臺灣高等法院民事-TPHV,108,上,636,20191112,2

臺灣高等法院民事判決 108年度上字第636號
上 訴 人 酒白珠
酒玉珍
酒凱音
酒凱明
被 上訴 人 張昌宏
上列當事人間請求返還共有物事件，上訴人對於中華民國108年2月27日臺灣桃園地方法院107年度訴字第1591號第一審判決提起上訴，本院於108年9月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○地號土地上，如附圖編號○○○○—○(○)所示，面積二十七平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人部分，暨該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之六十八，餘由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：本件上訴人酒玉珍、酒凱音未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：伊為坐落桃園市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，上訴人因繼承而分別共有坐落系爭土地上同段000建號即門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷0號0樓房屋（下稱系爭房屋）之增建地上物（下稱系爭地上物），占有該土地如附圖所示編號0000-0(0)、(0)、(0)、(0)部分，面積依序為1、27、11、1平方公尺（下各以編號稱之），並無正當權源等語。

爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，聲明求為判決：㈠上訴人應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除，並將該部分土地返還被上訴人及其他共有人。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人則以：伊等之被繼承人即訴外人酒慶生於購買系爭房屋時，由建商滿信建設股份有限公司【下稱滿信建設，已於75年3月28日解散（見原審卷第62頁公司基本資料查詢）】與承購戶約定系爭地上物所占有之土地歸1樓使用，酒慶生係基於分管契約使用系爭地上物所占有之土地。

且自酒慶生購買系爭房屋起，系爭地上物使用系爭土地長達數十年，系爭土地共有人均未表示反對，足認已默示成立分管契約。

被上訴人於民國（下同）78年間入住其母所購坐落系爭土地上同棟同號0樓房地（下稱2樓房地）時，已知悉現場狀況，其於104年間因贈與而受讓系爭2樓房地所有權，應受上開分管契約拘束，伊等占有該土地有正當權源等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造與訴外人李蕙玲共有。

㈡上訴人之被繼承人酒慶生於69年11月5日以買賣為原因取得系爭房屋所有權全部及系爭土地所有權應有部分4分之1（下合稱系爭房地），上訴人於101年9月27日因繼承取得系爭土地、系爭房屋所有權應有部分各16分之1、4分之1。

㈢系爭房屋增建之系爭地上物其中占有1081-5(1)所示面積1平方公尺部分為1樓圍牆前方紅磚花台，1081-5(2)所示面積27平方公尺為1樓前方水泥圍牆、鐵門及圈圍之空地範圍，1081-5(3)所示面積11平方公尺為1樓後方增建（測量至2樓滴水線部分），1081-5(4)所示面積1平方公為1樓後方增建（測量至最外圍滴水線部分）。

上開範圍之土地均為上訴人占有使用。

五、被上訴人主張上訴人所有系爭地上物無權占有系爭土地，上訴人應拆除系爭地上物後將所占用土地返還予伊及全體共有人等情，為上訴人所否認，辯稱其等係本於分管契約使用系爭土地，並非無權占有等語。

茲就兩造爭執論斷如下：㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。

次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，為98年1月23日修正前民法第820條第1項所明定，共有人間就共有物劃定範圍，同意由共有人之一占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。

再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項亦有明文。

所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。

公寓大廈之買賣，建商或起造人與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。

又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

㈡上訴人占有1081-5(2)部分土地有正當權源：1.上訴人辯稱建商滿信建設出售系爭房屋予酒慶生時，約定1樓空地（即1081-5(2)部分，見本院卷第354頁）由1樓住戶使用，足見已成立分管契約，固提出68年8月2日房屋預定買賣契約書為證（見原審卷第30至40頁，下稱系爭房屋買賣契約），觀其內容，酒慶生係向訴外人黃阿財買受系爭房屋，並以滿信建設為賣方之連帶保證人，系爭房屋買賣契約第10條第5款約定：「1樓空地除公共設施占用部分外，歸1樓住戶使用」（見原審卷第36頁），又黃阿財為滿信建設之股東，有滿信建設之公司登記事項卡可稽（見原審卷第80、81頁），被上訴人復不爭執酒慶生係第一手向建商滿信建設購買系爭房地（見原審卷第124頁），堪認滿信建設確有同意酒慶生專用1081-5(2)部分。

