臺灣高等法院民事-TPHV,108,重上,893,20200804,1

臺灣高等法院民事判決
108年度重上字第893號
上 訴 人 劉博鈞
訴訟代理人 簡嘉宏律師
被上訴人 陳素卿
訴訟代理人 劉岱音律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年9月10日臺灣新北地方法院107年度重訴字第740號第一審判決提起上訴，被上訴人並減縮起訴聲明，本院於109年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付金錢逾新臺幣拾壹萬陸仟元，及自民國一百零九年八月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣伍萬柒仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨除減縮部分外訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審（除減縮部分外）訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。

查被上訴人於原審起訴請求上訴人將新北市○○區○○路00巷00號2樓房屋（下稱系爭房屋）騰空並回復如原判決附件所示之原狀返還被上訴人，並給付被上訴人新臺幣（下同）11萬6000元（即民國107年1、2月租金11萬4000元及同年4月租金差額2000元），及自108年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5萬7000元（見原審重訴字卷，下稱原審卷，第219頁）。

嗣於本院減縮為請求上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人，並給付被上訴人20萬4500元（即上開11萬4000元、2000元租金債務加計108年3月至109年7月共17期不當得利，以上訴人已給付15期不當得利及109年6月30日匯款之2萬5500元抵償），及自109年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5萬7000元（見本院卷第515、542、543頁），核屬應受判決事項聲明之減縮，依據首揭規定，應予准許。

合先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人主張：兩造於106年3月1日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定伊將所有系爭房屋出租予上訴人，租期自106年4月1日起至111年3月31日止，月租5萬7000元，應於每月3日前繳納，且未經伊同意，上訴人不得將房屋全部或一部轉租、出借他人共用或以其他變相方法由他人使用，亦不得將租賃權讓與第三人。

詎上訴人未按期給付106年7月1日至同年9月30日共3期租金17萬1000元，經另案即原法院107年度板簡字第53號、107年簡上字第227號判決其應如數給付確定在案；

嗣又積欠107年1月1日至同年2月28日共2期租金11萬4000元，107年4月份租金尚有2000元未付，積欠租金已達5期。

另上訴人未經同意，將系爭房屋轉租他人，違反系爭租約之使用租賃之約定（下稱使用租賃約定）第3、6條約定。

伊已於106年12月15日解除系爭租約，復於107年5月30日通知上訴人依民法第440條、第443條規定終止租約。

上訴人於系爭租約終止後繼續占有系爭房屋，並出租予他人使用，受有利益，自應返還自108年3月至109年7月共17期相當租金之不當得利，因其已陸續給付共15期不當得利及於109年6月30日支付2萬5500元，經抵償清償期先屆至之前開租金債務後，尚應返還20萬4500元之不當得利（11萬4000元＋2000元＋17×5萬7000元－15×5萬7000元－2萬5500元）。

爰依民法第455條前段、第179條規定，求為命上訴人將系爭房屋騰空返還予伊，並給付伊20萬4500元，及自109年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊5萬7000元之判決（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人全部不服，提起上訴；

未繫屬本院部分，不予贅述）。

答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：伊並無違法轉租，而係與人力仲介公司簽訂委託管理外籍勞工之委任契約，管理外籍勞工宿舍。

伊於承租時已告知被上訴人有於系爭房屋隔間木作、分裝水電及電錶等需求，經被上訴人同意，並給予15日之施工日期，且被上訴人於施工期間多次至工地現場，已知系爭房屋將作為外勞宿舍使用。

伊於106年5月24日在591出租網刊登出租訊息，對象係人力仲介公司，或同行及工廠負責人，所列金額係管理費用金額，並非租金，伊並無將系爭房屋轉租他人使用。

伊已繳納106年7月至9月份之租金；

另因通知被上訴人修繕系爭房屋漏水未果，將自行修繕將所支出之修繕費用8萬8500元自系爭房屋107年1、2月租金扣抵後，已將餘額2萬5500元給付被上訴人，伊未積欠系爭房屋107年1、2月租金。

