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臺灣高等法院民事判決 108年度上字第7號
上 訴 人 楊明鳳
被 上訴人 邱偉鵬
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國107年11月16日臺灣桃園地方法院107年度訴字第1485號第一審判決提起上訴，本院於108年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將如附表所示不動產移轉登記予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與被上訴人為高中同學，交情良好，伊於民國（下同）106年3月29日與被上訴人簽訂協議書（下稱該書面為乙協議書，該合意為系爭乙協議），約定將伊所有如附表所示不動產（下稱系爭不動產）借名登記於被上訴人名下，嗣於106年4月7日以形式上為買賣之方式，將系爭不動產所有權移轉登記於被上訴人，依民法第87條第2項規定，兩造就系爭不動產之債權契約，自應適用具借名性質之乙協議書約定。
伊業以起訴狀繕本之送達，類推適用民法第549條第1項規定終止系爭乙協議，再依類推適用民法第541條第2項、民法第179條規定，擇一求為命被上訴人將系爭不動產移轉登記予伊之判決〔上訴人於原審另以民法第767條第1項前段及中段規定為請求權基礎，於本院表示不再依該規定請求，被上訴人對此既無意見，自不予論列（見本院卷第46頁）〕。
二、被上訴人則以：上訴人向伊表示有意出售其婆家家人出資購買登記於其名下之系爭不動產，伊考慮後，應允以新臺幣（下同）550萬元價金購買，但上訴人不願將出售價金分給婆家家人，兩造遂虛偽以借名登記之方式簽訂乙協議書，然離開代書事務所後之同日，即在該協議書上加註「此約作廢」之字樣（下稱丙協議書），移轉所有權後所領取之所有權狀正本亦由伊持有，上訴人復已提供該不動產承租人之資料，足見兩造間並無借名關係。
況伊已依約給付上訴人550萬元價金，更徵伊係向上訴人購買系爭不動產等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；
㈡被上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張兩造於106年3月29日就系爭不動產簽訂乙協議書，並於106年4月7日以買賣為原因將該不動產移轉登記於被上訴人名下等情，有乙協議書及土地建物查詢資料可稽〔見臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）107年度訴字第704號卷（下稱704號卷）第46頁、桃園地院107年度訴字第1485號卷（下稱1485號卷）第12-15頁〕，且為被上訴人所不爭，堪信為真。
惟上訴人主張兩造所訂乙協議書具借名登記之性質，僅是形式上以買賣之方式將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人，該買賣顯隱藏借名登記之法律關係，其已終止系爭乙協議，被上訴人應將該不動產移轉登記為其所有等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
茲就本件爭執之事項及本院之判斷，析述如下：㈠兩造間就系爭不動產有無借名登記契約存在？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。
但不得以其無效對抗善意第三人。
虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。
民法第87條定有明文。
又稱借名登記，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。
倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦與無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。
⒉上訴人主張兩造雖於106年3月29日簽訂買賣價金350萬元之不動產買賣契約，並於106年4月7日以買賣為原因將系爭不動產所有權移轉登記於被上訴人，惟兩造於106年3月29日另簽訂乙協議書，約明系爭不動產係借用被上訴人之名義登記，上開買賣實隱藏借名登記法律關係，兩造確存有借名登記契約等語。