惟系爭房屋所在「成功花園城」社區全部建物，係由起造人滿信建設等25人於68年6月13日領得(68)桃中市建造字第0297號建造執照，嗣由滿信建設等73人為起造人取得(69)桃中市建使字第0851號使用執照，其中桃園市○○區○○○街00巷0號建物（E棟）（下稱2號建物），係以酒慶生（1樓）、黃進龍（2樓）、姚玉霞（3樓）、郭譚秀蘭（4樓）為起造人，有桃園市中壢區公所107年3月23日桃市中壢工字第1070015223號函檢送上開建造執照存根、使用執照存根及起訴人名冊足憑【見原審107年度壢簡字第68號（下稱壢簡字）卷第163至170頁】，上訴人並未舉證證明上開2至4樓起造人均向滿信建設購買房地並約定1081-5(2)部分由1樓專用等事實，酒白珠、酒凱明於言詞辯論期日更自承無法透過黃阿財之媒介，與系爭土地其他共有人（即預售屋之買受人）成立系爭土地由1樓分管之契約等語（見本院卷第352頁），是上訴人上開關於透過建商滿信建設與系爭土地其他共有人間成立分管契約之抗辯，為無可採。

2.上訴人又辯以：建商滿信建設於70年間在1樓建物前方施作圍牆、鐵門而圈圍1081-5(2)部分，專供1樓使用後，酒慶生全家遷入系爭房屋等語（見本院卷第354頁），並提出照片為證（見本院卷第341頁），被上訴人雖否認該圍牆係由滿信建設施作，但不爭執該圍牆為70年間建造之情（見本院卷第354頁），依系爭建案使用執照1樓平面竣工圖（見原審卷第108頁），可知附圖所示圍牆、大門圈圍區域使用目的為停車空間，該空間如屬於2號建物之全體區分所有權人共用部分，顯有妨礙1樓進出之虞，不利於1樓之銷售，是滿信建設出賣1樓予酒慶生，應有一併出賣該空間專用權，始符交易常情。

堪認酒慶生取得系爭房屋所有權及經滿信建設交付系爭房屋（含1081-5(2)部分空地）後，即按前述與滿信建設之約定，專用1081-5(2)部分之1樓空地。

再者，酒慶生、黃進龍、姚玉霞、郭譚秀蘭均於69年11月5日以買賣為原因受移轉取得系爭土地所有權應有部分各4分之1，黃進龍、姚玉霞、郭譚秀蘭先後於69、70年間依序遷入2號建物2、3、4樓，並均於70年6月10日辦理住所變更登記，嗣2樓房地產權於78年11月16日因買賣而移轉予莊素真（被上訴人之母），再於107年9月6日因贈與而移轉予被上訴人；

3樓房地產權於101年6月25日因分割繼承而登記為賴英妹等人所有，再於102年1月8日因買賣而移轉予張惠美，又於104年10月15日因贈與而移轉予被上訴人；

4樓房地產權依序移轉予陳顯奇、譚德仁、譚寶仁，再於92年8月19日因拍賣而移轉予李蕙玲等情，有2號建物登記謄本及地籍異動索引（見本院卷第243至271頁）、系爭土地登記簿（見本院卷第291至299頁）為憑，足認黃進龍、姚玉霞、郭譚秀蘭均係向建商滿信建設依序購買2號建物2、3、4樓房地，並於70年間受滿信建設移轉並交付各該房地，當時滿信建設即未一併交付1081-5(2)停車空間予其3人，且其3人對於滿信建設交付該空間予1樓買受人酒慶生專用，酒慶生隨即以圍牆、鐵門圈圍占用等情，均未對於滿信建設主張瑕疵擔保或債務不履行責任，亦未對酒慶生加以干涉，依當時交易慣例及一般社會通念，應認其3人與酒慶生（即當時系爭土地全體共有人）間默示成立1081-5(2)部分由酒慶生專用之分管契約。

復佐以被上訴人自承於69年間即隨父母住進2樓房屋（見本院卷第354頁），2號建物2、3、4樓房地之後歷次轉讓區分所有權予後手（包括被上訴人）時，各該後手對於此分管狀態均已知悉或可得而知，依前揭㈠說明，該分管契約對於各該後手繼續存在。

