臺灣高等法院民事-TPHV,111,上,12,20220729,1

臺灣高等法院民事判決
111年度上字第12號
上 訴 人 馬夢燕
訴訟代理人 賴佩霞律師
被上訴人 南京金鑽社區管理委員會

法定代理人 曾明秀
訴訟代理人 林柏裕律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，上訴人對於中華民國110年9月13日臺灣士林地方法院109年度訴字第1756號第一審判決提起上訴，本院於111年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：伊為○○○○社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，於民國（下同）103年4月15日以買賣為原因登記為系爭社區門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0○0號6樓房屋（下稱0○0號6樓房屋）之所有權人，於105年7月1日以買賣為原因將該房屋所有權移轉登記予訴外人孫樹和、郭埔君，伊嗣於107年6月14日以買賣為原因登記為同巷0○0號1樓房屋（下稱0○0號1樓房屋，共有部分含地下二層編號15、18、20、21汽車停車位）、同巷0○0號5樓房屋（下稱0○0號5樓房屋）之所有權人，於108年7月24日將0○0號5樓房屋以買賣為原因移轉登記予訴外人鄒榮華，伊再於110年5月4日購買系爭社區地下二層編號1、2、3汽車停車位，並於同日將地下二層編號18汽車停車位出售予其他區分所有權人，現有6個汽車停車位(即地下二層編號1、2、3、15、20、21)及9個機車停車位(即地下一層編號28至36)。

系爭社區僅設置21個汽車停車位，配售予少數區分所有權人，汽車升降梯係1樓至地下2樓，搭配控管進出卡片之使用權限及相關車號登記等措施，足以管制非住戶進出系爭社區，況系爭社區針對停車位管理費係專款專用，地下停車場升降設備之維修及保養，均由停車位管理費支出，伊持有之停車位數量較多，故須負擔較高額之停車位管理費，倘伊出租停車位予非住戶使用，當不會增加其他住戶之負擔。

又訴外人即建商威丞實業有限公司(下稱威丞公司)與系爭社區各承購戶簽訂之「南京金鑽」房屋預訂買賣契約書(下稱系爭社區房屋買賣契約)第17條第8項約定未購買停車位之區分所有權人不得妨礙停車位之使用方式，即係考量系爭社區停車位價格昂貴，為保障購買汽車停車位住戶之權益，與系爭社區全體區分所有權人訂有分管之約定，並作成停車位分管同意書附於系爭買賣契約附件㈨，系爭社區103年12月6日區分所有權人會議(下稱103年區權人會議)「討論事項及決議」第1案就修正系爭社區住戶規約（下稱系爭規約）第2條第4項第2款關於「停車位不得租給非住戶之人使用」部分所為之決議，違反上開分管契約而無效，且違反民法第72條、第148條第1項、公寓大廈管理條例(下稱管理條例)第33條第3款規定，依管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，應屬無效，爰請求確認上開決議為無效。

又上開決議因違反管理條例第33條第3款規定，乃不法侵害伊就所有停車位之使用方式，致伊受有租金損失，以系爭社區鄰近汽車停車位及機車停車位每月租金行情各新臺幣(下同)2700元、300元計算，伊得依民法第184條第1項前段規定，請求被上訴人賠償自107年6月14日起至109年8月14日止共26個月，無法出租編號15、18、20、21等4個汽車停車位及9個機車停車位予非住戶之租金損失合計35萬1000元(2700元X4X26月+300元X9X26月)。

另系爭社區1樓共6戶房屋均有獨立出入口，無須使用公共梯廳(含逃生通道等)、走道及照明設備等設施，至於停車升降梯等設施之維護費用，係由停車位管理費支付，與公共設施管理費無關，系爭社區108年8月17日區分所有權人會議(下稱108年區權人會議)「議題討論及表決」第1案就修正規約第17條第2項第1款規定關於系爭社區全部1樓房屋定額分擔管理費超過每月每坪20元部分，並未考量1樓與2樓以上房屋之公設比例懸殊情形，顯違反民法第72條、第148條第1項規定，依管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，應屬無效，爰請求確認上開決議為無效。

