臺灣高等法院民事-TPHV,108,上易,420,20190820,1

臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第420號
上 訴 人 陳鳳蘭
被 上訴人 謝朝恩
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年2月21日臺灣新竹地方法院107年度訴字第707號第一審判決提起上訴，本院於108年7月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：訴之客觀預備合併，原告先位之訴勝訴，後位之訴未受裁判，經被告合法上訴時，後位之訴即生移審之效力，上訴審認先位之訴無理由時，應就後位之訴加以裁判。

被上訴人於原審就先位聲明請求核定租金、給付租金，備位聲明請求拆屋還地、給付租金及相當於租金之不當得利，原審依先位聲明為其一部勝訴之判決，就備位之訴未予論斷。

上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人聲明先位如無理由，請就備位之訴為判決，依上開說明，被上訴人前述備位之訴即生移審之效力。

貳、得心證之理由：

一、被上訴人主張：伊為新竹市○○段 000地號土地（下稱系爭土地）及其上新竹市○○路○段 000號房屋（下稱被上訴人房屋）所有權人，上訴人所有門牌號碼新竹市○○路○段00巷000之0號房屋（下稱系爭房屋）則建築於伊房屋之上，占有系爭土地如原審判決附圖所示a部分，面積22.35平方公尺，本院前判決認兩造間有法定租賃關係，伊於民國107年5月21日函催上訴人給付 5年租金未獲理會，乃請求核定及給付租金。

系爭土地附近連通新竹市主要幹道光復路，交通便利，數百公尺內有金山面公園、櫻花公園、新科國中、小學、新科國民運動中心、竹中國小、世界高中、關東市場綜合大樓、全聯福利中心、美廉社等，生活機能佳，並鄰近新竹科學工業園區、新竹老爺酒店、統一星巴克、築地鮮魚新竹總鋪等商業活動熱絡之地，102年6月 1日起租金應以系爭土地申報地價年息10％核定計算，即102年6月 1日至107年5月31日間租金計新臺幣（下同）124,266元，107年7月1日起每月租金 2,071元，被上訴人亦應如數給付。

爰依租賃之法律關係，先位求為判決：㈠命上訴人所有系爭房屋占用系爭土地如原審判決附圖所示a部分面積22.35平方公尺，核定租金自102年6月1日起至107年5月31日止為124,266元，自107年6月1日起至返還上開土地之日止，每月為2,071元。

㈡命上訴人給付124,266 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢命上訴人自107年6月1日起至返還上開土地之日止，按月給付 2,071元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

另以起訴狀繕本之送達為終止租賃關係之意思表示通知，並請求拆屋還地，給付102年6月1 日至107年5月31日間租金及107年6月 1日起相當於租金之不當得利，備位依租賃之法律關係、民法第179條之規定，求為判決：㈠命上訴人將系爭房屋坐落系爭土地上如原審判決附圖所示 a部分面積22.35 平方公尺部分拆除，將上開土地返還予被上訴人。

㈡命上訴人給付 124,266元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自107年6月1日起至交還上開土地之日止，按月給付 2,071元。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、上訴人則以：伊於95年間花費鉅資向訴外人徐顯興購買系爭房屋，與被上訴人之父謝榮池即系爭土地原所有權人有無償使用系爭土地之默契，僅因時過境遷而未能證明，伊自非一般惡意無償占用他人土地者；

系爭房屋位於2樓，使用1樓上方面積22.23 平方公尺，依一般公寓坐落土地持分之計算方式，占用面積應再以1/2計算，且伊係自住，房屋鄰近竹東鎮，屬新竹市外圍地區，位處偏巷、巷弄狹小、周邊鐵皮屋、老屋林立，價值有限，別無任何商店，需至89巷再步行數十公尺始有商店，較便利之市集亦需至光復路上，此由上訴人房屋周邊租金單坪僅268元、353元，與被上訴人所舉區域租金每坪797元、1,610元差異甚大，亦可得知，況伊利用系爭土地所受經濟價值有限，是本件應以系爭房屋所在巷道周邊環境作為租金的認定基準。

法院未酌定租金前，被上訴人尚無租金請求權，其應僅得請求本件判決確定後之租金。

另伊所有系爭房屋對系爭土地有法定租賃權，與一般租賃有別，被上訴人不得請求拆屋還地，被上訴人就系爭土地依不當得利請求相當於租金之損害，逾5年部分已因時效消滅不得請求等語，資為抗辯。

