臺灣高等法院民事-TPHV,111,上,928,20230914,1

臺灣高等法院民事判決
111年度上字第928號
上 訴 人 林永鍾
訴訟代理人 黃國益律師
陳宏銘律師
被 上訴人 宋慶隆
上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國111年3月22日臺灣士林地方法院111年度訴字第197號第一審判決提起上訴，本院於112年7月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決除減縮部分外廢棄。

被上訴人承租上訴人所有坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，如附圖所示編號H、I1，面積合計一○八平方公尺部分之租金，自本件判決確定之翌日起，調整為每年新臺幣肆拾玖萬柒仟陸佰陸拾肆元。

被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰壹拾柒萬捌仟零陸拾肆元，及自民國一一○年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

第一、二審訴訟費用，除減縮部分外，均由被上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）99年3月29日向訴外人東森電視事業股份有限公司（下稱東森電視公司）買受坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權，又門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋(下稱系爭房屋)占有系爭土地如臺北市松山地政事務所100年4月19日土地複丈成果圖（即附圖，原審卷第146頁）所示編號H及I1，面積合計108平方公尺部分，被上訴人於86年間自訴外人即其父宋得（下以姓名稱之）繼承取得系爭房屋之事實上處分權，並繼受訴外人即系爭房屋共有人（即起造人）郭正印、郭正直、郭正永等3人（下合稱郭正印等3人）向系爭土地原地主蘇成家、蘇錦燦、蘇榮科、蘇欽賢、蘇清裕、蘇城吉、蘇森枝、蘇根定、鄭蘇乖（下合稱蘇成家等9人）承租系爭土地之不定期租賃關係（系爭承租權），當時約定租金按公告地價4％計算。

然系爭土地之公告地價於87年間為每平方公尺新臺幣（下同）2萬7,300元，迄至110年間公告現值已調漲為每平方公尺20萬8,000元，周邊環境、工商繁榮程度、基地之經濟價值等一切情狀，均有顯著變更，非當時所得預料，繼續依系爭土地公告地價4％計算租金顯失公平，有調整之必要，爰依民法第442條規定，請求自本件判決確定之翌日起，調整租金為每年49萬7,664元（原請求調整為53萬9,460元，嗣於本院審理中減縮，經被上訴人同意，本院卷第453頁）。

另依兩造間租賃關係，請求被上訴人給付本件起訴前5年，按系爭土地公告地價4％計算之積欠租金，合計117萬8,064元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即110年8月11日（司調卷第29頁）起算之法定遲延利息等語。

原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。

上訴人於二審減縮應受判決事項之聲明，及撤回民法第227條之2第1項請求權基礎（本院卷第394頁），均不在本院審理範圍，茲不贅述。

上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項之訴廢棄。

㈡被上訴人承租上訴人所有系爭土地，如附圖所示編號H、I1，面積108平方公尺部分之租金，自本件判決確定之翌日起，調整為每年49萬7,664元。

㈢被上訴人應給付上訴人117萬8,064元，及自110年8月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被上訴人則以：兩造就系爭土地成立不定期租賃關係，原約定按公告地價年息4％計算，無調整必要等語，資為抗辯。

答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為蘇成家等9人共有，於87年8月17日以買賣為原因將該土地所有權移轉登記予訴外人張景河（下以姓名稱之）；