另被上訴人向原法院內湖簡易庭起訴請求伊與訴外人日盛國際商業銀行股份有限公司（下稱日盛銀行）給付管理費等事件(108年度湖簡字第998號，下稱另案)，伊於另案審理中代日盛銀行向被上訴人清償該行積欠之0○0號5樓房屋管理費、管理基金及消防分攤費用合計11萬9297元，惟日盛銀行否認其應負擔上開費用，伊對被上訴人所為清償，為非債清償，不生效力，爰依不當得利法律關係請求被上訴人返還等語(於本院撤回就請求確認系爭社區103年區權人會議及104年7月18日區分所有權人會議〈下稱104年區權人會議〉決議關於全部1樓房屋定額分擔管理費超過每月每坪20元無效部分之上訴，見本院卷第253、254頁，並表明不再主張被上訴人未寄發103及108年區權人會議開會通知單及會議紀錄，見本院卷第361頁)。

原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴。

上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡至㈤項之訴部分廢棄；

㈡確認系爭社區103年區權人會議「討論事項及決議」第1案就修正住戶規約(下稱系爭規約)第2條第4項第2款規定關於「停車位不得租給非住戶之人使用」部分所為之決議無效；

㈢確認系爭社區108年區權人會議「議題討論及表決」第1案就修正系爭規約第17條第2項第1款規定關於系爭社區全部1樓房屋定額分擔管理費超過每月每坪20元部分無效；

㈣被上訴人應給付上訴人35萬1000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈤被上訴人應給付上訴人11萬9297元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被上訴人則以：系爭社區停車位屬於共有部分約定專用，並非專有部分，關於停車位之管理使用自得以規約定之。

系爭社區103年區權人會議決議系爭規約第2條4項第2款增訂停車位不得租給非住戶之人使用，係基於保障全體區分所有權人之公共利益所為合理限制，以避免出入人員複雜，影響社區住戶居住安全，造成社區管理困難及增加支出，並無違反公序良俗或權利濫用情事。

系爭買賣契約第17條係就購買停車位之住戶，對於停車位之使用、收益及處分權所為約定，然所有權之行使，並非全無限制，系爭社區區分所有權人會議仍得就停車位之管理事項為決議，而管理條例第33條第3款規定，係指約定專用部分變更為非約定專用部分時，始應得使用該約定專用部分之區分所有權人同意，至於停車位不得租給非住戶使用，並非將約定專用部分變更為非約定專用部分，自無上開規定之適用。

又系爭社區鄰近大樓管理費行情每月每坪至少90元至120元，系爭社區108年區權人會議決議全部1樓房屋定額分擔管理費為每月每坪70元，2樓以上房屋定額分擔管理費為每月每坪80元，已考量1樓住戶使用公共設施之範圍及比例較低，倘必須依照各樓層住戶實際使用公共設施之次數，訂定不同管理費收取標準，不僅將造成管理上困難，亦使管理成本不當提高（例如必須耗費大量人力、物力，時時刻刻統計住戶使用各公共設施之次數），且住戶難就建築物為合理之使用，致使生活自由、品質受損，要與收取管理費之目的不符，上開決議並無違反公序良俗，或有何權利濫用情事。

另上訴人於另案代日盛銀行向伊清償2之2號5樓房屋積欠之管理費、管理基金及消防分攤，合計11萬9297 元，係基於兩造間和解，伊受領上訴人之給付，非無法律上原因，不構成不當得利等語，資為抗辯。

答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷第256頁）：(一)上訴人於103年4月15日以買賣為原因登記為0○0號6樓房屋之所有權人，於105年7月1日將該房屋以買賣為原因移轉登記予孫樹和、郭埔君。

上訴人於107年6月14日以買賣為原因登記為0○0號1樓房屋（共有部分含地下二層編號15、18、20、21汽車停車位，權利範圍各1000分之101）、0○0號5樓房屋之所有權人，於108年7月24日將0○0號5樓房屋以買賣為原因移轉登記予鄒榮華。