另因系爭房屋水塔幫浦裝置及抽水功能故障，造成自來水流失，導致107期首期自來水費因而增加支出2000元，經伊於107年4月租金中扣除。

伊既無違法轉租，亦未積欠租金，被上訴人終止租約不合法等語，資為抗辯。

上訴聲明：（一）原判決除減縮部分外廢棄。

（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、查上訴人於106年3月1日向被上訴人承租其所有系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租期自106年4月1日起至111年3月31日止，每月租金5萬7000元，應於每月3日前繳納。

上訴人於承租系爭房屋後，即進行增減室內分間牆重新隔間及進行天花板等室內裝修等相關工程後，將系爭房屋提供予外籍勞工居住使用等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、新北市政府工務局107年4月9日、同年月25日及同年6月11日函、建物登記謄本、新北市政府警察局新莊分局查訪紀錄表（見原審重簡字卷第23至25、37至40、57至60頁、原審卷第45頁、本院卷第88頁），堪信為真實。

四、又被上訴人主張：上訴人積欠租金已達5期，且違約轉租他人，經伊於106年12月15日解約，復於107年5月30日通知上訴人依民法第440條、第443條通終止系爭租約，爰依民法第455條前段、第179條規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，並返還不當得利等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。

茲查：

(一)按使用租賃約定第3條、第6條、第9條約定：「未經甲方（即被上訴人）同意，乙方（即上訴人）不得將房屋全部或一部份轉租、出借或與他人共同或以其他變相方法由他人使用，亦不得將租賃權轉讓與第三人」、「本房屋如需改裝者，應先經甲方之同意，費用由乙方負擔，但不得損害原有建築，乙方於合約期滿或提前終止本租約者，應回復原狀，不得要求甲方補償」、「乙方積欠租金達壹個月以上，經甲方催告限期繳納仍未繳納時，甲方有權終止本租約」（見原審重簡字卷第23、25頁），核均非關於契約解除權之約定。

又租賃契約乃繼續性契約，其已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上應以終止之方法消滅其契約關係為妥。

故被上訴人於106年12月11日以台北松江路郵局第3112號存證信函通知上訴人違反使用租賃約定第3、6、9條約定，請求解除契約等語（見原審卷第199、200頁），自屬無據，先予敘明。

(二)次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。

民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。

該關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，應予類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。

又按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。

承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條亦有明文。

(三)關於上訴人依民法第440條規定終止系爭租約之效力：1.查被上訴人前以上訴人積欠106年7月1日至同年9月30日共3期租金17萬1000元，經被上訴人以同年10月19日臺北雙連郵局第1316號存證信函催告應於文到5日內給付為由，訴請上訴人給付租金17萬1000元，經原法院板橋簡易庭107年度板簡字第53號判決被上訴人勝訴，復經原法院107年簡上字第227號判決駁回上訴人之上訴確定在案等情，為兩造所不爭執，並有前開判決暨確定證明書可稽，復經本院調取前開案卷查核無訛（見原審重簡字卷第31至34頁、重訴字卷第69至75頁、本院卷第88、105頁）。

又上訴人抗辯其於108年3月6日已匯款106年7至9月之租金共計17萬1000元至被上訴人金融帳戶乙情，亦為兩造所不爭，並有臺北富邦銀行交易明細3紙為憑（見原審卷第119、197頁、本院卷第88頁），均堪信為真。

2.上訴人雖抗辯被上訴人於106年間已收取106年7至9月租金，伊已對原法院107年度簡上字第227號判決提起再審之訴云云，並提出免用統一發票收據（見本院卷第75頁）為證。

