臺灣高等法院民事-TPHV,108,重上,567,20200825,1

臺灣高等法院民事判決
108年度重上字第567號
上 訴 人 楊妙庭
訴訟代理人 范志鵬
王瀚興律師
洪貴叁律師
洪偉勝律師
李燕俐律師
胡珮琪律師
被上訴人 葉鴻杰
訴訟代理人 林月雪律師
江鶴鵬律師
張克豪律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國108年4月8日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1263號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於109年8月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

變更之訴及假執行之聲請均駁回。

變更之訴訴訟費用由楊妙庭負擔。

事實及理由

一、第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第1款、第4款定有明文。本件上訴人楊妙庭於原審主張其於民國103年9月12日與被上訴人葉鴻杰簽訂轉讓協議書（下稱系爭協議書），約定以新臺幣（下同）600萬元價格受讓葉鴻杰之桃園市龍潭區文化靜園社區建案（下稱系爭建案）中編號G1之房地（即坐落桃園市○○區○○段地號453地號土地應有部分11903／346600，及同段164建號之門牌同市區○○路0000巷00弄00號房屋，下合稱系爭房地）之買受權利，惟葉鴻杰遲不依約移轉系爭房地所有權，其得依系爭協議書約定訴請葉鴻杰 移轉登記系爭房地所有權給其等語（原審卷一第2至3頁）。原審判決楊妙庭敗訴後，楊妙庭上訴聲明不服，先於本院審理中變更其聲明為葉鴻杰應於其給付300萬元後，移轉並交付系爭房地所有權予其（本院卷一第221頁）；又於109年3月3日提出民事上訴理由（四）狀，追加備位之訴，主張於其先位請求移轉登記系爭房地所有權無理由時，備位依民法第226條第1項規定請求葉鴻杰應給付其325萬元本息；再於同年月27日提出民事準備暨聲請調查證據狀，變更本件請求權基礎為民法第226條第1項、第259條第1款、第2款，及變更聲明請求葉鴻杰應給付其725萬元，及自該書狀繕本送達翌日（即109年3月28日，下同）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，以代最初之聲明等語（本院卷一第307至310頁、第315至322頁）。其所為聲明及請求權基礎之變動，核屬訴之變更，並經葉鴻杰所同意（本院卷一第308頁），合於前開規定，應予准許。

二、楊妙庭變更之訴主張：葉鴻杰於103年9月11日出具授權書（下稱系爭授權書），委任訴外人蘇俊龍代為出售系爭房地，因蘇俊龍積欠魏文強款項未還，魏文強又向伊繼父范志鵬借款150萬元未清償，蘇俊龍即偕同魏文強、范志鵬、訴外人吳文哲，前往葉鴻杰之新北市新莊區新莊路住處2 樓，經葉鴻杰表示授權由蘇俊龍全權處理後，即與范志鵬成立合意，同意以600萬元價格將系爭房地買受權利讓與給伊，其中300萬元係以范志鵬對魏文強之債權抵付，剩餘300萬元則約定於貸款後撥款給訴外人龍曜建設有限公司（下稱龍曜公司），葉鴻杰除在范志鵬當場擬訂之系爭協議書甲方欄簽名確認，伊則由母親陳玥騏代理在該協議書內簽名，復交付業經房屋出賣人龍曜公司及土地出賣人邱家輝、葉鴻杰、詹素琴（下合稱邱家輝等地主3人）簽名之預定買賣契約書各1份（下合稱系爭房地預售契約）給范志鵬收執，顯見兩造已意思表示合致；

當場另由母親陳玥騏代理伊與蘇俊龍簽署房屋承買契約書1紙（下稱系爭承買書），約定由蘇俊龍代理葉鴻杰以600萬元價格出售系爭房地給伊；

嗣彼等離開葉鴻杰住處後，蘇俊龍隨即在樓下便利商店內，在系爭承買書記載簽約頭期款150萬元處捺指印，代表該頭期款已由前述范志鵬對魏文強之債權抵扣之意；

另筆價金150萬元則是由魏文強交付蘇俊龍之借款抵付，後范志鵬於103年11月間以170萬元對價承受魏文強對蘇俊龍之借款債權，應認伊就600萬元價金中之300萬元部分已履行完畢；

蘇俊龍既為葉鴻杰代理人，其受領300萬元利益之效力應及於葉鴻杰。

縱認葉鴻杰未授與蘇俊龍代理權，惟范志鵬於上開時地係當場和葉鴻杰交換名片、雙方拍照留念，且代理伊與葉鴻杰、蘇俊龍，分別成立系爭協議書、系爭承買書之契約關係，暨由陳玥騏當場代理伊在前開2份契約內簽名，葉鴻杰復將系爭房地預售契約交付范志鵬轉交給伊，足認葉鴻杰已知蘇俊龍表示為其代理人而不為反對之表示，自應負授權人責任。

