臺灣高等法院民事-TPHV,109,上易,629,20200804,1

臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第629號
上 訴 人 李春生
被上訴人 邱昭榮
訴訟代理人 吳佳樺律師
李荃和律師
上 一 人
複 代理人 楊其康律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年1月22日臺灣臺北地方法院108年度訴字第681號第一審判決提起上訴，本院於109年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由被上訴人主張：上訴人自民國93年11月1日起向伊父親邱錦洲承租臺北市○○區○○路000號1樓房屋［含同區寶清段三小段246建號（下稱已登記建物）及增建部分，合稱系爭房屋］，雙方約定每月租金為新臺幣（下同）4萬元，租金應於每月5日前繳納，且1年1約，倘欲續約每年需重新簽約。

邱錦洲於104年2月1日過世，系爭房屋由伊繼承，並自104年4月1日起，由兩造締結租約，伊同意在上訴人按月攤還積欠租金之前提下，得繼續承租系爭房屋，然上訴人未依約履行，伊遂於兩造簽訂之最近一年度租期自106年11月1日起至107年10月31日止之租賃契約書（下稱系爭租約）載明：「乙方（即上訴人）自99.11.1至106.10.31止，扣除屋頂修繕費（4.5），合計尚欠房租20.5萬元，如乙方於本約終止日未清償所欠租金，即不續約之約定，不另通知。」

，嗣因上訴人未繳足每月之租金，亦未清償積欠之租金，伊通知上訴人將不再續約，雙方租賃關係於107年10月31日租期屆滿時消滅。

上訴人尚積欠自104年4月起至107年10月31日止租金13萬元及自107年11月1日起無權占用系爭房屋，所獲相當於租金之不當得利每月4萬元。

爰依民法第439條前段、第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及兩造間租賃契約之約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及增建部分、返還相當租金之不當得利每月4萬元及給付積欠租金13萬元本息，並願供擔保請准宣告假執行（原審就上開部分為上訴人敗訴之敗決，上訴人提起上訴，未繫屬本院部分，不予贅列）。

上訴人則以：伊僅代承租系爭房屋，實為大豪汽車有限公司（下稱大豪汽車）、琺聖企業有限公司、柏銘國際企業有限公司（下稱柏銘國際）、安格斯實業有限公司4家公司（下合稱大豪汽車等4公司)共同租用。

被上訴人應償還伊下列金額：①邱錦洲曾要求伊補差額5,130元，則自93年至104年2月1日計11年之房屋稅差額為5萬6,430元，②邱錦洲要求租金申報只能報每月1萬元，則大豪汽車自93年至106年計13年之營所稅扣減差額為74萬8,800元，③系爭房屋如原審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分為公共土地之違建，違建部分占40.55%，被上訴人每月不當得利1萬6,220元，應屬公共住戶所有，伊雖非土地所有人，但伊是付租金的使用人，系爭房屋有4層住戶，故被上訴人每月應償還伊4,055元，且破舊漏水，約略每月應折價5,000元，自93年至106年計13年違建使用折價應償還78萬元，爰與伊所負上開債務抵銷等語，資為抗辯。

並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

系爭房屋原為被上訴人之父邱錦洲所有，邱錦洲於104年2月1日過世後，系爭房屋為被上訴人所有。

上訴人於93年11月1日向邱錦洲承租系爭房屋。

兩造自104年4月1日起就系爭房屋簽立租約，最近一次於106年11月1日簽訂之租約約定：租期自106年11月1日起至107年10月31日止，租金每月4萬元，上訴人尚欠99年11月1日起至106年10月31日止房租20.5萬元，如終止日未清償所欠租金，即不續約，不另通知。

上訴人自104年4月1日起至107年10月31日止尚積欠租金13萬元。

系爭房屋前後均有增建，經臺北市松山地政事務所測量增建部分為附圖所示編號Ａ部分面積58.24平方公尺。

增建部分為兩造及邱錦洲之租賃範圍，為在系爭房屋前後空地所搭建之雨遮，與系爭房屋間無使用上及構造上之獨立性，已添附於系爭房屋，屬租賃標的物等情，為兩造所不爭執（筆錄見本院卷第98頁），並有建物謄本、土地建物查詢資料、系爭租約、勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷（見原審卷1第311頁、第59至63頁、第371至373頁、第381頁，原審卷2第71頁），應認為真實。