查：⑴兩造於106年3月29日簽訂乙協議書時，另就系爭不動產簽訂買賣價金350萬元之不動產買賣契約，固有該份契約書可稽（見1485號卷第74-82頁）。
惟遍觀其全文，僅有買賣雙方之姓名、系爭不動產之標示、350萬元價金、現況交屋等內容，其餘則付之闕如；
證人即辦理系爭不動產所有權移轉登記之地政士魏梃羽亦於原審具結證述：上訴人於106年3月27日第一次與其聯絡時，即表示為保護其個人資產，欲將系爭不動產借名登記在朋友名下，但伊不知對方是誰，上訴人亦尚未確定所欲採取之移轉方式，伊遂先草擬乙份協議書（下稱甲協議書），嗣106年3月29日兩造至伊所任職林慧地政士事務所（下稱林慧事務所）時，伊向兩造表明地政登記並無借名登記之項目，乃提供以贈與、買賣及信託為原因之移轉之稅務分析，並引導以信託方式辦理，因被上訴人認為每年均需報稅，較為麻煩，表示希能以買賣方式辦理，並主動說要借名登記，其遂依被上訴人所請草擬一份正式之借名登記契約（即無加註「此約作廢」之乙協議書）予兩造簽署，又因兩造決定以買賣方式移轉，需要實價登錄，另再依系爭不動產103年間購入之實價登錄350萬元，撰擬買賣價金350萬元之不動產買賣契約書交由兩造簽署，但當時兩造均未提及買賣價金、抵押權登記及原先之房貸如何處理，伊辦理該不動產所有權移轉登記之過程，一直覺得是借名登記，伊與被上訴人在106年3月29日第一次見面後，所有流程皆與上訴人聯絡，所有費用亦由上訴人負擔等語（見1485號卷第89-92頁）；
證人魏梃羽依被上訴人要求而撰擬之乙協議書，又不僅於開宗明義明揭：「下列不動產原為乙方（即上訴人，下同）所有，因故與甲方（即被上訴人，下同）協議，將下列不動產借名登記移轉於甲方名下為避免將來發生糾紛，特訂立本協議書」，更就被上訴人於借名登記期間不得任意處分、上訴人得隨時終止，及兩造任一方死亡，系爭乙協議即當然終止等與借名契約重要之內容，而在第2至5條明文：「非經甲方同意，乙方不得擅自移轉或設定負擔該土地。
甲方得隨時終止本協議，並要求乙方返還土地或移轉過戶予甲方或其所指定之人，但其返還或移轉過戶之一切稅賦費用，概由乙方自行負擔與甲方無涉。
於借名登記期間，如甲、乙一方有死亡、破產或喪失行為能力等情事，本協議視為當然終止，甲方或其繼承人應無條件返還土地予乙方或其繼承人。
於借名登記期間，如有造成其他應納賦稅概由乙方負責。」
。
足見上開買賣契約僅為因應實價登錄而虛偽簽訂，已隱藏依系爭乙協議而將系爭不動產借名登記予被上訴人之意思。
⑵又被上訴人具結後陳述伊係以向他人承租新北市汐止區林森市場之店面再轉租予其他攤商作為住家及攤位使用之方式收取租金為主要收入等語（見本院卷第49頁），應已有相當之社會歷練，對於買受人之權益當會加以注意。
然被上訴人於106年3月29日簽訂乙協議書時，卻未要求上訴人簽訂價金550萬元及約明原房貸如何繳納、抵押權是否塗銷、房客租金如何收取等重要事項之不動產買賣契約，已悖於買賣之交易常情，自難認被上訴人有向上訴人購買系爭不動產。
雖被上訴人辯以證人魏梃羽與上訴人家人有一定關係，上訴人不欲證人魏梃羽知悉其等買賣之實情云云，但被上訴人既稱其於離開林慧事務所後即與上訴人合意作廢乙協議書（如後述），自非不得一併要求上訴人簽訂買賣價金550萬元之不動產買賣契約，尤其被上訴人證述其知悉系爭不動產有承租人占有使用（見本院卷第51頁），理應會要求上訴人締約詳實約明雙方之權利義務。
但被上訴人經詢及「為何不繕打乙份買賣價金是550萬元之買賣契約給兩造簽名？」，竟答稱：「沒有想到。」
（見本院卷第53頁），甚至證述：「我不曉得為何由我保管上開2份協議書（即載有此約作廢」之丙協議書）原本，是在原審開庭時，去找資料才知道有2份。」
等語（見本院卷第52頁），其對系爭不動產之權利顯漠不關心，更徵被上訴人於106年3月29日與上訴人簽訂上開350萬元買賣契約及乙協議書時，確係本於上訴人向其借用名義登記為系爭不動產所有人之合意。
⑶因此，上訴人主張兩造無買賣系爭不動產之真意，而係隱藏依乙協議書而為履行，兩造間存有借名登記契約等語，洵堪採之。
⒊被上訴人雖辯稱其以550萬元向上訴人購買系爭不動產，於106年3月16日即先給付上訴人訂金100萬元，惟上訴人不欲將買賣價金分給家人，因恐魏梃羽地政士將其等買賣之情轉知上訴人家人，遂應上訴人之要求而於106年3月29日虛偽簽訂乙協議書，兩造就系爭不動產仍係買賣關係云云。
