓法定空地之系爭000、000地號土地在登記簿上加註為「建築基地地號」，致系爭000、000地號土地非屬建築法第11條所稱之「建築基地」，而不受建築基地應與建築物隨同移轉所有權之限制，此有新北市新店地政事務所107年5月2日新北店地資字第1074016100號函、107年5月11日新北店地登字第1074016857號函附卷可稽（本院卷第193至194、295至296頁），然系爭公寓所坐落地號固僅登記系爭000地號土地，而未登記系爭000地號土地，又系爭公寓2樓原所有權人林茂池固已單獨將系爭000、000地號土地應有部分1/4移轉登記予上訴人，然揆諸前揭說明，並無礙系爭000、000地號土地原屬系爭公寓及所坐落系爭000地號土地之法定空地，嗣因分割後而獨立存在之性質，且系爭公寓各樓層原所有權人間就1樓所有權人得專用附圖編號A、B、C所示土地有分管契約存在，上訴人明知或可得而知分管契約之存在並應受其拘束之事實。

（六）從而，系爭公寓各樓層原所有權人及系爭土地原共有人間就系爭公寓1樓所有權人得專用系爭地上物所占用系爭000地號土地成立分管契約，上訴人繼受系爭000地號土地應有部分，應受該分管契約之約束，則被上訴人為有權使用系爭000地號土地，上訴人請求拆除系爭地上物及返還土地即難認為有理由，又被上訴人既非無權占用系爭土地，則上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利或損害賠償，亦無理由，茲不另贅論。

五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條規定請求被上訴人拆除系爭地上物及返還土地，及依民法第179條、第184條第1項前段規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利或損害賠償，均為無理由，不應准許。

原審所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 6 月 19 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 陳蒨儀
法 官 廖慧如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 6 月 20 日
書記官 張佳樺








附表
┌─────┬─────┬─────┬─────┬──────┬─────────┐
│民國年月日│62/11/15  │63/02/27  │67/10/24  │82/06/26    │                  │
├─────┼─────┴─────┴─────┼──────┤  說  明          │
│地段號    │新店區○○○段○○○小段          │新店區○○段│                  │
├─────┼─────┬─────┬─────┼──────┼─────────┤
│          │          │          │00-00地號 │000地號     │地上為系爭公寓1至4│
│          │          │00-00地號 │(140㎡)   │(141.50㎡)  │層建物主體        │
│00-0地號  │00-00地號(│(148㎡)   ├─────┼──────┼─────────┤
│(國泰新村 │173㎡)    │          │00-00地號 │000地號     │地上為附圖編號A、B│
│建案原始用│          │          │(8㎡)     │(7.08㎡)    │、C所示地上物     │
│地)       │          ├─────┴─────┼──────┼─────────┤
│          │          │00-00地號             │000地號     │現為通行道路使用  │
│          │          │(25㎡)                │(26.17㎡)   │                  │
│          ├─────┴───────────┴──────┴─────────┤
│          │其他地號(略)                                                        │
└─────┴──────────────────────────────────┘