臺灣高等法院民事-TPHV,111,上易,1338,20240416,1

臺灣高等法院民事判決
111年度上易字第1338號
上 訴 人 美商凱密絲股份有限公司

法定代理人 吳秋芬
上 訴 人 黃受恩
共 同
訴訟代理人 林志強律師
複 代理 人 郭俊廷律師
被 上訴 人 邱濟羣
訴訟代理人 江倍銓律師
許鳳紋律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年9月30日臺灣臺北地方法院111年度訴字第1662號第一審判決提起一部上訴，被上訴人提起附帶上訴並為訴之追加，本院於113年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人應連帶給付逾新臺幣貳拾壹萬捌仟玖佰玖拾參元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

上訴人之其餘上訴、被上訴人之附帶上訴及追加之訴均駁回。

第一、二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人連帶負擔百分之二十三，餘由被上訴人負擔；

關於附帶上訴（含追加之訴）部分，由被上訴人負擔。

事實及理由

一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。

被上訴人主張上訴人美商凱密絲股份有限公司（下稱凱密絲公司）為承租人、上訴人黃受恩（下稱其名，與凱密絲公司合稱上訴人）為連帶保證人，於民國109年1月17日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），凱密絲公司自109年2月15日起向其承租門牌號碼○○市○○區○○路○○號○樓房屋（下稱系爭房屋），其以上訴人積欠租金終止系爭租約，凱密絲公司持續占用系爭房屋，請求凱密絲公司返還系爭房屋及上訴人連帶給付租金、不當得利及第一審律師費，經原審為一部勝、敗之判決，被上訴人提起附帶上訴，並追加依系爭租約第6條第1項、第15條第5款，請求上訴人連帶給付第二審律師費，核其追加之訴與原訴係本於系爭租約之同一基礎事實，並就原請求所主張事實及證據資料於追加之訴得加以利用，依首開規定，應予准許。

二、被上訴人主張：凱密絲公司以黃受恩為連帶保證人，與伊於109年1月17日簽訂系爭租約，向伊承租系爭房屋，租期自109年2月15日起至114年2月14日止，每月租金新臺幣（下同）28萬6000元。

然凱密絲公司積欠110年2月至111年2月共12個月租金合計343萬2000元，扣除保證金220萬元後尚欠123萬2000元，且違反系爭租約第4條第2項約定，擅自轉租系爭房屋騎樓，伊依系爭租約第6條第1項及民法第440條規定，以起訴狀繕本送達為終止系爭租約。

凱密絲公司應騰空遷讓返還系爭房屋，並自111年2月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，與黃受恩連帶給付每月28萬6000元相當租金之不當得利，及每日依房租2倍計算之違約金1萬9067元，以及第一審訴訟之律師費6萬6000元等情。

爰依民法第179條規定、系爭租約第3條第1項、第6條第1項、第2項、第9條、第15條第5款、第17條之約定，求為命：㈠凱密絲公司應騰空遷讓返還系爭房屋予被上訴人。

㈡上訴人應連帶給付被上訴人129萬8000元，及自111年2月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

㈢上訴人應自111年2月22日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付28萬6000元予被上訴人。

㈣上訴人應自111年2月22日起至返還系爭房屋之日止，按日連帶給付1萬9067元予被上訴人之判決。

並願供擔保請准宣告假執行。

三、上訴人則以：凱密絲公司於111年2月14日已先提前終止系爭租約，被上訴人事後於同年月21日以起訴狀繕本送達為終止，不生效力。

又被上訴人同意自110年2月至111年2月這1年僅須繳付11個月租金，加計凱密絲公司提前終止系爭租約須給付2個月租金57萬2000元，扣除按月租2.11％計算補充健保費6035元及按月租20％計算租賃稅5萬7200元，再扣除保證金220萬元，僅欠租79萬3243元，然此係因被上訴人未配合結算代墊稅費數額之協力義務所致，伊等無歸責事由。

況凱密絲公司於111年2月14日終止前已於同年月11日拋棄占有系爭房屋，無庸給付相當租金之不當得利、違約金、律師費，縱須給付不當得利之數額應受限土地法第97條規定，且違約金與不當得利不得重複請求，數額亦過高等語，資為抗辯。

四、原審為被上訴人一部勝、敗之判決，即判命上訴人應連帶給付被上訴人91萬9615元，及自111年2月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並為准、免假執行宣告，及駁回被上訴人其餘請求及假執行之聲請。

上訴人就其敗訴部分全部聲明不服，提起上訴，上訴及答辯聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢被上訴人之附帶上訴駁回。

㈣如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

被上訴人就其敗訴部分聲明一部不服，提起附帶上訴，並為訴之追加，附帶上訴、追加之訴及答辯聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第二項之訴部分廢棄。