上訴人於110年5月4日購買地下二層編號1、2 、3汽車停車位(共有部分權利範圍各10000分之202)，於同日將地下二層編號18汽車停車位(共有部分權利範圍10000分之101)出售及移轉登記予其他區分所有權人後，上訴人尚有6個汽車停車位及9個機車停車位，有土地建物查詢資料、異動索引及建物所有權狀等影本可稽（見原審湖調字卷第29、30頁、原審卷第322至332、333-3至333-6、420頁）。

(二)系爭社區103年區權人會議決議修改系爭規約第2條第4項第2款規定，增訂停車位不得租給非住戶之人使用；

108年區權人會議決議修改系爭規約第17條第2項第1款「管理費之分擔基準」規定，各區分所有權人應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算，1樓6戶以每月每坪70元定額分擔管理費，其餘30戶以每月每坪80元定額分擔管理費，有會議紀錄及系爭規約等影本可稽（見原審湖調字卷第23至39、45、46頁、原審卷第40至62頁）。

(三)上訴人於108年8月1日代日盛銀行向被上訴人清償0○0號5樓房屋積欠之管理費、管理基金及消防分攤費用，合計11萬9297元，有收據影本可稽（見原審湖調字卷第87頁）。

四、得心證之理由： (一)按確認法律關係基礎事實存否之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，此觀民事訴訟法第247條第1項之規定即明。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係基礎事實之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去之者而言，故確認法律關係基礎事實存否之訴，若具備前開條件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。

又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，此為管理條例第3條第7款所明定，而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。

上訴人主張：伊現為系爭社區0○0號1樓房屋之區分所有權人，系爭社區103年區權人會議決議關於停車位不得租給非住戶之人使用部分，及108年區權人會議決議關於全部1樓房屋定額分擔管理費超過每月每坪20元部分，均為無效等語，既為被上訴人所否認，則上開兩決議是否有效即屬不明，而上開兩決議涉及上訴人是否得出租汽機車停車位予非住戶使用，及管理費應繳交金額若干，將使上訴人之法律地位處於不安狀態，此種不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，依前揭說明，應認上訴人有即受確認判決之法律上利益，故其提起本件確認之訴，自有確認利益。

(二)系爭社區103年區權人會議「討論事項及決議」第1案就修正系爭規約第2條第4項第2款規定關於「停車位不得租給非住戶之人使用」部分所為之決議，是否違反分管契約而無效，或違反民法第72條、第148條第1項、管理條例第33條第3款規定，依管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，應屬無效？⒈按管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」。

次按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」、「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」、「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，民法第56條第2項、第72條及第148條分別定有明文。

所謂「法律行為有背於公共秩序或善良風俗者」，係指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言(最高法院69年台上字第2603號判決先例意旨參照)。

又所謂權利濫用，係在外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，因此不能認為正當行使權利之行為，然權利人行使權利，不免對義務人或他人造成不利益之結果，此乃不可避免之正常現象，故必須權利人在主觀上有損害他人之意思，並且以此為主要目的，始構成權利濫用。

權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但若非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內(最高法院86年度台上字第2500號、92年度台上字第1446號判決參照)。

⒉按管理條例第3條第3、4、5、8款規定：「....專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

....住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

....」、第6條第1、5款規定：「住戶應遵守下列事項：於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

....其他法令或規約規定事項」。

查0○0號1樓房屋之建物登記謄本記載：「共有部分：○○段0○段0000建號(下稱0000建號，同小段均以建號稱之)1482.46平方公尺。

權利範圍：10000分之1238(含停車位編號1、2、3、15、20、21號，權利範圍10000分之202、10000分之202、10000分之202、10000分之101、10000分之101、10000分之101)」、「共有部分：○○段0○段0000建號80.29平方公尺。