查該收據固記載「7月～房租57000」、「8月～房租57000」、「9月～房租57000」等語，並有「陳素卿」簽名字跡，惟被上訴人否認該收據之真正，且上訴人於再審事件（即原法院108年度再易字第28號）中聲請鑑定該「陳素卿」筆跡，經法務部調查局以該「陳素卿」筆跡係複寫字跡，筆畫模糊不清，筆跡特徵不顯而難以鑑定，有該局109年3月19日函可稽（見本院卷第257頁）。

另審酌該收據蓋有「懷源國際殯葬有限公司」之印文，上訴人自承該公司乃其於90年6月13日設立登記，並有經濟部公司執照可據（見本院卷第235、239頁），而依該公司執照記載之公司統一編號00000000查詢，登記公司名稱為懷念堂殯儀有限公司，且自94年12月28日起停業，於99年3月18日解散，有經濟部商業司商工登記公示資料查詢為憑（見本院卷第249頁），該收據卻係於106間開立，益徵該收據之真實性確有疑義。

況上訴人於原審原主張交付被上訴人106年7至9月間租金，當時基於信賴並未要求被上訴人開立收據云云（見原審卷第97頁），於本院改稱係因伊交付接送被上訴人之機場接送費用收據，身邊無其他紙張，而記載上開文字後請求被上訴人簽名云云（見本院卷第483頁），前後已有矛盾，且依其於本院所言，該收據既係上訴人欲交付予被上訴人作為機場接送費用收據，其焉可能要求被上訴人將簽收租金之字句記載在應交付被上訴人之收據，且仍由上訴人保有該收據，顯有違常情。

又上訴人對原法院107年簡上字第227號判決提起再審，業經原法院108年度再易字第28號判決駁回其再審之訴，有該判決可稽（見本院卷第525至527頁）。

上訴人既未能舉證證明確已於106年間交付同年7至9月租金予被上訴人，其是項抗辯，難認可採。

3.按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。

次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。

前項特約，不得對抗善意第三人。

同法第334條復有明文。

查被上訴人主張：上訴人未給付107年1月1日至同年2月28日共2期租金11萬4000元，另同年4月份租金，尚有差額2000元未給付云云。

上訴人則辯稱：伊係因通知被上訴人修繕系爭房屋漏水未果，遂自行修繕，並就所支出之修繕費用，自系爭房屋107年1、2月份租金中扣抵8萬8500元，另匯款2萬5500元至被上訴人帳戶；

又因系爭房屋水塔幫浦裝置抽水功能故障，造成自來水流失，導致伊增加水費支出2000元，故於同年4月租金扣抵，伊並無積欠租金云云，並提出系爭房屋照片、通訊軟體LINE對話紀錄、台灣自來水股份有限公司107年1、3月水費繳費憑單為證（見原審卷第121至131、149至154頁）。

查證人即系爭房屋之仲介徐緯證稱：上訴人租屋後裝潢時發現系爭房屋有漏水情形，有跟伊反應，被上訴人之後有帶師傅去處理，隔一段時間，大概106年7月時，上訴人又說有漏水情形，該次漏水位置跟之前所講位置不太一樣，伊就跟上訴人說是否請專業師傅鑑定，當時上訴人尚未欠租，後來好像就沒有下文，之後就發生上訴人欠租的事，欠租之後上訴人想要用漏水賠償修復金額來抵租金等語（見原審卷第182頁），證人即曾任系爭房屋宿舍管理員之被上訴人員工翁糴妘亦證稱：106年10月至12月系爭房屋漏水，情形非常嚴重，有幾個房間屋頂都漏水掉漆，2號樓梯口只要下大雨就會整個流下來，伊曾經打電話給房東，房東表示之前都是請承租人自己處理等語（見原審卷第187、188頁），佐以上訴人於106年11月27日、同年12月5日一再告知證人徐緯系爭房屋滲漏水，請被上訴人處理，並傳送照片，有通訊軟體LINE對話紀錄可稽（見原審卷第133至139頁），復於同年12月6日以中和興南郵局第120號存證信函通知被上訴人系爭房屋有多處天花板漏水，並催告被上訴人於3日內修繕等語，有該存證信函為憑（見原審卷第141頁）。