㈡上開廢棄部分：1.上訴人應再連帶給付被上訴人37萬8385元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

2.上訴人應連帶給付被上訴人1094萬7779元（自111年2月22日起至112年3月13日取回系爭房屋止，共12.6785月，每月28萬6000元計算不當得利共362萬6051元，及上開期間共384日，每日1萬9067元計算違約金共732萬1728元）。

㈢上訴人應連帶給付被上訴人6萬6000元。

五、被上訴人主張凱密絲公司積欠12個月租金，且違反系爭租約第4條第2項禁止轉租之約定，已於111年2月21日終止系爭租約，依民法第179條規定、系爭租約第3條第1項、第6條第1項、第2項、第9條、第15條第5款、第17條約定，請求上訴人連帶給付欠租及無權占用系爭房屋之不當得利、違約金及第一、二審律師費等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。

經查：㈠被上訴人主張其以凱密絲公司欠租為由於111年2月21日終止系爭租約等情，上訴人則辯以凱密絲公司依系爭租約第11條約定，於111年2月14日提前終止系爭租約，被上訴人事後終止不合法云云。

1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。

又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。

上開規定在有期限之租賃本於同一法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。

2.查被上訴人於109年11月7日以LINE透過黃受恩向凱密絲公司表示：「○○路○○號店面（即系爭房屋）可以通知黃先生（即黃受恩）因為疫情關係明年免1個月房租。

就是下年度只收11個月租金。

但是租賃稅及二代健保仍須繳納」，經黃受恩代凱密絲公司傳遞訊息確認上情，並提問每月租金是否維持或調漲，被上訴人覆以：「是的」、「但租賃稅及二代健保你仍須付」（原審卷第51至53頁），可見被上訴人已免除凱密絲公司110年度之1個月租金債務。

至被上訴人以上述免除1個月租金係以凱密絲公司同意繳付11張房租支票為前提，故兩造未合意達成免除1個月租金，並以其於109年12月8日以LINE向黃受恩表示：「下一年度11張房租支票交付鄒小姐，不必要的合約外要求及干擾，房東免租1個月的善意會被撤銷」為據（原審補字卷第26頁），惟債權人單方意思表示即得免除債務，被上訴人已於109年11月7日透過黃受恩向凱密絲公司表示免除債務，自已生免除1個月租金債務之效力，是被上訴人事後再以上開事由撤銷免除1個月租金云云，尚不可取。

3.依系爭租約第3條約定：「租金（含1.91％租金補充健保費，不含10％租賃稅，不含水電及相關規費）每月15日以前繳納」，上面租金記載內容顯與其後記載：「109年2月15日起每月租金26萬元整加10％租賃稅（支票為每個月286,000元－1.91％5,463元－10％28,600＝88.09％代扣款後餘額實開251,937元）」不合（原審卷第33頁），經兩造確認每月租金應為26萬元加10％租賃稅為28萬6000元，非加1.91％補充健保費等情（本院卷第329至330頁），凱密絲公司每月應給付租金自應扣除其依系爭租約代繳上開稅金。

查凱密絲公司代繳110年1月、同年3月至12月、111年1月按租金28萬6000元之2.11％計算之補充健保費6萬6957元，按20％計算之租賃稅65萬7800元，合計72萬4757元，有各類所得扣繳稅額繳款書、補充保險費繳款書為憑（原審卷第212至246頁），其中凱密絲公司依上開約定代繳部分自應列為繳付租金之一部，亦即凱密絲公司依系爭租約代繳110年租賃年度即110年3月至12月及111年1月（共11個月）按1.91％計算補充健保費6萬0089元（計算式：286,000×1.91％×11＝60,089元，元以下四捨五入）、按10％計算租賃稅31萬4600元（計算式：286,000×10％×11＝314,600），均為給付租金之一部，應將上開數額自欠租中扣除。

是凱密絲公司依被上訴人免除1個月租金應給付自110年2月至111年2月之租金為314萬6000元（計算式：286,000×11＝3,146,000），扣除依約代繳補充健保費6萬0089元及租賃稅31萬4600元，再以租賃保證金220萬元抵償後，欠租57萬1311元，未逾2個月租金（計算式：3,146,000－60,089－314,600－2,200,000＝571,311元，571,306÷286,000＝1.9975），自與土地法第100條第3款之規定不符。

至被上訴人再以凱密絲公司違反系爭租約第4條第2項約定，擅自轉租系爭房屋騎樓而終止系爭租約等情，並提出系爭房屋騎樓側牆有上鎖櫃位、張貼文宣之照片為據（原審補字卷第32至34頁），惟照片中騎樓側牆櫃位均封閉上鎖，無人營業使用，被上訴人亦無提出其他足資證明該櫃位使用權源及使用人是否與凱密絲公司有關或向其承租之證據，難憑上述照片認凱密絲公司將騎樓側牆違反轉租之事實。