....主要用途：本共有部分之項目有機車停車空間共計1項」(見本院卷第143頁)；

0000建號建物登記謄本記載：「主建物資料：○○段0○段0000(權利範圍10000分之2124)、0000(權利範圍10000分之1868)、0000(權利範圍10000分之1244)、0000(即0○0號1樓房屋，權利範圍10000分之2548)、0000(權利範圍10000分之2216)建號」(見本院卷第265頁)，上訴人主張：系爭社區機車停車位都是1樓住戶購買，1樓才有約定專用權，伊購買編號28至36機車停車位等語，為被上訴人所不爭執(見本院卷第253頁)，可知系爭社區汽機車停車位分別登記於0000、0000建號建物，屬於共有部分，非專有部分，僅係約定由承購戶專用，0000建號建物為1樓6戶之區分所有權人共有，上訴人所有汽機車停車位均屬管理條例第3條第5款規定之約定專用部分，在物理構造上雖無獨立性，惟在使用機能上則有完全之獨立性，因此，上訴人對其停車位固得依該用途使用、收益，然行使權利時，仍不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生，並應遵守規約之規定，系爭規約第2條第4項第2款既訂有停車空間使用管理辦法加以規範，上訴人即有遵守之義務。

⒊按管理條例第9條第1、2項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定(第1項)。

住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

但另有約定者從其約定(第2項)」、第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」。

準此，公寓大廈約定專用部分之使用收益方法，當得由全體區分所有權人以決議或規約加以限制，使用該約定專用部分之區分所有權人不得違反區分所有權人會議之決議及規約之規定，且區分所有權之繼受人亦應受其拘束。

⒋公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約(最高法院98年度台上字第633號判決參照)。

查威丞公司於出售系爭社區專有部分時，與各承購戶簽訂之系爭社區買賣契約第17條第1項約定：「分管特約：本社區地下室共貳層，除供作梯間通道、進排風管道、台電配電場所、發電機室、機房(電信機房、消防機房等)及蓄水池等公共設施外，由賣方統一規劃為汽機車停車場。

本華廈地下一層規劃機車停車位....歸壹樓各戶購買使用。

地下第二層所規劃之汽車停車位共有21位....其汽車停車位產權全歸有購買汽車停車位客戶所持分，並無歸入本華廈全體之公設持分。

歸賣方(應係「買方」之誤載)所有並得另行出售、出租。

未購買汽車停車位之承購戶，已充分認知本房地總價款並不包括可售汽車停車位之價款及坪數。

未購買者承諾放棄使用，並確認對賣方所有之汽車停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。

本社區全體區分所有權人，均了解並同意前述車位之規劃及使用方式，任何妨礙上開車位之使用者(含管理人)，應對買賣雙方均負損害賠償責任。

若有購買汽車停車位者，則依本約第2條第2項所示位置、編號歸買方使用，擁有其持分產權，並有使用、收益、處分及排除他人干涉之權利」(見原審湖調字卷第60頁)；

參酌其附件㈨停車位分管同意書記載：「立同意書人＿ (以下簡稱買方)茲訂購威丞實業有限公司(以下簡稱賣方)興建之『○○○○』地下貳層編號第＿號＿個，....且同意左列條款：買方同意就購買之停車空間在個別劃定分管範圍內，有管理、收益、處分及排除他人干涉之權利，對於劃定範圍外，不得主張上開權利；

