臺灣高等法院民事-TPHV,109,上易,219,20200819,1

臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第219號
上 訴 人 蘇東賀
訴訟代理人 王永森律師
蔡慧貞律師
被 上訴 人 黃茂城
訴訟代理人 趙建和律師
趙連泰律師

上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，上訴人對於中華民國108年11月29日臺灣新北地方法院107年度訴字第2841號第一審判決提起上訴，本院於109年8月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決除確定部分外廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國105年7月15日向上訴人購買ＯＯＯＯＯＯ社區（下稱系爭社區）內門牌新北市○○區○○路000號0樓房地（下稱系爭房地）及地下一樓編號00-00停車位（下稱系爭停車位），約定總價新臺幣（下同）3500萬元。

上訴人並在不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）所附標的物現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」。

詎伊簽訂系爭買賣契約後，始知悉系爭停車位所在之系爭社區地下一樓牆壁嚴重滲漏水，有減少系爭停車位通常價值、效用之瑕疵，且兩造簽約前，系爭社區住戶已對建商蒲陽建設股份有限公司（下稱蒲陽公司）提起民事訴訟求償（即臺灣臺北地方法院105年度重訴字第15號損害賠償事件，下稱另案），上訴人卻故意不告知，仍交付具有瑕疵之物，顯不合於債之本旨給付，致伊受有損害89萬2500元。

爰依民法第359條、第179條、第227條第1項準用同法第226條等規定，擇一為伊有利之判決，並求為命上訴人給付89萬2500元，及加計自起訴狀繕本送達翌日即107年11月14日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。

未繫屬本院部分，不另贅述）。

並於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭停車位所在之系爭社區地下一樓牆壁雖有滲漏水情形，但伊售予被上訴人之系爭房地及系爭停車位本身並無滲漏水之瑕疵，伊在系爭買賣契約標的物現況說明書勾選無滲漏水，並無故意不告知瑕疵之情事。

伊於兩造簽約前，已告知仲介即訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）系爭社區地下一樓牆壁有滲漏水及與蒲陽公司涉訟之事；

被上訴人於交屋前既已知悉，且於兩造簽約後之105年9月2日再簽立協議書（下稱系爭協議書），同意辦理過戶交屋，足見被上訴人已同意上開給付，並拋棄對伊請求之權利。

且系爭社區地下一樓滲漏水之情形業經修復，縱日後仍有修復必要，亦可由系爭社區管理委員會處理修繕，並未造成系爭停車位之價值減損。

另系爭社區地下一樓牆壁滲漏水之情形，肉眼清楚可見，被上訴人於簽約前曾至現場看屋時，亦有重大過失未發現，伊不負瑕疵擔保責任。

況被上訴人於105年8月11日即已知悉系爭社區地下一樓牆壁有滲漏水情形，卻遲至107年10月26日始提起本件訴訟，顯逾民法第365條規定之6個月時效。

縱認伊應負損害賠償責任，因系爭社區與蒲陽公司於另案達成調解，伊並放棄依調解筆錄可分得之15萬9180元賠償金作為社區修繕基金，已填補被上訴人所受之損害。

又永慶房屋之仲介人員藍建豪、葉佐民未依不動產經紀業管理條例之規定，告知被上訴人關於系爭社區地下一樓牆壁滲漏水及與蒲陽公司涉訟之情事，使永慶房屋須與其二人負連帶賠償責任，並與伊成立不真正連帶賠償關係，則永慶房屋為填補損害已退還被上訴人之服務費35萬元，自應扣抵等語，資為抗辯。

並於本院上訴聲明：如主文所示。

三、查，㈠被上訴人於105年7月15日向上訴人購買系爭房地及系爭停車位，約定總價為3500萬元，上訴人並在系爭買賣契約所附標的物現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」；

㈡兩造於105年9月2日簽立系爭協議書，被上訴人並於105年9月7日以買賣為登記原因，取得系爭房地及系爭停車位之所有權；

㈢系爭社區住戶於104年10月2日以系爭社區地下一至三樓牆壁多處滲漏水、廣告不實、公設點交不完全等瑕疵為由，對於蒲陽公司另案訴請民事賠償，嗣於107年6月28日調解成立，蒲陽公司願給付700萬元予系爭社區管理委員會作為修繕之用；

㈣被上訴人以上訴人故意不告知系爭社區地下一樓牆壁有滲漏水之瑕疵，涉犯刑事詐欺罪嫌，對上訴人提起刑事告訴，經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官以105年度偵字第28601號為不起訴處分；

被上訴人不服，聲請再議，經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）檢察長以107年度上聲議字第721號駁回再議；