詎葉鴻杰遲不依兩造間契約關係履行義務，反於108年4月30日以1025萬元價格，出售並移轉登記系爭房地予訴外人趙一檜，其所負移轉登記義務已陷於給付不能，係可歸責於葉鴻杰之事由所致，經伊於本件訴訟中之109年3月27日，以民事準備暨聲請調查證據狀繕本送達葉鴻杰，通知解除系爭協議書契約關係後，伊得依民法第259條第1款、第2款規定，請求葉鴻杰返還已收受價金300萬元，及依同法第226條第1項規定，請求葉鴻杰賠償伊所失利益425萬元（計算式：10,250,000－6,000,000＝4,250,000）。

為此，爰以變更之訴請求判命葉鴻杰應給付伊725萬元，及自109年3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。

三、葉鴻杰則以：伊僅於103年9月11日出具系爭授權書予蘇俊龍擔任負責人之峻威營造有限公司（下稱峻威公司），委由代為裝修及買賣包括系爭房地在內之系爭建案E1、E2、G1、G2、G3等5戶房地（下合稱系爭5戶房地），未曾委任蘇俊龍個人出賣系爭房地；

雖蘇俊龍曾於同年月12日帶范志鵬到伊住處，惟當日范志鵬自稱其為房屋仲介，伊才在系爭協議書甲方欄簽名後，交付將該協議書予范志鵬，欲由范志鵬代為尋找買方，伊當時根本未見到楊妙庭，亦不知范志鵬會自行找楊妙庭母親陳玥騏在系爭協議書內簽楊妙庭姓名以擔任買受人，且未曾同意以范志鵬對魏文強之債權抵扣系爭房地買賣價金，故伊與楊妙庭間根本未成立以600萬元買賣系爭房地或讓與房地買受權利之合意。

伊與峻威公司係約定每戶房地至少以1000萬元出售，超過1000萬元之金額係由峻威公司分取，豈有可能同意僅以600萬元價格出售系爭房地予楊妙庭。

況蘇俊龍未曾交付300萬元價金給伊，楊妙庭亦自承始終未辦理貸款300萬元核撥龍曜公司，故其主張伊未依系爭協議書、系爭承買書之約定，移轉登記系爭房地給其，且已將系爭房地出售他人，係給付不能，其得解除契約並請求回復原狀、請求給付不能損害賠償，合計請求伊給付725萬元本息云云，應屬無據等語，資為抗辯。

四、楊妙庭之變更之訴聲明：㈠葉鴻杰應給付其725萬元，及自109年3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

葉鴻杰之答辯聲明：㈠變更之訴駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（本院卷二第87至89頁）：

(一)葉鴻杰於102年4月25日與訴外人詹素琴、龍曜公司、邱坤木、詹豐裕、許煥章及徐萬貴簽訂投資協議書，約定由葉鴻杰與詹素琴投資龍曜公司興建系爭建案，葉鴻杰投資3000萬元。

後葉鴻杰簽立承諾書，同意以資金3000萬元及利潤1500萬元，向龍曜公司購買系爭5戶房地，約定總價款為6162萬元。

(二)葉鴻杰於103年9月12日在其住處內，在系爭協議書甲方欄簽名，並將該份協議書及系爭房地預售契約交付范志鵬。

當時在場之人有陳玥騏（范志鵬配偶）、范志鵬、吳文哲、葉鴻杰、蘇俊龍。

楊妙庭本人不在場，且葉鴻杰在系爭協議書甲方欄簽名時，楊妙庭並未同時在乙方欄簽名。

(三)系爭房屋坐落土地之預定買賣契約書記載出賣人是邱家輝等地主3人，價金記載為725萬8000元，賣方欄（二）之「葉鴻杰」姓名下方已蓋有其印文；

買方欄則為空白；

該契約附件三之付款分配明細表均為空白，其內未就各期土地款做任何記載，亦無任何價金簽收紀錄。

(四)系爭房屋預定買賣契約書內，記載出賣人是龍曜公司、價金記載為483萬元，買方欄則為空白，另外該房屋貸款委託書、自洽貸款協議書、取消貸款切結書，分別就立委託書人欄、立協議書人欄、立切結書人欄等欄位予以空白，惟房屋貸款委託書之受委託書人欄，及自洽貸款協議書之乙方欄，均有印製龍曜公司名稱、代表人名字、及蓋用龍曜公司大小章；

該契約附件二之付款分配明細表內均為空白，其內未就各期房屋款做任何記載，亦無任何價金簽收紀錄。

(五)葉鴻杰曾簽署系爭授權書，授權峻威公司處理其持有之系爭5戶房地之買賣含裝修；

甲方欄由葉鴻杰簽名用印，乙方欄則繕打峻威公司名稱、統一編號、地址、電話，但無公司大小章之用印，亦無公司負責人之簽名。

(六)葉鴻杰與峻威公司曾書立切結書1紙，表示雙方同意文化靜園5戶房地是葉鴻杰分得，由峻威公司購買共4316萬元，峻威公司分3次付，第1期500萬元，第2期750萬元（使照完成），第3期3066萬元（交屋）等語；