就本社區停車場之規劃及約定，買方均已充份了解認知且確認能符合需求而簽約購買....。

買方所購之停車空間，買方切結：每月依規定按時繳納清潔、管理、電費、保養費及必要維修費用等，緊急時應供防空及避難之用，絕無異議。

本停車空間產權如出售轉讓時，應將本『停車位分管同意書』所同意切結事項告知受讓人，並明訂於買賣(相關)契約中，而其效力及於立同意書人之受讓人、繼承人、管理人或承租人」(見原審湖調字卷第69至70頁)，再佐以系爭社區地下一層劃定之機車停車位範圍及編號，有位置圖影本可稽(見本院卷第235頁)，可知系爭社區地下室共2層，共有部分包括梯間通道、進排風管道、台電配電場所、機房(電信機房、消防機房等)及蓄水池等公共設施及汽機車停車場，威丞公司將公共設施以外部分統一規劃為汽機車停車場，地下一層機車停車位歸1樓各戶購買使用及共有，地下二層汽車停車位21位，歸有購買汽車停車位者使用及共有，而非由全體區分所有權人共有，威丞公司透過上開買賣契約條款與系爭社區各承購戶約定未購買停車位者，就停車位並無持分及使用權，並與購買停車位之承購戶約明所購停車位之編號、位置及使用範圍，乃係就系爭社區地下室作為停車空間之範圍，與各承購戶訂有分管之約定，系爭社區共有人間因此合意成立分管契約，觀諸上開買賣契約第17條及附件㈨停車位分管同意書之內容，復無關於停車位是否得租給非住戶使用之記載，自難解為有限制系爭社區區分所有權人以決議或規約禁止出租停車位予非住戶之意思。

從而，上訴人主張系爭社區103年區權人會議決議關於停車位不得租給非住戶使用部分，違反分管契約而無效云云，洵非可採。

⒌系爭社區103年12月6日103年區權人會議紀錄記載略以：「討論事項及決議：第1案案由：社區規約修改、討論。

決議：修正如附件社區規約所示。

所有修正均合於《公寓大廈管理條例》第32條之重新召集會議規定決議額數：出席區分所有權人與區分所有權比例均達2分之1以上之同意作成決議」，系爭社區據此於系爭規約第2條第4項第2款「停車空間使用管理辦法」增設「停車位不得租給非住戶之人使用....」(見原審湖調字卷第23、24、39頁)，目的在於維護系爭社區住戶居住品質，避免使用停車位之人過於複雜，難以掌控管理，致影響社區安全等公共利益，固使有購買停車位者之使用收益權受影響，但難謂係以損害他人為主要目的，構成權利濫用，或有違反公序良俗情事。

況上訴人於系爭社區103年區權人會議召開時，係0○0號6樓房屋之區分所有權人(見兩造不爭執之事實㈠)，應已知悉上開會議作成停車位不得出租予非住戶使用之決議，惟仍先後於107年6月14日、110年5月4日大量購買汽機車停車位，此乃其自行權衡損益之結果，自不能事後反指上開決議有違反公序良俗，或構成權利濫用情事。

是以，上訴人主張：系爭社區103年區權人會議決議關於停車位不得租給非住戶使用部分，違反民法第72條、第148條第1項規定，依管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，應屬無效云云，尚非可採。

⒍按管理條例第15條第1項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」、第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」、第33條第3款本文規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」、第56條第1項前段規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約」。

準此，公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附約定專用部分標示之詳細圖說及規約草約，規約草約於正式規約訂定前有拘束全體區分所有權人之效力，規約應載明約定專用部分之範圍及使用主體，住戶不得擅自變更約定專用部分，約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則不生效力。

所謂「約定專用部分變更」，當係指變更起造人於申請建造執照時所成立之約定專用部分，並非指約定專用部分之管理事項變更。

查系爭社區103年區權人會議決議於系爭規約第2條第4項第2款「停車空間使用管理辦法」增訂：「停車位不得租給非住戶之人使用....」，乃係變更原訂停車空間使用管理辦法，非屬變更起造人於申請建造執照時所成立之約定專用部分，並無管理條例第33條第3款規定之適用，上訴人主張：系爭社區103年區權人會議決議關於停車位不得租給非住戶之人使用部分，屬約定專用部分變更，未經使用該約定專用部分之區分所有權人(即汽機車停車位承購戶)全體同意，違反管理條例第33條第3款規定，依同條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，應屬無效云云，洵非可採。

(三)系爭社區108年區權人會議「議題討論及表決」第1案就修正系爭規約第17條第2項第1款規定關於全部1樓房屋定額分擔管理費超過每月每坪20元部分所為之決議，是否違反民法第72條、第148條第1項規定，依管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，應屬無效？⒈按管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。

