臺灣高等法院民事-TPHV,109,上,437,20200818,1

臺灣高等法院民事判決
109年度上字第437號
上 訴 人 粉紅甜心有限公司

法定代理人 陳宇軒
上 訴 人 李仲謀
共 同
訴訟代理人 李國煒律師
李代婷律師
被 上訴 人 全欣電子工業股份有限公司


法定代理人 余標勇
訴訟代理人 范綱祥律師
劉宗源律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國108年12月27日臺灣桃園地方法院108年度訴字第1741號第一審判決提起上訴，本院於109年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：上訴人粉紅甜心有限公司（下稱粉紅甜心公司）之前身娜多莉亞有限公司（下稱娜多莉亞公司）於民國102年10月16日向被上訴人承租門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號0樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租期自102年10月16日起至110年2月28日止，每月租金新臺幣（下同）11萬元（下稱系爭租約）。

後粉紅甜心公司於107年1月間將系爭租約之租賃權轉讓予上訴人李仲謀（下稱李仲謀，與粉紅甜心公司合稱上訴人），被上訴人未為反對且持續收取租金，並於108年1月18日向李仲謀表示每月租金將調漲為17萬元，要求李仲謀繳清地價稅差額、營業稅及公共電費等未清款項共計1萬8,525元，復於108年2月27日以LINE傳送其自行擬定讓與契約書（下稱系爭讓與契約）、房屋租賃契約書予李仲謀，將娜多莉亞公司尚未取回之保證金33萬元轉讓予李仲謀，作為李仲謀向被上訴人承租系爭房屋之復原準備金；

及於108年3月4日通知李仲謀再繳納108年1、2月租金差額及2個月押租金共42萬3,170元，李仲謀業已匯款。

詎被上訴人竟於108年3月26日發函表示李仲謀無權占用系爭房屋，要求返還系爭房屋等語，爰依系爭租約及系爭讓與契約之約定，求為命：㈠先位聲明：確認李仲謀與被上訴人間就系爭房屋租賃關係存在。

㈡備位聲明：確認粉紅甜心公司與被上訴人間就系爭房屋租賃關係存在之判決。

原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，全部提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡先位聲明：確認李仲謀與被上訴人間就系爭房屋租賃關係存在。

㈢備位聲明：確認粉紅甜心公司與被上訴人間就系爭房屋租賃關係存在。

二、被上訴人則以：娜多莉亞公司更名為粉紅甜心公司後，主動提議與伊另行簽訂租約，約定租賃期限自104年11月1日起至106年10月31日止（下稱第二租約），系爭租約已被第二租約取代，上訴人不得對伊再主張系爭租約效力。

又訴外人郭鴻文於107年1月1日與伊就系爭房屋簽訂租約，約定租期自107年1月1日起至107年12月31日止，租金為每月12萬8,415元（下稱第三租約），詎郭鴻文於租期屆滿後未返還系爭房屋，擅將系爭房屋交予李仲謀使用，雖李仲謀欲與伊簽訂新租約，但雙方未達成協議且未簽訂新租約，伊與上訴人間就系爭房屋已無任何租賃關係存在等語，資為抗辯。

並答辯聲明：上訴駁回。

三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文已有明定。

又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。

而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。

倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最高法院91年度台上字第1613號判決意旨參照）。

上訴人主張系爭租約效力仍然存續，粉紅甜心公司已將系爭租約轉讓予李仲謀，李仲謀與被上訴人就系爭房屋有租賃關係存在；

如認未轉讓予李仲謀，則粉紅甜心公司與被上訴人就系爭房屋租賃關係仍存在等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

經查：㈠被上訴人於102年10月16日與娜多莉亞公司簽訂系爭租約，同意將系爭房屋出租予娜多莉亞公司，租期自102年10月16日起至110年2月28日止，每月租金11萬元等情，有系爭租約在卷可參（見原審卷第9至23頁）。

嗣娜多莉亞公司於104年9月10日變更名稱為粉紅甜心公司，法定代理人亦由黃萬寶變更為陳宇軒，被上訴人與粉紅甜心公司另行簽訂第二租約，約定租期自104年11月1日起至106年10月31日止，每月應繳租金為1萬8,000元等情，亦有第二租約、核准變更公司名稱函暨其登記基本資料在卷足稽（見原審卷第29至31頁、241至257頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第227至228頁、本院卷第71頁）。

被上訴人抗辯業以第二租約取代系爭租約，雖為粉紅甜心公司所否認，主張第二租約係被上訴人為節稅所虛偽簽訂云云，被上訴人固不否認第二租約約定月租金1萬8,000元是為節稅等情（見本院卷第71頁），然粉紅甜心公司於105年間實際支付被上訴人每月租金高達12萬4,450元，有被上訴人提出粉紅甜心公司匯付租金帳戶明細為證（見本院卷第95、97頁），與系爭租約約定金額不符，租約屆期日亦與系爭租約所載不同，且第二租約關於租賃期間約定旁尚以手寫字跡記載：「照原賃約條件續約1年自107年1月1日至107年12月31日止」等語（見原審卷第243頁），該字跡筆跡、顏色與第二租約原有字跡明顯不同，應係不同時期所為記載，如第二租約確如上訴人主張僅係被上訴人為節稅而虛偽製作，實無變更租賃期限之必要，可見第二租約雖租金之記載有所不實，但雙方仍以實際約定之租金數額及期限為履行，並非沿用系爭租約進行履約甚明。

