臺灣高等法院民事-TPHV,109,上易,248,20200820,1

臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第248號
上 訴 人
即附帶被上
訴人 林宜榮

被上訴人即
附帶上訴人 林美華
訴訟代理人 黃忠義
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年12月31日臺灣臺北地方法院108年度訴字第4956號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於109年8月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

原判決關於駁回附帶上訴人後開第三項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。

附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣肆萬貳仟伍佰元，及自民國一百零九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

並自民國一百零九年一月一日起至遷讓返還臺北市○○○路○段○○○號○○樓之○○○西側套房之日止，按月再給付附帶上訴人新臺幣貳仟伍佰元。

第一、二審訴訟費用（含附帶上訴部分），由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面

一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。

本件被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）原訴之聲明為：㈠上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）應將臺北市○○○路0段00號00樓之00房屋之西側套房（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予被上訴人。

㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）82,500元，及自108年12月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人7,500元；

嗣於本院審理時，就請求上訴人給付82,500元之利息部分，變更自109年1月1日起算（見本院卷第153頁），經核應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自堪准許。

減縮後原判決關於此部分之判決，失其效力，附此敘明。

二、再按言詞辯論，以當事人聲明應受裁判之事項為始。當事人應就訴訟關係為事實上及法律上之陳述。

當事人不得引用文件以代言詞陳述。

但以舉文件之辭句為必要時，得朗讀其必要之部分，民事訴訟法第192條、第193條定有明文。

又當事人將其在言詞辯論時所為之聲明或陳述記載於書狀，當場提出，經審判長認為適當者，得命法院書記官以該書狀附於筆錄，並於筆錄內記載其事由。

筆錄內引用附卷之文書或表示將該文書作為附件者，其文書所記載之事項，與記載筆錄者有同一之效力，同法第214條、第215條亦有明定。

本件被上訴人於原審言詞辯論時，就訴之聲明及事實理由，以言詞陳述如108年11月29日民事準備書狀所載，上訴人則以言詞表示答辯聲明如108年10月29日答辯狀所載(見原審卷第115、116頁），核與前揭規定並無不符，上訴人指稱本件原審未經兩造以言詞為訴之聲明及答辯聲明，程序上有重大瑕疵云云，尚屬誤會。

三、另被上訴人雖主張兩造間原就系爭房屋定有定期租賃契約，然其於本件主張之請求權基礎，除租賃物返還請求權外，尚包括民法第767條第1項前段之所有物返還請求權（見原審卷第14頁），且本件訴訟標的價額已超過50萬元，自非屬民事訴訟法第427條第1項、第2項所定應適用簡易程序之事件，而應適用通常訴訟程序。

且原審自始即以通常訴訟程序分案及審理，僅使用該院臺北簡易庭之法庭進行言詞辯論程序，並無上訴人所稱「改用」通常訴訟程序之情事，是上訴人以原審未以裁定改用通常訴訟程序為由，主張有程序上重大瑕疵，亦難認可取。

貳、實體方面

一、被上訴人主張：兩造於107年12月18日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人將其所有之系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自107年12月21日起至108年12月31日止，每月1日繳納租金7,500元。

詎上訴人自108年2月1日起，即未給付租金，被上訴人已於108年3月15日及同年5月3日、11月14日寄發存證信函定期催告上訴人繳納欠租，並表示逾期未繳即終止租約，然上訴人均置之不理，且系爭租約已於108年12月31日屆期，上訴人仍拒不搬遷，爰依民法第767條第1項前段及租賃物返還請求權，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付自108年2月1日起至108年12月31日止之欠租或不當得利共計82,500元，及自109年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人7,500元。

二、上訴人則以：上訴人業已給付被上訴人押金15,000元，故108年2、3月之租金得以押金抵繳，被上訴人108年3月15日之存證信函指上訴人欠租2個月，顯屬誤解，另被上訴人108年5月3日之存證信函雖稱上訴人積欠4個月租金，惟當時上訴人應僅積欠1個月又3天之租金，自難認被上訴人已合法催告並終止系爭租約，至被上訴人主張之其他終止事由，均發生於被上訴人提起本件訴訟之後，自不得於本件訴訟中審酌；

被上訴人於招租廣告上記載系爭房屋之面積為7.4坪，然實際上僅有5.9坪，自應依比例酌減不當得利等語，資為抗辯。

三、原審就被上訴人之請求，判決其一部勝訴即命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並應給付被上訴人4萬元，及自108年12月2日起至清償日止（此部分利息起算日業經被上訴人於本院審理時減縮為自109年1月1日起算），按年息5%計算之利息，並自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，而駁回被上訴人其餘之訴，並分別為准、免假執行之諭知。

上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴部分廢棄。

㈡上開廢棄部分：1.上訴人應再給付被上訴人42,500元，及自109年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2.上訴人應自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月再給付被上訴人2,500元。

上訴人答辯聲明：附帶上訴駁回。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第110、153頁）：㈠被上訴人於107年12月18日將其所有之系爭房屋出租予上訴人，雙方約定租賃期間自107年12月21日起至108年12月31日止，每月租金7,500元，應於每月1日繳納。

上訴人另已給付被上訴人保證金15,000元。

㈡上訴人自108年2月1日起，即未再給付租金，且現仍占有使用系爭房屋。

㈢被上訴人曾於108年3月15日、108年5月3日、108年11月14日，寄發存證信函予上訴人，經上訴人於108年3月18日、108年5月6日、108年11月15日收受。

五、本院之判斷：兩造均同意簡化本件爭點之項目（見本院卷第110-111、153頁），茲分述如下：㈠被上訴人擇一依民法第民法第767條第1項前段及租賃物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