準此，公寓大廈共用部分之管理費，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，另有規定者，從其規定。

又住戶規約之目的在於維護環境衛生，確保良好之生活環境與生活品質，為充裕共用部分在管理上之必要經費，區分所有權人應繳交管理費，而管理費之收費標準得視實際情況需要，由區分所有權人會議決議訂定，此觀系爭規約第17條第1、2項規定即明。

⒉查系爭社區108年區權人會議紀錄記載略以：「肆、議題討論及表決：第1案案由：1樓住戶管理費折扣案，並修改規約第17條。

說明：去年區權會00-00高先生提案，因1樓住戶幾乎不會進入各棟梯廳，盼能酌降管理費，管委會於108/7/2第5次委員會議討論，酌降每坪10元，依據每坪70元計算繳交管理費，並修改規約第17條，提請討論及表決。

並請討論訂定起算日。

1樓6戶總坪數為241.3坪＊10元=每月少收管理費2413元。

決議：贊成14票，反對10票，本案過半數通過，訂於108年9月起算日。

並修改規約第17條第2項第㈠款」、「修正前：㈠管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積(不含停車位面積)計算，以每月每坪80元定額分擔，停車位以每位每月定額分擔，無論有無入住、有無車輛停放，均應繳納，定額之標準由區分所有權人會議決議訂定。

修正後：㈠管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物登記總面積(不含停車位面積)計算，1樓6戶以每月每坪70元定額分擔，其餘30戶以每月每坪80元定額分擔，停車位：平面以每月每位350元、機械車位以每月每位600元定額分擔，無論有無入住、有無車輛停放，均應繳納，定額之標準由區分所有權人會議決議訂定」(見原審湖調字卷第45、46頁)，被上訴人據此修正系爭規約第17條第2項第1款規定之內容同上開決議(見本院卷第104、105頁)。

參以系爭社區於103年1月8日建築完成，104年區權人會議決議自104年8月起收取管理費，104年8月及9月以每坪200元計算，104年10月起調整為每月每坪80元，有建物所有權狀及104年區權人會議紀錄等影本可稽(見原審湖調字卷第19、20、41、42頁)，可知系爭社區自104年8月起收取管理費，原以每月每坪200元計算，自104年10月起調整為每月每坪80元，嗣108年區權人會議考量1樓住戶使用公共梯廳之頻率明顯少於2樓以上住戶，乃決議自108年9月起，1樓6戶每月每坪調降為70元，2樓以上共30戶則維持每月每坪80元，顯然減少1樓之管理費負擔，而無損害1樓住戶權益情事。

又管理費之用途包括委任或僱傭管理服務人之報酬、共用部分之管理及維護費、共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費、管理組織之辦公費、電話費及其他事務費、稅捐及其他徵收之稅賦、因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用、其他基地及共用部分等之經常管理費用、其他經區分所有權人會議決議執行事項之花費等(系爭規約第18條第2項規定參照，見本院卷第106頁)，大部分與全體住戶之公共利益有關，因此系爭社區108年區權人會議決議將1樓區分所有建物應分擔之管理費相較其他樓層應分擔之管理費，每坪調降10元，尚屬合理。

⒊上訴人主張：系爭社區並無共用大廳及交誼廳，伊無須使用公共梯廳(含逃生通道等)、走道及照明設備，且1樓各戶之公設比高於其他樓層，公設大部分為2樓以上住戶使用，管理費卻由1樓住戶齊頭式分擔，有欠公允，108年區權人會議決議關於1樓應繳交之管理費超過每月每坪20元部分，並未考量1樓與其他樓層之公設比例懸殊情形，違反公序良俗，構成權利濫用云云。