從而，上訴人辯稱其等係本於分管契約占有使用1081-5(2)部分土地，非無正當權源，洵屬可採。

3.被上訴人雖另主張1081-5(2)部分土地為停車空間，屬公共設施，依系爭買賣契約第10條第5款「1樓空地除公共設施佔用部分外，歸1樓住戶使用。」

，非屬約定由1樓住戶使用範圍等語，並提出使用執照竣工圖說為證（見原審卷第51頁）。

惟查，滿信建設出售1樓房屋予酒慶生並將系爭房屋含1081-5(2)部分空地交予酒慶生專用乙情，業如前述，參諸竣工圖之1樓平面圖所示「停車空間」，占1081-5(2)部分空地大部分面積，倘認前揭買賣契約約款排除專用之「公共設施」包括停車空間，顯與本院認定滿信建設將該部分空間專用權出售予酒慶生之事實矛盾，應解釋該約款所謂「公共設施」，係指設置在空地之公共設備等設施，不及於停車空間。

被上訴人主張1081-5(2)部分非屬上開約款約定專用範圍，難認可採。

又查，系爭房屋所屬成功花園城社區係於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前即已取得使用執照之建築，而本件分管契約則成立於70年間（詳上2.所述），依公寓大廈管理條例第55條第2項規定，不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，要難逕認1081-5(2)部分空地之分管契約因違反強制禁止規定而為無效。

至桃園市政府建築管理處107年11月20日桃建照字第1070069994號函謂：1081-5(2)為法定空地範圍，部分作法定停車空間使用，應依原核准用途使用等語（見原審卷第105頁），雖指出以水泥圍牆、鐵門圈圍法定停車空間，與原核准用途不符，但此屬於主管機關行政管理問題，上訴人縱有違反分管契約之使用目的或使用方法，於分管契約合法終止前，兩造仍應受其拘束。

4.基上所述，上訴人辯稱兩造就1081-5(2)部分土地存在分管契約，伊等占有該部分土地有正當權源，應可採信。

㈢上訴人占有1081-5(1)、(3)、(4)部分土地無正當權源：上訴人又抗辯：伊等占用1081-5(1)、(3)、(4)部分土地，其他共有人長期以來均無爭執，足認有默示分管契約存在云云。

查系爭買賣契約第10條第5款約定由1樓住戶專用之1樓空地只有1081-5(2)部分等情，為上訴人所自承（見本院卷第353、354頁），足見建商滿信建設未同意酒慶生專用1081-5(1)、(3)、(4)部分土地。

再依系爭房屋之稅籍證明書所載（見原審壢簡字卷第51頁），卡序B0木石磚造（磚石造）面積14.8平方公尺部分應係1081-5(3)、(4)增建（見本院卷第353頁），房屋稅起課年月為81年7月，又酒白珠自承1081-5(1)部分之1樓前方紅磚花台係其於106年間僱工施作（見本院卷第353頁），當時系爭土地其他共有人雖未表示異議，但並無前開㈡所示可資認為有同意分管之意思表示之具體情狀，應僅屬單純沉默，難認因默示意思表示而成立分管契約，上訴人此部分所辯尚非可取，被上訴人主張上訴人無權占有1081-5(1)、(3)、(4)部分之土地，洵屬可採。

上訴人另辯稱被上訴人因挾怨報復而提起本件訴訟，請求伊等拆屋還地為權利濫用云云，惟系爭土地1081-5(1)、(3)、(4)部分既為被上訴人所共有，被上訴人為維護土地所有權之完整性，訴請上訴人返還共有物，為其所有權權能之正當行使，難認係以損害上訴人為主要目的，並無民法第148條規定之適用，上訴人此部分所辯要無足採。

㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。

又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全部之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。

查本件上訴人本於分管契約，有權使用系爭土地1081-5(2)部分，業經本院認定如前，被上訴人請求上訴人拆除該部分地上物後返還所占用土地予全體共有人，即非有據。

又上訴人未舉證證明其等占用系爭土地1081-5(1)、(3)、(4)部分有何正當權源，揆諸首揭說明，被上訴人自得請求上訴人拆除該部分地上物並返還土地予被上訴人及其他共有人。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821條之規定，請求上訴人拆除如附圖所示編號0000-0(0）、(3)、(4)部分之地上物，並將該部分土地返還予被上訴人及其他共有人，洵屬有據，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

從而原審就超過上開應予准許部分（即拆除0000-0(0)部分地上物及返還該部分土地），為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 11 月 12 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 羅惠雯
法 官 劉又菁
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 13 日
書記官 林吟玲