足見系爭房屋於上訴人承租後於106年10至12月間又發生漏水情形，經上訴人定相當期限，催告被上訴人修繕，惟被上訴人於期限內並未修繕，依前規定，上訴人應可請求自租金中扣除其自行修繕支出之費用。

上訴人主張因漏水支出修繕費用8萬8500元，並提出106年3月15日、同年12月17日估價單各1紙為據（見本院卷第303、305頁）。

證人即為被上訴人施作系爭房屋工程之木工師傅陳世東證稱：「106年12月27日」估價單係伊開立，其上新莊區頭前路15巷10號2樓、日期非伊所寫，其餘文字均伊所寫，因同年3月第一次施工後天花板有漏水、有壁癌，伊有在送估價單後不久去頭前路15號10巷2樓施工，頭前路120號2樓係伊寫錯，上訴人雇用來看顧宿舍之翁姓會計小姐有付伊8萬多元，係在施作完約十幾、20天一次給付，施作油漆範圍為房間天花板、牆壁等語（見本院卷第400至403頁）。

足見上訴人確支付陳世東漏水修繕費8萬8500元，又陳世東所言估價單之日期雖與上訴人所提不同，然此應係其修繕時間已久，記憶難免有誤所致，尚不得以此認其證詞為不可採。

上訴人並於107年2月間通知被上訴人與107年1、2月租金扣抵，有通訊軟體紀錄可參（見原審卷第151頁）。

被上訴人雖以上訴人提出偽造之歷史對帳單、存摺明細，及證人翁糴妘證稱：伊知道是經過老闆自行修繕，因為他並非專業，之後還是有問題，老闆修繕之前有請專業人員看過，再自行修繕等語（見原審卷第188頁），主張上訴人根本無支出漏水修復費用8萬8500元。

惟上訴人所提出之歷史對帳單、存摺內容雖有不實（詳見後述4.），然上訴人於106年12月19日即告知被上訴人其損失為8萬8500元，有存證信函可據（見原審卷第145頁），足見該金額並非事後偽造，又證人翁糴妘前開證詞核與其當天證稱：伊曾經打電話給房東，房東表示之前漏水都是請承租人修繕，因此老闆就請人來修繕等語（見原審卷第188頁）不一，自難僅憑上訴人提出偽造之文書及證人翁糴妘前開證詞認證人陳世東證詞為虛偽，並據以謂上訴人並未支出修復費用8萬8500元。

則上訴人抗辯其因系爭房屋漏水，被上訴人經催告未修繕，其自行修繕而支出修繕費用8萬8500元，並與107年1、2月份租金扣抵（其真意為抵銷，見本院卷第544頁），自屬有據。

又上訴人所提出107年1、3月水費繳費憑單（見原審卷第153、154頁），僅能證明用水費各為1萬4076.6元、1萬6334.1元，上訴人並未舉證證明107年首期自來水費變化與系爭房屋水塔幫浦裝置故障間有何因果關係，自難認其因此受有增加水費支出2000元之損害。

4.上訴人另抗辯其因系爭房屋漏水，支出漏水修繕費用8萬8500元，逕與107年1、2月份租金抵銷，並已於同年2月5日將該2月份租金餘額2萬5500元匯款予被上訴人，並提出網路銀行付款明細、存摺明細、台北富邦銀行000000000000帳號（下稱系爭帳戶）歷史對帳單為據（見原審卷第297至301頁、本院卷第309、331頁）。

查系爭帳戶107年2月5日並無行動跨支2萬5500元之交易，同年2月6日亦無CD存現2萬5500元之交易，有台北富邦銀行南勢角分行109年6月15日函可稽（見本院卷第441頁），足見上訴人所提出之存摺明細、歷史對帳單係屬變造，自難認上訴人於同年2月25日已給付被上訴人2萬5500元。

