臺灣高等法院民事-TPHV,108,上易,539,20190814,1

臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第539號
上訴人即附
帶被上訴人 尊陽不動產經紀有限公司

法定代理人 蔣明潔
訴訟代理人 何政謙律師
被上訴人即
附帶上訴人 牙威翔
訴訟代理人 牙璽琹
上列當事人間請求給付仲介服務報酬事件，上訴人對於中華民國108 年1 月4 日臺灣桃園地方法院107 年度訴字第2151號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於108 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及附帶上訴均駁回。

第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；

關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）主張：兩造於民國107 年3 月29日簽署「土地專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託契約）、「聯合廣告銷售同意書」、「委託銷售/ 出租內容變更同意書」（下稱0329變更書），被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）委託伊銷售其所有坐落桃園市○○區○路段0000-00 地號土地（應有部分2 分之1 ，下稱系爭土地），約定委託銷售開價新臺幣（下同）1,400 萬元，底價為1,050 萬元。

伊乃積極為被上訴人尋找買主，於陸續帶看5 組客人後，始有訴外人王彝強出價與底價接近，經被上訴人同意調整售價，兩造於107 年4 月1 日簽定「委託銷售/ 出租內容變更同意書」（下稱0401變更書），合意變更委託銷售價格為1,049 萬4,000 元，並經王彝強同意該價格後，被上訴人及王彝強於同日簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），被上訴人並簽立服務報酬給付同意書（下稱系爭同意書），同意支付伊實拿價款990 萬元之6 ％服務報酬計59萬4,000 元，及簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定於他共有人行使優先購買權時，被上訴人仍同意給付伊60萬元（含服務報酬59萬4,000 元及代書潤筆費）服務報酬。

嗣被上訴人通知系爭土地共有人即訴外人牙盛德行使優先購買權，牙盛德發函表示願優先購買系爭土地，並不影響伊已花費相當多之人力、勞務完成本件仲介服務，被上訴人自應給付伊仲介服務報酬59萬4,000 元。

爰依民法第565條、第568條第1項規定，系爭委託契約、0401變更書、系爭同意書之約定，求為命：被上訴人應給付伊59萬4,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算利息之判決。

並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：系爭委託契約並未予伊3 日以上審閱期，上訴人曾稱關於6 ％之仲介服務報酬尚可再談，而伊於107 年4 月1 日係告知上訴人：系爭土地之成交價格於扣除服務報酬及土地增值稅後，伊要實拿1,050萬元。

惟伊於同日遭上訴人威脅不簽約不能離開，於無法正確判斷之情況下，始簽訂0401變更書、系爭同意書。

又上訴人是否確有帶看5組人，並非無疑，且簽訂上開契約既無合法審閱期，已有違反誠實信用方法，不得向伊請求仲介服務報酬。

再者，系爭土地上有未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋），伊並無處分權，系爭買賣契約卻僅列買賣土地金額，並約定為買地送屋，合約有瑕疵。

且伊現休學在服自願役，無獨立之經濟能力，現與原買方合意解除買賣契約需另負解約金，實無力負擔本件高額仲介服務報酬，請求予以酌減等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人應給付上訴人20萬9,880 元，及自107 年8 月30日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

並為准、免假執行之宣告。

駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。

上訴人就其敗訴部分，聲明不服，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。

㈡被上訴人應再給付上訴人38萬4,120 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

另被上訴人就其敗訴部分為附帶上訴，附帶上訴聲明：㈠原判決不利被上訴人之部分及該部分假執行之宣告均廢棄。

㈡上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：（原審卷第42、58頁）系爭土地面積110 平方公尺，為被上訴人及牙盛德分別共有，應有部分各2 分之1 ；

兩造於107 年3 月29日簽署系爭委託契約、聯合廣告銷售同意書、0329變更書，約定由上訴人居間為被上訴人銷售系爭土地。

嗣被上訴人與上訴人仲介之買主王彝強於107 年4 月1 日簽定系爭買賣契約，兩造亦於同日簽定0401變更書、系爭同意書及協議書；

其後由被上訴人自行寄發存證信函通知牙盛德是否就系爭土地行使優先購買權，牙盛德表示願以相同價格及條件優先購買，被上訴人與王彝強合意解除系爭買賣契約等情，有系爭委託契約、聯合廣告銷售同意書、0329及0401變更書、被上訴人寄發之存證信函、牙盛德107 年4 月4 日寄發之函文、存證信函（原審卷第8 至27、51頁），及被上訴人與王彝強之合意解除買賣契約書（本院卷第65頁）在卷可憑，堪信為真實。