2.被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，系爭房屋現由上訴人占用等情，業據其提出建物所有權狀影本為證（見原審卷第47頁），上訴人對此雖無爭執，惟否認係無權占用系爭房屋云云，經查：⑴按106年12月27日公布、107年6月27日施行之租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅管理條例）第3條第1、2款及第10條第1項第2款、第2項第1款分別規定：「本條例用詞，定義如下：一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。

二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。」

、「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：…二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。

…出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日」。

是本件兩造於107年12月18日簽訂之系爭租約，既係約定由被上訴人出租系爭房屋予上訴人居住使用，而屬住宅租賃契約，自有租賃住宅管理條例之適用。

且就住宅租賃而言，租賃住宅管理條例應為民法及土地法之特別法，是關於兩造間系爭租約之相關事項，自應優先適用租賃住宅管理條例之規定，上訴人辯稱本件應適用土地法之相關規定云云，要非可採。

⑵被上訴人主張依系爭租約第4條之約定，上訴人應於每月1日給付被上訴人租金7,500元，然上訴人自108年2月1日起，即未再給付租金等情，有系爭租約在卷可憑（見原審卷第17頁），且為上訴人所不爭執，是截至108年3月15日為止，上訴人業已積欠被上訴人2個月之租額至明，則被上訴人於108年3月15日以士林芝山存證號碼第000022號存證信函（下稱108年3月15日第22號存證信函，見原審卷第19-21頁）催告上訴人於3日內給付積欠之租金，自無不合。

又查，上訴人業於108年3月18日收受前述108年3月15日第22號存證信函，然仍未依限繳納等情，亦為上訴人所不爭執，復有郵局收件回執存卷可參（見原審卷第29頁)，經核即已符合租賃住宅管理條例第10條第1項第2款所定「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳」，出租人得提前終止租賃契約之情形；

且被上訴人亦併於108年3月15日第22號存證信函中，表示如上訴人未依催告期限繳納租金即終止系爭租約之意，該終止租約之意思表示，雖與租賃住宅管理條例第10條第2項第1款所定需於終止前30日通知承租人之規定尚有未符，而難認已生合法終止之效力，然仍可認定被上訴人業已將欲提前終止租約之意思通知上訴人。

則被上訴人復於108年5月3日以士林芝山存證號碼第000037號存證信函（下稱108年5月3日第37號存證信函，見原審卷第23-25頁）催告上訴人於3日內繳清欠租，並表示如上訴人未依限繳納即終止系爭租約，既經上訴人於108年5月6日收受而仍未繳納，此有郵局收件回執附卷足考（見原審卷第29頁)，且已逾被上訴人以108年3月15日第22號存證信函通知後30日，自應認系爭租約已於108年5月3日第37號存證信函催告期滿之翌日即108年5月10日發生終止之效力。

⑶再按押金之金額，不得逾二個月之租金總額。

出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。

租賃住宅管理條例第7條亦有明定。

準此，上訴人雖已繳納相當於2個月租金總額共15,000元之押金，然上訴人既尚未將系爭房屋返還予被上訴人，自不得請求被上訴人退還押金，亦無從逕以該押金與積欠之租金相扣抵，併予說明。

⑷上訴人雖另稱被上訴人於招租廣告上記載系爭房屋之面積為7.4坪，然實際上僅有5.9坪云云，並提出招租廣告及管理費分攤明細表等為證（見原審卷第123頁、本院卷第63頁），然觀諸上開招租廣告所載內容為「權狀7.4坪」，並非室內實際使用面積為7.4坪，且參以卷附建物所有權狀除系爭房屋所屬臺北市○○○路0段00號00樓之00建物範圍外，確另包含其他共有部分（見原審卷第47頁），自難認前開招租廣告有何不實情形。

況被上訴人主張上訴人於簽訂系爭租約前，曾實際至現場看屋，亦未據上訴人提出爭執，上訴人復未能證明兩造係依招租廣告所載坪數計算租金，自難認被上訴人有何未依債之本旨履行契約之情事，是上訴人以前述理由拒繳租金，亦非有據。

至於系爭房屋管理費用是否以室內實際使用面積計費，則係另一問題，無礙於上開兩造就系爭租賃標的合意內容之認定。

3.綜上，兩造間之系爭租約既經被上訴人於108年5月10日合法終止，上訴人亦未能證明其尚有何繼續使用系爭房屋之合法權源，自屬無權占有。

是被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人返還系爭房屋，即無不合，應予准許。

㈡被上訴人得請求上訴人給付之租金及不當得利金額為若干？1.承前所述，兩造間之系爭租約業於108年5月10日經被上訴人合法終止，則被上訴人自得請求上訴人給付自108年2月1日起至108年5月9日止，按每月7,500元計算之租金。

2.又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

是上訴人自108年5月10日起，無權占用系爭房屋而受利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人返還占用期間相當於每月租金7,500元之不當得利。

3.從而，被上訴人就108年2月1日至108年12月31日之期間，請求上訴人給付租金及不當得利金額共計82,500元（7500×11＝82500），及自109年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7,500元，均屬有據，應堪准許。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，減縮聲明請求上訴人上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付82,500元，及自109年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人7,500元為有理由，應予准許。

從而原審判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並給付被上訴人4萬元，及自109年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人5,000元，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，核無不當，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

至原判決關於駁回上開應准許部分，則有未洽，被上訴人提起附帶上訴，請求上訴人應再給付被上訴人42,500元，及自109年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月再給付被上訴人2,500元，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第三項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 20 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山
法 官 馬傲霜
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 20 日

書記官 崔青菁