惟按民法第87條第1項所定通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例參照）。
查：⑴證人魏梃羽於原審作證時所提出其預先草擬欲由兩造簽訂之甲協議書記載：「上列不動產（即系爭不動產）由乙方（即上訴人，下同）移轉給甲方（○○○，下同）。
甲方承諾事項如下：1.不得將第一項不動產移轉予第三人。
2.不得將第一項不動產做為抵押權擔保品借款。
3.甲方遵守與乙方之私下約定。
若甲方違反上列承諾事項，賠償乙方新臺幣伍佰萬元整。
甲方同意簽立此協議書同時簽立同額商業本票予乙方做為擔保之用。」
（見1485號卷第105頁），並無上訴人借用被上訴人名義登記為系爭不動產所有人之文字；
被上訴人於本院卻具結後陳稱：「代書跟我提議的方案，我都不接受，認為那樣的方案房子都不是我的，我要求簽如原審72、73頁協議書（係指如704號卷第46頁所示無「此約作廢」之乙協議書）內容之書面，代書當場繕打交給兩造簽名。」
等語（本院卷第57頁）。
可見被上訴人已事先瞭解「借名登記」之法律義務，並擬與上訴人成立「借名登記契約」。
否則倘如被上訴人所云是基於欺瞞魏梃羽及上訴人婆家家人而虛偽訂約，內容即不重要，被上訴人卻如此慎重地要求簽訂載明「借名登記」文字之乙協議書，並特別約明所增加賦稅概由上訴人負擔（見前⒉第條約定），顯然係為確認其僅是系爭不動產出名人並確保其無庸負擔任何義務，堪認被上訴人係本於出借名義之意思而與上訴人簽訂乙協議書。
⑵又自被上訴人所陳購買系爭不動產之過程以觀，被上訴人於原審陳稱：「因為350萬是原告當初最先買的價格，但我買的是550萬，我猜當時行情約450萬，所以我多付100萬還算正常。」
（見1485號卷第140頁），於本院證述：「上訴人想要賣掉系爭不動產…我就跟上訴人說把不動產賣給我，該價格是我在家裡自己想的，我認為在臺北市、新北市買賣店面至少1000萬元，我以為550萬元很划算，之後才告訴上訴人要用550萬元跟她購買，上訴人當場答應上開價格出賣給我，但是沒有當場約明價金如何給付。
我手邊當時就有現金，只是不到550萬元，沒有想到要分期付款，以為可以以履約保證的方式處理，完全沒有想到要如何支付，隔一陣子，上訴人說要現金支付價金，我先給付100萬元作為訂金，只說其餘款項之後再付，後來我再向上訴人說其餘款項要分9次付，次數是我決定的，上訴人有同意。」
「只有開車載上訴人去系爭不動產外面看看現狀，上訴人說有房客，沒有去調登記簿謄本。」
（見本院卷第50、51頁），竟未評估該不動產本身之面積、屋齡、結構、負擔，及周邊環境，暨市場行情與己身財務狀況，即決定購買，與買賣不動產之交易常情明顯背離，並不可信。
被上訴人以買賣之詞，抗辯兩造無借名之意而虛偽簽訂乙協議書云云，自非有據。
⑶因此，兩造既本於借名登記之意而簽訂乙協議書，即非虛偽訂約，被上訴人就兩造係買賣而無借名登記之真意而互為意思表示，復未舉證以實其說，依上開說明，被上訴人所辯並不足取，系爭乙協議自已於106年3月29日成立生效。
⒋被上訴人又抗辯其以550萬元向上訴人購買系爭不動產，且已交付部分價金，故離開林慧事務所後，旋即將乙協議書作廢，其確向上訴人購買系爭不動產，兩造間無借名登記關係云云。
惟按契約之合意解除為契約行為，係以第二次契約解除第一次契約，得就契約之全部或一部為之，債務已全部或一部履行者，亦同。
其效力，應依當事人之約定決之（最高法院88年度台上字第884號判決意旨參照）。
又當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責（最高法院18年字第1685號判例參照）。
被上訴人就兩造有解除系爭乙協議合意之利己事實，自負有證明之責。
查：⑴被上訴人所提2份丙協議書上由其加註「此約作廢」等文字，該等文字上蓋有上訴人之印文，其後亦有兩造之簽名，雖據其提出該2份協議書為證，並經原法院勘驗該2份之丙協議書原本「此約作廢」之「廢」字上均有淺淺之上訴人印文（見1485號卷第72、73、141頁）。
然上訴人迭稱簽名時並無「此約作廢」等文字，當庭否認有在「廢」字上用印，另稱不知為何有該淺淺印文，該印文之文字並不清楚等語（見同上頁筆錄）；