被上訴人依民法第439條前段、第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及兩造間租賃契約之約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋、返還相當租金之不當得利及給付積欠租金13萬元本息，為上訴人以前開情詞置辯。

經查：㈠系爭租約之承租人為上訴人，租賃物包含已登記建物及附圖Ａ增建部分。

1.被上訴人主張：系爭租約之承租人為上訴人，為上訴人所否認，上訴人抗辯：伊僅代承租系爭房屋，實為大豪汽車等4公司租賃及使用云云。

2.按租賃契約係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。

契約因當事人互相表示意思一致而成立，雙方之權利義務受契約之拘束。

基於債權相對性之原則，租賃契約之當事人，係為租賃合意之承租人與出租人。

租賃標的物不以承租人自己使用為限，出租人不以對於租賃物有所有權為要件。

3.兩造就系爭房屋曾於104年11月1日簽立租賃契約書，第1頁記載出租人為被上訴人、承租人為上訴人，約定租賃期限為1年，自104年11月1日起至105年10月31日止，租金每月4萬元，復延長租期自105年11月1日起至106年10月31日止；

兩造就系爭房屋又於106年11月1日簽立系爭租約，第1頁記載出租人為被上訴人、承租人為上訴人，約定租期1年，自106年11月1日起至107年10月31日止，租金每月4萬元，租約末頁之立契約人(乙方)均僅記載上訴人姓名，並未顯示上訴人係代理大豪汽車等4公司所簽訂有租賃契約書二份卷可稽（見原審卷1第53至63頁）。

契約因當事人互相表示意思一致而成立，雙方之權利義務受契約之拘束。

系爭租約之承租人既為上訴人，並非大豪汽車等4公司，上訴人之權利義務受系爭租約之拘束。

4.上訴人固抗辯系爭房屋為大豪汽車4公司使用云云，惟上訴人自承：系爭房屋內之裝潢及機械設備等均由伊所安裝設置，牆壁以外的部分是伊堆放物品、設備及零件等語，有書狀及筆錄足憑（見原審卷1第194頁，本院卷第94頁），應認系爭房屋由上訴人自己使用，縱其曾同意他人使用系爭房屋，亦不影響系爭租約之承租人為上訴人、上訴人為系爭房屋占有人之事實。

另上訴人抗辯：邱錦洲曾與大豪汽車、柏銘國際就系爭房屋簽訂租賃契約云云，並提出93年11月1日邱錦洲與大豪汽車之租賃契約書(租期自93年11月1日至94年10月31日）、邱錦洲與大豪汽車之租賃契約書(租期自99年1月1日至99年12月31日）、邱錦洲與柏銘國際之租賃契約書(租期自99年1月1日至99年12月31日）影本為證（見本院卷第61至71頁），惟其真正為被上訴人所否認（見本院卷第99頁），上訴人未再舉證證明，尚難認為真實。

縱令上訴人所提上開租約為真，然其出租人為邱錦洲，承租人為大豪汽車、柏銘國際，且兩造簽約時其租期早已屆滿，基於契約相對性原則，上訴人所提上開邱錦洲與大豪汽車、柏銘國際間之租約，與本件兩造所簽租約無涉，並不影響上訴人依系爭租約對被上訴人所負之權利義務。

5.臺北市○○區○○段○○段000○號（建物門牌健康路304號）層數4層、層次1層、層次面積72.53平方公尺之已登記建物為被上訴人所有，有建物謄本、土地建物查詢資料在卷（見原審卷1第311頁，原審卷2第71頁)。

原審於108年6月27日至現場勘驗結果，系爭房屋位於1樓，整體為4層樓建物，樓梯部分上訴人均未使用，系爭房屋為上訴人開設「大豪汽車」修車廠，履勘當時上訴人本人有在現場，據上訴人及地政人員表示，已登記建物前、後方均有增建，經上訴人導引地政人員至已登記建物前、後方，由被上訴人噴漆定點後，由地政人員進行測量，有勘驗筆錄可稽（見原審卷1第371至373頁）。