甲方欄由葉鴻杰簽名用印，乙方欄有繕打峻威公司名稱、統一編號、地址、電話，但無公司大小章之用印，亦無公司負責人之簽名。

(七)楊妙庭或范志鵬迄未依系爭協議書約定交付貸款300萬元予龍曜公司或交付300萬元予葉鴻杰。

(八)葉鴻杰於108年6月12日以買賣為原因，將系爭房地均移轉登記予訴外人趙一檜。

(九)楊妙庭與蘇俊龍另於103年9月12日簽立系爭承買書，約定由楊妙庭（即甲方）向蘇俊龍（即乙方）購買系爭房地，買賣價金600萬元，且簽約頭款約定為150萬元。

(十)魏文強於103年11月5日書立切結書1紙（下稱魏文強切結書），記載系爭房地由魏文強、范志鵬各自支付150萬元，共300萬元現金購買，各持有1/2權利，今以170萬元向魏文強承買其1/2權利，由范志鵬持有全部權利等語；

103年11月5日有170萬元存入訴外人強大工程股份有限公司淡水第一信用合作社帳戶之事實。

六、本件楊妙庭主張兩造間成立系爭協議書所示房地買受權利轉讓契約，葉鴻杰依約應移轉登記系爭房地所有權予其，惟葉鴻杰擅將該房地移轉登記予他人，係可歸責於葉鴻杰之給付不能，其於109年3月27日解除兩造間契約關係後，得依民法第259條第1款、第2款、第226條第1項規定，請求葉鴻杰回復原狀返還價金300萬元本息，及賠償債務不履行損害425萬本息等語，為葉鴻杰所否認，並以：兩造間並無成立讓與契約之合意，其不負移轉系爭房地所有權予楊妙庭之義務，自無楊妙庭所稱給付不能債務不履行情事，楊妙庭請求其回復原狀返還價金、賠償債務不履行損害，均屬無據等語，資為抗辯。

是本件兩造間之爭點厥為：兩造間有無成立系爭協議書契約關係？楊妙庭變更之訴依民法第226條第1項、第259條第1款、第2款規定，請求葉鴻杰應給付其725萬元本息，有無理由？

七、本院判斷如下：

(一)本院就此部分爭點之判斷，所適用之法規及解釋如下：1.民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。

2.當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

民法第153條第1項定有明文。

而當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。

3.代理行為須由代理人以本人名義為之，其所為意思表示或所受意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第103條之規定自明。

代理權之授與，應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。

此項意思表示，固不以明示為限，惟默示的授與代理權，仍須表意人之舉動或其他情事等之間接事實，與授與代理權之事項，具相當之關連性為必要（最高法院84年度台上字第44號民事判決參照）。

4.由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條本文定有明文。

該條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院40年台上字第1281號判例意旨參照）。

而所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實，方足當之。

倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之責任（最高法院68年台上字第1081號判例意旨參照）。

(二)葉鴻杰並未授權蘇俊龍代理其與楊妙庭成立買賣契約，兩造間並未成立系爭房地買賣契約及房地買受權利讓與契約。

1.本件葉鴻杰係於102年4月25日與訴外人詹素琴、龍曜公司、邱坤木、詹豐裕、許煥章及徐萬貴簽訂投資協議書，約定由其與詹素琴投資龍曜公司興建系爭建案，葉鴻杰投資3000萬元；

葉鴻杰簽立承諾書，同意以資金3000萬元及利潤1500萬元，向龍曜公司購買系爭5戶房地，約定總價款為6162萬元。

後葉鴻杰另簽署系爭授權書，授權峻威公司處理其持有之系爭5戶房地之買賣含裝修；

甲方欄由葉鴻杰簽名用印，乙方欄則繕打峻威公司名稱、統一編號、地址、電話，但無公司大小章之用印，亦無公司負責人之簽名；

暨葉鴻杰與峻威公司曾書立切結書，表示雙方同意系爭5戶房地是葉鴻杰分得，由峻威公司購買共4316萬元，峻威公司分3次付，第1期500萬元，第2期750萬元（使照完成），第3期3066萬元（交屋）等語；

甲方欄由葉鴻杰簽名用印，乙方欄有繕打峻威公司名稱、統一編號、地址、電話，但無公司大小章之用印，亦無公司負責人之簽名等情，為兩造所不爭執（本院卷二第87至88頁），堪認楊妙庭主張葉鴻杰於系爭建案興建完成後可分得系爭5戶房地等語，應係實情。

2.楊妙庭固主張其與代理葉鴻杰之蘇俊龍成立系爭房地買賣契約，蘇俊龍有提出葉鴻杰所出具授權書、切結書表示為葉鴻杰代理人等語。

惟查： (1)葉鴻杰於103年9月11日所簽署之系爭授權書，是授權峻威公司，並非授權蘇俊龍代理處理系爭房地之買賣事宜，且是由蘇俊龍所草擬製作，於當日交由葉鴻杰簽署後，再傳真予蘇俊龍等情，核與證人蘇俊龍於原審具結證稱：簽系爭授權書之用意，葉鴻杰有授權伊公司（峻威公司）買賣系爭房地，但沒有授權伊個人，伊是用自己的名義跟魏文強他們簽約，也跟魏文強講得很清楚等語（原審卷一第121頁），及於本院另案106年度重上字第279號請求返還買賣價金事件（下稱另案返還價金事件）中，具結證稱：系爭授權書是伊傳真給葉鴻杰看後簽名，然後伊再簽名等語（另案返還價金事件一審卷二第31至32頁）相符，亦核與蘇俊龍於臺灣桃園地方檢察署檢察官106年度偵字第10350號，蘇俊龍、葉鴻杰被訴詐欺吳文哲之刑事案件（下稱G2房地詐欺案）107年3月13日偵查中，所供述：「（當時房子是不是葉鴻杰委託你公司去出售？）是跟葉鴻杰約定的等興建完工且由我們峻威公司裝修，再由峻威公司負責出售葉鴻杰所有的5間房子。」