三、原審判決：㈠系爭房屋占用系爭土地面積 22.35平方公尺，核定租金金額如附表所示。

㈡上訴人應給付被上訴人74,124元，及自107年8月14日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。

㈢上訴人應自107年6月 1日起至返還占用系爭土地之日止，按月給付被上訴人 1,553元，被上訴人其餘之訴駁回，上訴人聲明不服，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。

㈡如受不利判決，請就原審備位之訴為判決：⒈上訴人應將新竹市○○路0段00巷000○0號第2層房屋坐落新竹市○○段000地號土地上，如原審判決附圖所示a部分拆除（面積 22.35平方公尺），並將上開土地返還被上訴人。

⒉上訴人應給付被上訴人 124,266元，及自起狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自107年6月1日起至交還上開土地之日止，按月給付被上訴人2,071元。

⒊願供擔保請准宣告假執行。

上訴人就被上訴人備位之訴答辯聲明：備位之訴及假執行之聲請均駁回。

（原審駁回被上訴人先位之訴其餘請求部分，未據上訴，業已確定）

四、被上訴人先位請求核定租金及給付租金，備位請求拆屋還地、給付租金及相當於租金之不當得利，均為被上訴人否認，並以前詞置辯，茲審酌如下：㈠兩造就系爭房屋占有系爭土地部分，於系爭房屋使用期限內，推定有租賃關係存在：按確定判決之既判力，依民事訴訟法第400條第1項規定，就判決主文所判斷之訴訟標的發生。

若就訴訟標的以外當事人主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此為「爭點效」，源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達一次解決之目的（此有最高法院 106年度台上字第2321號判決可參）。

查被上訴人主張兩造就系爭房屋坐落系爭土地部分，於系爭房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在，業經本院106年度上字第202號判斷乙節，有該案民事判決書可證（見原審卷第 15-19頁），且為上訴人所不爭執，信為可採。

㈡系爭房屋坐落系爭土地之租金核定為：102年6月1日起至107年5月31日止為74,124元，107年6月1日起為每月1,553元。

⒈按民法第425條之1第1項所定之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項亦有明文。

查兩造間推定有租賃關係存在，兩造於原審及本院審理時均未能就租金數額達成協議，足見兩造對於租金數額不能協議，被上訴人請求本院定其租金數額，核屬有據。

⒉本件租金應按系爭土地申報地價總額7.5％計算。

⑴按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。

又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言；

又上開土地法之規定，僅係為就城市地方建築物之基地租用約定之租金限制其最高額而設，是所謂「年息10％為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情，以為決定（最高法院75年度台上字第 378號判決、68年度台上字第3071號判例意旨參照）。

⑵查系爭房屋係由上訴人自住使用，為兩造不爭；

又系爭土地雖位在新竹市○○路○段00巷內，但徒步可達同路段00巷之美廉社、新科國中、新科國民運動中心，經由00巷可接新竹市○○路○段，新竹市關東市場綜合大樓、全聯福利中心均在徒步可達範圍內，採買日常用品堪稱便利，○○路○段並有老爺酒店坐落期間，且系爭土地鄰近金山面公園，往南徒步亦可到金山街區域，該區域則有知名商家如統一星巴克、築地鮮魚新竹總鋪等情，有照片、google地圖、街景圖可佐（見原審卷第24-2 7頁、第42-46頁、第60-77頁、本院卷第77-83 頁）；

更者，系爭房屋周邊即新竹市○○路○段00巷000至000號間之房屋於 104年11月、105年5月間出租租金每月每坪約268元、353元，系爭土地104年、105年申報地價為每平方公尺6,720元、11,120元，以年息7.5％計算，每月每坪約139元、230元等節，亦有內政部不動產交易實價查詢服務網站列印紙、系爭土地101年至107年之申報地價資料表可證（見原審卷第51、78頁），本院審酌上情，認原審以系爭土地申報地價 7.5％作為坐落新竹市○○路○段00巷之系爭房屋應付租金計算基準，應屬允當，上訴人主張過高，不足為取。

⒊系爭房屋坐落系爭土地面積為 22.35平方公尺，被上訴人主張以此面積核定租金數額等語，洵屬有據。

查被上訴人主張系爭房屋占用系爭土地面積為 22.35平方公尺，業據提出新竹市地政事務所土地複丈成果圖為證（見原審卷第10頁），信為可採，上訴人抗辯面積為 22.23平方公尺云云，不足為取。