本院於言詞辯論期日勘驗丙協議書之2份原本，亦僅見「此約作廢」之「廢」字上均有一枚不清晰之圓形印文，上訴人對此仍否認該印文係其所蓋，並稱不知係何人之印文等語（見本院卷第91頁）。
上訴人於乙協議書立協議書人欄下方簽名時，究否已經被上訴人加註「此約作廢」及有無蓋上上訴人之印文，均非無疑，自不得遽依有被上訴人於立協議書人欄下方簽名之丙協議書，即認兩造已有解除乙協議之合意。
⑵又被上訴人於106年4月12日收受上訴人所交付辦妥所有權移轉登記相關文件之當日，要求上訴人於其所備妥記載：「本人邱偉鵬委託楊明鳳代為收租、管理桃園市○○○街00號五樓的不動產」等內容之字據（下稱系爭委託字據，見1485號卷第71頁）上簽名，雖為上訴人所是認（見本院卷第54頁）。
但被上訴人係以承租店面轉租收租為主要收入來源，並已知系爭不動產前即出租他人，租金1萬元（見本院卷第49、53頁），則被上訴人自106年4月7日登記為系爭不動產所有人起，當會與上訴人協議如何處理出租事宜。
然系爭委託字據並無記載原租期之起迄、租金數額、租金歸屬、委任期間等攸關被上訴人權利之重要事項，經詢問如此要求之原由時，被上訴人先稱：「我跟上訴人說買賣價金還沒有全部付清，所以租金算上訴人的。」
，質之：「既然被上訴人表示買賣價金付清前租金收益歸上訴人，為何上開字據不寫租金算上訴人？」，又稱：「租金不算上訴人。」
，繼質以為何陳述不一，再改稱：「我是說買賣價金付清前，租金算上訴人的，買賣價金付清後請上訴人代收租金。」
（見本院卷第53-54頁），與被上訴人於原審所述：「…我認為是換了之後，就換我收租金。
…」（見1485號卷第67頁）亦不吻合，是否以系爭不動產實質所有人之意而委任上訴人，自待商榷。
且被上訴人已稱系爭委託字據係其所撰寫等語（見本院卷第53頁），可見其對該字據究有幾份，係由何造收執，應不致記憶不清。
但被上訴人經本院於準備程序詢問：「既然委託上訴人收租，為何該字據原本不是交給上訴人，以便提示給房客看？」，竟答稱：「忘記了」，俟上訴人表示：「被上訴人說系爭不動產已經登記在我名下，房客並不清楚，要讓房客安心繼續承租，才簽這張字據，如有需要可以提示該字據給房客看，此張字據原本也是由被上訴人保管」（見本院卷第54頁）後，始改稱：「要更正為我是寫2份字據，一份給上訴人，一份我收執」（見本院卷第54、58頁），顯見其係為附和上訴人所述而更易前開避重就輕之詞，自均無可信。
況被上訴人已於原審陳稱：「原告（即上訴人，下同）有跟我簽協議由原告代為收租」（見1485號卷第67頁），當庭又只提出1份委託字據原本（即同上卷第71頁），而未提及其是撰寫2份委託字據供兩造簽名，足認系爭委託字據確僅有1份，並未交予上訴人而是由被上訴人收執。
被上訴人上開處理系爭不動產出租事宜方式，與一般常情相違，難認其係立於系爭不動產實質所有人之意思，系爭乙協議顯未經兩造合意解除。
至上訴人於簽立委任字據時，將其自證人魏梃羽所收受之系爭不動產所有權移轉登記資料轉交予被上訴人，並一併交付系爭不動產原承租人之身分證影本等情，雖為上訴人所不爭（見本院卷第52頁）。
但上訴人已稱其因恐婆家家人知悉其業與被上訴人成立借名登記契約而將系爭不動產移轉登記予被上訴人，遂將全部之資料交予被上訴人保管等語（見本院卷第52頁），被上訴人亦稱上訴人曾對伊表示怕婆家家人知悉等語（見本院卷第51頁），上訴人將包括系爭不動產所有權狀及所有權移轉登記之資料全數交給被上訴人，自屬可能，亦無從依之而認系爭乙協議業由兩造合意解除。
⑶再依被上訴人具結後所陳收據是其每交付一次價金，對方即簽收一次等語（見本院卷第52頁），可知第一期價金50萬元係在106年3月29日交付並簽收（見1485號卷第24頁），此既與簽訂乙協議書及在乙協議書上加註「此約作廢」之同日，衡情應會記得該筆價金之交付地點，然被上訴人僅稱：「…價金交付地點也很多，通常是在內湖大潤發，還有運動中心、麥帥一橋下的籃球場，還有宜蘭傳統藝術中心，還有宜蘭的千葉火鍋。」
（見1485號卷第138頁）；
且上訴人曾於106年11月13日傳送「今天代書會聯絡你，請務必接及出面辦過戶，真的不能再拖」「今天，我會在代書公司附近等，等你給代書證件及簽名，我才會過去，你不用看到我，只要把房子過戶還我就好」（見704號卷第49頁），被上訴人又不否認有點取閱讀（見本院卷第55頁）。