張景河於87年9月22日以買賣為原因將該土地所有權移轉登記予訴外人力霸東森實業股份有限公司（下稱力霸公司）；

力霸公司於91年5月17日以法人合併原因將該土地所有權移轉登記予東森華榮傳播事業股份有限公司（94年間更名為東森電視公司）；

東森電視公司於99年3月29日以買賣為原因將該土地所有權移轉登記予上訴人。

有系爭土地之土地登記第1類謄本影本可稽（司調卷第17頁）。

㈡郭正印等3人向蘇成家等9人承租系爭土地興建系爭房屋，系爭房屋於39年4月11日為總登記，62年間，郭正印等3人將系爭房屋出賣予訴外人郭添福（即郭正印之長子），僅將房屋稅納稅義務人變更為郭添福（持分比例1/2），郭添福於67年10月24日將系爭房屋出售予宋得，蘇成家等9人放棄優先承購系爭房屋權，蘇添福將系爭房屋點交予宋得，並將房屋稅納稅義務人變更為宋得之配偶宋陳蕉（持分比例1/2），嗣宋陳蕉將房屋稅納稅義務人變更為宋得（持分比例1/2），宋得於86年間再將房屋稅納稅義務人變更為被上訴人（持分比例1/2），被上訴人繼受取得系爭房屋之事實上處分權，並占有使用系爭房屋迄今。

有系爭房屋之房屋稅籍證明書、建物登記謄本、蘇成家等9人放棄承購系爭房屋證明書、不動產買賣契約書、契稅及監證費繳納證明書、房屋稅繳款書、異動索引等件影本為證（原審卷第44至45頁；

本院卷第203、206至217、405至407、411至415頁）。

㈢訴外人郭隆芳、郭振晟、潘郭貴英、郭添福、郭金枝、郭秀華（以上3人合稱郭添福等3人）、郭隆宏、郭惠敏（合稱郭隆芳等8人）於110年10月17日辦理系爭房屋分割繼承登記，應有部分依序為1/9、1/9、1/9、郭添福等3人公同共有1/3、1/6、1/6。

有系爭房屋之建物登記第3類謄本、異動索引可稽（本院卷第279至282、439至449、419至420、425至427、439至449頁）。

㈣系爭房屋占用系爭土地如附圖編號H、I1，面積108平方公尺部分。

東森電視公司於98年間依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，經原法院於103年6月30日以98年度重訴字第416號判決（下稱416號判決）東森電視公司敗訴，東森電視公司不服，提起上訴，經本院於104年10月7日以103年度上字第1312號判決駁回東森電視公司之上訴，東森電視公司不服，提起上訴，經最高法院於105年1月28日以105年度台上字第194號裁定（下稱194號裁定）駁回東森電視公司之上訴而告確定，有系爭房屋之現況照片、使用平面圖、上開判決、裁定之法學檢索資料可稽（本院卷第35至57、107至147、283至291頁），復經本院調取上開卷宗確認無訛。

四、得心證之理由：㈠上訴人依兩造間租賃關係，請求本件起訴前5年，以系爭土地公告地價4％計算之租金117萬8,064元，有無理由？⒈按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，民事訴訟法第280條第1項本文定有明文。

上訴人於112年7月25日言詞辯論期日主張：郭正印等3人向蘇成家等9人承租系爭土地興建系爭房屋，郭添福於67年10月24日代表系爭房屋共有人（即郭正印等3人）將系爭房屋出售予宋得，故宋得取得系爭房屋之事實上處分權，並將系爭承租權轉讓予宋得，再由被上訴人繼受系爭承租權，每年租金按公告地價4％計算，伊於99年3月29日向東森電視公司購買系爭土地所有權，並繼受系爭承租權之出租人地位等情，為被上訴人表明不爭執（本院卷第454至455頁），依上開規定，視同被上訴人自認上訴人前開主張，故上訴人、被上訴人就系爭土地各自輾轉繼受郭正印等3人與蘇成家等9人間之租地建屋契約之出租人及承租人地位，兩造間即存在不定期租賃關係，堪予認定。

⒉次查，兩造間就系爭土地之不定期租賃關係，約定每年租金按公告地價4％計算，業如前述。

又上訴人於110年7月14日提起本件訴訟（司調卷第9頁），被上訴人於回溯5年期間均未給付租金，為被上訴人所不爭，則上訴人請求被上訴人給付本件起訴前5年即105年7月14日起至110年7月14日止之租金，核屬有據。