上訴人嗣於109年6月30日始匯款2萬5500元予被上訴人，為兩造所不爭，並有郵政跨行匯款申請書、被上訴人日盛國際商業銀行士林分行帳戶存摺節本可稽（見本院卷第470、473至477頁）。

5.據上，足認上訴人於被上訴人107年5月30日以存證信函通知上訴人終止系爭租約時，積欠106年7至9月共3期租金計17萬1000元（此部分於108年3月6日始清償）、107年1、2月租金2萬5500元（扣抵修繕費用8萬8500元，2萬5500元於109年6月30日始匯款）、107年4月租金2000元，共19萬8500元，扣除11萬4000元之押租保證金（見原審重簡字卷第23頁）後，尚欠8萬4500元，未達2個月租額，則被上訴人主張依民法第440條規定終止系爭租約，於法自有未合。

(四)關於被上訴人依民法第443條終止系爭租約之效力部分：1.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條定有明文。

是租賃關係係以承租人之人格信用為前提，即基於當事人間之信任，因此除當事人訂有得自由轉讓之特約外，以不得轉讓為原則（最高法院73年度台上字第1804號判決意旨參照）。

又使用租賃約定第3條約定：「未經甲方（即被上訴人）同意，乙方（即上訴人）不得將房屋全部或一部份轉租、出借或與他人共同或以其他變相方法由他人使用，亦不得將租賃權轉讓與第三人」（見原審重簡字卷第23頁），足見兩造已約定上訴人未經被上訴人同意，不得將系爭房屋轉租或以其他變相方式交由他人使用。

2.被上訴人主張上訴人有違約轉租乙情，業據其提出雅房出租廣告照片、591房屋交易網頁資料為證（見原審卷第65、85至89頁）。

證人翁糴妘證稱:伊有看過系爭房屋1樓門口張貼記載「雅套（床）房出租0989xxxxxx（因個人資料保護，未細載該電話號碼）」廣告，電話是伊老闆手機等語（見原審卷第190頁）。

上訴人亦不爭執591房屋交易網頁中記載屋主為劉先生部分（見原審卷第87、89頁）為其所刊登。

又其雖抗辯記載「10,000元/月」、記載屋主為「小龍」之廣告係遭偽造或變造，非其所刊登云云。

惟證人即仲介徐緯證稱該廣告為上訴人所刊登，伊係在106年4月24日看到等語（見原審卷第182頁），且所留手機號碼「0989xxxxxx」，核與上訴人自承刊登之另2則廣告所留手機號碼，及系爭租約所留聯絡電話相同，足見該廣告亦係上訴人所刊登。

堪認上訴人確實有刊登廣告欲出租系爭房屋。

3.上訴人雖辯稱：上開591房屋交易網頁之刊登對象乃人力仲介公司或同行及工廠負責人，刊登之金額係管理費用，並非租金，伊與訴外人東方獅國際有限公司（下稱東方獅公司）、欣民國際股份有限公司（下稱欣民公司）、龍城顧問股份有限公司（下稱龍城公司）所簽訂托管（宿舍外勞）管理委任書屬委任性質，並非租賃合約，系爭房屋使用管理實際上仍置於伊支配之下云云，並提出托管（宿舍外勞）管理委任書為據（見原審卷第237至253頁、本院卷第127至133頁）。

惟查：⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租賃他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。

又按適用法律屬於法院之職責，不受當事人所主張法律見解之拘束。

故當事人所訂立之契約定性（性質）為何，法院應根據當事人主張之事實加以認定，並適用法律，不受當事人法律意見或陳述之拘束。

倘當事人所訂立契約之性質，無法歸類為民法債編各種之債章所規定之典型（有名）契約，且當事人之爭議所涉及之權利義務關係，於契約中未曾約明者，法院自應斟酌該契約約定之內容及雙方立約時之真意，認定其性質，並據此適用民法債編相關之規定。