五、上訴人主張依民法第565條、第568條第1項規定及系爭委託契約、0401變更書、系爭同意書之約定，請求被上訴人給付59萬4,000 元仲介服務報酬，為上訴人所否認，並以前詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠上訴人依民法第565條、第568條第1項規定及系爭委託契約、0401變更書、系爭同意書約定，請求被上訴人給付仲介服務報酬，是否可採？1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；

居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。

（見本院卷第23頁）。

又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。

查兩造簽訂系爭委託契約，約定由上訴人居間為被上訴人銷售系爭土地，嗣被上訴人與上訴人仲介之買方王彝強於107 年4 月1 日簽定系爭買賣契約，為兩造所不爭執，顯見被上訴人確因上訴人為締約之媒介，而與王彝強就系爭土地簽訂系爭買賣契約。

至於系爭土地雖經共有人牙盛德主張優先購買權，致系爭買賣契約依第15條約定：「本標的買賣係依土地法第34條之1 規定辦理，如他共有人願意優先購買時，本買賣契約無條件解除」（原審卷第21頁），業已解除，然系爭協議書第3條已約定：「本標的如其他共有人願意優先購買本標的時，賣方（即被上訴人）同意仍願意支付仲介方60萬元整做為仲介服務報酬。」

（原審卷第24頁），並經被上訴人簽名確認，依前揭判例意旨，上訴人仍得依約請求被上訴人給付仲介服務報酬，至為明確。

⒉被上訴人雖辯稱系爭委託契約未予其審閱期間，系爭買賣契約約定之總價，與其開價金額及欲實拿之金額不同，是上訴人阻擋不讓被上訴人離去，始簽訂系爭買賣契約云云。

然查，系爭委託契約第1 頁「契約審閱權」欄位載明於107 年3月26日經被上訴人攜回審閱3 日，並經被上訴人簽名，則被上訴人辯稱無3 日審閱期云云，尚非無疑。

再者，被上訴人係00年出生之成年人，有戶籍資料查詢結果在卷可稽（個資卷第2 頁），前往上訴人公司委託銷售不動產，對於成交個案應給付仲介報酬，應有一定之認識，是否未符合3 日契約審閱期，亦僅生由企業經營者即上訴人單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約內容，非謂兩造間之契約關係不成立或無效，且就兩造間個別磋商條款及另行個別約定之部分，仍構成兩造間居間契約之內容（最高法院98年度台上字第168 號民事判決意旨參照），上訴人自仍得依民法第568條第1項規定請求居間報酬。

另就被上訴人辯稱契約價款低於其欲實拿金額，因上訴人阻擋不讓其離去方簽訂系爭買賣契約云云，未見被上訴人舉證以實其說，已難認為真實，且被上訴人亦未於一年除斥期間內以此為由依民法第92條第1項規定撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約之效力並不因而受影響，被上訴人前開所辯，無從憑採。

㈡被上訴人請求酌減服務報酬，有無理由？1.按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條本文定有明文。

其立法理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。

亦即，此條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。

2.上訴人主張系爭土地為與第三人共有之袋地，地上建物未辦保存登記，且要求買方支付現金，委託銷售期間僅有5 天，銷售難度較高，上訴人陸續帶看5 組客人，支出相當之人力、勞務，依0401變更書及系爭同意書請求買賣價金6 ％計59萬4,000 元服務報酬，並未過鉅云云。

經查，證人范聖昌證稱：被上訴人說想投資虛擬貨幣比特幣，委託伊銷售名下土地，被上訴人說他很急，只給短短幾天銷售時間，希望伊趕快處理好，後來因為案件特殊，伊建議用專任委託的方式，廣告效益比較好，因為只有短短五天的時間，因為住商不動產有廣告流通銷售協議，可使案件加強曝光，簽完系爭委託契約隔天，伊開始做案件調查，調查內容包括300 公尺嫌惡設施、調查土地分區證明、試算土地增值稅、調第一類登記謄本及地籍圖，後來調閱地籍圖發現本件土地前面有私人土地，所以系爭房屋是袋地，沒有鄰道路，伊聯絡代書幫忙聯繫銀行專員，評估此案件可否貸款，銀行回覆此建物沒有保存登記，而且土地是1/2 共有，前面又有私人土地，銀行回覆此建物不能貸款。

伊開始做591 廣告，聯繫之前要找店面的客戶，因為店面是有出租，有帶兩組客戶都是看外觀及地點等語。

中信房屋健行加盟店張雲森，上訴人公司業務人員羅仕芳、俞宗祐也有去看房子，因為專任委託書內容有說可以與同業合作銷售。

本件與一般住宅銷售難易度有天壤之別，本件總價較高，能拿出現金的人較少等語（本院卷第127、128 頁）。

被上訴人並自承當初欲投資虛擬貨幣而急用現金，系爭房屋未辦保存登記並有出租情事等語（本院卷第174 頁），則上訴人稱出售系爭土地有相當難度，上訴人居間使被上訴人與王彝強就系爭土地達成買賣合意，簽署系爭買賣契約，堪認上訴人就辦理系爭土地之委託銷售事宜，確有付出相當之勞務、時間及人力。