兩造復不爭執娜多莉亞公司簽訂系爭租約時已給付被上訴人擔保金55萬元，且依系爭租約第13條約定：「如提前終止租約，應給付租金3倍違約金，承租人絕無異議」等語（見原審卷第13頁），而依上訴人不爭執與被上訴人協商簽訂新約之LINE對話中，被上訴人亦陳稱：「舊約押金是5個月，因當時舊約提早解約，已扣除違約金3個月，舊約押金額度僅剩2個月」等語（見本院卷第103頁），再參以上訴人自承系爭租約之55萬擔保金遭被上訴人扣掉2個月租金22萬元，剩餘33萬元擔保金等情（見本院卷第113頁），雖系爭讓與契約最終並未簽署，惟依其第1條約定：「甲方（即娜多莉亞公司）自民國102年10月16日起向乙方（即被上訴人）承租位於桃園市○○區○○路○段000號0樓之屋舍，契約終止後所餘尚未自乙方取回之保證金新臺幣33萬元整，即日起轉讓丙方（即李仲謀）作為丙方向乙方承租同屋舍之復原準備金使用」等語（見原審卷第71頁），核與被上訴人抗辯系爭租約擔保金原剩餘22萬元，後因新約談判要求僅扣2個月違約金，故還剩33萬元等情相符，足認系爭租約業已被第二租約所取代，系爭租約之55萬擔保金，經被上訴人扣2個月所剩33萬元可供轉讓予李仲謀。

是上訴人主張虛偽不實之第二租約不存在，系爭租約依然有效云云，即無可取。

㈡況依被上訴人提出其與郭鴻文簽訂第三租約，約定由被上訴人將系爭房屋出租郭鴻文，租期自107年1月1日起至107年12月31日止，每月租金12萬8,415元（見原審卷第261頁），而被上訴人法定代理人余標勇開設華南商業銀行城東分行之帳戶自107年1月16日起至107年6月27日期間有多筆存款人郭鴻文之匯款，匯款金額多為12萬8,415元左右（見原審卷第173至174頁），自107年7月起則由李仲謀之配偶呂裴文匯款入上開帳戶，於108年1月24日前每月匯款12萬8,415元，之後匯入金額則有調整等情，亦有匯款單可證（見原審卷第45至69頁），證人呂裴文並證稱：李仲謀是粉紅甜心公司股東，郭鴻文、陳宇軒也是，上開租金是李仲謀拿現金叫伊匯款，李仲謀說要給房東的房租，匯款12萬8,415元、17萬元都是房租，租屋是為經營類似KTV的生意，外面招牌寫粉紅甜心等語（見本院卷第111至113頁），復審酌第三租約租賃期限與第二租約續約1年後之租賃期限相同，兩份契約租賃期間，承租系爭房屋所營項目未變，堪認被上訴人抗辯其因實際經營者變換頻繁，希望由自然人簽約，故與郭鴻文簽訂第三租約等語，應屬可信。

系爭租約已由第二租約取代，且於第二租約原約定租賃期限屆滿後，被上訴人與粉紅甜心公司合意續約1年，再與粉紅甜心公司股東郭鴻文簽訂第三租約，其後並未與李仲謀簽訂系爭讓與契約或其他房屋租賃契約，且第二租約業已於107年12月31日屆滿。

故上訴人主張粉紅甜心公司已於107年1月間將系爭租約轉讓予李仲謀，或粉紅甜心公司仍得依據系爭租約，對被上訴人主張租賃關係存在云云，自無足取。

四、次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。

惟所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言（最高法院43年台上字第367號判例意旨參照）。

另定期租賃契約期滿後得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例意旨參照）。

查被上訴人與郭鴻文簽訂第三租約原約定租賃期間至107年12月31日止、月租金為12萬8,415元，雖粉紅甜心公司於107年5月24日與被上訴人LINE對話表示準備頂讓等語（見原審卷第43頁），及呂裴文自107年7月25日起匯款繳納第三租約之租金及相關費用，被上訴人並於108年1月18日與李仲謀協議調整月租金為17萬元，及於同年2月27日提出系爭讓與契約及房屋租賃契約草稿供其閱覽（見本院卷第71頁、原審卷第71至87頁），但被上訴人於108年1月18日至108年3月18日期間協商是否簽訂系爭房屋之租賃契約，最後被上訴人回覆稱：「股東會那邊已經確定不會簽約，後續的事務還會由您這邊傳達？還是我方直接與李先生聯繫？」等語（見本院卷第99至105頁），上訴人亦陳稱：「被上訴人於108年初不斷提升上訴人之承租條件…被上訴人因李仲謀僅能向銀行申請取得15張支票，無法達到被上訴人要求應交付之23張支票，即擅自要求李仲謀遷讓房屋」等語（見本院卷第133頁），足認被上訴人有與李仲謀於第二租約屆滿前後，商議是否簽訂系爭讓與契約及新房屋租賃契約。

雖李仲謀在第二租約終止後接續使用系爭房屋，並依被上訴人要求金額給付租金，但被上訴人最終既未與李仲謀簽訂租賃契約，顯異於原租約屆期仍同意續行出租及收租之不定期租賃情事，上訴人主張李仲謀與被上訴人間就系爭房屋存在租賃契約云云，自無依據。

五、綜上所述，上訴人依系爭租約、系爭讓與契約約定，先位請求確認李仲謀與被上訴人間就系爭房屋租賃關係存在；

另依系爭租約約定，備位請求確認粉紅甜心公司與被上訴人間就系爭房屋租賃關係存在，均為無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 18 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 趙伯雄
法 官 管靜怡
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 18 日

書記官 蕭進忠
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。
但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。