被上訴人聲請交付審判，仍經原法院刑事庭以107年度聲判字第34號裁定駁回其聲請等情，有系爭買賣契約、系爭協議書、建物與土地登記謄本、另案訴訟調解筆錄、新北地檢署105年度偵字第28601號不起訴處分書、高檢署107年度上聲議字第721號處分書，及原法院107年度聲判字第34號刑事裁定書在卷可憑（見原審卷第17-51頁、第147頁、第261-267頁、第161-169頁、第91-116頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第335頁），堪信為真實。

四、本件應審究者為：㈠系爭社區地下一樓牆壁滲漏水之情事，是否減少系爭停車位之通常價值、效用，或欠缺保證之品質，而構成物之瑕疵？㈡被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上訴人返還應減少之價金89萬2500元，有無理由？㈢被上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條規定，請求上訴人賠償系爭房地價值減少之損害89萬2500元，有無理由？㈣上訴人抗辯被上訴人已受領永慶房屋退還之服務費35萬元，應予扣除，有無理由？茲分別論述如下：㈠系爭社區地下一樓牆壁滲漏水之情事，是否減少系爭停車位之通常價值、效用，或欠缺保證之品質，而構成物之瑕疵？⒈所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。

若出賣之特定物所含數量之缺少，必其缺少促使物之價值、效用或品質有欠缺，方足構成物之瑕疵（最高法院82年度台上字第1158號判決意旨參照）。

⒉被上訴人主張系爭社區地下一樓牆壁滲漏水情形，影響系爭停車位之通常價值及效用，欠缺保證之品質，構成物之瑕疵云云，固以系爭買賣契約、臺灣省土木技師公會鑑定報告書、另案囑託台北市建築師公會鑑定之鑑定報告書，及財團法人新北市不動產估價師公會估價報告書為證（見原審卷第17-51頁、第61-68頁、第307-333頁，及外放估價報告書）。

然查：⑴系爭停車位位於系爭社區地下一樓，屬於坡道平面之中間車位，可供一般車輛通常停車使用，並無滲漏水而需進行防水與結構補強工程等情，有訴外人志明工程有限公司施作防水止漏工程之保固書與現場照片在卷供參（見本院卷第199-233頁）。

堪認系爭停車位本身並無因滲漏水而不能為通常使用，或因所在地下一樓公共設施牆壁部分滲漏水，致無法供停車使用之瑕疵。

且上訴人在系爭買賣契約所附標的物現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」（見原審卷第49頁），而保證系爭房地及系爭停車位無滲漏水瑕疵之品質，並未欠缺。

⑵其次，系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁，經臺灣省土木技師公會現場會勘後，雖有滲水、潮斑及白華之情形，且持續性的滲漏水恐將造成連續壁主體鋼筋鏽蝕、外側土壤掏空問題，需對於連續壁滲漏問題執行修復，有該會鑑定報告書在卷可稽（見原審卷第66頁）。

惟本件經台北市建築師公會鑑定後，其鑑定意見認：由於連續壁在國外均被當作地下室開挖時之臨時擋土措施，且連續壁壁體在打設時，混凝土本身之品質即很難控制，故其本身之水密性不佳，再加上每一單元打設之端部接縫部位之防水困難，因此幾乎所有的連續壁均會有漏水問題；

而在台灣則常將連續壁當作永久結構之外牆使用，因其本身構造即難達到防水之功能，今再把建築物之荷重的一部分由連續壁體去承擔，當然，其造成之龜裂與漏水是無法避免的；

既然連續壁本身已被視為一定會產生漏水現象，且其癥結是在結構本身之問題，建議地下室全面以混凝土深層滲透塗封劑（Concrete Deep Penetration Sealer，以下簡稱CDPS）改善，並建議採用加拿大凱頓（Kryton）公司出產之Krystol（T1&T2）結晶防水系統，以凱頓水泥基滲透結晶（T1&T2）結構塗刷防水材工法進行修復；

若依上述改善對策進行修復，可保固至少五年，亦不會造成室內面積明顯縮減，但無論採用何種工法修復，通常無廠商敢於保證保固5年後仍不會發生漏水情況，俟保固5年期滿後，若再發生輕微滲漏情況，屆時系爭社區再考量是否有必要增加施作複壁，有該會鑑定報告書存卷供參（見原審卷第319-322頁）。

可見系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁雖有滲水、潮斑及白華之情形，但依台北市建築師公會建議之工法進行修復，至少可保固5年，俟保固滿後若再發生輕微滲漏情況，可再考慮是否有必要增加施作複壁，系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁滲漏水之情形，難認完全無法修繕，而影響系爭停車位之通常效用。