⒊然查，系爭委託契約第6條受託人即上訴人之義務第1項約定：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。」

（原審卷第9 頁）。

而0329變更書上勾選純土地買賣，委託銷售底價為實拿1,050 萬元（原審卷第13頁）；

0401變更書則改為房地買賣，並增加記載系爭房屋之門牌號碼（原審卷第14頁），委託銷售底價降為1,049 萬元，故委託銷售之標的物已增加系爭土地上之系爭房屋，然上訴人未於系爭買賣契約第1條買賣權利範圍中標明系爭房屋，僅於第2條加註「地上建物部分隨賣方持有部分，一併移轉」（原審卷第16頁），是否有以善良管理人之注意義務處理仲介事務，實有疑義，則被上訴人辯稱上訴人將系爭買賣契約約定為買地送屋，合約有瑕疵等語，尚堪採信。

再者，依照同條第2項約定：「受託人於簽約前，應據實提供該公司近三個月不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考。」

（原審卷第9 頁），上訴人是否有依約提供相關成交行情作為系爭土地訂價之參考，未見上訴人提出，尚非無疑。

復參照證人張雲森證稱：伊在電話中有跟王彝強說，因為一樓在出租營業，只能看外觀，王彝強說如果只看外觀，伊自己去看就行。

…王彝強也還詢問這間店面每樓層使用者及租金為何，當下伊回答王彝強說：這要問屋主比較清楚，可以約時間找屋主談細節。

才會約107 年4 月1 日來做面談，中間也經歷3 至4個小時面談，釐清王彝強提出的種種問題…會在三天成交是因為王彝強本來就是伊舊有客人。

買方是希望委託伊跟屋主洽談，由伊來中間磋商。

伊記得當下談，有一位阿公還是阿嬤住在裡面，屋主這邊有說租金是住在裡面的老人家在收取，系爭房屋是4 層樓等語（本院卷第132 至133 頁），可知，買方王彝強本為舊有客戶，被上訴人則稱實際上系爭房屋為3 層樓建物，各層均出租第三人使用，租金非由被上訴人收取等情（本院卷第134 頁），上訴人本為銷售不動產之專業，卻對於委託銷售標的物之系爭房屋實際樓層數及使用收租情形，並不了解。

復審諸被上訴人委託銷售期間原為107年3 月29日起至107 年4 月4 日，僅有7 日，上訴人於107年4 月1 日已撮合系爭買賣契約之簽訂，上訴人就居間、仲介、銷售所付出之勞力、時間等成本，應較一般中長期之委託銷售合約為少。

且系爭委託契約所載上訴人之義務，尚有確保買賣價金交付及產權移轉等事宜，而系爭土地經共有人牙盛德行使優先購買權後，系爭買賣契約業已解除，此為兩造所不爭執之事實，則上訴人無須為被上訴人處理後續之買賣價金給付、系爭房地移轉過戶點交等事宜，上訴人因此節省協助被上訴人處理買賣價金、委任代書辦理所有權移轉登記及點交系爭土地等相關工作之人事成本及勞務費用開銷。

本院綜合上情，認上訴人所實際付出之勞力、時間、費用，尚不及系爭委託契約原先預定之服務內容，倘上訴人仍依0401變更書或系爭同意書以990 萬元之6 ％計59萬4,000 元請求被上訴人給付服務報酬，誠屬過高，顯然有失公平，是被上訴人請求酌減服務報酬，應屬有據。

本院斟酌前述上訴人付出之勞力、時間、費用，以及系爭買賣契約原成交價格等一切情狀，認上訴人得請求之服務報酬應酌減為系爭買賣契約成交價額2 ％，方屬合理。

準此，上訴人得請求被上訴人給付之仲介服務報酬為20萬9,880 元（1,049 萬4,000 元×2 ％），逾此部分即屬過高，尚難准許。

六、綜上所述，上訴人依民法第565條、第568條第1項規定及系爭委託契約、0401同意書、系爭同意書之法律關係，請求被上訴人給付20萬9,880 元及自起訴狀繕本送達翌日即107年8 月30日（原審卷第33、39頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算利息部分，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

從而，原審就上開應准許部分，判命被上訴人如數給付，並為准、免假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請，經核並無違誤。

上訴人上訴及被上訴人附帶上訴意旨，分別指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回上訴及附帶上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 8 月 14 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 王怡雯
法 官 紀文惠
正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 14 日
書記官 李昱蓁