上訴人固另抗辯其系爭房屋占有系爭土地面積應比照一般公寓坐落土地持分之計算方法認定，系爭房屋位於2樓，占有面積應為1/2，然系爭房屋坐落被上訴人房屋之上，無系爭土地所有權，核與一般公寓情形有別，其抗辯計算租金時應以再將上開面積除以 2云云，不足為取。

⒋系爭房屋坐落系爭土地之租金核定為：102年6月1日起至107年5月31日止為74,124元，107年6月1日起為每月1,553元。

兩造就系爭房屋坐落系爭土地部分推定有租賃關係，租金應按系爭土地申報地價年息7.5％及面積22.35平方公尺計算等情，均經本院認定如前；

且系爭土地 102年1月至104年12月、105年1月起申報地價為 6,720元、11,120元乙節，有系爭土地101年至107年之申報地價資料表可查（見原審卷第51頁），則102年6月1日起至107年5月31日止及107年6月1日起租金數額核定如附表所示，即 102年6月1日至107年5月31日計74,124元，107年6月1日起為每月1,553元。

㈢被上訴人得請求上訴人給付 74,124元，及自107年6月1日起按月給付1,553元。

按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，且上訴人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求，該判決兼寓確認之性質，而有溯及效力（最高法院102年度台上字第197號判決參照）。

上訴人抗辯被上訴自本件判決確定時起，始得請求給付租金云云，不足為取。

又被上訴人於107年5月21日委由律師發函請求上訴人給付 5年租金，上訴人於107年5月23日收受一事，有律師函可證（見原審卷第21-22 頁），且系爭房屋坐落系爭土地之租金核定為：102年6月 1日起至107年5月31日止為74,124元，107年6月1日起為每月1,553元，已如前述，被上訴人主張上訴人應給付74,124元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年8月14日（送達證書見原審卷第32頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自107年6月1日起按月給付 1,553元，自屬有據，且未逾請求權時效。

其先位之訴既有理由，備位之訴即無庸審酌。

五、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係請求：㈠上訴人所有新竹市○○路○段00巷000-0號第2層未辦保存登記之房屋，占用被上訴人所有系爭土地如原審判決附圖所示面積 22.35平方公尺，核定租金金額如附表所示。

㈡上訴人給付被上訴人74,124元，及自107年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈢上訴人自107年6月1日起至返還占用系爭土地之日止，按月給付被上訴人 1,553元，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並酌定擔保金分別為假執行、免為假執行之諭知，核無不合。

上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

本院就被上訴人先位主張既已為其勝訴之判決，則就被上訴人備位依租賃之法律關係、民法第179條之規定所為主張是否有理由，即與判決結果不生影響而無探究之必要，併為敘明。

六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 趙雪瑛
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
書記官 郭晋良

附表：核定租金數額之計算表（均為民國、新臺幣）
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│期間        │  年    │當期土地│面積    │年息│本院核定之租金          │
│            │        │申報地價│        │    │（元以下四捨五入）      │
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│102 年6 月1 │214/365 │6,720   │22.35   │7.5%│6,720 ×22.35 ×7.5%×  │
│日起至102 年│        │        │        │    │214/365 ＝6,604 元      │
│12月31日止  │        │        │        │    │                        │
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│103 年1 月1 │2       │6,720   │22.35   │7.5%│6,720 ×22.35 ×7.5%×2 │
│日起至104 年│        │        │        │    │＝22,529 元             │
│12月31日止  │        │        │        │    │                        │
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│105 年1 月1 │2       │11,120  │22.35   │7.5%│11,120×22.35 ×7.5%×2 │
│日起至106 年│        │        │        │    │＝37,280 元             │
│12月31日止  │        │        │        │    │                        │
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│107 年1 月1 │151/365 │11,120  │22.35   │7.5%│11,120 ×22.35 ×7.5%× │
│日至107 年5 │        │        │        │    │151/365 ＝7,711 元      │
│月31日止    │        │        │        │    │                        │
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│  合    計  │        │        │        │    │74,124 元               │
├──────┼────┼────┼────┼──┼────────────┤
│107 年6 月1 │        │11,120  │22.35   │7.5%│11,120 ×22.35 ×7.5%× │
│日起        │        │        │        │    │÷12 ＝1,553 元         │
└──────┴────┴────┴────┴──┴────────────┘