（最高法院107年度台上字第1223號裁定、105年台度上字第226號判決意旨參照）。

⑵上開591房屋交易網原本即係提供房屋買賣、出租等交易資訊之平臺，且由廣告標題為「全新裝潢＆全新裝備（可住外勞）」，內容有標的坪數、樓層、型態、現況、最短租期，並記載押金需2個月及房東所提供設備，顯然係關於系爭房屋出租之資訊。

⑶另觀諸上訴人所提出與東方獅公司、欣民公司、龍城公司（合稱人力仲介公司）間之托管（宿舍外勞）管理委任書，第1條約定房屋所在地及使用範圍，第2條約定托管期限，第3條約定托管管理服務費與擔保金，第4條第1項約定未經上訴人同意，人力仲介公司不得將宿舍房間全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房間，第6條第3款、第4款約定「乙方（即人力仲介公司）遷出時或委任托管服務期限屆滿後，如遺留家具、雜物不搬出時，視同放棄，同意由甲方（即上訴人）自行處理，乙方不得異議。

若因此所生之費用，由乙方支付並依前款處理」、「委託管理服務契約賃期限未滿，一方擬解約時，需得他方之同意。

若乙方提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月委任托管服務費」，第7條第1款約定「乙方違反宿舍約定使用房間，並經甲方催告及限期改正，而仍未改正或改正不完全時，甲方得終止本租賃契約」（見原審卷第237至253頁、本院卷第127至133頁），與一般租賃契約約定租賃標的物、租賃期限、租金、給付押金、租約終止或租期屆滿應騰空返還租賃標的物等內容無異。

足見上訴人與人力仲介公司簽訂之契約並非僅具有委任性質，上訴人實際上將系爭房屋提供予外籍勞工居住使用並收取對價，其性質實屬租賃。

自不能僅因上訴人與人力仲介公司間簽立之契約形式上使用「管理委任契約」之文字，即認定該契約非租賃契約。

況證人翁糴妘證稱：管理員要帶外籍勞工看房間，仲介會要求伊帶外籍勞工看房間，看他們是否喜歡，如果可以他們會簽一個合約書，還沒有租系爭房子之前，上訴人就跟人力仲介公司簽委託管理外籍勞工之合約，實際上有外勞要來入住的時候，老闆（即上訴人）會再跟人力仲介公司簽租賃契約等語（見本院卷第189至190頁），益徵上訴人確實將系爭房屋隔間並提供予外籍勞工居住使用，實際上會再簽訂租賃契約。

⑷證人即從事人力仲介業務之江臣亦雖證稱：伊引進外勞來臺後，委託上訴人協助伊起居管理，就是住宿、生活部分，比如要買東西、生病看醫師，如外勞第一時間沒有辦法連絡伊，上訴人會聯繫伊，伊再去處理；

伊係因上訴人有宿舍可供外勞住宿，才跟上訴人簽訂托管契約，簽訂托管契約時，已記載「套A、B房、2、3房」，為上訴人所安排之房間，起居管理係規定在托管契約第4條第5項，伊沒有宿舍鑰匙，上訴人係將鑰匙交給需要之工人等語（見本院卷第172頁）。

惟托管契約第4條第5項乃係規定仲介公司應遵守宿舍使用之規定，如不得帶朋友住宿、愛惜物品、不浪費水電、環境髒亂規勸不聽須負擔清潔費、禁止抽菸用火煮食等規定，並無任何上訴人應代為處理或協助照料外勞生活就醫之約定，是證人江臣亦前開證詞是否可採，已非無疑。

又上訴人所提出之東方獅公司托管契約約定「套房A（越女）5600元」、「12房（菲男）2500元」（見原審卷第238頁）、龍城公司托管契約約定「6房5400元」、「13房2700元」（見原審卷第244、250頁），另觀諸被上訴人所提出之上訴人於106年5月間刊登於591房屋交易網之租屋廣告記載「全新裝潢&全新裝備（可住外勞）」、「10,000元/月」、「坪數：10坪」、「現況：分租套房」；