相符，此經本院依楊妙庭聲請調取「G2房地詐欺案」之偵查案卷核閱無訛。

而觀系爭授權書右上方確載有「2014年9月11日10時13AM」字樣（見本院卷一第113頁），應可相信葉鴻杰出具系爭授權書，授與代理權之對象係峻威公司無疑，亦不足據此認定蘇俊龍是葉鴻杰之代理人。

故楊妙庭主張蘇俊龍於103年9月12日係代理葉鴻杰出售系爭房地給其云云，應無可取。

(2)葉鴻杰雖曾於「G2房地詐欺案」106年3月23日警詢中供稱：當時G2之房子我全權交由蘇俊龍處理（本院卷二第21頁），惟其嗣於同年12月12日檢察事務官詢問時陳述：「我是將5間房子委託蘇俊龍開設的俊威（按應為『峻威』之誤）營造公司幫我賣」（本院卷二第24頁），核與蘇俊龍於本件具結所為證詞，並無二致，且核與系爭授權書記載之文義相符。

且葉鴻杰於同年月11日簽署授權書係授權峻威公司亦非蘇俊龍，自不足因葉鴻杰簽署前開授權書而推認其已授權蘇俊龍代理簽署系爭承買書。

本院無從僅憑葉鴻杰於警詢中以被告身份所為之供述，與其在本件所為陳述不同之結果，即逕認葉鴻杰於本院之陳述必不實在。

(3)又觀系爭承買書之約定，係記載由出賣人蘇俊龍出售系爭房地給楊妙庭，經證人蘇俊龍於該承買書乙方欄簽名、捺指印等情，有系爭承買書可參（原審卷一第112頁），兩造對此並無異詞（本院卷二第88頁）；

而蘇俊龍係在葉鴻杰住處樓下之便利商店內簽立系爭承買書，當時葉鴻杰不在場乙節，此經證人蘇俊龍於原審具結證稱：葉鴻杰在系爭協議書簽名時，該協議書第4行之「楊妙庭」都沒有寫上去，伊離開葉鴻杰住處後，在樓下便利商店內簽署系爭承買書，當時楊妙庭不在場等語明確（原審卷一第119頁）；

證人吳文哲亦於本院到庭具結證稱：伊有簽1份是跟葉鴻杰簽的，另1份是跟蘇俊龍簽的，葉鴻杰在看起來好像是買賣契約書的文書上簽名，那文書內容是范志鵬在葉鴻杰家裡寫的，契約文書寫完後葉鴻杰在文書上簽名，蘇俊龍在另1份買賣合約書上簽名，是跟伊簽，那份也是范志鵬當天在葉鴻杰家裡擬的，蘇俊龍說要現金150萬元，蘇俊龍不知道是在樓上葉鴻杰家簽的，還是在樓下便利商店簽的，因為葉鴻杰簽完名後，他很生氣就把伊等趕出來等語（本院卷二第80至81頁）。

是依證人蘇俊龍、吳文哲之證詞，益徵證人蘇俊龍證稱：彼等是離開葉鴻杰住處後始在樓下便利商店簽房屋承買契約書等語，並非無據。

惟楊妙庭於103年9月12日已成年，系爭房地之買賣法律行為，應由其本人為之，惟證人蘇俊龍已證述係向魏文強借款，經魏文強找范志鵬與其談房屋買賣事宜，業如前述，衡情蘇俊龍所認識之欲購屋者，恐為范志鵬而非楊妙庭；

然楊妙庭於蘇俊龍簽系爭承買書當時並未到場，此經證人蘇俊龍於原審具結證述明確（原審卷一第119頁），衡情在蘇俊龍簽系爭承買書之前，事實上應無與楊妙庭磋商或約定契約內容之機會，卷內復查無可證明楊妙庭於當日向蘇俊龍表明其已授權范志鵬、陳玥騏代理成立系爭承買書之委任書或其他授權文件為佐證，自難認蘇俊龍當時有向楊妙庭或其代理人表示自己為葉鴻杰代理人之可能。

況葉鴻杰於蘇俊龍簽立系爭承買書時，並不在場，亦如前述，足認葉鴻杰當時並無可能以具體可徵之積極行為，對楊妙庭或其代理人表見已將代理權授與蘇俊龍，或於知蘇俊龍表示為其代理人而不為反對之意思表示乙情，即不應令葉鴻杰對楊妙庭負授權人之責任。