嗣經臺北市松山地政事務所測量增建部分如附圖所示編號Ａ部分面積58.24平方公尺（見原審卷1第381頁）。

附圖所示編號Ａ增建部分，為位於已登記建物前後空地所搭建之雨遮等，有照片在卷（見原審卷2第27至47頁），與已登記建物間，並無使用上及構造上之獨立性，已添附於已登記建物，屬租賃標的物，為兩造所不爭執（筆錄見本院卷第98頁），應認增建部分之所有權人亦為被上訴人。

何況縱令被上訴人非增建部分之所有權人，亦無礙租賃契約之成立，業如前述。

則租賃物包含已登記建物及附圖Ａ增建部分。

㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金13萬元，為有理由。

1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第450條第1項、第455條前段所明定。

系爭租約第2條約定：「租賃期限經甲（即被上訴人）乙（即上訴人）雙方洽訂為壹年０個月即自民國一0六年十一月一日起至民國一０七年十月卅一日止。」

第6條前段約定：「乙方(即上訴人)於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」（見原審卷1第60至61頁），兩造租約屬有租賃期限之租賃契約，107年10月31日租賃屆滿被上訴人並未同意繼續出租，租賃關係依民法第450條第1項規定於租賃期限屆滿時即107年10月31日消滅。

租賃關係終止後，上訴人自有返還租賃物予被上訴人之義務，惟上訴人迄今未依約遷出，被上訴人依民法第455條前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由。

2.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

本件被上訴人為系爭房屋所有權人，系爭租約之租期於107年10月31日屆滿，兩造間租賃關係終止，又上訴人自承：系爭房屋內之裝潢及機械設備等均由伊所安裝設置，牆壁以外的部分是伊堆放物品、設備及零件等語，原審於108年6月27日至現場勘驗時，系爭房屋為上訴人開設「大豪汽車」修車廠，業如前㈠3.4.5.所述，應認系爭房屋係由上訴人使用，則系爭租約之租期屆滿後，上訴人無權占有使用系爭房屋，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，亦為有理由。

3.承租人應依約定日期，支付租金，民法第339條前段定有明文。

系爭租約第3條約定：「租金每個月新台幣肆萬元正(收款付據)乙方(即上訴人)不得藉任何理由拖延或拒納。」

第4條約定：「租金應於每月五日以前繳納，每次應繳乙個月份乙方不得藉詞拖延。」

（見原審卷1第10頁），上訴人積欠自104年4月1日起至107年10月31日止部分租金13萬元，為兩造所不爭執（見本院卷第98頁），被上訴人請求上訴人給付積欠租金13萬元，為有理由。

㈢被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利每月4萬元，為有理由。

1.上訴人抗辯：因實際租賃及使用人為大豪汽車等4公司，合約期滿未再續約而應付之租金亦為大豪汽車等4公司之責任，非伊之個人債責，又租期屆滿後之租金應重新由不動產鑑價評估合理租金云云。

2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。

本件被上訴人為系爭房屋所有權人，系爭租約終止後，上訴人無權占有系爭房屋，業如前㈠3.4.5.、㈡2.所述。

上訴人無權占有使用系爭房屋，因此受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害。

被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利。

3.系爭房屋位於臺北市○○區○○路000號1樓，為上訴人經營修車廠，而供營業使用，自不受土地法第97條規定之限制，審酌系爭房屋鄰近交通便利、工商業繁榮，四周環境、建設情形佳，生活機能充足，上訴人利用系爭房屋之經濟價值與所受利益等一切情形，並參考上訴人自93年11月1日起先後向邱錦洲及被上訴人承租系爭房屋所約定之租金均為每月4萬元，有租賃契約書在卷（見原審卷1第35至44頁、第47至63頁），及系爭租約第6條約定：「乙方(即上訴人)於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」（見原審卷1第61頁），認為自租期屆至即107年11月1日起所受相當租金之不當得利，仍為每月4萬元。