「2,700元/月」、「坪數：5坪」、「現況：雅房」、「雅房分：二人房、四人房、六人房，大間合併或合租（不限那國人男女生）；

「全新裝潢&全新裝備」、「100,000元/月」、「格局：15房2廳4衛1陽台」、「坪數：116坪」、「現況：整層住家」；

且均記載押金2個月、最短租期及房東提供之設備內容，對承租者之身分要求亦未限制僅有人力仲介公司或工廠負責人（見原審卷第85、87、89頁），足見上訴人非僅單純受仲介公司委託管理外勞，而係將系爭房屋轉租，且按房屋使用面積計算租金。

又外勞實際已取得鑰匙，管理使用系爭房屋，自應認上訴人實際上已將系爭房屋交由第三人使用收益，且非無償提供系爭房屋予外勞使用，而係以系爭房屋營業出租收益，向外勞仲介公司收取相當套房租金之對價。

另上訴人並未舉證證明外籍勞工之住宿費2700元如何不符轉租行情。

外籍勞工之住宿費上限額規範，更與本件無涉。

則被上訴人主張上訴人違法轉租等情，自屬有據。

4.上訴人另抗辯伊於承租時已告知被上訴人有於系爭房屋隔間木作、分裝水電及電錶等需求，經被上訴人同意，並給予15日之施工日期，且被上訴人於施工期間多次至工地現場，已知系爭房屋將作為外勞宿舍使用云云，並援引證人陳正東證詞為據。

惟證人陳正東先於上訴人詢問是否知悉上訴人將系爭房屋作為外勞宿舍使用時，證稱有聊到房間做外勞住宿使用等語，後又表示在施工時有跟被上訴人說是要作員工、外勞宿舍等語，於本院再次確認究竟如何告知被上訴人時又稱員工就是外勞，復表示當時是跟被上訴人說是外勞，要做外勞宿舍等語（見本院卷第173至176頁），對究係告知員工或外勞，當天所為證詞前後已有不一，更與證人徐緯證稱：上訴人承租房屋時跟伊說要作為其所開設公司之員工宿舍，並未表示要幫別人管理，亦未表示係人力仲介，上訴人有表示係為了做員工宿舍才要裝潢及隔間等語（見原審卷第181頁）不符，自難僅憑證人陳世東證詞認定被上訴人已知悉並同意上訴人將系爭房屋作為外勞宿舍使用。

另審酌果上訴人於承租時當時已經告知被上訴人將轉租第三人或供外勞宿舍使用，衡情應要求明確記載於系爭租約，惟租賃使用約定第3條仍約定上訴人不得將系爭房屋轉租或以其他變相方法交由第三人使用。

況證人陳世東施工時間係在兩造簽訂系爭租約後，系爭租約既已明確約定上訴人不得任意轉租，陳世東縱曾表示係作為外勞宿舍或系爭房間施作隔間、分裝水電及電錶，亦難認被上訴人即知悉上訴人係將系爭房屋出租外勞使用並以此營利，且被上訴人並未因此同意變更系爭契約內容，僅能認係單純沉默，尚難據以認定上訴人轉租行為業經被上訴人同意。

5.據上，堪認上訴人未經被上訴人同意，將系爭房屋轉租或以其他變相方法由他人使用之情形，違反使用租賃約定第3條約定，被上訴人自得依民法第443條規定終止系爭租約。

又被上訴人於107年5月30日以臺北古亭郵局第544號存證信函，通知上訴人依民法第443條規定終止系爭租約，請上訴人於文到10日內騰空返還系爭房屋，並回復原狀，該存證信函已於107年6月6日送達上訴人，上訴人同年6月12日存證信函亦表明收受第544號存證信函意旨等情，為兩造所不爭，並有上開存證信函及郵件查詢表為憑（見原審重簡字卷第41至50頁、原審卷第155頁、本院卷第268頁）。