是以，楊妙庭主張葉鴻杰係授權蘇俊龍與其締結買賣契約，如未授權，本件亦應適用民法第169條表見代理規定云云，應屬無據。

(4)末查，縱認蘇俊龍與楊妙庭間已成立系爭承買書契約關係乙節屬實，惟系爭承買書所載之房地出賣人為蘇俊龍，並非葉鴻杰，且蘇俊龍並非葉鴻杰之代理人，其於103年9月12日以自己名義簽署系爭承買書之所為，無從認定係代理葉鴻杰所簽，業如前述；

足認葉鴻杰顯非該份承買契約之當事人，系爭承買書對葉鴻杰並不生效力，葉鴻杰自不受該契約拘束。

準此，楊妙庭對葉鴻杰並無系爭承買書所約定之任何契約權利存在，自無從據此對葉鴻杰行使請求移轉登記系爭房地所有權之權利至明。

3.葉鴻杰與楊妙庭間並無成立系爭協議書所示房地買受權利讓與契約之合意；

楊妙庭主張得依系爭協議書約定請求葉鴻杰移轉登記系爭所有權云云，為無理由。

(1)系爭協議書為范志鵬於103年9月12日在葉鴻杰住處內書寫後，交付葉鴻杰在該協議書甲方欄簽名時，楊妙庭當時不在場，亦未同時在乙方欄簽名等情，為兩造所不爭執（本院卷二第87頁）。

觀之系爭協議書係記載：「原買方葉鴻杰（簡稱甲方）承買龍曜公司文化靜園社區之G1房屋，今甲方將G1戶轉讓楊妙庭（簡稱乙方），原買賣權利並同時轉讓乙方，僅剩餘款貸款參佰萬元待核貸後撥予龍曜公司」（原審卷一第64頁），依其文義，似謂葉鴻杰同意將其對系爭房地之房屋出賣人龍曜公司、土地出賣人詹素琴等3人之房屋、土地買受權利，均讓與楊妙庭之意。

惟楊妙庭於103年9月12日已成年，受讓權利之法律行為，應由其本人為之，惟其於葉鴻杰簽署系爭協議書之際並未在場，業如前述，卷內復查無可證明楊妙庭於當日向葉鴻杰表明已授權范志鵬、陳玥騏代理成立債權讓與契約之委任書或其他授權文件為佐證；

且系爭協議書內並無一語記載楊妙庭所稱葉鴻杰授權蘇俊龍出售系爭房地，且蘇俊龍代理葉鴻杰同意其以600萬元價格取得系爭房地所有權，其中300萬元係以范志鵬對魏文強之債權抵付之約定乙情，此觀系爭協議書內容即明（原審卷一第68頁）。

是葉鴻杰在系爭協議書內簽名之真意為何、其是否同意讓與系爭房地買受人權利予楊妙庭，尚有不明，自應斟酌訂約當時之事實、交易上習慣等一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。

(2)審酌證人蘇俊龍係於原審具結證稱：103年9月12日伊跟魏文強說要以個人名義簽，伊跟葉鴻杰借系爭房地，要葉鴻杰先在轉讓協議書上簽名，簽名目的是要向魏文強借600萬元來做房屋的收尾，葉鴻杰因為若房子沒有收尾，沒有拿到使用執照，他也無法出售，所以就同意簽轉讓協議書，伊跟葉鴻杰說自己也有2戶（建設公司用這2戶抵伊的裝潢款），如果有問題，伊的2戶可以他換；

…轉讓協議書上葉鴻杰的簽名是自己簽的。

為了保證魏文強要幫伊籌的600萬元，所以要先把G1的房屋及土地權利轉讓給乙方，當時伊沒有注意看轉讓協議書的內容記載「僅剩餘貸款300萬…」等文字，當時寫系爭協議書的真意，並不是真的要轉讓G1房地權利，只是要作為600萬元借款的擔保，如果伊沒有辦法還600萬元給魏文強，系爭房地權利就會轉讓給乙方，但伊等有約定一定要魏文強把磁磚都貼好，使用執照下來，伊才需要還這600萬元，但魏文強沒有把磁磚做好就跑掉找不到人，也沒有收尾，後來伊自己收尾，伊也沒有拿到使用執照，後來龍曜公司倒閉，伊也退場，聽說後來是有人吃下龍曜公司系爭房屋的權利，然後才拿到使用執照；

…魏文強告訴伊簽這個契約沒關係，不會怎麼樣，本來魏文強說他自己要在乙方處簽名，伊也不知道魏文強沒有在乙方簽名，而拿給別人簽名，魏文強當時有講要找朋友吳先生、范先生來投資；

伊記得伊在系爭協議書簽名時，第4行的楊妙庭都沒有寫上去等語明確（原審卷一第118至120頁）；

又證人魏文強於原審具結證稱：伊在103年9月簽系爭承買書前的幾個月，就已經談好1戶賣600萬，103年11月簽切結書時，伊有打算跟范志鵬一人一半，後來是因為伊沒錢，所以讓范志鵬1個人買，伊只介紹范志鵬、吳文哲與蘇俊龍認識，沒有介紹其等與葉鴻杰認識，因為伊不認識葉鴻杰，伊是跟蘇俊龍討價還價，不是跟葉鴻杰討價還價，是范志鵬、吳文哲、伊，與蘇俊龍討價還價，沒有包括葉鴻杰等語（原審卷一第137至141頁）；