則被上訴人據上開事由，以110年12月16日存證信函、LINE催租及依民法第440條第2項規定以起訴狀繕本於111年2月21日送達為終止系爭租約之意思表示（原審補字卷第9、19至24、31、41頁），自不合法。

4.上訴人辯以凱密絲公司於111年2月14日提前終止系爭租約云云。

查系爭租約第11條約定：「本契約於期限屆滿前得終止租約，乙方（即凱密絲公司）須提前終止租約時，同意甲方（即被上訴人）由保證金扣除違約金及同意甲方以已收租金支票兌付違約金。

依前項約定得逾期前終止租約者，應於3個月前通知對方，並需賠償對方2個月租金」（原審卷第35頁），凱密絲公司透過黃受恩於110年11月12日以LINE向被上訴人表示於111年2月14日終止系爭租約（原審卷第39頁），提前3個月通知，但並未賠償被上訴人2個月租金，自與上開約定不符。

上訴人再辯以保證金220萬元賠償2個月租金云云。

惟因凱密絲公司積欠租金業以保證金抵償，已如前述，自無餘額供作2個月租金賠償，是上訴人執此抗辯凱密絲公司於111年2月14日提前終止系爭租約云云，亦不可取。

㈡上訴人辯稱係因被上訴人未盡告知租賃稅、補充健保費率之義務，致其無從結算租金而欠租，屬不可歸責云云。

然凱密絲公司透過黃受恩於110年2月13日以LINE向被上訴人徵詢：「麻煩請統計歷年停留在台期間，以利我們為你補繳租賃稅」、「國家已調整二代健保補充保費的費用，請一併計算後告知所租金的稅額」，被上訴人已回應：「你仍舊付你的10％，多的部分我會處理」等語（原審卷第67頁），且財政部臺北國稅局就租賃稅之費率覆以：「倘對於身分認定尚有疑義者，建議可按以前年度申報方式先行申報，於稽徵機關有查核需要時，就其個案情形備妥相關事證以供認定」（本院卷第267至268頁），可見凱密絲公司本得依系爭租約約定費率代繳稅費及計算租金，上訴人執此抗辯其欠租無可歸責事由云云，洵不可取。

上訴人積欠110年2月至111年2月租金57萬1311元，被上訴人在本院審理期間同意凱密絲公司以超出系爭租約約定比例代繳補充健保費、租賃稅共35萬0068元，以及112年3月13日開鎖費用半數2250元扣抵租金（本院卷第272至273、331頁），則被上訴人依系爭租約第3條第1項、第17條約定，請求上訴人連帶給付21萬8993元（計算式：571,311－350,068－2,250＝218,993），自屬可取。

㈢被上訴人主張凱密絲公司自其於111年2月21日終止系爭租約至112年3月13日取回系爭房屋之日止，無權占用系爭房屋，應依民法第179條規定、系爭租約第6條第1項、第2項、第9條、第15條第5項、第17條約定，連帶給付不當得利、違約金及第一、二審律師費等情。

然系爭租約第6條第1項、第2項約定：「乙方違反約定方法使用房屋、拖欠租金達兩期以上，經甲方催告期限繳納不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約，乙方需賠償甲方支付所有律師、法律救濟、訴訟、法庭費用與拖欠租金」、「乙方於終止租約或租約期屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租2倍計算之違約金」；

第9條約定：「乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還甲方（包括廣告招牌及清潔工作），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未及時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起按照房租貳倍計算之違約金，計算到返還租賃房屋止」；

第15條第5項約定：「乙方違約遭甲方終止租約時，乙方應賠償所有律師、法律救濟、訴訟、法庭費用與拖欠租金」，均係以被上訴人合法終止系爭租約後，凱密絲公司違約不交還系爭房屋，始得請求上訴人連帶給付不當得利、違約金、律師費，然被上訴人終止系爭租約既不合法，業如前述，則其依上開約定所為請求，自無可取。

六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第3條第1項、第17條約定，請求上訴人連帶給付欠租21萬8993元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年2月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，判命上訴人連帶如數給付，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。原審就上開不應准許部分，判命上訴人應連帶給付逾21萬8993元本息，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至其他不應准許部分，原審為被上訴人敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，核無不合，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回。被上訴人於本院依系爭租約第6條第1項、第15條第5項、第17條約定，追加請求上訴人連帶給付第二審律師費6萬6000元，亦為無理由，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人之附帶上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 16 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 黃欣怡
法 官 陳彥君
正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 17 日
書記官 陳冠璇