惟查，經本院函詢威丞公司關於上訴人所有0○0號1樓房屋之公設比例，據該公司函覆略以：0○0號1樓房屋產權登記公設，按主建物總坪數大小以36.14%公設比計算，大公0000建號面積448.48坪(扣除汽車公面積)，分配有14.75坪等語(見本院卷第222頁)，參酌該公司提供之各樓層明細表記載，系爭社區1至4樓房屋之公設比(扣除汽車公面積，下同)介於35.21%至36.2%之間，5樓房屋之公設比介於32.95%至33.41%之間，6樓房屋之公設比介於26.22%至27.07之間(見本院卷第225頁)，並無1樓與其他樓層房屋公設比例相差懸殊之情形。

又系爭社區於108年9月以前，管理費之收費標準均為每月每坪80元，自108年9月起調整為1樓管理費每月每坪70元，2樓以上仍維持每月每坪80元，已如前述，觀諸系爭社區年度損益表記載，收入部分包括固定收入(即房屋管理費)、非固定收入(即門禁卡收入、利息收入及其他收入等)，管理費為主要收入，支出部分包括電梯維護費、消防設備費、機電維護費、垃圾清潔費、公共電費、公共水費、修繕設備費、律師費、雜項支出等，自107年8月間起至108年8月間止之每月管理費實際收入為8萬814元；

108年9月起之每月管理費實際收入介於6萬5969元至7萬8551元之間；

107年8月1日起至109年7月31日止之每月結餘至多6萬餘元，其中有5個月之支出大於收入，年度結餘不超過30萬元(見原審卷第191至194頁)；

109年8月1日起至111年3月31日止之每月結餘大多介於數千元至4萬餘元之間，其中有3個月之支出大於收入，110年度結餘款項僅13萬6796元(見本院卷第203至205頁)，倘若全部1樓房屋管理費每月每坪調整為20元，則每月管理費收入減少1萬2075元【(70元-20元)X1樓6戶房屋總面積241.5坪(20.7坪+47坪+37.6坪+47.6坪+38.2坪+50.4坪)】(見本院卷第315頁)，每年管理費收入減少14萬4900元(1萬2075元X12月)，恐無年度結餘款項可供運用。

至於1樓住戶雖較少使用公共梯廳、走道，但公共設施乃維護社區安全及維持建物正常運作所必要，其管理良窳攸關社區整體生活品質及價值，尚無從以1樓住戶使用之頻率較少，而認無庸負擔該部分管理費用。

上訴人復自承：系爭社區鄰近公寓大廈之管理費收費標準每坪60至80元之間等語(見本院卷第126頁)，足見上開決議關於系爭社區1樓房屋應分擔之管理費為每月每坪70元部分，並無顯不合理、公平情形，難認有何違反公序良俗，或構成權利濫用。

是以，上訴人主張：系爭社區108年區權人會議決議關於全部1樓房屋定額分擔管理費超過每月每坪20元部分，違反民法第72條、第148條第1項規定，依管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項規定，應屬無效云云，亦非可採。

(四)上訴人依民法第184條第1項前段規定，請求被上訴人賠償租金損失35萬1000元，有無理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。

準此，侵權行為損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無不法，即無賠償之可言。

上訴人主張：系爭社區103年區權人會議決議關於停車位不得租給非住戶之人使用部分，違反分管契約及管理條例第33條第3款規定，乃不法侵害伊就所有停車位之使用方式，致伊受有自107年6月14日起至109年8月14日止共26個月，無法出租編號15、18、20、21等4個汽車停車位及9個機車停車位予非住戶使用，受有租金損失合計35萬1000元(2700元X4X26月+300元X9X26月)云云(見本院卷第350頁)。

惟查，系爭社區103年區權人會議決議關於停車位不得租給非住戶之人使用部分，未違反分管契約，亦非屬變更起造人於申請建造執照時所成立之約定專用部分，並無違反管理條例第33條第3款規定之情形，已如前開㈡之⒍所述，則被上訴人執行上開決議，即無不法可言，核與侵權行為之要件不符。