證人吳文哲則於本院具結證稱：在買屋前半年左右經魏文強介紹伊認識蘇俊龍，伊是跟蘇俊龍談買賣，魏文強是蘇俊龍的下包，蘇俊龍說房子要賣，房屋名字是葉鴻杰的，伊等要求葉鴻杰一定要出來簽名才肯買，蘇俊龍帶伊去葉鴻杰家，兩張文書都是在葉鴻杰家簽名的；

…伊沒有付錢給葉鴻杰，是付給蘇俊龍300萬元，103年9月12日伊簽完契約，就在葉鴻杰樓下的便利商店拿150萬元給范志鵬，叫他拿給蘇俊龍，伊就自己趕去看牙醫，蘇俊龍有簽收；

G2房地之預定買賣契約書是葉鴻杰在其住處給伊的，可以證明G2房地是葉鴻杰的等語（本院卷二第79至86頁）。

綜觀前開證人之證詞，可知不論是范志鵬、魏文強或吳文哲，均是先與蘇俊龍洽商系爭建案房地交易後，始於103年9月12日前往葉鴻杰住處與葉鴻杰見面，而經葉鴻杰在范志鵬當場所擬轉讓協議書內簽名後，彼等即離開葉鴻杰住處，轉往樓下便利商店而與蘇俊龍另簽1份房地承買契約書之過程為之。

(3)查葉鴻杰於103年9月12日當時係擔任葉福記建設有限公司董事長、蘇俊龍則為峻威公司董事長，而范志鵬於當日到訪時，即提出其擔任全國不動產林口活力加盟店經理之名片予葉鴻杰，雙方並合影留念乙節，有范志鵬、葉鴻杰、蘇俊龍之名片及雙方合照可參（原審卷一第214頁；

本院卷一第117至123頁），兩造對此並無異詞；

審酌彼等所營事業均與土地開發及房屋買賣有關，而葉鴻杰出資並以共有土地參與系爭建案興建，衡情其目的係為分配興建完成之房屋及基地對外出售牟利，參以峻威公司承攬系爭建案之裝修工程，因逢龍曜公司資金周轉問題，斯時亦由蘇俊龍對外借款或找下包商一同投資該建案裝修工程之情，此觀證人蘇俊龍、魏文強之證詞即明；

則葉鴻杰於蘇俊龍偕同范志鵬到訪時，基於一般社交禮儀及結識相關行業翹楚之情況下，與范志鵬合影留念，並非特殊，自難僅憑葉鴻杰與范志鵬於當日合影之結果，即推認葉鴻杰已同意讓與系爭房地買受權利予范志鵬或楊妙庭。

此外，斟酌蘇俊龍已明確證述其是為向魏文強借錢進行系爭建案裝修工程，才向葉鴻杰商借房地作為擔保，事後亦確實取得魏文強分次交付之600萬元，業如前述；

加以葉鴻杰僅在轉讓協議書內簽名，未同時要求范志鵬或楊妙庭在其交付之系爭房地或G2房地預定買賣契約書內簽名，或與范志鵬或楊妙庭另簽立房地買賣契約，以完備締結買賣契約程序，且系爭協議書內僅約定由葉鴻杰讓與系爭房地買賣權利予他人，別無關於葉鴻杰得因此取得多少對價、其投資成本如何攤還、應如何自范志鵬或楊妙庭或蘇俊龍處取得價金等節之記載，核與葉鴻杰參與系爭建案之合建目的係在投資獲利乙情，明顯有間，亦與系爭房地預售契約所記載房屋、土地價格依序為483萬元、725萬8000元等情（原審卷一第10頁、41頁）有違。

綜上，足認葉鴻杰抗辯：系爭房地部分，是因范志鵬到其住處拜訪，表示自己是房仲，能代為銷售系爭房地及G2房地，其乃在系爭協議書甲方欄內簽名，當時乙方欄沒有人簽名，不知道范志鵬後來找楊妙庭簽名，其與楊妙庭間並無成立該協議書之意思表示合致等語，應係實情。

(4)再者，葉鴻杰既無授權蘇俊龍代理成立系爭房地買賣契約之情，且蘇俊龍以自己名義與楊妙庭簽立之系爭承買書，其效力並不及於葉鴻杰，業如前述，則楊妙庭所稱以600萬元價格買受系爭房地之對象，亦為蘇俊龍，而非葉鴻杰；