衡之一般社會觀念，在上訴人已請求被上訴人移轉系爭不動產所有權之情況下，應無可能再為任何價金之交付，被上訴人卻稱其於106年12月1日交付最後一期價金50萬元現金給上訴人（見1485號卷第25頁），自非真實。
另稽之兩造106年12月16日互傳之訊息，上訴人先傳送：「偉鵬～你從5月份說要還我房子到現在，為何還不還我，你到底怎麼了？」，被上訴人回傳：「要什麼證件？我寄過去吧！你再寄回給我」（見704號卷第51頁），被上訴人亦自陳確有回傳該訊息（見本院卷第55頁），既願寄送移轉系爭不動產所有權之證件予上訴人，更徵兩造所簽訂具借名性質之乙協議書並未經合意解除。
雖被上訴人陳稱此係因上訴人一直對其及家人恐嚇（見本院卷第55-56頁），然被上訴人回覆訊息時並未如此表示，其後又未對上訴人為任何訴追，要無可信。
被上訴人所謂因其有交付買賣價金，兩造遂將乙協議書作廢之辯詞，仍難信取。
⑷因此，被上訴人抗辯兩造本意為買賣，遂以在乙協議書上加註「此約作廢」並由兩造簽名及上訴人蓋印之方式（即丙協議書）合意解除系爭乙協議等節，乏據可徵，被上訴人又未舉其他證據相左，依上開說明，自不可取。
⒌從而，兩造間移轉系爭不動產債權契約之性質，悉依乙協議書之約定，應認兩造就系爭不動產有借名登記契約存在。
㈡上訴人依類推適用民法第541條第2項、民法第179條規定，擇一請求被上訴人將系爭不動產移轉登記予上訴人，有無理由？⒈按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；
受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第549條第1項及第541條第2項定有明文。
又借名登記契約在性質上應與委任契約同視，並類推適用民法委任之相關規定，依前開規定，借名人自得隨時終止借名登記契約，並請求受任人將所取得之權利移轉予委任人。
⒉上訴人主張其與被上訴人簽訂系爭乙協議書，就系爭不動產成立借名登記契約，既認定如前，上訴人又以起訴狀繕本終止該協議，該借名登記關係即告終止，上訴人類推適用民法第541條第2項規定，主張被上訴人應將系爭不動產移轉登記為其所有，自屬有據，而有理由。
上訴人另依民法第179條規定選擇合併為同一請求，即無庸審酌。
五、綜上所述，上訴人依類推適用民法第541條第2項規定，請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，洵屬有據，應予准許。
原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 黃若美
法 官 許純芳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
書記官 任正人
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──────────────────────────────────┐
│土地部分 │
├─┬───┬───┬───┬─────┬─────┬────────┤
│編│縣市 │鄉鎮市│段 │地號 │ 面積 │權利範圍 │
│號│ │區 │ │ │（㎡） │ │
├─┼───┼───┼───┼─────┼─────┼────────┤
│1 │桃園市│桃園區│寶山 │176 │288.19 │10分之1 │
├─┴───┴───┴───┴─────┴─────┴────────┤
│建物部分 │
├─┬────┬────────┬─────────┬──┬─────┤
│編│建號 │坐落地號 │層數及面積 │權利│備註 │
│號│ ├────────┤ │範圍│ │
│ │ │門牌號碼 │ │ │ │
├─┼────┼────────┼─────────┼──┼─────┤
│1 │桃園市桃│桃園市桃園區寶山│層次：5 層 │全部│另含共有部│
│ │園區寶山│段176 地號 │面積：82.47 ㎡ │ │分：2103建│
│ │段2097建├────────┤總面積：82.47 ㎡ │ │號（權利範│
│ │號 │桃園市桃園區大德│附屬建物：陽台 │ │圍10分之1 │
│ │ │一街69號5 樓 │面積：4.79㎡ │ │） │
└─┴────┴────────┴─────────┴──┴─────┘
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