從而，上訴人依民法第184條第1項前段規定，請求被上訴人賠償租金損失35萬1000元，洵屬無據。

(五)上訴人依民法第179條規定請求被上訴人返還其代日盛銀行清償之管理費、管理基金及消防分攤合計11萬9297元，有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又不當得利返還請求權，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立，倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益（最高法院101年度台上字第1411號判決意旨參照）。

⒉上訴人主張：被上訴人另案起訴請求0○0號5樓房屋前區分所有權人日盛銀行給付移轉登記前積欠之管理費、管理基金及消防分攤合計11萬9297元，伊迫於壓力始先行墊付，惟日盛銀行否認其應負擔上開費用，伊對被上訴人所為清償，乃非債清償，不生清償效力，爰依不當得利法律關係請求被上訴人返還云云，固提出收據影本為證，其上記載：「立收據人馬夢燕(即上訴人)代替日盛國際商業銀行股份有限公司償還○○○○00-5樓(....0-0號5樓)之大樓管理費，項目如下：⒈ 管理基金新台幣20000元。

⒉消防分攤新台幣12857元。

⒊管理費2015年8月份至9月份（每坪200元X23.5坪X2個月）共新台幣9400元。

⒋管理費2015年10月份至2018年7月份（應係2018年6月份之誤載，每個月管理費1880元X33個月）共新台幣62040元。

⒌機械車位管理費（編號18號)之2016年6月份到2018年6月份(每個月管理費600元X25個月）共新台幣15000元。

以上總計為新台幣119297元，已由馬夢燕小姐代為繳清....」(見原審湖調字卷第87頁)。

惟查，0○0號5樓房屋原為日盛銀行所有，日盛銀行於107年5月23日以買賣為原因，將該房屋所有權移轉登記予訴外人呂思辰，呂思辰再於107年6月14日以買賣為原因移轉登記予上訴人，上訴人嗣於108年7月24日以買賣為原因移轉登記予鄒榮華，有建物登記謄本及異動索引可稽(見原審卷第324、330至332頁)。

被上訴人於107年12月21日另案起訴請求日盛銀行給付113萬413元本息(其中含0○0號5樓房屋自104年8月起至107年6月止之管理費、管理基金及消防分攤費用10萬4297元、編號18機械停車位自105年6月起至107年6月止之管理費1萬5000元，合計11萬9297元)，上訴人於108年8月1日即另案第一審審理期間，代日盛銀行向被上訴人清償0○0號5樓房屋自104年10月起至107年6月止之管理費、管理基金及消防分擔費用、編號18機械停車位自105年6月起至107年6月止之管理費，合計11萬9297元，被上訴人乃對日盛銀行撤回該部分之起訴，有被上訴人於另案提出之起訴狀、收據及民事訴之變更狀可稽(見外放之另案調字影印卷第3至8頁、一審影印卷㈠第425、429至431、441頁)，上訴人於本院自承：兩造於另案訴訟外達成和解，伊幫日盛銀行代繳管理費、管理基金及消防分擔費用，合計11萬9297元等語(見本院卷第64頁)，足見兩造於另案達成訴訟外和解，上訴人同意為日盛銀行代償0○0號5樓房屋積欠之上開費用，上訴人係基於兩造間和解契約向被上訴人為清償，則被上訴人受領上訴人給付之11萬9297元，自非無法律上之原因，不構成不當得利，上訴人前開主張，要無可採。

五、綜上所述，上訴人請求㈠確認系爭社區103年區權人會議「討論事項及決議」第1案就修正系爭規約第2條第4項第2款規定關於「停車位不得租給非住戶之人使用」部分所為之決議無效；

㈡確認系爭社區108年區權人會議「議題討論及表決」第1案就修正系爭規約第17條第2項第1款規定關於系爭社區全部1樓房屋定額分擔管理費超過每月每坪20元部分所為之決議無效；

㈢依民法第184條第1項前段規定，請求被上訴人給付35萬1000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

㈣依民法第179條前段規定，請求被上訴人給付11萬9297元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 林哲賢
法 官 鍾素鳳
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 1 日
書記官 林虹雯