上訴人聲請鑑價評估，並無必要。

則被上訴人請求上訴人自107年11月1日起至遷該返還系爭屋之日止，按月給付4萬元，為有理由。

㈣上訴人主張抵銷，並無理由。

1.上訴人抗辯：被上訴人應償還伊下列金額：①邱錦洲曾要求伊補差額5,130元，則自93年至104年2月1日計11年之房屋稅差額為5萬6,430元，②邱錦洲要求租金申報只能報每月1萬元，則大豪汽車自93年至106年計13年之營所稅扣減差額為74萬8,800元，③附圖所示Ａ部分為公共土地之違建，影響伊及4家公司之權益，違建部分占40.55%，被上訴人每月不當得利1萬6,220元（計算式：40,000×0.4055=16,220），應屬公共住戶所有，伊雖非土地所有人，但伊是付租金的使用人，系爭房屋有4層住戶，故被上訴人每月應償還伊4,055元（計算式：16,220÷4=4,055），且破舊漏水，約略每月應折價5,000元，自93年至106年計13年違建使用折價應償還78萬元（計算式：5,000×12×13=780,000）（見本院卷第97頁，原審卷1第196頁），爰與伊所負前開債務抵銷。

為被上訴人所否認。

2.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。

是債務之抵銷，必須彼此互負債務。

3.抵銷事項①②部分，上訴人在原審提出103年5月7日內容為邱錦洲請求上訴人負擔102年度綜合所得稅額5,130元之字據（見原審卷1第206頁），在本院提出邱錦洲與大豪汽車、柏銘國際之租賃契約影本3份（見本院卷第61至71頁）為證。

本件上訴人自93年11月起向邱錦洲承租系爭房屋，邱錦洲過世後，於104年4月1日起與被上訴人就系爭房屋有租賃關係（見原審卷1第35至44頁、第47至63頁），上訴人與邱錦洲、兩造間租約第16條均約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加時，其增加部分，應由乙方（即上訴人）負責補貼。

乙方決不異議。」

（見原審卷1第38頁、第43頁、第50、56、62頁），租約既已約定增加之稅額由上訴人負擔，且上訴人斯時亦已同意，則難認被上訴人對上訴人負有稅額增加之債務。

而邱錦洲與大豪汽車、柏銘國際之租賃契約影本3份，其真正為被上訴人所否認（見本院卷第99頁），上訴人未再舉證證明，尚難認為真實，縱令上訴人所提上開租約為真，然其出租人為邱錦洲，承租人為大豪汽車、柏銘國際，基於契約相對性原則，邱錦洲與大豪汽車、柏銘國際間之租約，與本件兩造所簽租約無涉，並不影響上訴人依系爭租約對被上訴人所負之權利義務，業如上㈠4.所述。

故上開①房屋稅差額5萬6,430元及②營所稅扣減差額為74萬8,800元部分之抵銷抗辯，為無理由。

至上訴人聲請合法會計師或國稅局就邱錦洲所簽多份合約衍生不同賦稅結果核算稅額之差異云云（書狀見本院卷第131頁），惟上訴人所提邱錦洲與大豪汽車、柏銘國際間之租約，基於契約相對性原則，與本件兩造所簽租約無涉，並無核算稅額差異之必要，故上訴人此部分聲請調查證據，並無必要。

4.抵銷事項③部分，因建物與土地屬不同之不動產，縱附圖Ａ增建部分坐落之基地為區分所有權人共有，亦不因此使該增建部分歸屬於基地共有人，何況縱令被上訴人對基地共有人負有不當得利債務，得請求被上訴人返還占用基地之不當得利者為基地共有人，並非上訴人，上訴人不得因此請求被上訴人折價償還，其此部分抵銷抗辯，為無理由。

至上訴人聲請由合法的不動產鑑價公司重新評鑑估價附圖Ａ違建部分云云（書狀見本院卷第131頁），惟系爭租約之租賃物包含已登記建物及附圖Ａ違建部分，租金係將建物租與他方使用收益之對價，以當事人合意之金額為據，上訴人係依現況使用系爭房屋，尚難因契約未說明係違建，而有鑑定其使用價值之必要，故上訴人此部分聲請調查證據，並無必要。

5.此外，上訴人未再舉證證明對被上訴人有何債權存在，其主張抵銷，為無理由。

綜上所述，兩造間之租賃關係於107年10月31日終止，被上訴人依民法第439條、第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋（含已登記建物及增建部分）、給付積欠租金13萬元本息，及自107年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付4萬元，自屬正當，應予准許。

從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
民事第十八庭
審判長法 官 吳青蓉
法 官 林政佑
法 官 周美雲

正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 5 日

書記官 呂 筑