被上訴人已於107年6月6日依民法第443條規定合法終止系爭租約，應堪認定。

(五)關於被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

兩造間系爭租約既經被上訴人依民法第443條規定合法終止，則被上訴人依上開規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還被上訴人，自屬有據。

(六)關於被上訴人請求上訴人給付不當得利部分：1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

是無權占有人無法律上原因而受占有使用房屋之利益，致房屋所有權人無法管領使用而受有損害，房屋所有權人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。

查被上訴人已於107年6月6日終止系爭租約，則上訴人繼續占用系爭房屋，為無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。

2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項固有明文。

惟上開限制基地租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制(最高法院93年度台上字第1718號、102年度台上字第912號判決意旨、94年度第2次民事庭會議決議參照)。

查上訴人將系爭房屋交由外勞使用收益，並向人力仲介公司收取相當租金之對價，顯係將系爭房屋作為營業使用，業如前述，則上訴人受有相當於租金之不當得利，自不受土地法第97條規定之限制。

茲審酌系爭房屋坐落新北市○○區○○段00地號土地，位於3層建物中之2樓，面積103.33平方公尺，有建物登記謄本可據（見原審重簡字第59頁）。

又系爭租約約定自106年4月1日起至111年3月31日止共5年之每月租金均為5萬7000元（見原審重簡字第23頁），該約定租金金額應能適切反應系爭房屋客觀使用收益之價值。

且如上訴人無權占有系爭房屋所需返還之不當得利較本於系爭租約合法使用應支付之租金數額為低，亦失事理之平。

自應認上訴人無權占用系爭房屋，消極減免其應支付使用系爭房屋之代價而受有利益，致被上訴人受有未能利用系爭房屋之損害。

則被上訴人以每月5萬7000元計算相當於租金之不當得利，核屬有據。

3.被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人繼續占有使用系爭房屋，除原欠107年1、2月租金11萬4000元、同年4月租金2000元外，另應返還自108年3月至109年7月共17期相當租金之不當得利，惟因上訴人嗣後陸續給付共15期不當得利及於109年6月30日支付2萬5500元，經抵償清償期先屆至之11萬4000元、2000元租金債務後，尚應返還20萬4500元之不當得利〔11萬4000元＋2000元＋（17-15）×5萬7000元－2萬5500元〕等語，為上訴人所否認。

查被上訴人於107年6月6日終止系爭租約，依前說明，被上訴人自得請求上訴人給付自系爭租約終止後自108年3月至109年7月共17期相當租金之不當得利。

又承前所述，上訴人自行修繕支出之費用8萬8500元，經與107年1、2月份租金扣抵後尚有2萬5500元未付，加計尚欠之同年4月租金2000元，被上訴人尚欠之租金債務共2萬7500元。

而被上訴人自承上訴人已給付15期相當租金之不當得利，及於109年6月30日匯款2萬5500元等情，並有存摺為證（見本院卷第529至537頁）。

則上訴人陸續清償部分經扣抵清償期先屆至之前開2萬7500元租金債務後，上訴人尚應給付不當得利11萬6000元〔17×5萬7000元－（15×5萬7000元－2萬7500元）－2萬5500元〕。

又系爭租約雖約定租金於每月3日給付，惟租期係自106年4月1日起算（見原審重簡字第23頁），足見每期租金係繳納自每月1日起算之租金，則被上訴人自得請求自109年8月1日起按月給付不當得利。

據上，被上訴人請求上訴人給付11萬6000元，及自109年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5萬7000元，於法有據；

逾此範圍，則不應准許。

五、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第179條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並給付11萬6000元，及自109年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5萬7000元，洵屬有據，應予准許；

逾此部分之請求（減縮部分除外），為無理由，應予駁回。

原審就逾越上開應予准許部分為上訴人敗訴之判決，併為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
民事第二十四庭
審判長法 官 周舒雁
法 官 陳杰正
法 官 沈佳宜
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 4 日

書記官 蕭麗珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。