縱楊妙庭主張范志鵬代理其與蘇俊龍洽談成立系爭承買書乙情屬實，本院亦難據前開證人魏文強、蘇俊龍、吳文哲之證詞，遽認葉鴻杰已與楊妙庭就系爭房地之交易有所合意。

(5)另楊妙庭主張：因蘇俊龍對魏文強有欠款未還，而魏文強又積欠范志鵬債務，故魏文強邀范志鵬合資向蘇俊龍購買系爭房地，其以范志鵬對魏文強之債權150萬元，抵付同數額之系爭房地價金，蘇俊龍有在系爭承買書簽約頭期款150萬元處捺指印，另筆150萬元本由魏文強付給蘇俊龍，後魏文強退出合資，范志鵬於103年11月5日以150萬元加付20萬元利潤共170萬元，匯至魏文強指定之公司帳戶，剩餘300萬元要用系爭房地貸款付給龍曜公司等語（原審卷一第86頁、第95至96頁、第187至188頁、第199至201頁），及於本院108年8月14日準備程序中主張：葉鴻杰把房子全權委託蘇俊龍處理，有把房子同意賣給峻威公司蘇俊龍，所以其只能把價金付給蘇俊龍；

系爭房地買賣契約是與蘇俊龍簽的系爭承買書（按即原證5），范志鵬用其名義購屋，在簽原證5時，蘇俊龍同意魏文強開支票給他，當作范志鵬與魏文強已經付了150萬元等語（本院卷一第102至103頁），似指實際上向蘇俊龍購買系爭房地之人為魏文強及范志鵬，僅由陳玥騏於103年9月12日在系爭承買書內簽署楊妙庭姓名乙情，此核與楊妙庭主張是范志鵬代理其與蘇俊龍成立系爭承買書等語，前後並不一致；

併觀楊妙庭於本院108年11月22日準備程序中主張：魏文強交600萬元給蘇俊龍，其中300萬元是要買G1戶的價金，另300萬元是要買G2戶的價金等語（本院卷一第169至170頁），亦與證人吳文哲於本院具結所證：伊與蘇俊龍協議以600萬元買G2房地，蘇俊龍說房屋已有銀行貸款300萬元，伊只要出300萬元就好，103年9月12日伊簽完契約後，就在葉鴻杰樓下的7-11轉交150萬元給范志鵬，叫他拿給蘇俊龍，伊就趕去看牙醫，蘇俊龍有簽收等語（本院卷二第82至83頁）不符。

可徵楊妙庭就系爭承買書是否范志鵬、魏文強借用其名義所簽立？除貸款300萬元外之其餘價金300萬元是由魏文強支付蘇俊龍，抑或蘇俊龍同意范志鵬以對魏文強之債權抵扣而免於支出？吳文哲之G2房地除貸款300萬元外之其餘價金300萬元是由魏文強抑或吳文哲給付蘇俊龍？等節，前後主張矛盾不一致，其中細節更非葉鴻杰於簽署系爭協議書時所可得悉，遑論其同意楊妙庭以范志鵬對魏文強之債權扣抵系爭房地價金之可能。

是以，楊妙庭主張葉鴻杰將系爭房地出售給他人，而未移轉登記所有權給其，其受有支出房地價金300萬元之損害云云，亦屬無據。

(6)葉鴻杰於「G2房地詐欺案」之警詢中所稱：其不認識吳文哲，當時G2的房子其全權交由蘇俊龍處理；

因為其相信蘇俊龍，當時他告訴其可以將這棟房子賣掉，所以其便在轉讓協議書上簽名捺印等語（本院卷二第21至22頁），於106年12月12日檢察事務官詢問中所稱：其沒有收吳文哲之150萬元，應該是蘇俊龍收的，該協議書甲方是其親簽，在簽該協議書之前，其沒見過吳文哲，其是將G2的5間房子委託蘇俊龍開設的峻威公司幫其賣等語（本院卷二第24頁），於106年9月19日檢察事務官詢問中所稱：「（於103年9月12日有與吳文哲簽署轉讓協議書、房屋承買契約書，將本件文化靜園社區G2房地轉讓予吳文哲？）是。」

等有關葉鴻杰與吳文哲之間是否成立G2房地讓與契約之陳述，與系爭房地買受權利讓與契約是否存在兩造之間乙事之認定無涉；

至其所稱是授權峻威公司出售系爭5戶房地乙情，則與其在本件原審及本院審理中之陳述一致。

審酌系爭房地與G2房地為不同之權利客體，楊妙庭、吳文哲既係個別與蘇俊龍簽立房地承買契約書，葉鴻杰又係就記載不同房地編號之轉讓協議書內容簽名，暨交付不同房地之預售契約書予范志鵬、吳文哲，足認各紙協議書並非同時成立之法律關係，亦無彼此相結合之經濟上利益存在，本於債之相對性，則葉鴻杰就G2房地與吳文哲間所成立法律關係，核與本件兩造間是否成立系爭房地買受權利讓與契約之判斷無涉。

縱證人吳文哲之證詞，可供作為本院判斷103年9月12日當日在葉鴻杰住處、樓下便利超商所發生事實經過之證據之一，惟楊妙庭既未證明其與葉鴻杰間有系爭房地買受權利讓與契約之意思表示合致，而其與蘇俊龍間之系爭承買書約定，又不及於葉鴻杰，均如前述，本院無從僅憑證人吳文宏之證詞，推認兩造亦已合意成立系爭房地買受權利讓與契約。