⑶再者，系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁滲漏水之情形，另經台北市結構工程工業技師公會鑑定後，認：⒈連續壁之厚度及深度取決於開挖分析之穩定性及變形量，鑑定標的物設計連續壁厚度60cm，經結構外審通過並施工完成；

目前使用階段，地下室牆體60cm厚足以承擔土壓力及水壓力載重作用。

⒉檢視部分地下室牆面有漏水瑕疵，觀察牆體無嚴重開裂、大量湧水或砂石粒料掏空等現象，牆體滲漏係因連續壁防水性能不完整，一旦壁體變形產生細微裂縫，地下水經由裂縫滲出所致；

檢查滲漏位置為連續壁牆體部分不在柱構件範圍內，評估地下室牆體滲漏不會影響結構安全。

⒋依據透地雷達掃描判讀結果，止漏處理及防水粉刷能有效阻止壁體滲漏；

建議就滲漏位置進行低壓灌漿止漏及填縫劑填實處理，牆面防水粉刷以增加滲水阻擋性，有該會結構安全鑑定報告書存卷供參（見原審卷第141-143頁）。

堪認系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁滲漏水之情形，尚不影響結構安全，如為止漏處理及防水粉刷能有效阻止壁體滲漏，並未影響系爭停車位之效用。

⑷至於本件於原審經兩造合意囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定，以系爭房地公共設施比例39.05%推算地下一至三樓面積扣除車位面積後，約佔公共設施總面積比率61.74%，系爭房地經比較分析調整後之漏水價值減損比例為0%，經相乘後最後推定漏水價值減損比例為2.55%，有該會估價報告書存卷供參（見外放卷宗估價報告書第4-22、4-34頁）。

然系爭社區地下一樓乃系爭社區公共設施部分，並非專有部分，且該估價報告書係以系爭社區地下一樓牆壁滲漏水乃系爭停車位之瑕疵為前提而鑑定，但系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁漏水之情形，既未影響系爭停車位之通常效用而不構成瑕疵，業如前述，即難認影響其交易價值。

故被上訴人以該估價報告書主張系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁滲漏水已影響其交易價值云云，亦非可採。

⑸綜上，系爭停車位並無滲漏水之情形，而系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁雖有滲漏水之情事，尚不影響結構安全，如以台北市建築師公會或台北市結構工程工業技師公會建議之工法，為止漏及防水處理，亦非全然無法修復，尚難認系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁滲漏水之情形，影響系爭停車位之通常效用或價值，或欠缺保證之品質，而構成物之瑕疵。

故被上訴人主張系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁滲漏水之情形，而構成系爭停車位之瑕疵云云，尚非可採。

㈡被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上訴人返還應減少之價金89萬2500元，有無理由？查系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁滲漏水之情形，既未構成系爭停車位之瑕疵，出賣人即不負瑕疵擔保責任，與上訴人是否故意不告知瑕疵等節已無涉。

故被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上訴人返還應減少之價金89萬2500元，即非有理。

㈢被上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條規定，請求上訴人賠償系爭房地價值減少之損害89萬2500元，有無理由？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條定有明文。

而不完全給付之債務不履行責任，須因可歸責於債務人之事由致提出不符合債務本旨之給付始足當之。

是被上訴人主張上訴人有不完全給付之債務不履行情事，自應就上訴人未依債之本旨所提出之給付物有瑕疵乙節，負其舉證之責。

⒉系爭社區地下一樓公共設施部分牆壁滲漏水之情事，並未影響系爭停車位之效用或價值，亦未欠缺保證之品質，而構成物之瑕疵，業如前述。

此外，被上訴人復未提出其他具體證據證明上訴人提出之系爭房地或系爭停車位有滲漏水之瑕疵，難認上訴人未依債之本旨提出給付，而應負損害賠償之責。

故被上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條規定，請求上訴人賠償價值減少之損害89萬2500元，亦非可採。

⒊又被上訴人依民法第359條、第179條規定，或依民法第227條第1項準用同法第226條等規定，請求上訴人給付89萬2500元，既非可採；

則其餘被上訴人之瑕疵擔保請求權是否罹於時效，及被上訴人已受領永慶房屋退還之服務費35萬元，應否扣除等爭點，已毋庸審究，附此敘明。

五、從而，被上訴人依民法第359條、第179條、第227條第1項準用同法第226條等規定，請求上訴人給付89萬2500元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年11月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。

原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。

爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由。爰判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 19 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 張宇葭
法 官 郭顏毓
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 19 日

書記官 馬佳瑩