依上訴人提出之系爭土地歷年公告地價資料所示，105年1月之公告地價為5萬6,300元，107年1月公告地價為5萬2,700元，109年1月公告地價為5萬5,500元（司調字卷第21頁），則105年7月14日起至106年12月31日止之租金為35萬7,161元【（56,300元X108平方公尺X4％÷365X171）＋（56,300元X108平方公尺X4％），元以下四捨五入，下同】，107年1月起至108年12月31日止之每年租金為22萬7,664元（52,700元X108平方公尺X4％），109年1月1日起至12月31日止之租金為23萬9,760元（55,500元X108平方公尺X4％），110年1月1日起至7月14日止之租金為12萬7,434元（55,500元X108平方公尺X4％÷365X194）。

以上合計117萬9,683元（357,161元＋227,664元＋227,664元＋239,760元＋127,434元），是上訴人依兩造間租賃關係，僅請求被上訴人給付117萬8,064元，核屬有據。

㈡上訴人依民法第442條規定，請求調整租金，有無理由？得調整租金數額若干？⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條本文定有明文。

次按租賃物為不動產，未定有存續期間者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院18年上字第2812號、20年上字第283號判例意旨可參）。

查郭正印等3人向蘇成家等9人承租系爭土地興建系爭房屋，本有約定每年租金以公告地價4％計算，為兩造所不爭，依前開說明，若因系爭土地價值之昇降，致依原定租金給付對上訴人顯失公平者，上訴人自得依民法第442條之規定，訴請法院調整地租。

⒉依平均地權條例第46條規定，直轄市或縣(市)政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；

並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。

系爭土地於00年0月間之公告現值、公告地價依序為每平方公尺7萬2,500元、2萬7,300元（申報地價為公告地價80％即2萬1,840元），迄至000年0月間之公告現值、申報地價依序為每平方公尺23萬元、4萬6,080元，有系爭土地歷年公告現值及公告地價表、土地登記第2類謄本影本可稽（司調卷第21頁，本院卷第319頁），可見系爭土地自被上訴人於86年間取得系爭房屋之事實上處分權後之價值確有明顯上漲。

⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。

再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。

經查，系爭房屋位於臺北市南港區中南街，近南港展覽館、南軟園區、南港CITY LINK，步行約5分鐘可達南港展覽館捷運站、南港國小、誠正國中，南港展覽館捷運站為捷運板南線與文湖線之交會點，亦可搭乘一站至南港捷運站轉乘高鐵、台鐵，附近有環東大道，並有交流道可銜接國道3號高速公路，與臺北市區距離甚近，有系爭土地之地圖影本可稽（本院卷第375頁），足見系爭房屋所在位置交通便利、生活機能良好，參以被上訴人自陳系爭房屋目前作為辦公室、會客室、神明廳、儲藏室、廚房、衛浴等隔局使用等語，並提供系爭房屋現場照片、平面圖為佐（本院卷第283至291頁），如以系爭土地之公告地價4％計算，本件於000年0月間起訴時之公告地價5萬5,500元，該年度之租金額僅有23萬9,760元（55,500元X108平方公尺X4％），與系爭土地該年度之公告現值總額2,246萬4,000元（208,000元X108平方公尺）相距甚遠，該租金數額顯屬過低，而對上訴人顯失公平，依前開⒈說明，上訴人依民法第442條規定，請求增加租金給付，核屬有據。

是本院審酌系爭土地歷年來價值上漲幅度、系爭房屋所處位置、四周工商業繁榮情形、被上訴人利用系爭房屋之經濟價值等一切情狀綜合以觀，認上訴人請求將被上訴人承租系爭土地之每年租金調整為按系爭土地111年1月申報地價4萬6,080元（本院卷第319頁）之年息10％計算即49萬7,664元（46,080元X108平方公尺X年息10％）等語（本院卷第394頁），應屬適當。

五、綜上所述，上訴人依民法第442條規定及兩造間租賃關係，請求將被上訴人承租上訴人所有系爭土地，如附圖所示編號H、I1，面積108平方公尺部分之租金，自本件判決確定之翌日起，調整為每年49萬7,664元，暨請求被上訴人給付上訴人117萬8,064元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年8月11日起（司調卷第29頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項、第3項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 9 月 14 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 羅惠雯
法 官 林哲賢
正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 14 日

書記官 陳盈真