(7)再證人魏文強於原審107年1月5日言詞辯論期日所證述：伊沒有借錢給蘇俊龍，伊為蘇俊龍作工程時，蘇俊龍說葉鴻杰資金週轉不靈，要將系爭房地便宜賣，伊係「單純介紹」范志鵬、吳文哲向葉鴻杰買房地，剛開始開價一戶800 多萬元，後來因為房子蓋一半建設公司有問題，行情價沒那麼貴，就殺到一戶600 萬元，被告同意，後來他們雙方自己去簽約云云（原審卷一第132、133 頁），既與其事後當庭所改稱之前述證不符（原審卷一第137至141頁），亦核與證人蘇俊龍之證詞有間，則證人魏文強此部分證詞，難認屬實，亦無從供本院採為對楊妙庭有利之認定依據。

(8)從而，本院斟酌葉鴻杰在系爭協議書內簽名當時之事實、交易上習慣，在場人員蘇俊龍、吳文哲之證詞，併斟酌居間介紹范志鵬、吳文哲與蘇俊龍洽談系爭建案房地交易、實際與蘇俊龍間存有債權債務關係之證人魏文強證詞，暨卷附系爭授權書、系爭切結書、系爭協議書、系爭承買書及「魏文強切結書」之私文書內容等一切情狀，應認葉鴻杰抗辯：其在系爭協議書甲方欄簽名時，未與楊妙庭成立系爭房地買受權利之讓與合意等語，較為可採。

4.楊妙庭執有范志鵬自葉鴻杰處取得之系爭房地土地、房屋預定買賣契約書乙事，尚無從作為對楊妙庭有利之認定依據。

(1)查系爭房地之預售契約內，核無買受人之簽名、用印，並非已成立生效之契約文件；

又依其記載，房屋之買賣總價為480萬元、出賣人為龍曜公司，而土地之買賣總價為720萬元、出賣人除被上訴人外尚有詹素琴、邱家輝2人，該等契約書面均未記載蘇俊龍係葉鴻杰之代理人等情，此有系爭房地預售契約可參（原審卷一第8至59頁）；

而楊妙庭並未主張其另與龍曜公司（建商）、邱家輝等地主3人另成立系爭房地預售契約之法律關係，自難以系爭房地預售契約出賣人欄之簽署，即推認楊妙庭與龍曜公司就房屋部分、與邱家輝等地主3人就土地部分另成立買賣契約，遑論供本院依楊妙庭執有前開預售契約情事，而推認其與葉鴻杰間有成立系爭房地買受權利讓與契約之理。

(2)又前開預定買賣契約書記載之出賣人、買賣總價等項，均與系爭協議書或系爭承買書記載之內容不符，難認係基於同一買賣法律關係所為，顯難以葉鴻杰有將系爭房地預售契約交付范志鵬，而經范志鵬提供該書面予楊妙庭之情，推認葉鴻杰係明知蘇俊龍曾於103年9月12日表示係其代理人而不為反對之表示。

而范志鵬到葉鴻杰家時提出其名片給葉鴻杰及雙方合照之舉動，尚屬一般人社交禮儀或葉鴻杰與相關同業翹楚友善互動之情，業如前述，核與葉鴻杰是否授權蘇俊龍出售系爭房地、是否明知蘇俊龍表示為代理人而不為反對，或其是否同意蘇俊龍代其出售系爭房地予他人等有關代理權授與等事實之認定無關，應不得據此認定葉鴻杰收受范志鵬名片及合影之行為，即屬民法第169條所謂之具體積極表見行為。

5.綜上，楊妙庭主張蘇俊龍在103年9月12日以葉鴻杰代理人身分，代理葉鴻杰簽署系爭房地承買書，且葉鴻杰有交付系爭房地預售契約給范志鵬、與范志鵬交換名片並合照之行為，即應依表見代理規定負授權人之責任云云，自無可採。

(三)從而，楊妙庭既不得依系爭協議書、系爭承買書對葉鴻杰主張任何契約上之權利，遑論有何契約解除權可得行使，是楊妙庭主張其於109年3月27日以解除系爭協議書契約關係之意思表示送達葉鴻杰（本院卷一第309頁），不生契約解除之效力，楊妙庭尚無基於契約解除之法律效果請求葉鴻杰負回復原狀之責，或依債務不履行損害賠償請求權，對葉鴻杰行使任何權利。

故楊妙庭據此請求葉鴻杰返還買賣價金300萬元，及請求葉鴻杰賠償因給付不能所生之損害425萬元，並均請求加付法定遲延利息云云，應屬無據。

八、綜上所述，楊妙庭變更之訴依民法第259條第1款、第2款、第226條第1項規定，請求葉鴻杰給付725萬元及自109年3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核非正當，不應准許；

楊妙庭變更之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

並依民事訴訟法第78條規定，為本件訴訟費用負擔之裁判。

九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論述，附此敘明。

十、據上論結，本件變更之訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 胡宏文
法 官 胡芷瑜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 25 日

書記官 莊智凱
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。